对目前房地产公司设计管理现状的反思

1、对目前房地产公司设计管理现状的反思一、引言 本人在房地产公司从事设计管理十余年，历经深圳三家较大房地产公 司。近年来一直困惑于国内房地产公司设计管理。目前国内房地产公司都设置设计部， 部门人员包括建筑师、 结构工 程师、 水电工程师、装修设计师与景观设计师等，其职责均为工程设计管 理。设计 任务通过招标或直接委托形式外包给设计公司。设计公司根据房 地产公司发 出的设计任务书完成设计图纸的提交。 这是一种普遍的房地产 开发管理模 式。在过去的职业实践中， 了解到欧美在房地产开发中普遍使用一种 BIM 设 计软件，该软件可以设计住宅、工业厂房、酒店、医院、学校等多种项 目类 型。设计过程中，建筑、

2、结构与水电设计可同时在三维图中进行，图 纸审核 完成后各专业可分开出具施工图纸。好处是建造形式、材料等通过 三维图形 演示给投资方。提到 BIM 软件，我们必须对欧美房地产开发模式有个根本了解。投资 方 负责工程定位、 本钱、进度、财务和风险管理， 具体说就是专司拿地 和销售， 一个工程一般配备 2-3 个设计工程人员。剩下的设计、建造通过 合约交给建 筑设计咨询管理公司与建造公司完成。 工程承接方通过 BIM 软 件向投资方汇 报工程设计、 施工工作。投资、设计与施工， 工作任务明 确、管理职责明晰。 难怪欧美好建筑随处可见。经过人类不断的社会实践， 工程管理知识体系现已被国内外房地产企业

3、采用。介绍完国内外房地产开发管理的根本模式，下面我们不妨分析下国内房地产开发设计管理的事儿。二、事件描述国内网络近年流传一首歌 ?死了都要改?：“把每天， 当成是交图 的 dead line ，一分一秒，都改到泪水掉下来。不理会，客户是看好或看坏， 只要你勇敢，给我改。 把每天，当成是交图的 dead line ，一分一秒， 都赶 到泪水掉下来，不理会，最后是改好或改坏，只要有时间，你还得改。 so不要改得太快，你改得越 快他的想法也就变得快， 死了都要改， 不说句脏话不痛快，笔会损坏，图会掩埋，计算机还在！到绝 路都要改，不日夜颠倒不痛快，改到最后还得改！改到变态才精彩 ! 最 近国内网络上

4、播放一个冷笑话：某设计师上班途中遇车祸，住院昏迷不醒。 其领导就在他耳边反复念叨： “投资方同意出图了 ? ? ，几分钟后，设 计师翻身下床，说我要去打图了 ? ?以上是源于网络的设计师故事。 目前我任职的公司在深圳某口岸开发 一高端住宅，工程设计管理总结主要问题如下：1、商业街室外道路标高与相邻住宅工程道路标高衔接不上， 我司室外 标高高出相邻工程室外标高约 50-70 厘米，造成该处设计一条两家共用市 政道路成为不可能。正确的设计要求除考虑道路排水坡度外，两个工程相 邻室外标高应根本一致。2、工程联排别墅后花园内标上下于花园外侧道路标高。 后在花园内增 加地漏和管道解决雨水排放。正确途径：

5、花园内标高高于花园外标高，雨水 通过场地高差直接排放到花园外道路上， 再通过道路上雨水井收集后 统一排 放到城市雨水管道。 标高设计错误，增加排水管道，投资本钱增加。3、工程联排别墅后花园， 推开室内房门约 1.5 米处前立着一根大圆柱。 外表上柱子起着支撑二楼 2.8 米宽的阳台。二层阳台因由 1.5 米宽扩大到 2.8 米宽后增加了该结构柱设计。 从结构受力分析， 二层阳台不需要柱子支 撑最 大可伸出建筑主体 4 米宽。柱子的存在对业主花园的使用和景观感 受上造成 了不利影响。柱子外装饰有加工过的半环形石材，柱子结构和外 装饰在工程 本钱上造成约 100 万元浪费。三、感受本人十二年前曾在

6、设计公司工作过 3 年多时间，对设计师的辛苦有切 身 体会：曾为了在规定时间提交设计图纸或招标文件， 连续一周通宵加班。 当 听到网络歌曲?死了都要改?与?设计师车祸住院?的冷笑话时，内心 只有 苦涩的一笑，似乎这是一个无力改变的残酷现实。设计师不断改图， 一局部 是每个设计阶段投资方审核意见的例行修改； 更多的反复修改源于 投资方项 目定位不明确亦或摇摆不定， 工程造价摇摆不定， 投资方内部 意见不统一 “朝 令夕改造成设计方案翻来覆去没个定论，投资方出具 的?设计任务书?要 点不全、不详细 ? ? 如此折腾设计师真的很辛苦，难 怪行业里有不少设计师 纷纷投入到房地产企业做起设计管理，不再具

7、体做 设计了。房地产业设计现 状，不利于设计公司与房地产企业的开展， 也 不利于房地产整个产业的开展。另外一个角度看设计公司反复改图：设计公司每一分图纸都是经过设 计、绘图、校对、审核、审定、签发等，诸多人员参与的工作，这些设计公司出图流程只是简单应付，没有经过内审程序就签发出图命令？设计费 低廉、设计积极性不高？在本人的职业经历中确实存在设计公司出图不认 真，出现很多图纸错误、缺图、专业间矛盾等。我司深圳某口岸住宅工程场地标高出现设计错误，我司设计管理人员是 否失职？设计管理人员工作内容是什么？设计管理人员与设计师角色 是否重叠或错位？花园内设计柱子，我司设计管理人员是否涉嫌谋取不当 利益，

8、还是设计公司技术不过关？四、评价设计公司承接房地产企业工程设计任务，以双方签订的设计合同及房地产企业的设计管理指令为依据，以提交阶段性图纸和最终施工图纸为工作内容。因此，设计公司工作质量的好坏，主要取决于房地产企业的设 计管理。从目前国内房地产实践来看，房地产企业设计管理人员需具备两种素 质：设计知识与工程管理知识。设计需关注三个目标：功能、形式、本钱。功能主要解决使用问题，如 使用的便捷性、 舒适度，也是我们常说的人性化设计。形式主要是建 筑风格 与外在美学上的考量。本钱即工程投资目标控制、各项建造本钱， 本钱偏离势必造成设计的反复。上文提到的花园增加圆柱设计，无论从 功能、形式与本钱上考量

9、均没必要。这是设计管理人员与设计师必须具 备的专业素养。专业素养的提高需要不断的学习与思考。工程启动、方案、执行、控制与结束各阶段对应的主要工作内容需明确。房地产开发是一个实践性很强的社会活动，工程管理人员明确每个阶 段的工作内容，是确保工程有序推进的保障， 也是设计师设计工作有序进行的保障。工程启动阶段重要成果：工程立项，工作内容包括投资时机 选择、初 步可行性研究、工程风险研究、土地使用权获取。工程方案阶段 主要成果： 工程筹划报告，主要工作内容包括：市场调研、可行性研究、 客户群定位、产品定位、本钱投入、进度方案、风险评估。控制是自工程 启动后贯穿于计 戈I、实施、结束三个阶段的质量与本

10、钱控制。结束阶段主要是工程组织验收、 交付使用及工程总结评估报告。工程筹划工作非常重要，是后续设计工作开展的指导性文件，成熟的 房地产开发商工程筹划实际上是以设计要求为核心内容的工程经济技术分 析文件。?死了都要改?源于较多地产开发商工程筹划报告没有设计目标 要 求，筹划报告仅是粗浅的风险分析与商业推广报告，导致设计过程中目标不明确，设计单位边做设计投资方边提要求，图纸反反复复不可防止。工程在社会系统下运营。工程由人来执行，必然产生人与人之间的关 系，即社会系统；同时人是利益的动物。 现代社会理论认为制度改变事件 运 行方向与结果， 制度创造秩序与效率。管理就是效率与效益。合理的 组织流程、组

11、织架构并与绩效考核相关联，是企业决策层必须思考解决的 问题。绩效考核是依附于组织流程、岗位责任等目标管理上。我司深圳 某口岸工程出 现的标高问题、无效柱设计，如有明晰的、可执行的绩效考 核，出现类似低 级错误的概率会极大降低，因为这是一个简单且极易解决 的技术管理问题。设计管理依据的是信息。市场是复杂多变的，市场信息的获取是设计 决策的依据。设计获取的信息主要包括：国家地区甚至世界的经济动态；消费者需求与需求变化； 市场竞争性企业产品与战略动态；国家房地产 政策与 金融政策变动和变动预期； 上下游企业变动和变动预期， 如原材 料价格变动、 劳动力本钱变动、 设计公司设计质量变动与工资本钱变动

12、等。 了解以上信息 并形成可靠的设计筹划报告， 依据设计筹划报告形成 详细的设计任务书， 设 计公司以设计任务书为指导进行设计， 设计管理 才可有序推进， 否那么设计师 高唱?死了都要改?，设计管理陷入混乱。国内房地产呈现半市场化模式。 房地产开发的土地受国家垄断， 土地 市场要素不全。因土地获取后房屋建造、 销售必须面对市场上消费者的检 验， 所以房地产业呈现半市场化运作模式。 半市场化运作模式造成许多 地产企业 重政府关系的建立与维护，轻设计工作的管理思考与整个企业的 管理思考。 只有少数标杆企业重视管理模式设计与更新， 标杆企业获得 品牌溢价等实践 证明管理就是效率与效益。五、分析“日本

13、学者认为，日本产品能具有国际竞争力，在设计应用与营销上 经 常创新的重要因素是掌握了设计管理。 强调设计部门的管理， 图谋设 计部门 活动的效率化， 将设计部门的业务体系化的整理，以组织化、制 度化而进行 管理曾山 .2002 房地产企业工程设计管理具有特殊性。首先，设计成果由设计单位 完 成；其次，房地产企业人员在筹划和设计过程中起着目标任务下达、 沟 通协 调、监控的作用。在工程设计管理过程中，投资方如何介入、如何控 制设计 过程并发挥内部资源与外部资源的作用，是取得工程设计阶段成功 的关键。为防止设计工作大量反复，防止出现文中提及的设计失误，结合上文 论 述，结合个人房地产开发管理经验，

14、结合本人既有的知识体系，以下几 点值 得房地产企业在设计管理时予以反思。1、认识设计管理 目前管理学上对设计管理有两种认识：一是对设计 进行管理，一是从企 业经营的角度对管理予以梳理， 是整个企业管理模 式的设计， 包含企业战略 规划等。设计管理作为一门新学科出现， 既是 设计的需要， 也是管理的需要。 设计管理的根本出发点是提高产品开发 设计的效率。 设计不是艺术家的即兴 发挥，也不应是设计师的个性追求。 在现代的经济生活中，设计越来越成为 一项有目的、有方案、与各学科、 各部门相互协作的组织行为。缺乏系统、 科学、有效的管理，必然造成盲 目、低效的设计和没有生命力的产品， 从而 浪费大量的

15、时间和珍贵的资源， 给企业带来致命的打击目前国内房地产企业设计管理模式直白描述就是通过获取土地、 投入 大 量资金， 按照预定目标实施的一系列管理活动。 设计公司依据投资方 提供的 ?设计任务书?和国家、地区设计标准展开设计，最终提交设计图 纸。房屋 建造同样普遍外包给施工企业完成。 因此，国内房地产企业开 发模式大体上 与欧美国家是相同的： 设计与施工任务通过对外包单位管 理来实现； 但在具 体管理上却相去甚远， 说明国内房地产企业缺乏管理 上的思考与设计， 在项 目设计管理上同样缺乏思考与设计， 欧美房地产 开发模式经验值得分析与思 考。2、设计信息提供 信息是一切经济管理的依据，房地产设

16、计管理包含 信息管理。设计信息 主要有：土地信息、政府规划许可批文、 工程筹划书、 工程设计任务书、项 目现状测绘图与政府规划图。 工程筹划书是在政府 土地批文框架下， 在市场 调研信息根底上确定目标消费群，根据产品竞 争信息确定产品定位 投入目 标本钱、建筑风格、规划形态、 户型要求、户型配比、 新材料新技术应用、 本钱测算等 ，再根据工程筹划书编制较为详细的工程设计任务书。项 目策 划书、工程设计任务书、用地测绘图、政府规划图等工程信息是设计 公司开展设计工作的依据， 是企业自身设计管理的要求， 也是防止?死了都要改? 的行业要求。 我司深圳某口岸住宅商业街高差失误， 实际上是工程用地 红

17、线 外政府规划图等关联信息缺失。3、设计单位的选择与合同管理 设计任务完成质量好坏取决于设计公 司的选择与设计合同的管理。 “项 目设计费一般仅占投资的 2%-3% ，但 设计准确、合理与否对总投资影响度高 达 75% 以上。鲁红筠 .2021 在选择设计公司时，应重点考察承接方设计 偏好类型是否与自身工程吻合、 设计能力、工程饱和度、设计管理完善度、 企业信誉为主要考量指标，坚 决摈弃低价中标或压低设计取费 . 根据工程复 杂度确定合理的设计取费能 够调动设计单位工作积极性、 确保设计质量。 将 设计任务书作为设计合 同附件， 与合同具有同等法律效力； 合同增加设计奖 惩条款：对符合成 本要

18、求、设计图纸准确、合理与否等予以奖惩，如花园增 加柱子、场地标 高处理错误等不合理设计可以依据合同予以处分。4 、管理流程优化 文中出现的社会现象与设计错误，都是属于设计管理 出了问题。房地 产企业依据工程管理知识， 结合房屋设计建造的行业特点， 编制科学、高效 的企业运行流程，是工程设计管理的需要，是整个企业高 效运转的需要，也 是房地产业上下游企业开展的需要。我司包括深圳许多中小型房地产企业都设置有设计与产品研发中心、投 资开展中心、营销筹划中心、工程管理中心与工程公司，开发状态是项目全 国布局。结合工程管理知识，结合国内房地产企业实质是工程投资管理的过 程与欧美房地产企业相同 ，建议将开

19、发流程设置为：投资策划中心、工程管理中心、房产营销中心、 客户效劳中心与工程部 公司 投资筹划 心职责：负责工程可行性研究、 ?工程整体方案?制定、工程筹划、方案 设 计与经济技术评估。 ?工程盈利本钱分析报告?审核、参与初步设计 与施工 图设计审核等。工程部职责：负责扩初与施工图设计及工程现场管 理、工程 结算、工程销售、竣工验收、业主收房等。取消普遍存在的设计中心，防止在职能上与设计公司重复，将设计的具 体实施责任通过合约下放到设计公司，投资筹划中心全面围绕市场研究、产 品研究、效果把控、本钱控制等核心职责上来， 工程部负责后续的具体执行， 防止工程部因施工单位施工单位依靠图纸即可施工存在而变成一个甩手 掌柜的脚色，造成工程部管理人员的闲置浪费，使房地产企业在管理上朝投 资商转变，理顺内部与外部管理职责。六、结论通过前文的分析， 我们发现国内房地产企业本质上与欧美没有区别。 1听着网络?死了都要改?歌曲，回看我们工程管理实践中出现的问题，结合 房地产工程管理课程的学习， 促使我对目前国内大量的房地产企