经济型酒店工程手册

1、云上四季快捷酒店工程手册目录第一章组织构架3笫一节工程部架构及核心职责3笫二章岗位职责4笫三章工程部各工作流程7第一节项冃签约流程7第二节项目设计流程8第三节项目发包流程9笫四节供应商确认采购流程10第五节工程审计流程11第四章现场施工制度13第一节质量保证制度13第二节消防保卫制度13第三节安全生产制度14第四节环境保护制度15第五章项目经理工作指南16第一节公司相关事宜16第二节工程人员补助，报销公司耍求16第三节公司网站浏览目的及操作方法16第四节法务部门对项冃的耍求17第五节工程部相关要求17笫六节甲供材料归工程采购部负责，采购分工见甲供材料明细表17第七节设计部门每项目指定设计师18

2、第八节预算部门18第九节项目接手事宜18第十节进场前期落实事宜（原则一周，经同意不超过两周）18第十一节邮件格式耍求19第十二节项目经理接收物业章程20第十三节项目外联相关单位汇总表21第十四节工程管理方针22第十五节过程控制点22第十六节质蜃控制点23第六章 附表24第一章组织构架第一节工程部架构及核心职责第二章岗位职责岗位名称:工程部总监直属上级:总经理直属下级:设计部经理、预算部经理、区域项目经理、采购部经理、质检维护部经理宗旨:建设：高品味、高性价比的、高质罐，低成木连锁酒店。核心职责:一、充分理解云上四季快捷酒店风格、市场定位；二、组织制定云上四季快捷酒店工程硕件标准；部门流程；三、

3、组织制定工程部作业流程、施工现场作业流程；四、组织项目招标、谈判，合约签定；五、复审项目设计图纸、预算、决算、标书、合同、施匸现场签证、付款；六、维护与业主的关系，并指导项目经理协调政府、业主关系；七、工程部员工培训，团队管理及建设；八、主管交办的其他工作。任职资格:一、木科及以上，建筑相关专业；二、有10年以上工程项目管理经验，其中2年高层管理经验；三、精通工期控制、施工丁艺、施工质量的管理，精通工程成木的控制；四、熟悉酒店的机电设备；熟悉报批报建的流程；五、优秀的团队合作及管理能力；原则性强；六、具有良好的职业道德，较强的沟通、协调能力，具有强烈的责任心、能够承受压力;七、出色的服务意识，

4、适应出差。部门名称:设计部经理核心职责一、充分理解云上四季快捷酒店风格、硬件标准、施工标准；二、新项目的排房工作；三、按区实行项目专人负责制；四、按硬件负责图纸设计，做到在开工前与项目经理进行图纸完善;五、做到48小时对现场事宜回复（明确解决吋间）；六、与公司部门领导进行标准完善；七、另设档案资料管理人员负责资料归档。部门名称：预算部经理核心职责一、负责工程施工方的寻找、资质审查、筛选；二、负责项目前期的概算，编制招标书，发包文件；三、与所在区域经理一起对施工单位考评；四、与工程部管理层及公司相关人员组建评标小组进行确定施工单位,保证在交房丽完成施工 单位落实，五、工程变更、工程量的审核；六、

5、定期的工程完工款项的支付的市核；七、竣工工程量的复核，工程决算，决算付款及市核；八、负责相关文档的归档、整理；九、做到48小吋对现场事宜回复（切确解决时间）；十、与项目经理一起负工程量审核责任。部门名称:采购部经理核心职责一、专项专人负责项目施工中甲供产站的采购；二、负责供应商的寻找、资质市查、筛选；与工程部管理层同吋对供应商考评选定，实行一票 否决制三、负责供应商后期服务的评估；四、负责与供应商价格谈判、后续服务的谈判；五、负责审核样站质量，督导项目现场对材料质量查验；六、负责采购合约填写、申报上报签核；七、强调过程跟踪，项目回访.督促供应商保质按吋送货；八、做到48小吋对现场事宜回复（切确

6、解决时间）；九、提前要求特殊项目供应商（广告，厨房设备等）现场考核，确定方案；十、负因采购原因影响工期及质量责任。部门名称:项目部核心职责区域经理一、协助开发对新项目建筑结构，布局考评；二、新项目实地考察后书面给设计提供依据（附录象，图片，现场结构布局实际尺寸）；三、与项冃经理审核图纸并邮件确认；四、按kpi要求对项目进度质量巡查督导；五、协助项冃经理对采购，设计，开发，运营协调，加盟店指导；六、做到48小时对现场事宜回复（明确解决时i'可）；七、参与硬件标准完善，提供依据；八、负所辖项目进度质量及内外协调之责任。项目经理一、安排施工计划、施工任务，督导施工单位执行公司标准，明确施工要

7、求；工艺要求.二、制定甲供材料进场计划，并与采购协调，按时到位；三、进行现场施工监督，控制施工工期、质量、成本造价；四、彻底执行kpi考核要求；五、及时报告设计变更事项；六、协调政府关系（包括消防、质检、安检、规划、环保、街道、电信、水、电、煤、气、城市监察等）；七、现场维修工的培训。部门名称:质检维护部经理核心职责一、各酒店的设备备案管理；酒店设备检查及维修必要性审核,合作维修单位审查；二、指导酒店合理使用设备，开展节能计划，降低运营成本；三、指导酒店维修工，做好酒店日常维护、保养工作；做好酒店维修人员的技能培训管理;四、酒店小范围的项目的维修，设备改造，及相应的成本控制；五、配合公司各部门

8、，做好需协助、配合的事；六、根据季节的变化，捉前指导并检查南北方各酒丿占工程及系统维保准备工作；七、总营店的验收（隐蔽工程验收、竣工验收、水电系统、设施设备资料审查）；八、加盟店的装修指导及验收；九、新店系统图纸审核,，验收质量把关；十、整理归档各酒店的技术档案。第三章工程部各工作流程第一节项目签约流程事业发展部 意向书签订后 （合同签订前）七天没有问题匸程人员现场考察丄程部这个阶段的主要工作：1、结构布局尺寸标高复核；2、水电气,电梯锅炉等系统;3、外场，辅助用房位蜀要求;4、与接房会签表对照记录。七天如果解决时间在3 o天内大于30天工程出项目考察这个阶段的主要工作:1、存在的问题明细；2

9、、解决方案；3、分类由谁解决；4、解决时间。签定合同确定交房时间事业发展部 工程设计预算这个阶段的主要工作是：1、确定签约时间到交房时间人 于3（）天;2、工程设计图纸、报建；3、工程招投标。工程按标准接房开始现场施匸第二节项目设计流程开发部签约意向项目y设计部简单排房设计与运营部确认房型比例设计部继续深化平面方案（同时做水、电施工图）发图到施工现场，并进行设计交底材料的验收及结算（现场项目经理/施工单位/供应商/采购专员）与现场不符的地方，小修改，现场可直接修改，大变动，需征得设计同意第三节项目发包流程3个工作日v项目答疑、对清单作合理性调整4个工作日v分析清单7个工作日确定施工单位、签订合

10、同第四节供应商确认采购流程市场调查产品比价因素综合一确定供应商v项目现场计划数量与图纸对比一确认材料进场时间计划表根据工地要求提供所需的材料样品采购合同审批一合同签定供应商按期保质材料供应采购部过程跟踪材料的验收及结算（现场项目经理/施工单位/供应商/采购专员）第五节工程审计流程作为会计凭证的附件与审计公司同时完成项目经理酒店工程移交流程表提前7天邮件通知公司工程部、运营部、市场部 并提供工程分部分项具体计划和时间表总监审核通过后，确认邮件通知相关部门进行工程移交，认真填写移交表酒店工程竣工流程表项目经理酒店全部运营20-30天内进行竣工验收,提前一 周邮件通知公司工程部,运营部，施工单位并提

11、 供工程合格的竣工图及其他资料总监审核通过后，确认邮件通知相关部门进行工程验收，认真填写相关表格第四章现场施工制度第一节质量保证制度一、现场成立质量管理领导小组；二、建立现场质最保证体系；三、加强技术管理，组织施工人员熟悉图纸及冇关文件，做好技术交底，严格按图纸进行施工, 按标准进行验收；四、严格执行原材料、半成品检查、验收、复核、复试制度；五、做好各项施工记录、原始记录技术资料管理做到及时、准确、真实、完整；六、认真审核施工组织计划及各项分项工程作业计划和质量计划，按拟定项冃，明确分工，责 任到人，严格执行，认真贯彻落实各项质最管理制度；七、坚持样板制度，分项工程施工前，均先做样板，经白检、

12、 互检并项目部检查认可后，方 准人而积施工；八、实行质量岗位责任制，班组执行工序间自检、交接检制度，分部工程在“三检”和专业检 查的基础上，核验同意后方可进行下道工序施工；九、实行质量否决权制度，坚决贯彻总公司质量标准规定；十、紧紧抓住质量影响面大，易发生质量通病的主要环节实行全面质量管理.十一、 严格进行质量过程控制点管理防水分项，系统工程，隐蔽工程严格检查.第二节消防保卫制度一、认真贯彻落实“预防为主，防消结合”的消除方针，开工前制定消防安全措施，建立消防 安全组织，配备经培训合格的消防人员；二、施工现场易燃、易爆场所应悬挂明显的防火安全标牌，配备足够的消防器材，设置专用灭 火水源；三、易

13、燃、易爆物品严格按何关规定存放在安全区域专用库内分类存放，严格办理领发手续,施工中产生各类可燃杂物必须及时清理，定点堆放；四、职工宿舍、仓库等临时设施必须符合消防规定，留有平整、通畅的消防通道，并配备一定 数量的消防器材和设施.施工电梯梯笼内必须配备灭火器材；五、乙烘瓶、氧气瓶与施焊作业的距离（包括明火不得小于10m.气瓶应分类存放在库内（乙 烘瓶、氧气瓶安全距离不得小于5m ）不得霽天暴晒（必须配备防震胶圈）；六、施工现场及职工宿舍严禁明火，必须通火时须经区级以上消防主管部门批准，操作时派专 人监护.不得私烧电炉，不得卧床吸烟；七、消防器材及工具不准挪作他用，并设专人管理，定期检测、更换发现

14、火情立即组织扑救, 并拔“119”报警电话;八、加强治安管理，认真落实治安责任制和各种规章制度.工地耍设立门卫或保卫人员，做好 工地栈间巡回检查，加强节假口的四防工作；九、施工人员工作时间严禁酗酒，严禁在社会、工地打架斗殴，维护社会治安，坚决同违法犯 罪行为作斗争。第三节安全生产制度一、建筑工程安全生产管理必须坚持安全笫一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制 度和群防群治制度；二、丿施工现场安全由建筑施工企业负责，实行施工总承包的，由总承包单位负责分包单位向 总承包单位负责，服从承包单位对施工现场的管理；三、施工重地严禁非施工人员进入，凡进入施工现场的人员，都必须有安全防护措施；四、参加

15、施工的操作人员，必须懂得木工种的安全技术操作规程，遵章操作，工作中禁止饮酒、 赌博、打闹、冒险作业，现场内的操作人员，不准穿拖鞋、高跟鞋、赤脚、赤膊，不准穿 短裤和裙子，吸烟要到指定地点；五、工作前必须检查设备，确认安全后方可操作，现场所有的机电设备，要设专人负责，非操 作者严禁乱开、乱动机电设备维修时，必须拉闸停车；专人监护；六、丿施工现场必须做到“三通一平”、道路畅通，禁止攀登脚手架上下，禁止任意投扔工具和 其他物料各工种在同一工作场所立体交叉作业时，必须安全防护扭施；七、禁止在现场设有危险标志和专门围场所行走及起重臂活动区域内逗留与操作.非电工严禁乱接乱拉电线，在电线上禁止搁挂衣物，电闸

16、箱内禁止存放工具及物品，夜间施丄必须冇足够的照明，宿舍照明高度低于2.米必须使用女全电压。第四节环境保护制度一、施工现场应设立环境保护工作机构或者专职工作人员，建立建筑施工噪声污染防治管理制 度。二、项f1负责人具体负责建设项目的建筑施工噪声污染防治检查工作；专（兼）职环境保护工 作人员具体实施施工现场的建筑施工噪声污染防治。三、施工现场应当根据建筑施工噪声污染防治方案，按照建设项目的性质、规模、特点和施工 现场条件、施工所川机械、作业时间安排等情况，采取相应的建筑施工噪声污染防治措施, 并保持防治设施的止常使川。四、各项冃部应当在建设项冃工程开工以前，根据悄况向工程施工所在地的环境保护行政主

17、管 部门办理建筑施工场地排污申报登记手续。五、施工现场应当在建筑施工工地显著位査悬挂建筑施工现场环境保护标牌，载明工程项 目名称、施工单位名称、施工单位负责人姓名、工程起止h期、建筑施工污染防治措施和 联系电话等事项。六、在施工过程中严格实施建筑施工噪声污染防治方案，合理布局和使用施丄机械，妥善安排 作业时间使川低噪声的施工机械和具他设备施工屮禁止使川国家明令淘汰的产牛噪声 污染的落后施工工艺和施工机械设备。七、城市市区内，施工屮向周围环境排放建筑施工噪声的，应当符合国家规定的建筑施工噪声 排放标准。八、禁止在城市市区夜间进行产纶噪声污染的建筑施工作业（抢修、抢险作业有措施.）.确因 生产工艺

18、要求或者其他特殊需要必须连续作业的，或者因道路交通管制需要在夜间装卸建 筑材料、土石方和建筑废料的；施工现场面确需夜间作业的，应上报夜间作业申请和方案。九、施工污水必须经场内集水井沉淀后，再排入城市排水设施。十、各种车辆及设备离开施工现场前必须清洗t净，避免污染城市路面。十一、 遵守国家有关环境保护的法律规定，采取有效措施，控制施工中各种粉尘，废气、固 体废弃物以及噪声、振动对环境的污染及危害。十二、 “高考”、“中考”前15 li内及考试期间等特殊期间，禁止一切产生噪声的建筑施 工夜间作业第五章项目经理工作指南第一节公司相关事宜每周六上午进行现场交流会现场问题需周五上午12点前上报（外围，公

19、司部门协调，现场,在公同标准格式周报中红色字体填写）每周工程部（含专业部门）周会，区域经理电话形式参加，并传达项冃经理。第二节工程人员补助，报销公司要求一、电话费报销注明时间段；二、茅旅费需在发票上注明从哪里至哪里办什么事情；三、业务招待申请（人额的）需有总部批复；四、出差补助需注明时问段并贴足有效发票；五、购买零星物品需有谙购单并有验收，低值易耗如：工程工具、工地小灵通需注明山谁领用;六、所有费用报销必须根据总部发放的出差报销费用标准一另附中请报销。第三节 公司网站浏览目的及操作方法目的：了解公同最新动态，知晓公司最新发展战略；操作方法：打开ie浏览器，在地址栏里输入,回车即nj. 为方便起

20、见，可以把计算机上的ie默认首页设为公司网站。第四节法务部门对项目的要求备齐涉及该项冃的相关合同复印件以便随时查阅相关条款（主要为该项冃租赁合同、施工合同） 并尽最熟记，上述合同复印件（均设有编号）应从法务部领取，不得随意复印；不能签收公对公的函件，告知对方直接将函件快递至总公司，并将相关事项第一时间通知法务 部；遇有纠纷事宜应第一吋间通知法务部，并捉供相关事件背景说明；遇有承包方拖延工期的悄况，应及时通知公司法务部；项冃结束后三口内，应将硬件手刖（不得复印）归还至法务部；不能在任何对公司不利的文件上签字，如有-疑问，请致电法务部。第五节工程部相关要求工程部所有人员每季组织一次集体培训，每年组

21、织一次部门集体培训.项目经理对现场实施 天 进度质量控制（进度表勾呦），工程部周 控制（截止i周五12： 00 点）项冃经理在周五12： 00前发现场周会记录及周报邮件勾画实际进度的电了版进度表 进度管理要求：（进度表调整需报公司同意）现场进度质量正常：每周五12点前发现场周会记录及周报.勾画实际进度的电子版进度表（在 表格内英文v填写完成形彖进度）现场进度滞后3天的一周两报：周一周四下午4： 00按公司格式施工li志发公司，滞后项忖 周报照发现场进度滞后7犬的犬犬下午4： 00按公司格式施工h志发公司.滞后项目周报照发第六节 甲供材料归工程釆购部负责，采购分工见甲供材料明细表第七节 设计部门

22、每项目指定设计师项冃经理在前期两周内一定结合实际情况，提前与设计明确图纸补充，哪怕在图纸设计说明中 文字注明,就会避免很多签证.设计做到48小时答复，当时无法冇结果的在答复时明确处理完毕口期（不超一周）第八节预算部门现场所冇分包工程原则上项冃经理进场一周邮件捉前报1二级领导,冇公司相关人员寻找施工单 位确认后回复现场项冃经理（20天内）.现场涉及签证变更项目提前一周上报，邮件或传真上报变更原因（附必要图片，资料），所属 施工单位，工程部位，项目经理方案确认意见，工程量，面积，单价及总价，工期预算部门在收 到后7天内回复.第九节项目接手事宜领取移动硬盘，相机.（工程资料破盘保存，完工资料整理后通

23、过工程部文员找it部上公网保 存）；法务部领取合同，硕件手册；开发部索取项冃情况说明表，开发人员联系方式；法务对此项目的负责人，联系方式，运营总监联系方式；住宿原则：优先入住木公司开业酒店，第一家店进入的城市在项目附近租房（两室）：租房前必须先报告到总公司來屮（提供屮介电话，租房信息），租房要考虑到开业的总经理的住宿。第十节 进场前期落实事宜（原则一周，经同意不超过两周）按公司标准招聘维修工2名归项冃经理竹理至工程移交运营（再招维修工归店总负责，）招聘要求找人事部，招疇时和人力资源部一起招聘，招聘人员的情况报至人力资源部招聘组，由人力资源部谈薪资和复核；公司要求：现场电话、电脑、网络开通由施工

24、单位负责提供，进场一周内必须具备使用条件; 物业交接，进度计划表，图纸会审，甲供材料计划，（尤其前期使用，周期长的）拆除物品管 理.消防单位落实；现场所冇分包工程原则上项冃经理进场一周邮件捉前报1二级领导，冇公司寻找施工单位确认。第十一节邮件格式要求邮件主题采用两段式：ddd - qqqoddd：指“项h名”.（项h名称规则为：xx-yyy. xx代表城市名称；yyy 般以路名或地 名为基础；如“？ ？ ？路项目”）；尽量与市场部公布的名称完全一致，不要在前面加xx省名; 如果所发送邮件只与个人事宜相关（例如出差、报销等），ddd则为bbbnnn,其中bbb为 部门名称，nnn为个人姓名，例如

25、“t程部xxx”；如果所发送仅为一般化的内容，ddd则 为部门名称，例如“工程部” qqq：指所撰写邮件的主要目的.如“第一周周报”、“出差北京屮请”、“差旅费报销申请”等 等。完整主题例水：? ? ? ?店-五金采购申报维护部-增加编制申请工程部xx - 5月份报销申请? ? ? ?店-第二周周报要求：即使你收到的邮件冇了主题名称，但不符合要求，在你转发或回复时，也应按木规定的 要求修改主题名称。另外，在邮件的内容中一定要写清楚相关的要熱时间（when）、地点（where）人物（who）原因（why）和过程（how）。每个项目有5个确认邮件要单独发出的，在主题栏目中写明：项f1进场的tl期确

26、认（开工吋间）；物业交接完毕吋间.（附工程概况汇总表）项目消防拿到建审意见书的时间；隐蔽丁-程验收合格时间；项目完成全部移交给运营部，并由运营部签字确认的时间；邮件需抄送给区域总经理、 项冃通过消防验收，拿到消防验收合格报告的时间；邮件需抄送给区域总经理、工程各级领 导，档案管理人员。项冃问题无论内外各级必须在48小时内给予回复，特殊邮件主题第一个字标注：“急”项h 经理短信或电话告之发送时间。管理基本要求：计划性，预见性事件处理上报要求：1：问题是什么？ 2：产生问题的原因？ 3：解决问题有几种方法？提出你的最合理的解决方案。邮件落款：必须按下格式建立，新项目及吋更改：（字体10号，绿色）x

27、xx上？ ?卄店项目，开工fi期2008xxx地址:？ ?市"号，邮编：123456tel: xxx-xxxxxxxx,手机:xxxxxxxxxx传真：xxx-xxxxxxxxo第十二节 项目经理接收物业章程一、项冃经理从法务部领取租赁合同及附件，了解清楚合同中涉及工程的所冇内容，若冇不清 楚的地方，及时与开发部和法务部沟通；二、向开发部索取项目情况说明表，了解物业的相关情况，包扌&业主的联系人、联系方式等；三、提前与业主联系人确认去交接物业的时间；四、到现场后核实以下情况：（一）物业方面：房屋的面积的确定；物业的界面；设备的移交和保管（包括设备的使用说 明书、维修说明书、合

28、格证等）;房屋的工程质量;（二）水电方而：供水量、排水口、电容量等是否与合同中的相关内容一致，水电接口的位 置；水电煤气的现有丿ij量抄表；（三）附属设施：水箱、消防水泵等；（四）了解确认消防、卫生、环保等方面是否与酒店建设相匹配；（五）全套的完整的图纸；五、若现场情况与合同小的情况相符，按附件格式与对方联系人签定交房确认书，签字z前先传至公司确认；六、若任何与交接会签表及合同有出入或变化的,不得交接签字.一时间与公司法务部、开发事 业部,设计部沟通；七、接收完物业后开始在当地招聘12名维修工，负责工地的看管及协助项目施工管理（向总 公司人力资源部索取维修工的招聘要求），初试后交公司人力资源部复试；八、保管好现场物资，并根据物业的情况，在接收完毕之后与公司共同制定关于物资保管的方 式。第十三节 项目外联相关单位汇总表房屋产权单位居委会、街道办区城管市容区城建委区环保局区规委区质量监轉站区公安局防火科（消防）区卫生防疫站（厨房）区特种行业检测所（或质量监督局）电梯，锅炉区房屋安全鉴定站（检测中心）派出所，分局特行电信公司用水增容用电增容煤