中山物业管理实施细则25

1、中山市物业管理实施细则 doc25第一章 总则第一条 为规范物业治理，明确业主、使用人和物业治理公 司的权益和义务，保证物业的合理使用，制造整洁、文明、安全的居住环 境，按照广东省物业治理条例的规定，结合本市实际，制定本细则。第二条 本市行政区域内的物业治理适用本细则。本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用 房等建筑物及其附属设施、设备和有关场地。本细则所称物业治理，是指业主组成业主委员会对其物业的共用部分 和共同事务托付物业治理公司进行治理的活动。本细则所称物业治理区域，是指业主托付物业治理公司实施物业治理 的房屋、设施和有关场地的范畴。第三条 中山市建设委员会是本市物

2、业治理行业的行政主管 部门（以下简称主管部门） ，负责本市行政区域内物业治理工作的监督、治 理和本细则的组织实施。本市的其他有关行政治理部门在各自职责范畴内，负责做好物业治理 的有关工作。第四条 物业治理区域的划定，应遵循有利于推行社会化、专业 化治理，降低治理成本，形成规模效益，提升治理质量和水平的原则，由 房地产开发企业或其托付的物业治理公司在房屋竣工验收前，向主管部门 提出申请，批准后应抄送当地公安部门。第二章 有关部门及其职责第五条主管部门物业治理的要紧职责是:（一）制定关于物业治理的政策、规范性文件，规范物业治理市场 行为；（二）负责对物业治理公司进行资质治理；（三）对物业治理公司的

3、经营活动进行监督、检查；（四）和谐解决物业治理工作中的重大咨询题。第六条 火炬区及各镇、区的建设行政治理部门物业治理的要紧 职责是:（一）指导及协助成立或更换业主委员会，负责业主委员会的备案 工作；（二）指导和监督业主委员会开展物业自治治理；（三）和谐解决物业治理有关咨询题。第七条 火炬区及各镇区的城管部门在职责范畴内，负责做好物 业治理区域内的有关治理工作。居民委员会应按都市居民委员会组织法的规定，主动履行自身职 责，协助有关部门及物业治理公司做好物业治理工作。第八条 公安部门对物业治理公司的保安工作应给予业务上 的指导和监督，加大与物业治理公司联系，支持物业治理公司做好物业治 理区域内的安

4、全防范工作。第三章业主和业主委员会第九条 业主是指物业的所有权人，业主依法享有参与物业 治理有关事务的权益，并承担相应的义务。业主的要紧权益:一）参加业主大会；（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；（四）监督业主委员会和物业治理公司的治理工作。业主的要紧义务：（一）执行业主大会和业主委员会的有关决定、决议；（二）遵守业主公约和有关物业治理的制度、规定；（三）按时交纳物业治理费；（四）正确使用和爱护物业及其附属设施。第十条下列职权：物业治理区域内全体业主组成业主大会，业主大会行使一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作； 二）通过业主公约和

5、业主委员会章程；三）批准物业治理托付合同；四）决定有关业主利益和物业治理的重大事项；五）监督物业治理公司执行物业治理托付合同的情形第十一条 物业已交付使用的建筑面积达到 50%以上，或者已交 付使用的建筑面积达到 30%以上不足 50%，且使用已超过一年的，应当按 照规定召开首次业主大会。第十二条 建设单位（包括除商品房以外的其他产权单位）应以首任业主的身份，负责组织（或托付物业治理公司组织）召开首次业主大 会，物业所在区、镇建设行政治理部门应当指导、协助业主召开业主大会。 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召开。业主大会每年至少召开 1 次。业主能够提议召开临时业主大会，临时业主大会

6、的召开，应经 有 20%以上投票权的业主提议， 业主委员会在接到提议后 10 日内应当召开第十三条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席， 业主大会的决定应有过半数以上投票权的参加会议的业主同意才能通过。 决定事项通过后应当予以公布。第十四条 召开业主大会，能够由业主或业主的书面托付代理人 直截了当出席召开，如有过半数以上投票权的业主同意或因物业邻近场地 条件限制等情形，经召集大会的组织向主管部门作出书面报告，取得主管 部门的同意，业主大会也能够书面代理的间接出席方式召开。书面方式召开的大会，其过程必须有公证人员进行公证。第十五条 业主的投票权，住宅按每个产权单位运算表决权； 工业厂房

7、、商业用房按物业建筑面积运算表决权。对物业建筑面积 500 平方米以下的，以每 100 平方米为单位运算表决 权，不足 100平方米，按 1票运算，然后每增加 100平方米增加 1 票。对 物业建筑面积 500平方米以上的，每增加 1000平方米增加 1 票，总票数最 多不能超过 10 票。业主委员会和物业治理公司有约定的，可照其约定。第十六条 业主身份以售房合同或产权登记为准。业主的配偶、 亲属或使用人受业主书面托付可参与投票。售房合同或产权证上登记的业 主超过 1 人的，均可按享有的产权比例行使业主权益。第十七条 开发建设单位未售出的空房，由开发建设单位作为业 主参加业主大会。第十八条 业

8、主委员会是代表和爱护全体业主合法权益的物业治理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：（一）召集和主持业主大会，报告物业治理的实施情形；（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会 通过，监督业主公约的实施；（三）有权选聘物业治理公司，代表业主签定物业治理托付合同， 并负责合同的履行；（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业治理公司的治理 服务活动；（五）审议物业治理公司制订的年度爱护治理打算和大宗修理项目 的修理费用报告；（六）监督及配合物业治理公司开展日常治理工作。第十九条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业 治理区域选举产生一个业主委

9、员会。业主委员会每届任期两年。任期届满 前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。 业主委员会成员可连选连任。第二十条 业主委员会由业主担任。业主委员会委员应当由遵纪 守法、热心公益事业、处事公平、责任心强、有一定组织能力的人员担任。第二十一条 业主委员可设置主任、副主任，主任、副主任在全 体委员中选举产生。业主委员会委员数额，按照物业规模大小确定。建筑 面积 5万平方米以下的物业，业主委员会成员设 5人，建筑面积 5 万平方 米以上的，每超出 1 万平方米可增设 1 人，最多不超过 15人。第二十二条 业主委员会候选人人选，由所在镇、区建设行政治 理部门征求有关各方意见

10、后确定；也可由 10%以上的业主提名候选人，但只能一次性推举一名。第二十三条 业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有 过半数的委员出席，会议设会议记录制度，会议作出的决定须通过半数委 员同意，会议决定的事项应向全体业主公布。第二十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业治理的协 议，对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法 规和规章相抵触。第二十五条 业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合 同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起 15 日 内，将物业转让或者出租的情形告知业主委员会和物业治理公

11、司。第四章 物业托付治理 第二十六条 物业治理公司是指依法设置的从事物业治理服 务的企业法人。从事物业治理的企业必须持有主管部门核发的物业治理 资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照，方可开 业。第二十七条 物业治理公司必须配备建筑、市政、园林绿化、水 电、财务等方面的专业治理人员，所聘用的技术安全性较强的爱护人员， 必须持有有关专业部门颁发的上岗证。第二十八条 物业治理公司在同意物业治理托付后，是该物业治 理工作的直截了当责任人，其要紧责任是：一）履行物业治理托付合同 ，按本细则规定的爱护治理内容、 标准治理物业；（二）保管好物业的综合验收资料；（三）合理收取和使用物业治理

12、费；（四）对物业范畴内的违章和违法行为，依据业主公约及本细则规 定进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政治理部门处理；（五）同意业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业治 理的意见；（六）同意主管部门的物业治理工作考评。第二十九条物业经竣工综合验收合格后，由建设单位向业主委员会正式移交物业治理权。物业竣工后综合验收前的物业，由建设单位选 聘和托付物业治理公司进行前期治理。物业移交后，由业主委员会选聘和 托付物业治理公司进行治理。第三十条 物业治理托付是指业主组成业主委员会对其物业的共 有部分和共同事务托付物业治理公司进行治理的活动。第三十一条 托付物业治理公司提供物业治理服务，

13、托付与受托 付方应当遵循平等、自愿原则签订物业治理托付合同。物业治理托付合同 应当包括以下内容：（一）物业的差不多情形；（二）托付治理、服务事项；（三）物业治理服务质量标准；（四）物业治理服务费用标准、收费方式；（五）物业治理酬金标准及支付方式；（六）合同期限、合同提早终止的约定；（七）物业、业主及住户资料的治理和移交方式;（八）托付人与被托付人的责、权、利；（九）法律责任及解决纠纷的途径；（十）托付人与被托付人双方约定的其他事项。第三十二条 业主委员会辞退物业治理公司应经业主大会同意， 物业治理公司自行辞退，应向业主大会报告，并经主管部门备案，双方均 应提早 3 个月通知对方，辞退行为必须按

14、照合同及有关规定进行并办理移 交手续。第三十三条 建设单位移交物业治理权时，应当同时移交下列资 料：（一）住宅小区公用设施、设备等清单；（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；（三）单位建筑和结构竣工图、公用设施和设备竣工图；（四）道路、管网、绿化竣工图；（五）工程质量评定验收资料；（六）住宅小区综合验收资料；（七）售房资料（包括房屋使用讲明书和房屋质量保证书）及其他 必要资料。第五章 物业的使用和爱护第三十四条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等 进行违章凿、拆、搭、占等；（三）存

15、放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动。 业主、使用人不按房屋使用讲明书使用房屋造成的后果，由其自负。第三十五条 物业治理区域内禁止下列行为：一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定 安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；（四）乱停乱放车辆；（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，阻碍景观；（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒物质，污染环 境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；（七）饲养禽畜；（八）发生超过规定标准

16、噪音；（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；（十）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。第三十六条 业主或使用人自行聘请进入住宅小区内 进行装修、修理、检修的单位和个人，应当遵守房屋使用讲明书和业主公 约，并须报经物业治理公司批准，办理进场施工准许证后，方可动工。第三十七条 业主或使用人自聘装修物业的，物业治理公司 可向每户业主或使用人收取不高于 2000 元的装修保证金。装修完成后，没 有发觉损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定行为的，物业治 理公司应把装修保证金退回业主或使用人。第三十八条 房屋及附属设施阻碍市容，危及毗邻房屋安全及公 共安全的，按规定应由业主或使用人

17、及时修缮。拒不修缮的，由物业治理公司进行修缮，其费用由业主或使用人负责。第三十九条 有关施工单位在物业治理区域内从事工程建设或检修工程时，须通知物业治理公司，同意物业治理公司监督，确保区内 物业的完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并复原 原状。供水、供电部门人员及车辆可凭工作证件或车辆标志进入物业治理区 域进行有关设施的抢修、检修、爱护工作。第四十条有关施工单位因施工或检修，破坏了区内物业的,应按规定给予赔偿。第四十一条物业治理区域内的设施或植物阻碍了有关专业公共设施的安全时，有关专业治理部门应按专业治理规定和要求，通知物业治 理公司配合处理。第四十二条建筑物的修理责任，如损

18、坏责任明确的，由责任人承担，其他则按下列规定承担：（一）房屋自有部分由业主或使用人负责；（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同承担；（四）物业治理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同承 担。物业共有部位、共有设施、设备修理更新时，其费用从物业治理修理 基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业治理修理基金垫支， 垫支部分应当向业主收回。第六章 物业治理的内容及要求 第七章物业治理费用第四十六条 物业治理服务费，是指业主和使用人，为确保 物业的完好及正常使用，保持良好的生活环境和市容市貌环境而投入的治 理、养护和修理的费用。第四十七

19、条对物业竣工后已交付业主使用，并已实施物业治理 的物业，经主管部门现场检查，出具交付业主使用意见书后，报价格行政 主管部门批准或备案，领取收费许可证，物业治理公司方可收取物业治理 服务费。主管部门现场检查包括如下内容：（一）该物业（或部分物业）内的单项工程已办理竣工验收手 续；（二）该物业（或部分物业）已具备交付业主使用的差不多条件。 包括已接通永久用水、用电，道路和排污渠道畅通，阻碍居民居住安全的 设施差不多拆除，施工余泥全部清理完毕等；（三）预售或销售合同中向业主承诺交付使用时应有的配套设施及 其他使用条件已具备。第四十八条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业治理托 付合同的约定和业主

20、委员会的决定交付物业治理服务费。建设单位未售出的空置物业应当分摊物业治理、修理费用，分摊比 例应当不低于收费标准百分之五十，但不应因此而增加其他业主的负担。第四十九条 对实施了物业治理的物业，实行物业治理公司统一 向住户收取综合性的物业治理服务费。已成立业主委员会的，物业治理服务费的收费标准由物业治理公司与 业主委员按政府指导价约定或者由双方协商确定。物业已付使用尚未成立业主委员会的，物业治理服务的收费标 准由物业治理公司在政府指导价范畴内提出，报市价格行政主管部门核定。第五十条 政府指导价按省公布的标准，一样每年调整一次。对获得全国都市物业治理优秀住宅小区称号的住宅小区，经与业主 或业主委员

21、会协商同意，收费可按规定的指导价上浮 30%，获得省称号的 住宅小区，可按规定的指导价上浮 15%。第五十一条物业治理公司的收费项目和标准应当向业主公布。物业治理公司在物业治理托付合同约定以外自行提供服务，未经业 主委员会或者业主认可的，业主或者使用人能够不支付服务费用。第五十二条物业治理公司向业主、使用人预收物业治理费，除业主、使用人自愿外，最多预收三个月的费用。第五十三条物业治理公司的经费来源要紧为治理服务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。第五十四条物业治理公司在日常治理工作以外，为业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管部门备案，其收入用作治 理经费。第五十五

22、条物业治理公司同意托付实施物业治理，并相应收取公共性服务费，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项； 同时，不承诺以各种名义向物业治理公司收取或摊派任何费用。第五十六条物业治理公司可享受国家对第三产业的优待政策。第五十七条 鼓舞物业治理公司进展多种经营，开展各种有偿和 无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提升企业的经济效益。第五十八条物业治理公司的治理费收支帐目每季度向业主、使 用人公布一次，并报主管部门备案第五十九条 业主委员会应当设置物业治理修理基金物业治理修理基金由物业建设单位按物业总投资的2%的比例， 在建设工程综合验收时，一次性划拨给业主委员会，并将其列为综合验收的必检

23、 专项。该项费用应列入建设成本。物业治理修理基金的所有权属全体业主共同所有。物业治理修理基金由行政主管部门设置专款帐号代为治理，专款 专用。修理基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他 范畴，严禁挪作他用。物业治理修理基金自存入修理基金专户之日起计息，利息净收 益转作修理基金滚存使用和治理。第六十条 物业治理修理基金的使用，先由物业治理公司提出打 算，经业主委员会批准，再报主管部门审批。第六十一条 建设单位有经营性用房划拨给物业治理公司的，能 够折价抵扣物业治理修理基金数额，经营性用房产权属全体业主，经营性 收入纳入物业治理修理基金。建设单位在预（销）售物业时，承诺用经营 性用房

24、收入补贴物业治理服务费的除外。第六十二条 建设单位向业主委员会移交物业治理权时，应当按 规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和治理用 房。移交物业治理用房，应作为建设工程综合验收的必检专项。第六十三条住宅小区物业治理用房，按总建筑面积1.5-2%比例提供，公共用房按2-3%比例提供，商业大厦按3-5%的比例提供。公共用 房经业主委员会同意可用作商业用房，所得收入用于补贴物业治理费用。第六十四条如实行分期分批综合验收的，则应按当期当批物业投资额的规定比例拨付物业治理修理基金和提供物业治理用房。第八章法律责任第六十五条业主、使用人、物业治理公司和建设单位之间发生纠纷时，当事人能够通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，能 够依法申请仲裁或者向人民法院起诉。第六十六条物业治理公司违反本细则规定，有下列行为