设备设施接管验收控制程序

1、设备设施接管验收控制程序1、目的 规范新建物业设备设施接管验收的验收标准。2、范围 运用于公司新建物业设备设施接管验收工作。3、职责3.1品质管理部配合各维修组和地产项目严格按设备设施验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求，确保设备设施完好移交。4、控制方法和过程及接管验收的标准和要求4.1技术资料（1）住宅规划、小区竣工总平面图。（2）所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。（3）单位工程竣工验收证明书。（4）地质勘测报告，沉降观测记录。（5）地下管道网竣工图。（6）所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。（7）环保达标验收

2、许可证。（8）防雷接地电阻检测记录。（9）防雷引下线焊接记录。（10）通风机风量测调整记录。（11）空调器性能测定调整记录。（12）电缆铺设记录。（13）M、线路及电力电缆试验记录。（14）M、电气设备送电验收记录。（15）电气设备送电验收记录。（16）P、消防验收许可证。（17）Q、监控设备验收许可证。（18）R、电梯验收许可证。4.2设备设施4.2.1 电器回路测试：绝缘测试导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧，通电测试漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。4.2.2 配电柜、盘。4.2.2.1 盘、柜的固定及接地应可靠、盘、漆层应完好、清洁、整齐。4.2.2.2 盘、柜内所装电

3、器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固。4.2.2.3 所有二次回路接线准确、接连可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。4.2.2.4 手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。4.2.2.5 柜内一次设备的安装质量验收要求符合国家现行有关标准规范的规定。4.2.2.6 盘、柜及电缆管道安装完后，应做好封堵。4.2.2.7 操作及联动试验正确，符合设计要求。4.2.2.8 验收时应提供下列资料和文件。A. 工程竣工图B. 制造厂提供的产品说明书，调试方法，试验记录，合格证件及安装图纸等技术文件。C. 安装技术记录，调整试验记录。4.2.3 电缆：4.2.3.1 电缆规格

4、应符合规定，排列整齐；无机械损坏；标志牌应装设齐全、正确、清晰。4.2.3.2 电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属互层的界限、相续排列应符合要求。4.2.3.3 电缆终端、电缆接头应接牢固。4.2.3.4 接地应良好；相色应正确；电缆支架等的金属部件防腐层应完好。4.2.3.5 沟内应无杂物，盖板齐全。4.2.3.6 直理电缆路径标志应与实际路径标志相符。路径标志应清晰、牢固、间路适当。4.2.3.7 收时应提交下列资料和技术文件：A. 资料图纸、竣工图。B. 制造厂提供的产品说明书，试验记录，合格证件、安装图纸等技术文件。C. 电气试验清单。4.2.4 电动机的验收要求。4.

5、2.4.1 电机性能应符合电机周围工作环境的要求。4.2.4.2 电机转子应灵活，不得有磁卡声。4.2.4.3 润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。4.2.4.4 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。4.2.4.5 电机转动方向要符合要求，无杂声。4.2.4.6 电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。4.2.4.7 验收时应提供以下资料和文件：A. 制造厂提供的产品说明书,B. 检查及验收记录，C. 合格证件、安装使用图纸等技术文件，D. 调整验收记录报告。4.2.5 电梯：4.2.5.1 曳引机承重梁安装必须符合设计要求和施工规范规定。4.2.

6、5.2 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，准东灵活。4.2.5.3 钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象。4.2.5.4 制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应物摩擦。4.2.5.5 导轨的安装应牢固、位置正确、横竖端正。4.2.5.6 轿厢的组装应牢固，轿壁结合处平整。4.2.5.7 导靴要能保证电梯正常运行。4.2.5.8 轿厢地坎与各层门地坎间距的偏差严禁超过-1+2mm。4.2.5.9 层、门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变性、不突出装饰面。4.2.5.10 厅门、轿门应平整，启闭时无摆动、撞击现象，关闭时上下门缝一致。4.2.5.11 电梯的电源应专用，机

7、房照明、井道照明、轿厢照明应与电梯电源分开。4.2.5.12 电气设备外露导电部分应可靠接地或接零。4.2.5.13 电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。4.2.5.14 电气接线应正确，接连可靠，标志清晰。4.2.5.15 各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。4.2.5.16 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。4.2.5.17 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠。4.2.5.18 轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。4.2.5.19 井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。4.2.5.20 安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。4.2.5.21 电梯

8、启动、运行和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。4.2.5.22 运行控制功能达到设计要求。4.2.5.23 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止，曳引机工作正常。4.2.5.24 在验收时应提供下列资料和文件：A. 电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。B. 制造厂提供的随机文件和图纸。C. 电梯检查及电梯运行参数记录。4.2.6 水泵：4.2.6.1 水泵的地脚螺丝应该垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。4.2.6.2 离心泵和轴流泵的安装应水平。4.2.6.3 出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。4.2.6.4 底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接阀

9、应对准，螺栓紧固。4.2.6.5 电动机转子与转动轴间隙应均匀。4.2.6.6 离心泵、轴流泵填料涵盖松紧适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。4.2.6.7 电动机的电流不得超过额定值。4.2.6.8 运转中无较大振动，声音正常，个连接部分不得松动和泄漏。4.2.6.9 滚动轴承最高温度不得超过70，滑动轴承不能超过60.4.2.6.10 验收时应提交下列资料和文件：A. 制造厂提供的产品说明书、合格证及安装图纸等技术文件。B. 安装技术记录、调整试验记录。4.2.7 可视门对讲：室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清晰，电控锁开启灵活，报警功能打印正确，可视摄像头必须满足白天、夜间图

10、像的清晰，方可呼叫键采用直按式。4.2.8 背景音乐系统：室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。4.2.9 闭路电视监控系统：系统必须可与周界防越报警器系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图像清晰、配置必须满足招标书上的功能要求。4.2.10 周边红外线报警系统：系统配置必须满足招标书上的功能要求，安装可开牢固，报警点沙盘显示正常，可与电视监视系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生有误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。4.2.11 电子巡更系统：信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要防水不锈。4.2.12 消防系

11、统4.2.12.1所有消防主管网应在合理位置，清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验。4.2.12.2消防栓系统在最高位置设自动排气设备。4.2.12.3所有消防阀门应标明控制区域。4.2.12.4消防泵应设置带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。4.2.12.5防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音，防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。4.2.12.6 消防控制中心应安装空调。4.2.12.7大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。4.2.12.8办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。4.2.13 空调及采暖系统4.2.13.1采暖系统

12、：锅炉、分气缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定的范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。4.2.13.2对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感器、变送器、显示表、传输线等连接牢固，接线有标识。换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表进出闸阀标识清楚，无泄漏无锈蚀。4.2.13.3空调补水装置：高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设

13、计要求每两小时查一下电接点压力表压力指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。4.2.13.4变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠，补水压力控制准确稳定。4.2.13.5过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2毫米。过滤器、排污阀、旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水，保温良好。4.2.13.6 电加热采暖：电热膜装置、导线绝缘电阻大于

14、0.5兆欧。电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。4.2.13.7燃气锅炉系统：锅炉的进水必须经过水处理，软化水设备制造出的软化水的各种指标应符合国家标准。锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器。无漏油漏水、无锈蚀、螺栓紧固。温度控制系统要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠。锅炉排烟道要通畅。4.2.14 泳池：4.2.14.1 泳池的循环管道上的各阀门前应装活接，便于维修更换阀门。4.2.14.2 泳池应有补水阀门，且排水系统应能排干泳池的水。4.2

15、.14.3 泳池应周边应设置救生圈，照明应足够。4.2.14.4 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小设置吸尘口的数量。4.2.14.5 泳池周边的配备设施完好无损。4.2.14.6 应设置垃圾桶。4.2.15 公共通道应采用节能灯。4.3 室外总体部分4.3.1 室外排水工程 4.3.1 室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计要求，无倒坡现象。4.3.1.2 窖井布置合理，出水口四周封闭严密，粉刷符合要求。4.3.1.3 各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形，易于开启。4.3.1.4 管道系统作闭水试验和冲水试验。系统无外泄，排水通畅。4.3.2 小区景观：4.3.2

16、.1 按图布置各景点，坐标位置正确。4.3.2.2 各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量水泵要作试压，灯光布置系统做线路绝缘测试和通电试验。4.3.2.3 小区内道路平整，无松翘，分界处层次清晰，集水井分布合理，无集水现象。4.3.3 配套设施：各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。4.3.4 围（护）栏（墙）：4.3.4.1 安装固定、焊接平滑、无脱漆、锈蚀，粉刷应平整亮丽、无流坠，颜色一致。4.3.4.2 设计安装围栏应设立监控系统和报警系统的安装位置。4.3.5 公园椅：4.3.5.1 在小区道路、花园内适当位置，合理设置公园椅。4.3.5.2 公园

17、椅安装牢固、无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。4.3.6 单（摩托）车棚：4.3.6.1 在小区适当位置，合理设置单（摩托）车存放点，其大小应与小区的实际情况相吻合。4.3.6.2 存放点设置合理的照明。4.3.6.3 存放点应设置固定支持物，与小区的风格相匹配。4.3.7 车库：4.3.7.1 地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。4.3.7.2 地下车库出入口应设置防洪闸。2.1房屋本体接管验收控制程序1、目的 规范新建物业设备设施接管验收的验收标准。2、范围 运用与公司新建物业设备设施接管验收工作。3、职责3.1 品质管理部配合各维修组和地产项目严格按设备设施验收标准进行验收，

18、并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求，确保设备设施完好移交。4、 控制方法和过程及接管验收的标准和要求4.1 技术资料：A. 住宅规划、小区竣工总平面图。B. 所有单位建筑、结构、设备安装竣工图。C. 单位工程竣工验收证明书。D. 地质勘测报告，沉降观测记录。E. 地下管道网竣工图。F. 所有设备订货合同、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单。G. 环保达标验收许可证。H. 房屋测绘验收许可证I. 房屋验收记录。J. 防雷接地电阻检测记录K. 防雷引下线焊接记录。L. 水、卫生器具检验合格证。M. 通风机风量测量调整记录。N. 空调性能测定调整记录。4.

19、2 房屋本体4.2.1 内墙面：表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接搓平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各方面层及门窗框与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸正确，方正、整齐、光滑、立面垂直，允许偏差小于3mm，检查每个面不少于3个点。墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。4.2.2 顶棚（层顶），开间尺寸，验收标准基本桶内墙面。各房型房间净高，开间长、宽尺寸符合设计标准。顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每间不少于5个点，允许偏差5mm；开间尺寸两头相等，允许偏差小于10mm。4.2.3 地坪：地坪表面平整，水泥颜色一致，清洁干净，无污染，无

20、开裂空鼓，表面无麻面，不起砂。地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm，踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下联接平整，分色清楚，检查每面不少于3个点。4.2.4 进户门、电表箱门、弱电箱门、水表箱门：门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角；门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm；框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5 2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安全齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，油漆涂膜无缺损、划伤，门锁开关

21、灵活、钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱必须使用通锁。4.2.5 阳台：除符合楼地面地坪要求外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓开裂；阳台栏杆表面无明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置正确；阳台挂落线宽度一致；阳台墙面涂料无颜色；阳台立管清洁无污染。4.2.6 卫生间、厨房间：墙面细砂批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水试验，以水覆盖满地面为准，达到不岑不漏。各出水管道灌水通球实验，每根管道试验2分钟。给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。4.2.7 塑钢门窗：门窗安装牢固，安装位置符

22、合技术要求。门窗开启灵活，无倒翘，反弹现象，五金配件齐全，位置正确；门窗框扇外观清洁，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面清洁，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计要求，硅胶施放均匀，边缘整齐、光滑。4.2.8 公共部位（楼梯走道）4.2.8.1 槽面平整，阴阳角方正顺直清晰。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无波纹，涂料均匀，无色差。4.2.8.2 地转铺贴平整，拼花图案清晰，色泽一致，表面清洁，不起壳，不裂缝，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整度

23、允许偏差小雨4mm。4.2.8.3 楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面清洁，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊。4.2.8.4 楼梯栏杆、扶手：栏杆焊接牢固，焊疤处理平整，木扶拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌迷失，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等。4.2.9 外墙4.2.9.1 墙面平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清晰不含糊，涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。4.2.9.2 窗台横平竖直，棱角线条清晰，窗框下滥20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，两边粉刷相等，整齐一致。4.2.9.3 空调板宽度一致，尺

24、寸相当，左右上下横平竖直，阴角通直清晰不含糊，阳角方正顺直。4.2.9.4 阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清晰明快，挂落线厚度、宽度一致，细砂批嵌均匀，纹路顺直；涂料均匀，无色差，无起皱脱皮，上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。4.2.9.5 外墙勒角线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水凭，厚度相同不弯曲；明沟里、中、外按档次尺寸一致，转弯处和顺，月亮弯型一致，无积水，排水通畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。4.2.9.10 屋面4.2.10.1 光棚油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊接饱满，无漏焊，脱焊现象。栏杆安装牢固、焊接饱满，接口平整、表面

25、喷漆涂均与，涂料均匀无色差。4.2.10.2 飘板、圆柱表面光滑平整，线角顺直，涂料均匀无色差。4.2.10.3 屋面地平找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排水管等）的链接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴。 22.设备设施维护检查控制程序 1. 目的 保证设施安全运行，提升设备设施的专业管理维护工作能力。2. 范围 试用于公司各项目。3. 方法和控制过程。3.1 设备设施检查范围3.1.1设备房管理:3.1.1.1 设备房门上应有明显设备房标识，“机房重地，非请勿进”等类似标识， 符C1手册。3.1.1.2 地面应干净，物品摆放整齐无杂物3.1.1.3

26、作业指导书齐备有效，维修检查记录完整3.1.1.4 配备足够的灭火器和应急灯3.1.1.5 开关、阀门单体设备要有明显状态标志，流体流向标识，重要设备要有 警告标识。3.1.1.6 设备外观清洁油漆无脱落，防护装置配备齐全。3.1.1.7 各类仪表试用正常无“跑、冒、滴、漏”使用人明确。3.1.1.8 标识安装位置适当、醒目、清晰、完整。3.1.1.9 供配电房在明显位置设立“严禁合闸”等移动标识统一挂放点。3.1.1.10 设备上端如有排污管等设施应加设喇叭口、挡板等设施。3.1.1.11 重要设备房（监控中心、电话机房、配电房、发电机房、消防控制房、电梯机房、电脑机房、水磊房）应保持在40

27、摄氏度以下，相对湿度80%以下。3.1.1.12 参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入。3.1.1.13 无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由维修员及控制中心掌握。3.1.1.14 设备表面无积尘、无油渍，应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时。3.1.1.15 设备房排水通畅。具有防暑措施。3.1.1.16 专用工具、安全用品应放置在指定位置。3.1.1.17 应制定维修工具的管理维护办法，并确定落实，电动工具应定期检修。3.1.1.18 对维修工具应有保管清单，保管现状良好。3.1.1.19 二次供水安全措施：水箱、池加盖上锁，在通气口和溢流口装防虫网；3.1.1.20

28、二次供水按规定时间清洗每半年或按当地法规规定时间清洗一次。3.1.1.21 二次供水水池清洗：清洗人员具有健康并接搜专业配顺。3.1.1.22 二次供水水质检查：保证达到国家标准，有水质检查合格报告，保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。3.1.2 资料管理3.1.2.1 物业接管验收应提交资料。产权资料：A.项目批准文件；B.用地批准文件；C.建筑执照；D.拆迁资料。技术资料：A.竣工图包括：总平面、建筑、结构、给排水、通风、配电、电力等设备、设施和附属工程有隐蔽管线的全套图纸；B.地质勘察报告；C.工程合同及开、竣工报告；D.功臣预决算；E.图纸会审记录；F.工程设计

29、变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；G.隐蔽工程验收签证；H.沉降观测记录；I.竣工验收证明书；J.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K.新材料、构配件的鉴定合格证书；L.水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；M.砂浆、混凝土试压报告；N.供水、供暖、管道煤气的试压报告；O.各类配套设备、设施合格证明和使用说明书。3.1.2.2 原有房屋接管验收的资料。 产权资料：A.房屋所有权证；B.土地使用权证；C.有关司法、公证文书和协议；C. 房屋分户使用清册；E.房屋设备及其固定附着物清册。技术资料：A.房地产平面图；B.房屋分间平面图；C.房屋及设备技术资料。3.1.3

30、供配电系统：3.1.3.1 属于三级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少巡视检查两次并记录。属于二级用电负荷的总配电房的配电设备每日至少须四次并记录。属于一级用电负荷的总配电房的配电设备每两小时须巡检并记录。3.1.3.2 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。3.1.3.3 动了配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电 设备接地电阻值小于4欧姆。3.1.3.4 变压器出口线电压：3 8 0 V + 5 % 范围内。原则上以进户电压 220V +5%范围作为标准。干式变压器温度：110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作。油侵式变

31、压器温度：105度继电保护延时跳闸；90度继电保护报警。以上报警温度若产品说明要求中有明确规定应按照此规定要求动作，设备规格无明确要求的应按照上述要求动作。发展商未配相关装置的应具有其他有效防护措施。3.1.3.5 电容补偿柜管理：A、 功率因数能手动、自动调节控制、补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏。B、 补偿控制手动、自动切换有效。C、 补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧。D、 功率因数：不小于0.9.3.1.3.6 高低配电柜内部连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常响声、无焦糊气味；配电回路标识清

32、楚准确。3.1.3.7 高压蓄电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。3.1.3.8 操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为：235v-255v.3.1.3.9 蓄电池：镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，即使补充电解液。蓄电池不应发生如下现象： A、 电解液过少、露出部分极板。 B、 蓄电池外部短路。 C、 电池电压不正常。 D、 电极板膨胀，气塞孔堵塞。 E、 电解液内含有机杂质。 F、 爬碱严重。 酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期作定充保养。电池端子绝缘良好，表面清洁无电解液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖

33、。 3.1.3.10发生停电事故后，最多不超过5分钟（特殊困难不超过15分钟），发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。 3.1.3.11发电机设备： A、 内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好。润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 B、 发电机、柴油内燃机，润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动。柴油发动机转速稳定。发电机输出电压符合标准要求。 C、 备用柴油量保持在容器容量的80%附近或确保电机连续工作24小时的储备量油。冷水箱水量保持在容积的80%以上。四滤应按体系文件要求及时更换。 D、必须配备符合要求的两套蓄电池，至少每2个月轮流切换使用。备有符合要求的切换开关装置。 E、蓄电

34、池组电压保持在24v左右。 F、柴油储备房需设足量的消防灭火沙或配备二氧化碳灭火系统。 G、正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置。按体系文件要求每周启动运行一次，每次运行时间为20分钟。 H、发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。 3.1.4 消防设备实施系统 3.1.4.1 消防控制中心主机，消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录。 3.1.4.2消防水泵、喷淋水泵供水系统具备任意时间启动不堵转跳闸。不泄露。止回闸动作灵敏可靠。反向不泄露。消防栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。消防水泵每半年进行一次带载

35、试验一次、并做记录（或按消防要求执行） 3.1.4.3喷淋头：无泄漏、外观完整。消防烟感、温度传感器，定期检验并记录。 3.1.4.4消防排烟系统，消防广播系统，区域火焰报警器，各种模块。处在良好工作状态。设施功能完备无损坏。 31.4.5 卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。 3.1.4.6 消防监控中心： A、 录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间设定时，专人负责保管。 B、 音频视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。 C、 监视摄像头干净无尘。焦距调整、云台各角度动作灵敏。 D、 监控的控制设备运行状态良好，按旋钮、开关、插头、指示灯无缺损。 3.1.4.7 管理项

36、目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。 3.1.5 电梯系统 3.1.5.1 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完好。非维修保养人员不得擅自运行维修， 3.1.5.2 电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，照明良好。 3.1.5.3 电梯舒适性：运行时运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击及异常声响。 3.1.5.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负7mm以内。 3.1.5.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有想摩擦现象。检查制动工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙0.7毫米。制动器线圈温升应不超过相应电梯温度要

37、求范围。 3.1.5.6 曳引机电动要求：轴承温度应不高于80度。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。至少每年更换新的润滑脂。 3.1.5.7 曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性涔油（每滴/3-5分钟）。减速器的机件和轴承的温度不高于75度。油温不高于85度。减速器运行时避免产生不均匀的噪音或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。 3.1.5.8 曳引轮：防止钢丝绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。 3.1.5.9 限速器：限速器动

38、作应灵敏可靠，润滑良好。保持限度器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。 3.1.5.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5牛顿。电梯故障停止运行时，在轿厢内能用手将门拨开，其拨力应在200-300牛顿范围内。 3.1.5.11轿厢门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿厢门刀对厅门地勘间隙为5-8mm。轿厢地勘对厅门地勘间隙为25毫米。门厅锁齿合影不小于7毫米。层门外面不允许能用手把门拉开。门扇下端距地砍应为5-8mm。门垂直误差不大于0.5毫米。3.1.5.12门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好。无锈蚀。门厅锁齿合应不小于7毫米。3.1.5.13轿顶、机房设

39、备、井道设施、底坑无杂物、无油污、无积水。设备无灰尘。3.1.5.14轿厢导轨导靴A、 导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。B、 检查滑动导靴的寸垫磨损情况，寸垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。C、 导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。3.1.5.15 缓冲器A、 油压缓冲器用油固点应在负10度以下。油面高度应保持在最低油位以上。B、 缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。C、 缓冲器一低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。3.1.5.16安全钳A、 传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位凃锂，其动作

40、应灵敏可靠。B、 安全钳锲块与导轨工作面间间隙一般为4毫米左右。3.1.5.17钢丝绳A、 轿厢和对重侧的钢丝绳应张力均匀。B、 钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。C、 断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。D、 不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。补偿装置补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳因完好无折断，无严重磨损。3.1.5.18 电梯电气部分：A、 续电器接触器触电应吻合，无机碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器， 电铃，对讲，指示灯、照明不缺损，工作正常，灵活可靠，接线端子

41、压接牢固，导线编号清楚无误。B、 接地电阻小于4兆欧，动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。控制线绝缘电阻大于0.25兆欧。3.1.5.19 盘车、救人设置于机房明显位置，平层标志明显。3.1.5.20 运行出现故障后.救援人员应在10分钟内到达现场处理。3.1.5.21 如果电梯由分承包方维护保养，为包房电梯保养人员应具有相应的资质证明，电梯的设备负责人每季度至少须向本部门负责人提交对承包房维修保养工作的评估报告一次，并存档。3.1.5.22 电梯轿箱内各种设施完好，清洁卫生，无手印、污迹、各类标识齐全。运行无异常声响。3.1.5.23 电梯机房：温度保持在0-40度之间，电梯盘车操作作业指导书清晰

42、、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无灰尘。3.1.5.24 管理项目建立检查制度并予以落实，检查记录完整。3.1.6 采暖及空调系统3.1.6.1 采暖系统：锅炉、分气缸和水泵的出口压力数值恒稳定，供回水温度在规定范围内，安全附件灵敏可靠，安全阀定期人工排放，管道阀门无泄漏保温层完好。冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度。3.1.3.6.2 燃油锅炉要求：A、 锅炉的进水必须经过水处理，并对水质量定期定期进行检测。B、 流量开关（或其他流量传感器）动作要灵敏可靠，动作选择要符合锅炉安全流量要求（安全保护功能）C、 锅炉排烟道要通畅，锅炉运行时燃烧室内应保持0-20毫米水柱微负压状态。D、 正

43、常状态下燃烧器自动一次启动成功率95%-98%。第一次自动点火不成功要查明原因，第二次自动点火需有3分钟以上的安全排风延时。E、 火焰传感器对明火有信号输出，高压点火变压器电压5000-10000V，点火电极绝缘不漏点。间距3-5MM。燃油泵输出压力达到额定值1030巴（BAR）F、 锅炉本体、阀门、法兰、管线、油管、燃烧器、无漏油漏水、无锈蚀、螺栓紧固。G、 温度控制体系要稳定可靠，能满足供暖要求。炉内水流与燃烧器电气安全联锁动作可靠、。3.1.6.3 热力换热站供暖：A、 对市网供热：热量计量或热水差压、温度、流量等计量仪器。精度高于0.5级。传感 器、变送器显示表、传输线等连接牢固，接线

44、有标识。B、 换热器应按照铭牌压力、流量、温度、换热面积、使用。换热器设备应设有排气阀、排污阀。设备应有水质和介质的实际情况，定期的检查和清晰。（1-3年）设备若长期不使用时应将夹紧螺栓放松到说明书中规定的尺寸。每年换热器第一次使用时应换热器两侧同时逐渐增加压力。C、 热水循环泵进口管路必须充满热水禁止泵在气蚀状态下长期运行，以免损坏泵的密封装置。泵电机避免超过额定电流运行。轴封泄漏应小于3滴/分。管道泵每次大修期间进行润滑脂润滑保养。D、 分水器、集水器无泄漏、无锈蚀、保温状况良好损坏率小于5%，排污阀、压力表、进出阀标识清楚，无泄漏无锈蚀。E、 对锅炉供热时，膨胀水箱应保持一定水位或系统排

45、气畅通。对市网供热时，为防止水击，开启总进气阀前应将分气缸排污阀打开，缓缓开启蒸汽阀，先将凝结水排干净，待排出全是蒸气为止。3.1.6.4 空调补水装置：A、 高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。采用闭式定压补水，应按设计要求每两小时查一下电接点压力表指针应在区间范围。补水箱有一定水位，补水泵的阀门和电控箱在正常状态。B、 变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。波动压力小于0.05兆帕。3.1.6.5 循环水系统：A、 采暖循环水过滤器

46、要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要 求粒度小于0.2毫米。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无泄漏、开关灵活。B、 风机盘管设备要求：出口风速，温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水，保温良好。风机盘管回风每半年清洗一次。3.1.6.6 电加热采暖：A、 电热膜装置、导线绝缘电阻大于0.5兆欧。B、 电热膜、空气开关、导线、接线端子无发热、无变色、无焦糊气味。C、 空气开关过负荷保护、短路保护灵敏可靠。3.1.6.7 冷空调系统：冷却塔噪音小于65分贝，设有防鼠虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响

47、，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。3.1.6.8 冷却塔设备：A、 电机、风扇联接良好，转速风量达到设备要求。B、 减速器润滑油位在油标或油尺上下范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。C、 风机扇叶安装牢固、不变形、运动无震动。布水器出水角度一致，水量均匀，运转灵活。D、 滤料应整齐排列无损坏，经过滤料到节水盘应如下雨。节水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水，停塔后盘中水不溢流，运行时塔外允许有少量漂水。3.1.6.9 冷却水、冷水系统：A、 冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。B、 水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求，并且在电气