房地产基础知识培训讲义

1、长三角最具竞争力的商业地产综合服务商1 1、房产、房产是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）分等权利） 2 2、地产、地产是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。利）。 3 3、房地产、房地产是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

2、 又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 Chapter1、认识房地产基础知识4 4、房地产市场、房地产市场主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 5 5、一级市场、一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 6 6、二级市场、二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。7 7、三级市场、三级市场

3、是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 8 8、房地产产权、房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。u 全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；u 集体所有制：村农民集体； 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体； 乡（镇）农民集体。1 1、中国大陆现行土地制度、中国大陆现行土地制度全部土地都为社会主义公有制社会主义公有制全民所有制（国有土地）集体所有制（集体土地）Chapter2、土地2 2、国有土地使用权出

4、让、国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权(一定年限)土地使用权出让金(提前支付) 土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。 只拥有土地使用权，没有所有权。u 国有土地使用权出让方式1、招标方式2、拍卖方式3、协议方式4、挂牌方式u 国有土地使用权出让年限1、居住用地：70年2、工业用地：50年3、教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4、综合或其它用地：50年5、商业、旅游、娱乐用地：40类别类别代号代号类别名称类别名称范范 围围R居住用地居住小区，居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地C公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、商业金融、文化、教育、卫生、体育以及

5、科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） W仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地TS交通道路广场用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地；市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地U市政公用设施用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地G绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地E水域和其它用地除以上各

6、大类用地之外的用地3、城市用地城市用地国有土地使用权国有土地使用权1. 出让方式出让方式2. 划拔方式划拔方式（1）招）招 标标（2）拍）拍 卖卖（3）挂）挂 牌牌（4）协）协 议议3. 承租方式承租方式4 4、取得土地使用权取得土地使用权 办理土地登记办理土地登记 核发核发建设用地批准书建设用地批准书交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件地价评估地价评估确定出让底价确定出让底价编制、确定编制、确定出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同公布结果公布结果招招 标标拍拍 卖卖挂挂 牌牌协协 议议 招拍挂实施招拍挂实

7、施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申请及资格审查申请及资格审查(6)(10)5 5、国有土地的出让流程国有土地的出让流程招招 标标u 招标方式概念指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出，通过各投标者的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。u 招标流程评标评标出让人出让人确定标的及标底确定标的及标底投标人投标人投标投标出让人、投标人出让人、投标人开标开标评标小组评标小组确定中标人确定中标人对能够招标文件中规定的，或者能够满足招标文件的实质性要求的投标人，应当确定为中标人。 拍拍 卖卖u 拍卖方式概念按照指定时间、地点，在公开场所出让方用将土地使用权拍卖给（竞买人 ）

8、。u 拍卖流程（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。 挂挂 牌牌u 挂牌方式概念出让人发布，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。u 挂牌流程接受新报价接受新报价出让人出让人宗

9、地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布竞买人竞买人报价报价出让人出让人更新挂牌价格更新挂牌价格出让人出让人确定竞得人确定竞得人挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时

10、仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 协协 议议u 协议方式概念指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 划划 拔拔u 划拔方式概念指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。出让方式出让方式划拔方式划拔方式招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌协议协议1经营性用地以经营性用地以( (商业、旅游、商品住宅等商业、旅游、商品住宅等) )及有竞争要求的工业用地；及有竞争要求的工业用地；1经营性用

11、地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的1国家机关、军事用地2同一宗地有两个或者两个以上意向用地同一宗地有两个或者两个以上意向用地者；者；2原划拨、承租土地使用权人申请协议出让2城市基础设施、公益事业用地3划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的；3划拨土地使用权转让申请办理协议出让3国家重点扶持的能源、交通等项目用地4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地异同有偿使用，需要签定合同有偿使用，需要签定合同少量费用(补偿、安置）或无偿有期限限制有期限限制一般无期限限制出让方式的适用范围出

12、让方式的适用范围招招 标标 拍拍 卖卖挂挂 牌牌交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价持续时间持续时间长短长复杂程度复杂程度需要制作标书十分复杂不复杂一般衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格适用范围适用范围具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件土地用途无特别限制及要求土地用途无特别限制及要求招标、拍卖、挂牌的异同招标、拍卖、挂牌的异同n1 1、房地产业、房地产业 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 房地产业主要包括以下一些内容： 1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设

13、计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； 2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； 4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。n2 2、房地产开发、房地产开发 指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。Chapter3、相关专业术语n3、生、生 地地 待开发的国有土地，主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地。n4、毛、毛 地地 已有地上

14、建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地。n5、熟地、熟地 已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。n6、三通一平、三通一平 指水通、电通、路通、场地平整。n7、七通一平、七通一平 通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。n8、土地所有权、土地所有权 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。n9、房地产转让、房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为

15、。n10、房地产抵押、房地产抵押 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。n11、土地使用权的出让、土地使用权的出让 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。n12、土地使用权划拨、土地使用权划拨 指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，缴纳土地出让金后方可进行转让、出租和抵押。n13、开、开 间间 即房间宽度，住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内

16、一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 三、相关专业术语三、相关专业术语n1414、进、进 深深 即房间长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 n1515、层、层 高高 是指下层地板面到

17、上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。n1616、公用面积、公用面积 是指住宅楼内为方便住户出入而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。n17、建筑面积、建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出基础知识n18、套内阳台建筑面积、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。n19、绿地率、绿地率是指规划建

18、设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。n20、得房率、得房率公摊率公摊率公摊面积公摊面积 指套内建筑面积与建筑面积之比。 得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，住宅得房率在70左右比较合适，公共部分即宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠，以高档专业化市场来说，得房率一般在50%左右。n21、容积率、容积率 容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越

19、高，反之则舒适度越低。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 22、户、户 型型 指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。n23、期、期 房房 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。n24、现、现 房房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。n

20、25、毛坯房、毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房屋。n26、幢、单元、幢、单元n28、二手房、二手房 通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。 通常二手房交易需要缴纳以下税费：买方需缴纳：1）契税契税：普通住宅：90平米以下首套1%，二套3%； 90-140平米首套1.5%，二套3%非普通住宅：3%；别墅：3%；2）交易服务费：建筑面积（m）x3元卖方需缴纳：1）营业税：普通住宅 5年内：房屋成交总额5.55% ；5年或5年以上：免征 ； 非普通住宅5年内：房

21、屋成交总额5.55% 5年或5年以上：差额 5.55% ；2）个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分20%； 非普通住宅房屋成交总额的2%或利润部分20%；3）土地增值税：普通住宅免征； 非普通住宅3年内：房屋成交总额0.5% ，3年至5年：房屋成交总额0.25% ； 5年或5年以上：免征；4）买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额0.3%； 31、建筑结构：、建筑结构：按材料分：按材料分：砖混结构、混凝土结构、钢结构按支撑结构分：按支撑结构分：剪力墙结构、框架结构、32、剪力墙结构、剪力墙结构33、框架结构、框架结构 由钢筋混凝土柱子，梁及楼板构成的房子。因

22、未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。34、承重墙、承重墙 承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏。35、SHOPPING MALL 直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。36、“五证五证”包括什么包括什么 商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房

23、预售许可证，只有前面四证齐全，才能办理出商品房预售证。37、“二书二书” 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。38、商品房预售许可证商品房预售许可证 商品房预售许可证是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。39、三、三 证证 房屋所有权证：是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。是产权人行使其合法权益的必备条件。 房屋契证：是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。 国有土地使用证：反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。4

24、0、产权证书、产权证书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。41、契、契 税税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。42、公共维修基金、公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维

25、修、养护。按照法规规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大中修和更新、改造。当乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，将随房屋所有权同时过户。43、印、印 花花 税税 印花税是对经济活动和经济交往中征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。证件解释建设用地规划许可证建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规

26、划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用证国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。证件解释建设工程规划许可证建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。44、住房公积金、住房公积金 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投

27、资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。45、提取公积金条件、提取公积金条件n1、购买自住住房n2、购买拆迁安置房n3、偿还购买自住住房贷款本息n4、租赁住房自住n5、建造，翻建，大修自住住房46、部分提取、部分提取台州公积金购房提取额度台州公积金购房提取额度n购买自住住房，提取公积金的总金额不得超过购买自住住房的总价款。n购买拆迁安置房，提取公积金的总金额不得超过房屋总价与拆迁补偿费的差额。n一次性提前偿还贷款本息，提取公积金的总金额不得超过一次性

28、提前偿还住房贷款本息的余额。n部分提前偿还住房公积金贷款，提取公积金的总金额不得超过部分提前偿还住房贷款本息。n一年一次提取住房公积金偿还住房贷款，提取公积金的总金额不得超过上一年度还贷本息总额。4747、全额提取、全额提取台州公积金全额提取条件台州公积金全额提取条件离休或退休，可提取公积金账户全部余额。与单位终止劳动关系，并在现工作单位没有建立住房公积金账户，可提取公积金账户全部余额。出国或出境定居，可提取公积金账户全部余额。异地调动并户口迁出本市，迁入地单位未建立住房公积金制度，可提取公积金账户全部余额。职工死亡或者宣告死亡，可提取公积金账户全部余额。职工被判刑，可提取公积金账户全部余额。

29、1、首付款、首付款 购买房产先期支付的款项，一般住宅为3成，商业地产至少首付5成.2、购买房地产基本条件、购买房地产基本条件 成年人提供身份证明，未成年人提供户口簿及监护人证明书。3、未成年人是否可以作为权利人办理房产证、未成年人是否可以作为权利人办理房产证 未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。4、申请房地产登记，可否委托他人代理、申请房地产登记，可否委托他人代理 申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申

30、请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书，委托书应按规定经过由公证处公证，一般公正费用在500左右。5、申请抵押登记应提交的资料、申请抵押登记应提交的资料（1）房地产抵押登记申请书； （2）委托书；（3）房地产证； （4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。6、已抵押的房地产能否转让、已抵押的房地产能否转让根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。Chapter4、销售常识7、哪些房屋不得抵押

31、、哪些房屋不得抵押1）权属有争议的房地产2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4）依法公告列入拆迁范围的房地产5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产6）依法不得抵押的其他房地产8、借款人如何偿还银行贷款、借款人如何偿还银行贷款贷款期限在1年内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方式。贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。9、住房抵押贷款、住房抵押贷款所谓抵押贷款就是抵押人（购房者）向抵押权人（银行）以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押

32、合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。1010、哪些公用面积应分摊、哪些公用面积应分摊应分摊的公用建筑面积包括单元门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。1111、哪些公用面积

33、不能分摊、哪些公用面积不能分摊不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。1212、利率、利率利率是一定时期内银行存、贷款利息额与存、贷款金额之间的比例,它一般分为年利率、月利率和日利率。 年利率一般按本金的百分之几表示,例如,年利率9%,又称年息九厘,表示本金1OO元,年利息额为9元。月利率一般按本金的千分之几表示,例如,月利率7.5%,又称月息七厘五毫,表示本金100元,月利息额为7角5分。日利率一般按本金的万分之几表示

34、,例如,日利率0.25,又称日息二厘五毫,表示本金1OOO元,日利息额2.5分。13、利率调整、利率调整 按照国家规定,单位定期存款在存款期内按存款存入日挂牌公告的定期存款利率计付利息。单位活期存款在存款期内按结息日挂牌公告的活期存款利率计付利息,遇利率调整,分段计息。13、本金、本金据以计算银行存、贷款利息的本金,是各种存、贷款账户上的实际存、贷款余额。比如,企业1995年4月1日向银行借款50000元,5月1日归还30000元,那么计算5月份的贷款利息时,其本金为20000元(5000030000),而非50000元。14、商品房预售须符合哪些条件、商品房预售须符合哪些条件1）交付全部土地

35、使用权出让金，取得土地使用权证书；2）有建设工程规划许可证；3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。15、土地的使用年限是如何确定的、土地的使用年限是如何确定的 凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。16、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么

36、办、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为5070年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。17、商品房房价的构成、商品房房价的构成 大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售

37、价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成： 一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。五、银行按揭五、银行按揭1 1、银行按揭贷款、银行按揭贷款按揭贷款是指借款人已所购房产作为抵押物，向银行申请的一种贷款形式。银行根据抵押物情况及借款人情况按照一定比例向借款人发放一定金额的贷款。2 2、按揭需要相关

38、资料：、按揭需要相关资料：1）借款人的有效身份证、户口簿； 2）婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）； 3）已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证； 4）借款人的收入证明3 3、办理银行按揭注意事项、办理银行按揭注意事项 1）必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2； 2）有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源； 3）借款人年龄限制：男的年龄贷款期限不超过65岁，女的年龄贷款期限不超过60岁； 4）进入征信系统黑名单的客户不能办理贷款； 4 4、按揭贷款流程、按揭贷款流程1）向银行提出贷款申

39、请， 2）银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额； 3）开立个人活期存款帐户、签定借款合同等；5 5、贷款期如遇利息调整，如何处理？、贷款期如遇利息调整，如何处理？根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，不分段计算；对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。6 6、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算？借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此

40、前已计收贷款利息不作调整。9 9、等额本息还款与等额本金还款、等额本息还款与等额本金还款 等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。此种还款模式相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。该方法比较适用于现期收入少，预期收入将稳定或增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士，一般为青年人，特别是刚开始工作的年轻人也适合选用这种方法，以避免初期太大的供款压力。10、提前还款、提前还款 提前还款是指借款方在还款期