土地估价风险及防范对策分析

1、    土地估价风险及防范对策分析    支伟峰【摘要】土地是最重要而稀缺的基本资源和重要资产，是人类赖以生存和发展的基础。地价是关系到我国社会主义经济和企业经营的最有影响的因素。土地评估日益参与到社会经济的各个方面，并发挥着重要作用。而评估单位在参与中必须考虑自身的法律责任和各种风险。本文侧重探讨了土地估价中的各种风险，并提出相应对策。【关键词】土地估价；风险；防范1、土地估价中的风险分析土地估价风险主要是指土地估价机构出具的估价对象评估值严重偏离市场价格，给委托方及其他不确定的利益相关者造成重大经济损失，并由此引起土地估价机构及估价师可能受民事赔偿、

2、行政处罚甚至刑事处罚的风险。1.1 经济形势和政策对土地市场价格的影响经济形势变化会对土地市场价格产生较大的影响。若经济形势在短期内变动较大，将会使土地估价结果与市场价格产生较大偏离，可能会对社会经济稳定产生不利影响，甚至直接给某一经济主体带来经济上的巨大损失。土地市场价格除了受经济形势变化的影响，还会受政策变化的影响，而且政策变化也是难以预期的，任何一项政策的变动都必然会对土地和房地产的市场价格产生深远的影响，这些将极大地影响土地成交量和成交价格，如果估价师对市场现状及前景把握和判断不准，将会影响估价结果的准确性。另外，政策变动会考验估价师对政策的解读能力及技术实力。1.2 评估技术失误产生

3、的风险评估技术失误主要体现在评估参数取值不当，估价方法选取错误，以及土地估价报告内容不完善等方面。（1）评估参数取值不当带来的风险目前，行业内对于某些重要的评估参数，如土地资本化率、房屋资本化率、房地产报酬率、房地产价格指数、土地价格指数等没有统一的标准，参数的稳定性和可靠性还不够高。因此，估价机构和估价师对上述评估参数取值尚存在较大分岐。（2）估价方法选取错误带来的风险土地估价师未能执行城镇土地估价规程相关规定，并结合土地的合法性、规划用途、估价目的及业务需求等合理选取估价方法，或者部分估价师为迎合客户的要求，在某些情况下刻意回避最适宜的估价方法，而选取不合适的方法，以达到高评或低估的目的，

4、从而带来风险。（3）土地估价报告内容不完善带来的风险土地估价报告描述不完善，未对估价对象的评估设定条件和既有瑕疵在假设前提条件部分进行充分的说明，未列出影响自身权益的保护性条款等，也可能会给估价机构和估价师带来意想不到的风险。（4）欠缺评估基础资料带来的风险土地估价方法主要有市场法、剩余法、基准地价修正法、成本逼近法、收益法等，从估价理论角度，不管采用哪一种方法，都需要有详实的基础数据资料和技术资料。因此，进行估价时，是否掌握丰富的基础数据资料和技术资料是估价结论是否准确的重要保障。1.3 超越专业胜任能力承接土地估价业务而带来的风险国内评估机构内部培训机构落后，一些从业人员很难有机会学习，估

5、价师的整体素质参差不齐，难以适应日益复杂的经济业务类型，但为了追求利益，承接自身难以胜任的估价业务。1.4 脱钓改制不彻底导致的不正当竞争风险由于估价机构原本隶属国土部门，虽经脱钩改制，但与国土部门有着千丝万缕的联系， 委托方在国土部门办理一些与土地有关的确权、转让、过户、抵押等事宜时，有时只认定原其下属估价所进行价格评估这就损害了这一地区土地评估行业的竞争，甚至造成垄断，从而阻碍整个评估行业的健康发展。1.5 委托方提供虚假材料带来的风险土地评估涉及的资料比较多，诸如建设用地规划许可证及规划红线图、土地出让合同及相关补充协议、缴纳出让金的发票、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑功能指标

6、明细表、建设工程审核书、建筑施工图、建筑工程施工许可证、其它相关政府批文及项目可行性研究报告等，估价师应尽量要求委托方提供上述资料的原件并进行认真的核对，在确认复印件与原件相符后，要求委托方在复印件上加盖公章，以防有些人在容积率、建筑面积等关键指标上弄虚作假，误导估价师作出错误的价值判断。2、土地估价的风险防范及质量控制对策2.1加强与大专院校的合作交流及与行业协会专家委员会的沟通联系土地估价是一项技术性相当强的工作 ，涉及的知识面也较广，各估价师的知识面却相对有限。因此，土地估价机构可以根据自身业务发展的需要，通过与大专院校合作交流及与行业协会专家委员会沟通联系、外聘、内部培养等多种方式，建

7、立一支较为稳定的、专业背景多样化的专家顾问团队作为强大的技术后盾，并定期或不定期地举办技术研讨会，提升估价师的专业素养，并解决日常工作中遇到的各种评估难题。另外，笔者认为，专家顾问团队在对于一些宏观无法预测的政策变更等造成土地评估不准确的情况，也可以为土地估价机构进行一些合理解释， 对土地估价机构进行正当保护，以促进行业健康发展。2.2加强机构内部管理，建立完善的企业管理制度（1）建立现代化的、规范的企业管理制度土地估价机构应改变行业中普遍存在的内部管理松弛的小作坊生产方式，建立现代化的、规范的企业管理制度，比如：建立公章管理制度；规范估价业务合同格式和内容；制定合理的估价业务承接流程，由资深

8、估价师对业务进行甄选和把关，并根据各估价师的实际能力和经验分配相应的估价项目；制定针对大型的、难度较高的估价项目的组织管理办法和激励机制等。另外，土地估价行业属于高风险行业，机构和估价师的责任重大，也可能随时需要对委托方和利益相关者的异议进行解释、上法庭质证甚至被起诉，因些，建立规范的档案管理制度尤为重要。（2）建立健全质量控制体系土地估价机构应重视质量监控和管理体系的建设，建立一套完整详尽的标准化执业程序，如项目负责制度、评估工作流程、评估项目审核制度、风险评估制度等，最大限度地保护本机构和估价师的利益，并把执业风险降到最小限度。其中，评估工作流程和评估项目审核制度是整个质量控制体系里最关键

9、的部分。规范的评估工作流程主要包括对评估前期准备工作、现场勘察、资料收集、具体评估测算过程和出具评估报告等工作环节进行监督，从评估工作的各个环节上对风险进行有效把控。评估项目审核制度是保证估价报告质量的关键性措施。根据行业管理相关规定，估价机构应制定严格的土地估价报告三审制度，明确各级审核权限、各级审核人、审核内容范围及审核标准，提高估价报告的成文效率，保证估价报告的质量。土地估价报告审核流程设置模式如下：一级审核：负责撰写报告的土地估价师自审；二级审核：高级估价师或项目经理二核；三级审核：总估价师三审。（3）加大信息化建设力度，提升企业竞争力土地估价行业对各种信息和数据的依存度非常高，为实现

10、企业管理的科学化和精细化，应增加办公自动化平台和信息数据库的资金投入，建立评估自动化辅助平台和办公自动化平台，提高工作效率，并实现企业内部信息和数据的共享，提倡无纸化绿色办公，提升企业的竞争力。2.3树立估价师的风险意识和职业道德观，并提升其专业技能和综合素质土地估价机构应加强对估价师的日常管理、培训和监督，树立其执业风险意识和职业道德观，要求估价师独立、客观、公正地执业，为客户保守商业秘密，并以违法违规的估价机构和估价师其人其事为反面教材对估价师进行教育，对拒收客户红包的估价师进行表彰。另外，还可以通过组织估价师参加行业继续教育培训、外聘专家进行专项技术培训、内部举办技术研讨会等多种形式，提

11、升估价师的专业技能和综合素质。2.4建立土地估价师执业保险制度建立并实施土地估价师执业保险制度， 将有利于间接防范执业风险，有利于保障评估机构和评估人员的利益，壮大评估行业队伍，促进整个评估行业的健康快速发展。2.5谨慎接受评估委托和认真审查宗地权属在土地评估机构接受委托之前，应该首先从多方面和多渠道对项目由来等背景情况进行了解。对于风险较大的项目， 或明知有欺诈性的项目，可以予以拒绝。因为一旦出事， 不仅经济上要遭受损失， 声誉也将受到无法弥补的损害， 得不偿失。另外， 在土地估价中， 如果委托方有意隐瞒土地权属方面的一些问题， 容易导致造成纠纷， 使评估机构受到牵连。因此， 评估前要对委托土地的各种产权证明进行审核。产权证明绝不能仅凭复印件认可， 一定