房地产开发企业税收讲解171p

1、 ！2税负异常与否分析税负异常与否分析！3收入完整与否分析收入完整与否分析！4收入确认时间分析收入确认时间分析项项 目目指指 标标收入确认是否提收入确认是否提前前主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业务收本年主营业务收入月平均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主营业务收本月主营业务收入入100%100%收入确认是否滞收入确认是否滞后后主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入

2、- -本年主营业务收本年主营业务收入月平均数）入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%客户商业信用负债增长率客户商业信用负债增长率=（月末预收账款（月末预收账款+ +月末其他应付月末其他应付款）款）- -（月初预收账款（月初预收账款+ +月初其他应付款）月初其他应付款） （月初预收账（月初预收账款款+ +月初其他应付款）月初其他应付款）100%100%！5项项 目目指指 标标自产产品视同销售业自产产品视同销售业务是否确认计税收入务是否确认计税收入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入其他业务收入）增值税税率（增值税税率（

3、17%17%或或13%13%）外购原材料视同销售外购原材料视同销售业务是否确认计税收业务是否确认计税收入入名义销项税额名义销项税额= =（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入其他业务收入）增值税税率增值税税率！6成本合理性分析成本合理性分析项项 目目指指 标标成本是否合理成本是否合理销售毛利率销售毛利率= =（主营业务收入（主营业务收入- -主营业务成本）主营业务成本）主营业务成本主营业务成本100%100%！7费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理期间费用率期间费用率= =（管理费用（管理费用+ +营业费用营业费用+ +财务费用）财务费用）（主营业务

4、收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%管理费用率管理费用率= =管理费用管理费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业其他业务收入）务收入）100%100%A.A.业务招待费率业务招待费率= =业务招待费业务招待费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%B.B.总机构管理费用率总机构管理费用率= =总机构管理费总机构管理费（主营业（主营业务收入务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%！8费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理营业费用率营业费用率= =营业费用营业费用（主营业务

5、收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%A.A.运输费用率运输费用率= =运费运费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%C.C.广告费用率广告费用率= =广告费广告费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%D.D.宣传费用率宣传费用率= =宣传费宣传费（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%E.E.佣金率佣金率= =佣金佣金（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%！9费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标

6、费用是否合理费用是否合理财务费用率财务费用率= =财务费用财务费用（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%相关指标：相关指标：利息费用率利息费用率= =预提利息预提利息（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%预提利息预提利息= =资本化利息资本化利息+ +费用化利息费用化利息收入借款率收入借款率= =平均借款额平均借款额（主营业务收入（主营业务收入+ +其他业务收入）其他业务收入）100%100%平均借款平均借款= =（长短期借款期初数（长短期借款期初数+ +长短期借款期末数）长短期借款期末数）2 2应收账款周转率应收

7、账款周转率= =主营业务收入净额主营业务收入净额应收账款平均余额应收账款平均余额100%100%应收账款平均余额应收账款平均余额= =（应收账款期初数应收账款期末数）（应收账款期初数应收账款期末数）2 2！10扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析项项 目目指指 标标工资、折旧等扣除项工资、折旧等扣除项目是否合理目是否合理固定资产综合折旧率固定资产综合折旧率= =累计折旧额累计折旧额平均固定资产原值平均固定资产原值100%100%平均固定资产原值平均固定资产原值= =（期初固定资产原值（期初固定资产原值+ +期末固定资产期末固定资产原值）原值）2 2工资变动率工资变动率= =（本期工资总额（本期

8、工资总额- -上期工资总额）上期工资总额）上期工上期工资总额资总额100%100%预提费用变动率预提费用变动率= =（本期预提费用（本期预提费用- -上期预提费用）上期预提费用）上上期预提费用期预提费用100%100%！11非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析项项 目目指指 标标非经常性损益是否非经常性损益是否合理合理非经常性损益变动率非经常性损益变动率=（本期投资收益（本期投资收益+ +本期补贴本期补贴收入收入+ +本期营业外收支）本期营业外收支）- -（上期投资收益（上期投资收益+ +上期补上期补贴收入贴收入+ +上期营业外收支）上期营业外收支） （上期投资收益（上期投资收益+ +

9、上上期补贴收入期补贴收入+ +上期营业外收支）上期营业外收支） 100%100%！12关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析项项 目目指指 标标关联交易定价是否关联交易定价是否合理合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。！13非关联方串谋分析非关联方串谋分析项项 目目指指 标标是否存在非关联方串是否存在非关联方串谋谋主营业务收入离散度主营业务收入离散度= =（本月主营业务收入（本月主营业务收入- -本年主营业本年主营业务收入月平均数）务收入月平均数）本年主营业务

10、收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率= =（月末应收账款（月末应收账款- -月初应收账款）月初应收账款）本月主营业本月主营业务收入务收入赊购率赊购率= =（月末应付账款（月末应付账款- -月初应付账款）月初应付账款）本月购进原本月购进原材料或库存商品材料或库存商品！3 3、主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读 ！15 营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读 房产税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读 土地增值税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读！16营业税基本法规及优惠政策解读 营业税优惠政

11、策包括：营业税优惠政策包括： 对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税共同承担投资风险的行为不征营业税 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税征营业税 房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税！17 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通

12、住宅和非普通住宅的，应分别计算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。增值额。 土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位 ！18 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的 可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在占整个项目可售建筑

13、面积的比例在85%以上，或该比例虽未超以上，或该比例虽未超过过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况 ！19 非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 ！20 ！21 ！22 ！23 ！24 ！25 ！26 ！27 ！28 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房各地要进一步完善土

14、地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。多退少补。 对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。限届满的次日起，加收滞纳金。 ！29 ！30 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发

15、的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。定。 ！31 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。局具体规定。 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支

16、付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。所支付的金额。转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强 ！32 个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另

17、作为筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关与转让房地产有关的税金的税金”予以扣除。予以扣除。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。！33 土地增值税以国家有关部

18、门审批的房地产开发项目为单位进行清算土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预情况制

19、定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。！34 纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和的，预以免征土地增值税

20、。增值额超过扣除项目金额之和20%20%的的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。后，免予征收土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读！35 个人因工作调动或改善居住条件而转让原

21、自用住房，经个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满向税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年以上的，免征年以上的，免征土地增值税；居住满土地增值税；居住满3年未满年未满5年的，减半征收土地增值年的，减半征收土地增值税；居住未满税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。年的，按规定计征土地增值税。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。核实，可以免征土地增值税。！36 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房

22、地产房地产)作价入作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。增值税。 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征

23、收土地在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。增值税。 ！4 4、房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路 ！38 营业税纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路 房产税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路 土地增值税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路！39 房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的税筹划的

24、技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善总结完善 纳税筹划的平台纳税筹划的平台 纳税筹划的技术纳税筹划的技术！5 5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 ！41！42 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的的增值额增值额”就是就是 “临界点临界点”。“临界点临界点”筹划法筹划法！43 某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发

25、，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年年3月月2日，日，出售普通住宅用房一幢，总面积出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价平方米，平均销价2030元元/平平方米，售价总额为方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金万元。该房屋支付土地出让金200万元，万元， 房地产开发成本房地产开发成本900万元，利息费用为万元，利息费用为100万元，其中万元，其中40万元为罚万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税、印花税税率为税率为0.5、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%。当地省级人

26、民政府规定允。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为许扣除的房地产开发费用为10% 。！44筹划前筹划前 转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.3万元；万元；应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为94.71万元；万元；实际盈利金额实际盈利金额=收入成本费用税金收入成本费用税金 = 1847.3-200-900-100-101.6-94.71 =450.99万元万元！45 筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降元，降到每平方米到每平方米1978元，则售价总额为元，则售价总额为1800万元，其他资料不变。万元，其他资

27、料不变。 允许扣除的税金允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元）（万元） 扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）（万元） 增值额增值额271万元，增值率为万元，增值率为17.72% 实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元万元！46 虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347.3万元，但实际税后收益反而比原来增万元，但实际税后收益反而比原来增加了加了48.0148.01万元。万元。 认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加认真测算增值率，然后再设法调整增值率，包括合理定价与增加

28、扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在扣除额。增加扣除额主要是通过加大投入来提高市场竞争力。在房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、房地产开发成本中包括可扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章。做文章。！47 房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原房地产开发业务较多的企业，不同地方开发成本因为物价或其他原因可能不同，

29、容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会因可能不同，容易导致房屋增值率高低不均，该种不均匀的状态会加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，加重企业的税收负担。为此企业需要对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。 平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。只要生产经营者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生者不是短期行为，而是长期从事开发业务，那么将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段

30、时期获得的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将某段时期获得的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率的增值额进行最大限度的平均，就不会出现某处或某段时期增值率过高的现象，从而节省税款的缴纳。过高的现象，从而节省税款的缴纳。！48 房地产开发企业进行房屋建造时，房地产开发企业进行房屋建造时，将合同分两次签订，当住将合同分两次签订，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者房初步完工但没有安装设备以及装潢、装修时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装以及装潢、装修合同、装修合同，则纳税人只就

31、第一份合同上注明的金额缴纳土，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业，可不计入征税范围，不计征土地增值税。这样就使得营业税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税税税负不变的情况下，使增值额减少，达到了不缴或少缴税的目的。的目的。收入分散筹划法收入分散筹划法！49 假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋假如某企业准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估

32、计市场价已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是值是800万元，其中各种设备的价格约为万元，其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业和万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加100万元。万元。 收入分散可节省税款，在合同上仅注明收入分散可节省税款，在合同上仅注明700万元的房地产转让价格万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，不仅可以使得增值额变小，同时签订一份附属办公设备

33、购销合同，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用从而节省应缴土地增值税税额，而且购销合同适用0.03的印花税的印花税税率，比产权转移书据适用的税率，比产权转移书据适用的0.05税率低，可节省印花税，一举税率低，可节省印花税，一举两得。两得。！50 房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产房地产开发公司的代建房方式指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公的开发，开发完成后向客户收取代建房报酬的行为。房地产开发公司虽然取得了一定的收入，但房地产权自始至终属于客户，没有发司虽然取得了一定的收入，但房地产权

34、自始至终属于客户，没有发生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税生转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的征税范围。范围。 建筑行业建筑行业3的的营业税营业税，其其税负较土地增值税税负较土地增值税低。低。如果房地产开发公如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开司在开发之初便能确定最终用户，完全可以采用代建房方式进行开发发。可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要从最终形式种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只

35、要从最终形式上看房地产权没有发生转移便可以了。上看房地产权没有发生转移便可以了。建房方式筹划法建房方式筹划法！51 为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房为了使房地产开发公司的代建房方式筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以地产开发公司可以降低代建房劳务性质收入的数额，以取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹取得客户的配合。由于房地产开发公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的，而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，价格优势优势也也可以

36、增强企业的市场竞争力。可以增强企业的市场竞争力。！52合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政例分房自用的，暂免土地增值税。房地产开发企业应充分利用该项政策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则策。比如某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得幢住房

37、中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才税，只有在房地产开发企业建成后转让属于自己的那部分住房时，才就该部分缴纳土地增值税。就该部分缴纳土地增值税。！53 确定合适的利息扣除方式确定合适的利息扣除方式 财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银

38、行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5扣除；如果房扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的支付的金额和房地产开发成本之和的10扣除。扣除。 如果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽如

39、果借用了大量资金，利息费用多，应采取据实扣除的方式，应尽量提供金融机构贷款的证明。量提供金融机构贷款的证明。 如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不如果借款很少，利息费用低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。提供金融机构的贷款证明，可多扣除费用，减低税负。 ！54 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将承担直接赡养义务人的或通过中国境内非盈利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土

40、地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的免征土地增值税。土地增值税。 如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的如非以上两种情况，应当缴纳土地增值税。因此，当事人应当注意自己的捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房捐赠方式，以免捐赠不当承担税款。比如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非盈利性的社会团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠利性的社会

41、团体、国家机关如希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自。但如果当事人确实无法采用以上两种方式，则应充分考虑税收因素对自己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友己及他人的影响。比如某房地产所有人欲将拥有的房地产赠与一位好朋友，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实，则可以考虑让受赠人支付税款，也可以采用隐性赠与法，即让该好友实际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。际占有使用该房地产，而不办理房地产产权转移登记手续。！55 个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划 由于经济

42、的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发由于经济的不断发展，人的流动愈来愈频繁，因而个人自有住房发生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年生转移的可能性也越来越大。如某人拥有一套住房，已经居住四年零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出零十一个月，此时需出售该套住房。显然，如果该人再等一个月出售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年售住房可免土地增值税，而如果现在出售，因为使用年限超过三年而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住而未超过五年，需减半缴纳土地增值税。合乎理性的做法便是将住房于一个月后转让而不是马上转

43、让。房于一个月后转让而不是马上转让。！56 利用加计扣除进行税务筹划利用加计扣除进行税务筹划 从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的从事房地产开发的企业，可加计扣除，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不享受此项费用扣除。当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享事房地产开发和交易的关联企业。不仅可以在房地产开发业务中享受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用

44、企业的关联关系受加计扣除，而且可以在以后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方实现其他税收的纳税筹划。如通过双方的销售收入分列，可使双方各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。各自扣除交际应酬费时适用较高的扣除率。！57 个人自有住房转让筹划个人自有住房转让筹划 房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房房屋所有人由于工作需要，要转让使用年限很短的住房，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而，比如仅使用一年，寻找一个愿意和自己交换住房，而且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人交且对方住房又合乎自己要求的经济当事人，和该个人

45、交换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地换住房。根据税法规定，个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。产的，经当地税务机关核准，可以免征土地增值税。！58 财政部、国家税务总局财税宇（财政部、国家税务总局财税宇（95）48号文件规定，对于县号文件规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代收费用未计入，可作为转让房地产取得的收入计税；如果代

46、收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收房价中，而是在房价之外单独收取，可不作转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金入。对于代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除但不允许加计额时，可予以扣除但不允许加计20的扣除基数；对于代收的扣除基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算土地土地增值税时增值税时不允许扣除代收费用。不允许扣除代收费用。 ！59 在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地在会计核算时，应把县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费

47、用不计入房价中，而产开发企业在售房时代收的各项费用不计入房价中，而是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，是通过合同安排、业务流程重组在房价之外单独收取，这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且这样就可以减少销售收入，不仅可以节省营业税，而且可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。可以降低增值额、减少应纳的土地增值税。！60土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的土地增值税适用四档超率累进税率，如果对土地增值税税率不同的房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税房产合在一起计算，可能会降低高增值房产的适用税率。由于高税率房产的增值额大，这样会使整

48、体税负下降。率房产的增值额大，这样会使整体税负下降。某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入某房产开发公司同时开发甲、乙两幢商业房。销售甲房取得收入250万元，允许扣除项目金额为万元，允许扣除项目金额为200万元；销售乙房取得收入万元；销售乙房取得收入400万万元，允许扣除项目金额为元，允许扣除项目金额为100万元。万元。分开核算分开核算甲房产增值率甲房产增值率=（250-200）200100%=25%应纳土地增值税应纳土地增值税=（250-200）30%=15乙房产增值率乙房产增值率= =（400-100400-100）100100100%=300%100%=300%应纳土地

49、增值税应纳土地增值税= =（400-100400-100）60%-10060%-10035%=14535%=145甲、乙房产应纳土地增值税合计甲、乙房产应纳土地增值税合计=15+145=160=15+145=160！61合并核算合并核算收入总额收入总额=250+400=650=250+400=650扣除项目金额扣除项目金额=200+100=300=200+100=300增值率增值率= =（650-300650-300）300300100%=117%100%=117%应纳土地增值税应纳土地增值税= =（650-300650-300）50%-30050%-30015%=13015%=130把高增值

50、与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收把高增值与低增值房产安排在一起开发、出售，并将收入和扣除项目放在一起核算并申报。入和扣除项目放在一起核算并申报。！62甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房万元，房屋原价屋原价1000万元，已提折旧万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置万元，房地产评估机构评定的重置成本价格成本价格1100万元，该房屋成新率万元，该房屋成新率6成。企业转让该房产时发生评成。企业转让该房产时发生评估费用估费用3.4万元。应纳税额计算如下：万元。应纳税额计算如下：应纳营业税应纳营业税12005%

51、60（万元）（万元） 应纳城市维护建设税及教育费附加应纳城市维护建设税及教育费附加60（7%3%）6（万元）（万元） 应纳印花税（产权转移书据）应纳印花税（产权转移书据）12000.50.6（万元）（万元） ！63应纳土地增值税计算：应纳土地增值税计算： 房产评估价格房产评估价格=110060%=660（万元）；（万元）； 扣除项目金额合计扣除项目金额合计=6606060.63.4=730（万元）；（万元）； 增值额增值额=1200-730=470（万元）；（万元）； 增值率增值率=470730100%=64.38%； 应纳税额应纳税额=47040%7305%=18836.5151.5（万元）

52、（万元）应纳所得税（应纳所得税（12008006060.6151.53.4）33%=58.91（万元）（万元） 应纳税额合计应纳税额合计6060.6151.558.91277.01（万元）（万元） ！64采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份采用甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳企业所得税。假设乙公司是由股东所得税。假设乙公司是由股东A A、B B组建的有限责任公司组建的有限责任公司，股东，股东A A、B B所占股份比例为所占股份比例为60%40%60%40%。投资前，乙公司。投资前

53、，乙公司资本总额为资本总额为20002000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的额的30%30%。！65甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下：甲、乙双方签订投资协议，投资后，甲公司账务处理如下： 借：长期股权投资借：长期股权投资8000000 累计折旧累计折旧2000000 贷：固定资产贷：固定资产10000000 乙公司应确认甲企业实收资本为：乙公司应确认甲企业实收资本为：200030%/(1-30%)=857.14（万（万元），账务处理为：元），账务处理为： 借：固定资产借：固定资产12000000 贷：实收资本甲公司贷：实收资本甲公司85

54、71400 资本公积资本溢价资本公积资本溢价3428600 ！66 一定期限后，甲公司将乙公司拥有的一定期限后，甲公司将乙公司拥有的30%30%的股份按比例转让给乙公司原股的股份按比例转让给乙公司原股东东A A和和B B，其中转让给，其中转让给A A股东股东18%18%，转让给，转让给B B股东股东12%12%。 甲公司账务处理为：甲公司账务处理为： 借：银行存款借：银行存款12000000 12000000 贷：长期股权投资贷：长期股权投资8000000 8000000 投资收益投资收益4000000 4000000 乙公司账务处理为：乙公司账务处理为： 借：实收资本甲公司借：实收资本甲公司

55、8571400 8571400 贷：实收资本贷：实收资本A A 5142840(85714005142840(857140060%) 60%) 实收资本实收资本B B 34285603428560（8571400857140040%) 40%) 甲公司应纳企业所得税甲公司应纳企业所得税40040033%33%132132（万元）（万元） 节省税收：节省税收：277.01277.01132132145.01145.01 ！67某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本给一外国投资者。开发成本20亿元，售价亿元，

56、售价28亿元。按规定，亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。亿元（计算过程略）。 先投资成立一子公司先投资成立一子公司“某某大酒店某某大酒店”，酒店固定资产建成后，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。款。！68设立一控股子公司设立一控股子公司“某某大酒店某某大酒店”。某某大酒店拥有法人资格，独。某某大酒店拥有法人资格，独立核算。立核算。某某大酒店进行固定资产建设，相关

57、建设资金由房产开发公司提供某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。，并作应付款项处理。 固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。资者。房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、股权转让收益需缴纳企业所得税，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。巨额税款。 ！6

58、6、房地产企业所得税政策房地产企业所得税政策 ！70国税发国税发3131号文出台背景号文出台背景房地产业企业所得税征管主要问题: 缺乏开发产品完工标准 房地产开发企业不能及时结转成本 预售收入不能及时结转为实际收入 不能依法申报缴纳企业所得税。 伪造或高估成本 多列预提费用 混淆成本对象界限 利用关联关系转移利润 企业之间也存在相互利用,共同偷逃税款问题 税收征管难度大 税收制度不完善 地方政府干预过多！71 针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的上述问题,国家税务总局在2003年度出台了国税发200383号文,2006年度,国家税务总局又对200383号文进行了进一步修订、完善,再次出台了

59、税发200631号文。！72政策框架解读政策框架解读一、未完工开发产品的税务处理二、完工开发产品的税务处理三、开发产品预租收入的确认四、合作建造开发产品的税务处理五、以土地使用权投资开发项目的税务处理！73 六、开发产品视同销售行为的税务处理七、代建工程和提供劳务的税务处理八、开发产品成本、费用的扣除九、征收管理十、适用减免税政策十一、新文件适用范围和执行时间！74一、未完工开发产品的税务处理（一）预售收入 -开发产品完工前取得的销售收入,包括定金、内部认购、会费等（二）预计计税毛利率和毛利额 -预售收入尚未扣除期间费用、营业税金及附加（三）计税成本结算的时点 -从税收法理上理解，应确定为完工

60、之日！75 （四）预征 -外税，对预售收入预征企业所得税-从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。！76 （五）实际征收 -内税，对预售收入采取的是实际征收企业所得税。 -预征和实际征收在法律责任上存在本质上的差别。 （六）预计计税毛利率的分类 经济适用房：计税毛利率不得低于3% 必须符合建住房200477号文的规定 非经济适用房 省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区