房地产估价师《理论与方法》判断题练习

1、房地产估价师?理论与方法?判断题练习房地产估价师?理论与方法?判断题练习判断题1、高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。()【正确答案】： N【答案解析】：通过高层建筑地价分摊可以解决：各局部占有 的土 地份额；各局部分摊的土地面积；各局部分摊的地价额。参见教材P387o2、 资木化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值 的比 率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串 的未来各 期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 ()【正确答案】 ：Y【答案解析】 ： 这是资本化率和报酬率的区别所在。参见教材 P255o3、 为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为

2、销售之前发生的费 用与销售同时发生的费用。 ()【正确答案】： Y【答案解析】 ： 为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销 售之 前发生的费用与销售同时发生的费用。参见教材 P278o4、根据市场调查， 获知某类房地产 2003? 2007年的价格逐年上 涨， 分别为 3500 元/m2、3700 元/m2、3950 元/m2、4250 元/m2、4550 元/m2, 运用平均增减量法预测，该类房地产 2021年的价格高 于4800元/m2。()正确答案】： Y【答案解析】：d= (4550-3500) /4 = 262. 5 (元/m2),预测该地区 商品住宅 2021年的价格为： V5

3、=P0+dX i = 3500+262. 5X5 = 4812.5 (元 /m2) 。参见教材 P348。5、 明确估价目的有助于明确估价对象，有助于明确估价时点，还有 助于明确所要评估的价值类型。()【正确答案】 :Y【答案解析】：明确估价目的有助于明确估价时点、估价对象和 价 值类型。参见教材 P398。6、估价报告使用期限也是估价的责任期。 ()【正确答案】： N【答案解析】 : 估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估 价责 任期限。参见教材 P414。7、 房地产的共有权在按份共有中，共有人按照其份额对共有的房地 产享有权利，承当义务。【正确答案】 :Y【答案解析】 : 按份共有人

4、对共有的房地产按照其份额享有所有 权。 参见教材 P50。8、 对可及性相当的土地设定标准深度，选取假设干标准宗地求其标准 价格，此标准价格称为路线价。 O【正确答案】： N【答案解析】 : 路线价法是在城镇街道上划分路线价区段，设定 标准 临街深度，选取假设干标准临街宗地并求其平均价格，然后利用 价格修正 率对该平均价格进行调整来求取街道两侧的土地价值的方 法。参见教材 P368o9、在实际估价中， 估价程序中的各个工作步骤之间不是完全割 裂的， 相互间可以有某些交叉，但不会出现反复。()正确答案】： N【答案解析】 : 在实际估价中上述估价程序中的各个工作步骤之 间 不是割裂的可以有某些交

5、叉，有时甚至需要一定的反复，但不 得随意简 化和省略。参见教材 P393o10、在市场比拟法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进 行交易日期修正。【正确答案】： Y【答案解析】 : 市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价 格 变动率，也可采用时间序列分析。参见教材 P192。11、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可 能要遭受某些损失， 在这种情况下， 地役权的存在会降低供役地的 价值。 【正确答案】： Y【答案解析】 : 供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使 用 权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降 低供役 地的价值。参见教材 P126。12

6、、现需评估某期货房地产的价值， 在此估价中，估价对象状况 为 未来某时点的状态，那么房地产市场情况应为未来某时点的状态。【正确答案】： N13、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年 的 净收益将在上一年的根底上减少 3 万元，那么该宗房地产的合理经 营期限 为 12 年。【正确答案】： N【答案解析】: 那么该宗房地产的合理经营期限为： A- n-1 Xb = O, n=38 / 3 + 1 = 13. 67 年 。参见教材 P224225。14、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的 0. 5? 2范围内。 ()【正确答案】 :Y【答案解

7、析】 : 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.5倍 ? 2 倍范围内。参见教材 P180? 181。15、一般的建筑物适用于重建价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。 O【正确答案】： N【答案解析】 : 一般的建筑物适用重置价格，有历史或美学价值 的建 筑物适用重建价格。参见教材 P28916、有条件选用市场法进行估价的，应当以市场法为主要的估价方法。()【正确答案】： Y【答案解析】 : 有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的 估价 方法。参见教材 P405o17、投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。 ()【正确答案】 :Y【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回

8、收，即保本。参 见 教材 P247o18、任何一个估价工程都有估价目的。 ()【正确答案】 :Y【答案解析】: 估价目的是根底，决定估价的其它方面。 参见教 材 P29o19、有一栋四层公寓，每层建筑而积相等，第二层的房地价值为第一层的 1? 05倍，第三层的房地价值为第四层的 1. 15倍， 第四层的 房地价值为第二层的 91%0 按房地价值分摊法计算得出第 三层占有的土地 份额约为 27%o ()正确答案】： Y【答案解析】:设一层的房地产价值为x,那么二层为1. 05.,三层为1.05xX0.91XI. 15 = 1.0988X,四层为 1. 05xX0. 9仁0. 9555x,总房地价值为 4. 1043x参见教材P389O20、中选用加权算术平均数时，通常是对最适用于估价对象、占 有 资料全而准确