连云港市海州区双福工业园项目可行性研究报告

1、 海州双福工业园项目可行性研究报告重庆晟城地产双福工业园项目组2008年10月27日目录第一章 双福工业园板块规划分析-3一、园区简介-3二、园区优势-4三、园区发展方向-5第二章 双福工业园周边产业现状及分析-7一、双福工业园已落户企业列表-7二、双福工业园基础设施-10第三章 地块自身价值分析-12一、项目地理位置-12二、项目经济指标分析-13第四章 项目经济效益测算-17一、售价预测-17二、项目经济效益测算-18第五章 项目可行性分析结论-22一、项目风险-22二、关于本项目对于园区战略价值分析-22三、项目综合对比判断-23第一章 双福工业园板块规划分析一、园区简介双福园区地处江津

2、北大门-双福镇，位于新兴的重庆西部新城核心区，2002年10月经江津市政府批准正式启动，2004年5月被重庆市人民政府批准为重庆市级工业园区。工业园区总体规划24.2平方公里。重点培育以新型汽摩制造业、电子信息为主的现代工业，大型仓储物流业，生态旅游及大型地产业。预计到2015年将引进各类项目300余个，城市人口15万人，初步建成集工、商、贸、旅游地产为一体的现代新城。双福新区目前已累计引进各类项目100余个，协议引资逾300亿元。附：园区位置图二、园区优势1、自然环境优美双福园区用地条件良好，地势十分平坦，平均坡度不超过7%，自然环境优美，拥有2万亩原始森林，双岛湖、冒水湖、农爱湖等10余湖

3、泊点缀其间，依山傍水、山水相依，是规划中的重庆都市后花园。优越的用地条件和良好的人居环境,为双福园区的快速发展奠定了坚实的基础。 2、基础设施完善双福园区目前已建成110千伏变电站1座，并正在新规划建设110千伏变电站、550千伏变电站各一座1座；建成有天然气配气站2座，日供气25万立方米；日供水能力3万吨，中国移动、中国联通、中国电信、广电光纤宽带网覆盖整个园区，项目交地时"七通一平"，能满足项目入驻需要。3、发展势头强劲截止目前，已有广州恒大集团、金龙精密铜管集团、润通动力、重庆汽摩零部件基地、重庆科技信息学院等70余个项目入驻，累计协议引资达210亿元，双福园区正在逐

4、渐成为重庆新型工业、旅游开发和房地产开发建设的投资热点，预计到2015年将建成面积10平方公里，引进规模企业300家，实现技工贸收入超过300亿元，城市人口超过10万人。 三、园区发展方向1、西部最大汽摩零部件基地计划引进50家国内外的汽摩零部件企业，产值超过200亿以上。目前已有润通动力等40多家企业入驻或签约。2、重庆最佳会议、旅游中心和高尚住宅区充分依托冒水湖、白沙岗水库、双岛湖、龙爱湖和相得益彰的华盖山山脉等生态资源，建设高科技、高档次的旅游项目和4个五星级的休闲旅游酒店和10000多栋针对高收入、高消费、高素质人群的低密度住宅，目前广东恒大地产已经抢先入驻并开始了一期工程建设，协信集

5、团、中天元等也即将登场3、江津科教信息产业园已规划教育科研用地约4800亩，已有重庆科技信息学院等两所大学二级学院落户园区，还有重庆斌鑫学院、重庆交通大学西南水运科研所、重庆汽车研究所等项目也有意落户。晟城观点：双福工业园对于重庆发展的意义在于以下几点：1、突出主城区综合服务功能，实施“退二进三”和“退工还绿”，优化中心城区空间布局。2、依托主城区产业辐射功能，搞好主城区外围都市圈的企业布局调整3、依托交通干线，开拓通道经济带，带动沿线地区工业经济和产业空间布局调整4、发展区县特色经济为主线，搞好区县工业企业改制和布局调整双福产业园具备一定的自然资源和具有吸引力的优惠政策，所以园区工业已经初具

6、规模，但同重庆其他区域的工业园在定位上又缺乏具有差异化和区隔力。园区对外招商的主要利益点还在于政府倾向性的招商政策，本案主要定位为园区的生活、商业的配套服务地块。因地块的客户辐射力必然有限，而目前周边的常住人口主要为农民，所以导致本项目的目标客户群更多的倾向是产业园的工人及部分中层和基层管理人员。由于本项目的自然资源与景观资源极其匮乏，因此本项目不具备高档项目的特征，不具有打造高档产品的可能方向，而地块价值体现也与园区的成熟度高度相关。由于本案地块价值与园区的成熟度高度相关，而目前园区又处于蓬勃发展的初始状态，本案能够分享园区逐渐成熟带来的价值提升，具有较大的升值潜力。综合结论：1、在园区做房

7、地产目前的辐射力有限，更多依赖于内部挖潜，也导致在推广投入的针对性必须提高；2、园区目前处于起步阶段，而结合重庆城市其它版块的发展规律，本地块的价值实现更多依靠地段增值实现项目价值：3、地块周边为产业园包围，地块打造项目的档次不具备高端特征；4、园区处于起步阶段，因此短期内利润有限，但可以通过资产运营，获得未来的地块增值空间。第二章 双福工业园周边产业现状及分析一、双福工业园已落户企业列表企业名称落户时间产业类别企业规模重庆康达日化有限公司2003年7月洗涤用品、花露水、稳定性二氧化氯消毒剂等年产值600万元左右重庆纽莱福家具有限公司2003年9月办公家具及配件总投资3000万元重庆长宏木业有

8、限公司2006年10月曲木板生产线、办公坐椅、外用曲木板生产线等预计年产值达1500万美元重庆科菲精密机械有限公司2006年4月高速高精密数控机床、高速精密主轴等总投资5000万元重庆百富工业有限公司2006年4月生产汽车、摩托车制动器、空调离合器等总投资2000万元重庆华联卫生用品有限公司2004年珍爱”湿巾总投资1500万元重庆常乐木材实业有限公司2006年12月生产电机定转子铁芯生产线总投资1亿元重庆万里电池股份有限公司2006年4月生产各类铅酸蓄电池及零部件、普通机电产品总投资2.6亿元重庆秦安铸造有限公司2003年2月生产汽车发动机等汽车零部件总投资3.5亿元重庆市科技信息学院200

9、7年6月学院-重庆比哥斯特中空玻璃有限公司2005年10月生产节能材料中空玻璃总投资2亿元中天元科技孵化中心-科技孵化中心大楼、幼儿园和小学以及配套的商业中心-重庆渝丰电线电缆有限公司-生产各类电线电缆总投资1亿元中国兵器工业第五九研究所-主要建设精密冷锻生产线项目、精密温锻件生产项目、试验基地项目等-重庆润通工业园-通机动力和终端产品总投资为13亿元重庆瑞立机械有限公司-生产汽车转向节现年产值约4000万元，年纳税200余万元重庆鹏林钢结构有限责任公司-经营H型钢、网架结构、彩钢压型板、C型钢及各种规格镀锌板等总投资11000万元重庆卡沃尔工业有限公司-H系列高压罗茨鼓风机和M系列中压罗茨鼓

10、风机总投资300万美元重庆龙煜精密铜管有限公司-冰箱空调企业配套的高效传热内螺纹铜盘管、高精度ACR铜盘管、无氟制冷剂用高清洁度铜盘管年销售收入预计可达30亿元重庆市嘉川物流集团-物流配送总投资5000万元重庆德意家具有限公司-从事家居沙发系列、家居套房系列等生产-江津电力线路构件厂-生产电力及通信线路构件总投资3000万元重庆米纳橡塑有限公司-生产汽车密封条及汽摩塑料配件总投资6000万元恒大地产江津有限公司2002年江津区市政府批准打造集高档住宅、国际会务、度假休闲总投资40亿元备注：由于时间所限，以上仅为园区已经落户的部分企业。附：周边部分企业图片二、双福工业园基础设施1、公路距成渝高速

11、公路走马入口3公里，重庆绕城高速公路、津马高等级公路、九江大道在园区内交汇，形成四通八达的公路交通网络。距重庆市主中心21公里。2、铁 路距成渝铁路江津站16公里，距重庆火车东站15公里。3、港 口距长江国家级兰家沱深水港16公里，距九龙坡集装箱港口23公里。4、航空距江北国际机场仅35分钟车程，江北国际机场已开通国内外主要城市航线。5、供 水日供水能力3万吨的双福长江引水工程已建成通水。6、供 电现有110KV变电站一座，拟新建500KV和110KV站各一座。（110变电站）7、供 气双气源供气，日供气能力25万立方米。（气站）8、通讯网络中国移动、中国联通、中国电信、广电光纤宽带网覆盖整个

12、园区。晟城观点：从园区现在已经招商入驻的企业分析，其产业结构主要以汽摩、零件、家具等制造型企业为主。这类企业普通职工人均收入在1000-2000元之间，具有劳动强度大、流动性强等特点。由于普通工人大部分不是双福板块原住民，同时工作并不稳定，因此，成为本案住宅的目标客群具有一定难度。所以，本案住宅在目标客群锁定上应主要倾向于企业工作稳定的办事人员、专业技术人员和中层管理人员，从另一个方向来说，本案的目标客群并没有最初判断的那么大。值得注意的是，从园区已经入驻的企业构成分析，本案并非为园区唯一的生活、商业配套区。仅从目前已经了解到的中天科技孵化园、恒大等项目中，已经明确规划了商业中心、星级酒店、会

13、议中心等设置。所以，本案在项目打造时一定要对周边同类配套形成一定的差异和特色，由于规模小，因此主要针对的的是市场空白机会。从本案周边的入驻和拟建项目分析，润通1期已经投入生产，另意华、正泰电力、百信实业、奥强工贸等众多企业也即将在下半年开工建设。周边众多的企业带来了强力的刚性需求，从本案的工程进度预计，也能够为本案的住宅、商业带来需求和价值支撑。综合结论： 园区各类产业的入驻程度，表明了在本地块开发具备市场条件。园区的众多职员与类似配套地块的稀缺性，表明了项目的市场交易条件具备！客户已经有了，就看我们如何挖掘！ 第三章 地块自身价值分析一、项目地理位置本案位于双福工业园中段，地块呈不规则类三角

14、状。地块北面临主干道，展示性较好，商业价值高。西南面为管网绿化用地，为项目增加了新的价值点。本案附：项目地块图片晟城观点：项目北面为交通主干道，展示性和通达程度均较好，商业价值高。所以本案的主要出入口、商业、酒店均可设置于北面。但要注意的是项目北面干道为快速车行干道，道路平坦、车速快，人流难以聚集，所以在商业的打造上应考虑人流汇聚的问题。如参考广场的设计或较为宽敞的人行道设计。项目西南面为市政管网绿化带，可结合本案景观加以统一设计，融入小区内部，扩大项目绿地面积，增加住宅的人居舒适性。 项目地块地势平坦，无可利用自然景观资源。周边还呈原生待开发状态，目前对于本案住宅、商业和酒店而言，均不利于价

15、值的提升。周边无景观资源可以借用，因此在本项目的打造上应强调精致与特色来建立项目品质感受。二、项目经济指标分析² 地块总面积：43162平米（64.74亩）² 用地面积：36228平米² 地上总建筑面积：99802平米² 商业建筑面积：4712平米² 酒店建筑面积：10000平米² 地下建筑面积：10500平米² 容积率：2.76² 绿地率：25%² 停车位：356个晟城观点：从项目经济技术指标分析，项目占地规模不大，在新区内难以形成规模优势。容积率为2.76，可以考虑的建筑形态主要为高层低密度或高层与小

16、高层的结合。商业建筑面积4712平米，因项目临街面长，展示性好，所以建议沿临街面建设，以门面为主，辅以部分二、三楼商业。 本案酒店建筑体量为10000平米，结合前述区域分析，在恒大已经设置了5星级酒店，本案在以星级酒店去竞争在体量、景观资源等方面均处于弱势。且酒店的客户主要应为周边企业的合作单位联络人员，制造业的外出补助费用相对不高，对星级酒店的费用承受也较为有限。故在酒店的档次上建议定位为经济型酒店。 重庆济型酒店特征主要表现为经济、简约、酒店规模小，设施相对简化，但装饰布置考究；注重功能性，力求在提供的核心服务“住宿和早餐”上精益求精，因此减免了大型辅助设施，投入的运营成本大幅降低。重庆经

17、济型酒店的客房数量从21-100间不等；房间的平均面积均在套内30左右。单个酒店体量约在1200平米-5000平米之间，只有江北的速朋宜酒店因为为租赁的旧厂房改造，体量较大为7000平米。而本案酒店设置为10000平米，园区的容纳能力是否能够满足，值得怀疑。 所以，在本案酒店的体量上，晟城建议与园区管委会协商进行调整，或者将酒店部分楼层用作经济型酒店的运行，剩余部分仍旧用于住宅出售。附：重庆经济型酒店调研表 酒店名称具体内容渝中区艾诗曼宾馆金地126客临NO·1酒店开业时间2006年2006年2007年酒店建筑体量约1200约3600约1500酒店分布楼层第3F1-5F第2F酒店客房

18、数量51间80间27间酒店客房的分类及价格（标价）豪华套房：328元标间：268元单间：158元单间：126元标间：150元三人间：158元普间：148元普标：158元套房：338元豪华单间：188元豪华标间：208元豪华套房388元客房面积18-2320-3020左右酒店物业性质租赁租赁租赁酒店经营模式连锁（解放碑、沙坪坝、上清寺）连锁（渝北区、江北区）单店内部商务服务内容订票、上网订票、上网订票、复印打印、上网酒店内部配置情况两部升降电梯（与居民共用）升降梯一部一部整栋楼共用的观光电梯酒店外部配置情况家佳玺建材、少许餐饮店重庆医科大学、重医、奥体中心公交车站、口腔科医院、电台酒店的优势地段

19、、价格、酒店内部环境的优势交通、价格、内部环境、品牌、口碑的优势地段、交通、人流量、内部环境、品牌的优势南岸区江北区世茂宾馆挚爱宾馆天鹅之星速朋谊2000年2003年2005年2006年约1000约1200约5000多约70001-5F（其中2F租给另外一家做餐饮）第3F5-7F1-7F30间21间100间100间（目前还在建）单间：120元双人间：120元标间：120元普间：80元标间：150元双人间：120元单人间：100元普通间：140元豪华单间：178元双人间：178元豪华套房：278元单间：118元豪华大床房：178元风情单间：118元套间：268元商务单间：188元商务双间：178

20、元标准双间：168元标准单间：118元2010-2220-5020-30租赁租赁租赁购买单店单店连锁（杨家坪）、加盟单店订票送餐、订票、上网订票、上网两部升降电梯观光梯一部、商务餐厅、棋牌室观光和升降梯各一部、健身中心、餐饮教育学院、公交车站、新世纪超市永辉超市（未营业）、学校、车站、农贸市场菜根香、商社电器、苏宁电器、招商银行、新世界百货等化工校、幼儿园、少许商业交通、人流量、价格的优势地段、交通、人流量、价格的优势地段、交通、人流量、价格、内部环境、品牌、口碑的优势交通、价格、内部环境的优势23 / 23文档可自由编辑打印第四章 项目经济效益测算一、售价预测1、住宅因住宅目前周边没有可以类

21、比的同类项目出现，所以在售价的预测方法上采用需求导向法进行测算，运用前述目标客群的家庭年收入和能够承受的房屋总价推断项目销售单价。（1） 家庭月收入：2000-3000元（按常规家庭2人为家庭主要收入者计算）（2） 能够承受的房屋总价约为12万-18万之间（按国际通则，房屋总房款为家庭年收入的4-6倍较为适宜，这里为便于计算，取其5倍）（3）则该区域能承受的房屋单价约为1600元/平米-2400元/平米之间（按本案单套户型平均建筑面积75平米计算）（4）为便于经济效益测算，本案销售单价取其中间值2000元/平米（建筑面积）2、商业本案周边还为待开发状态，缺乏可比的商业形态判断。但它具有一定的独

22、占性与相对时间段的唯一性，且供应量少，而结合本案较近的九龙工业园B区斌鑫西城绿景商业5000元/平米的价格，再综合经验判断本案商业售价约在5000元/平米。二、项目经济效益测算1、项目投资概算项目总投资约为16480.78万元，单方成本约为1494.15元/平米。（此项目投资测算未考虑园区有关的政府税费的减免，如果享有各项税费减免，则本案的成本会更为降低）投资概算表序号项目总价（万元）面积单方造价（元/）占总投资比例概算说明一土地费用1618.5146.73 9.82%1土地出让金1618.5110302146.73 二规费1902.43 11.54%1城市建设配套费1213.32 11030

23、21102人防费441.21 110302403散装水泥费9.93 1103020.94建设工程综合管理费7.45 建安成本×0.075%5场地地震安全评价费10.00 预估（未必做）6招投标代理费及管理费17.65 1103021.6其中管理费0.047白蚁防治费 5.52 1103020.58施工图审查费11.03 1103021预估9防雷设计审查测试6.05 防雷审图费2.05万,防雷临审费0.4万,防雷检测费3.6万. 10水保设施补偿费5.52 1103020.5预估11噪声排污费16.55 1103021.5预估12规划公示费用5.52 1103020.513城市规划测量

24、、放样、核样、竣工测量费22.06 1103022预估14房屋面积、地籍测绘费，登记费22.06 1103022房屋面积测绘费0.6，地籍测绘费0.4，登记费115施工许可证工本费5.52 1103020.5预估16合同公证费3.32 总投资×0.02%17工程保险费33.21 总投资×0.2%18前期报建其它手续费用30.00 预估19检测费用16.55 1103021.5预估20消防、园林报验及验收费用20.00 预估三前期费用882.42 80.00 5.35%1三通一平费330.91 11030230含平基土石方.施工临时用水用电.护坡2地址勘察设计费(方案图、施工

25、图)及设计咨管费551.51 11030250四建安费用9927.18 900.00 60.23%1建筑安装工程费7721.14 1.1土建6618.121103026001.2设备购置及安装费1103.021103021002基础设施建设费2206.042.1环境工程（道路、绿化）1103.021103021002.2供水、供电、供气等市政设备1103.02110302100五不可预见费用100.00 9.07 0.61%1不可预见费100.00 六营销推广费用100.00 9.07 0.61%1营销推广费用100.00 七管理费用1009.07 0.61%1管理费100八税金及附加1657

26、.65 150.28 10.06%1营业税及附加1026.70 总销售金额×5.52土地增值税186.67 总销售金额×13印花税/转移登记费及交易手续费257.61 总销售金额×1.384其他税费186.67 总销售金额×1九资金费用192.60 17.46 1.17%1贷款利息192.60 土地费用×0.085/年十总投资16480.78 1494.15 100.00%2、项目收益概算项目总销售收入约为19374万元。（酒店和车位未计算收入，但在成本里涵盖了其建筑成本）销售收入表可售面积（）销售均价（元/）总销金额（万元）住宅8509020

27、0017018商业471250002356酒店10000-车位-总收益193743、项目投资回报率概算项目投资回报率约为17.11%（同样未计酒店和车位收入）总收益（万元）总投资（万元）利润（万元）投资回报率1937416543.54 2830.45961517.11%4、酒店、车位等潜在收益测算销售收入表可售面积（）销售均价（元/）总销金额（万元）酒店1000020002000车位356个3万/个1068总收益30685、合计项目总投资回报测算（现金收益加潜在收益投资回报约为35.65%）总收益总投资利润投资回报率2244216543.545898.4635.65%晟城观点： 本案总投资为1.65亿元，纯利润收入为5898.46万元，总投资回报率为35.65%。从经济效益测算的情况分析，项目可行性大，回报较高。第五章 项目可行性分析结论一、项目风险1、园区工业受经济影响导致的不稳定性受全球目前经济危机的影响，园区工业的落户生产速度和经济效益均会受到不稳定的影响，从而间接造成园区消