漯河物业管理调查报告

1、漯河物业管理市场调查一、漯河物业管理现状及前景二、漯河物业管理市场调查详情三、标杆企业的服务优势及特色四、我们项目应该需要什么档次的物业？借鉴和准备做哪些事情？ 一、漯河物业管理现状及前景 现状：漯河市物业服务公司目前有48家，其中一级资质的一家（建业物业），二级资质的三家，服务项目135个，住宅项目105个，办公楼及其他30个，管理项目物业面积：626万平方米，管理户数2万7千多户。 漯河的物业管理经过近几年的发展还不是很成熟，管理中还存在不少问题，对物业管理市场化经营的认识不足，目前漯河当地大多数物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，特别是那些房地产公司自建的物

2、业公司，缺乏市场竞争意识，自身管理服务存在诸多不规范，如果不迅速改变现状，将会有不少公司在竞争中失败。 前景：随着购房客户整体素质的提高和对楼盘选择余地的增多，客户要求越来越高，对于入住后的生活居住环境会越来越重视。相对于漯河物业管理市场的前景还是比较看好的，随着开发商大手笔开发高档楼盘的增多，并且重视物业管理在销售阶段的影响力，目前新开发的楼盘意向引进浙江绿城物业、郑州鑫苑物业等服务专业化水平比较高的物业企业进驻，包括漯河本地昌建物业、金土地物业、开源物业、建业物业不断扩大管理范围，势必会带动整个漯河物业管理水平的提升。 二、漯河物业管理市场调查详情 召陵区物业管理调查楼盘名称物业公司物业费

3、用管理水平评价其他收费备注上城公馆未见物业公司招牌多层：0.25元/平方（每户公摊10元）小区杂草丛生，管理混乱，整个小区只见到一名大龄保安，对进出人员不管不问。摩托车、电车每月15元，充电每月10元。已开发完毕泰威中央花园未确定物业公司未定不确定未定刚开始开发东郡华府漯河中州假日酒店物业管理公司预计多层：0.5元/平方、高层0.8-1.0元/平方。含公摊该物业公司在中州假日酒店管理服务方面有丰富的经验。未定开发即将完工，物业未进住。亿博翰林汇未确定物业公司预计多层：0.5元/平方、高层1.0元/平方。含公摊不确定未定正在开发中，物业公司未确定汾河上的院子未确定物业公司未定不确定未定刚开始开发

4、昌建东外滩漯河昌建物业管理有限公司高层1.0-1.2元/平方，商业2元/平方。不含公摊费昌建物业管理制度完善、人员储备丰富、管理服务经验丰富。未定刚开始开发广鑫帝景城浙江绿城物业管理有限公司高层1.0-1.1元/平方,不含公摊费绿城物业（一级资质）管理制度、经验、人员储备方面与建业物业有一比。未定正在开发中中润凤凰城 新加坡狮城怡安物业管理有限公司多层0.5元/平方，高层1.0元/平方，不含公摊费狮城物业管理服务人员年龄较大，服务意识不是很强，主动服务意识较差。未定正在开发中郾城区物业管理调查楼盘名称物业公司物业费用管理水平评价其他收费备注富华棕檀城未确定物业公司高层0.8-1.0元/平方考虑

5、该项目区位及档次，在项目开发建设前期就已招聘物业管理人员提前介入，项目公司还是比较重视物业管理。未定正在开发中淞江芳园漯河方圆物业多层：0.23元/平方，高层：0.8元/平方，含公摊。方圆物业员工比较年轻，经常组织学习，整体服务水平、意识都在提高，业主大多是电业局职工，整体业主素质高，物业服务得到大家的一致认可。成熟社区亚泰名仕公馆鑫苑物业1.35元/平方，含公摊。打着鑫苑物业的名称，管理服务非常一般，物业费、停车费收费高，工程问题多，业主意见比较多。停车费40元/月。分期开发中舒漫锦绣天地新加坡狮城怡安物业管理有限公司多层：0.5元/平方，高层：1元/平方，含公摊一期成熟大社区，配套齐全，舒

6、漫物业管理比较规。停车办卡每月30元。成熟社区舒漫天鹅湖小区漯河舒漫物业管理有限公司多层：0.4元/平方，高层：0.9元/平方（公摊每月10元）经济使用房小区，住户非常多，楼道卫生三天打扫一次，保安人员比较多比较负责任，其他服务没有。停车办卡每月30元。最后一期正在开发商品房源汇区物业管理调查楼盘名称物业公司物业费用管理水平评价其他收费备注阳光水岸漯河恒润物业高层0.8元/平方社区周边有体育中心、大学集聚区、沙澧公园。物业公司开展业主活动场地优势，管理水平比较高。地上停车30元/月成熟社区昌华翡翠城未确定物业公司0.8-1.0元/平方含公摊费该小区原来找建业物业洽谈后期管理事宜，一直想希望把物

7、业服务做好，应该说项目公司领导比较重视。未确定正在开发中螺湾小区漯河开源物业多层：0.4元/平方，高层：0.8元/平方，不含公摊作为经济适用房小区，小区比较大，将近2600户的入住量，开源物业管理服务意识不强。未确定正在开发中巴黎都市未确定物业公司未定不确定未确定正在开发中1、漯河中高端楼盘的物业管理费一般集中在0.8-1.1元/月.平米。老社区基本在0.5元左右，没有提升的机会，物业服务较差。2、目前漯河中高端社区综合配套较好，基本都有水景、水系、健康设施、休闲会所。3、目前漯河中高端社区都具备楼宇可视对讲、电子巡更、红外监控、室内报警、背景音乐等多种智能化配套。4、目前漯河中高端社区除了日

8、常的物业常规服务外，大多还提供部分咨询、便民服务和业主要求的许多有偿服务，真正让业主享受到足不出户就能得到任何服务。5、目前漯河大学没有设置物业管理专业学科，物业专业人才比较紧缺，物业公司主要面临保安招聘难的问题。6、通过调研分析，漯河按召陵区、郾城区、源汇区、市中心繁华区四个区划分的话，分别分析各区域物业管理水平。 （1）、召陵区作为新区，新开发楼盘比较多，起点相对较高，但是没有一家特别成熟的社区，大都处于正在开发中，物业管理不是很成熟，限于该区域荒地较多，远离市区，物业管理人员年龄比较大，整体素质不是很高，而物业费却相比郾城区、源汇区较高，多层0.5元，高层0.8-1.0元之间，管理水平不

9、高，没有一家小区能作为召陵区的物业管理标杆。 （2）、郾城区很多项目集中在沙北，以淞江新区会展中心周边楼盘为代表，物业管理水平较高，所管理小区规划、配套起点高，物业费高层在1.0-1.3元之间，以建业森林半岛和建业壹号城邦为代表的小区，物业管理水平已代表漯河最高服务标准。（3）、源汇区作为漯河老城区，往南开发新小区受区位影响，难度较大，大多开发项目档次不高，以开源集团、体育场为中心的几个楼盘物业管理水平受项目本身很多因素影响，水平一直提高不上来。以国家二级资质为主的开源物业在当地已有多年管理经验，也培养了很多物业人才，物业费集中在多层0.3-0.5元/平方，0.8-0.9元/平方。（4）、市区

10、繁华及商业区，主要以商业街及写字楼为主，以新天地商业街为代表选择以商业物业管理水平及经验比较丰富的美盛物业为管理者，大商新玛特有自己的物业部，管理经验丰富，物业费商铺基本在2.0-3.0元/平方，商场内物业费都已含在租金内。三、漯河目前最高档社区服务标杆分析 -（以建业森林半岛及建业物业服务为案例进行分析）1、标杆项目分析 项目简介：漯河建业·森林半岛中原地产领袖建业住宅集团15年品质钜献，南临国家4A级沙澧河风景区，北临淮河路，东临嵩山路。周边配套设施完善，东有市委市政府、国税局、财政局和实验幼儿园、小学、中学，北有中行、建行、医院等生活设施，是目前漯河城区的中心位置。社区占地17

11、2.7亩，总建筑面积21万平方米，容积率1.82，绿化率42，总户数2034户左右，分三期开发。社区由9栋高层、13栋小高层、7栋多层、3栋叠加别墅围合成最具现代风格的高档住宅小区。社区丰富的配套设施让广大住户足不出户便能享受便捷生活，2655平方米会所配置完善，乒乓球室、台球室、棋牌室、阅览室等充分满足客户休闲娱乐的需要。建业物业简介：河南建业物业管理有限公司成立于1994年8月，是河南省第一家成立的专业物业管理企业；是河南省第一家中国物业管理协会常务理事单位；是河南省第一家国家级的一级资质物业管理企业；是河南省第一家导入ISO9000质量管理体系的物业管理企业，并通过了ISO14000环境

12、管理体系认证；“中国物业管理公司100强”第35位的企业；建业物业所管理社区总面积在600万平方，所辖河南省18个地市。漯河所服务项目荣获“河南省物业管理示范住宅小区”，是目前漯河市物业管理水平最高的物业服务企业。建业·森林半岛建筑规划由深圳建筑设计研究总院孟建民总建筑师担纲，花园洋房、叠加别墅、小高层、高层、SOHO、单身公寓、社区配套商铺灵动分布，充分满足漯河各阶层精英人士的多方位需求。（小区优美环境）社区丰富的配套设施让往户足不出户便能享受便捷生活，2655平方米会所配置完善，乒乓球室、台球室、棋牌室、阅览室等充分满足业主休闲娱乐的需要,基本免费使用。2、 漯河建业物业服务理念

13、及标准（1）建业森林半岛物业人员配置 漯河建业森林半岛现有员工78人，是一支成熟的管理团队。其中礼兵29人，分为三班，每天都有9个礼兵在为广大业主服务。保洁21人，平均每人管理楼道55层、庭院、水系、生活垃圾清理等。维修5人，平均每人服务400户业主。绿化10人，平均每人管理面积5000平方。 客服5人，平均每人服务业主400户，同时兼任社区文化及品质检查，时刻监督服务品质。接待3人、经理1人、副经理1人、经理助理1人、厨师2人。（2）物业服务其他情况 公共设施：小区内小高层11层，每个单元1部电梯、22户，入住率有50%，目前由于装修户较多，使用电梯运材料，使用频率较高。在建业森林半岛高层1

14、8层，每个单元54户，运行两部电梯，不分客、货梯。由于采用联动运行，不存在上下班高峰期用梯困难。建业森林半岛小区现有车量650辆左右，而实际停车位500个，造成小区目前道路两侧停放车辆，经常出现划蹭问题。物业服务：推行36项健康、便民、教育、生活五星级服务，严格执行ISO90001质量标准体系，每个月社区活动丰富。物业人员整体素质、服务水平高，管理人员平均年龄25岁，大专以上学历。案场服务：两名保洁、六名保安三班倒，并严格执行各岗位案场服务作业标准。物业服务特色：制定全年的社区活动计划，每个月有不同类型的社区文化活动，参与业主非常多，认可度非常高；建业的业主都认为建业物业什么都能管，物业人员非

15、常负责任；建业物业推行的星级服务、便民服务为广大业主带来的很多实惠；建业物业内部管理非常严格，员工整体素质非常高。物业费用：多层：0.58元、别墅：0.98元，小高层及高层：1.08元，公摊费另算，多层10元，高层根据楼层不同收取。商铺只收取1.0元的物业费。停车：地下车库：10元/月，地上车位：30元/月。其他免费及有偿服务：免费服务项目：便民小推车、打气、提供雨伞、结婚铺红地毯、代订报纸、球票、机票、联系家政服务等，业主电动车小区内可以免费充电。有偿服务项目：在质保期以外的日常室内水电维修、小区洗车服务（5元/次）。（3） 各岗位标准要求维修岗位标准维修岗位要求：中专以上文化，电气维修相关

16、专业，年龄在45岁以下，身高1.70米以上、取得水电上岗证，经培训合格、人品端正，有良好的沟通协调能力，较强的团队合作及敬业精神、熟练掌握并运用本岗位作业指导书，接到客服或业主报修后，迅速赶到业主家查看情况，超VIP业主3分钟赶到现场，给业主提供“满意+惊喜”的服务。绿化岗位要求绿化岗位要求：高中以上文化，年龄在50岁以下，身高1.70米以上，工装整洁、精神饱满、掌握绿化养护相关知识，熟悉绿化机具的使用，3年以上相关工作经验、熟练掌握并运用本岗位作业指导书，草坪、灌木及时修剪、打药、除草、浇水、施肥，草坪修剪保持4-8公分，无黄土裸露，无枯死、病虫害现象 ，给业主提供清新整洁的生活环境。保洁岗

17、位要求保洁岗位要求：女，35岁以下，1.60米以上；男，45岁以下，1.70米以上,工装整洁、精神饱满，有亲和力，认可公司企业文化，熟练掌握并运用本岗位作业指导书，经过培训合格后方可上岗，工作中见到业主应及时避让并主动问好，看到业主需要帮助时应主动上前帮助，给业主提供干净温馨的生活环境。礼兵岗位要求礼兵岗位要求：门岗身高1.75M以上，巡逻身高1.73M以上，年龄18-35岁周岁，高中以上文化、工装整洁、精神饱满，五官端正、身体健康，具有较强的应变能力和心理承受能力，有亲和力、熟练掌握并运用本岗位作业指导，见到业主敬礼问好，门岗人员、车辆控制率为100%，看到业主需要帮助时应主动上前服务，给业

18、主提供安全舒适的生活环境。（4）拓展服务深度 延伸服务内容广度与深度，将服务延伸到项目预售端，用服务促进营销。 1、物业公司强化前期介入的深度和广度，从项目预售端开始，建立详尽的业主档案，与业主建立有效的沟通渠道，在业主生日或节日时送上短信祝福或精美礼物，每月邀请业主参与物业公司组织的社区文化活动。业主档案管理（5）规范服务标准，完善考核制度1、微笑服务并主动问好，所有员工见到业主“3米远、露出8颗牙”。2、100%员工熟练运用六大待客用语（您好，好的知道了，请稍等一等，对不起，谢谢您，欢迎您再来）。3、100%员工行为、服务礼仪符合员工行为规范要求。4、 落实星级服务标准，将传统的物业服务，

19、转变为给业主提供酒店式、一站式服务，不仅仅满足于业主最基本的居住利益与最朴素的生活愿望，更重要的是建立以健康、生活、教育为主题的星级服务模式，为业主提供“满意+惊喜“的服务，为业主营造星级酒店的服务氛围。 2、在销售大厅建立物业服务咨询台，让所有客户及时了解建业物业服务内容、标准及效果，从而感动客户。让客户主动购房。（6）客服服务方面要求五个一标准 贴心管家严格按照公司作业流程，对楼道、庭院、卫生死角等进行全面检查，并记录到服务过程检验单上，并在3E卡上体现和工资直接挂钩，奖优罚劣。3、关注业主生活，提供业主便利生活条件（1）小区公共设施设备展示 制定每月的公共设施设备的保养计划并按责任区域划

20、分按时定期进行养护，小区内游乐场、背景音乐造型、车子棚、地下停车场系统、室内报警系统、围墙对射、刷卡门禁系统得到了有效的利用。3、关注业主生活，提供业主便利生活条件（1）小区公共设施设备展示 制定每月的公共设施设备的保养计划并按责任区域划分按时定期进行养护，小区内游乐场、背景音乐造型、车子棚、地下停车场系统、室内报警系统、围墙对射、刷卡门禁系统得到了有效的利用。（2） 注重利用智能安防系统，进住建业社区的业主认为安全是非常重要的，建业物业采用多重安防措施保证小区安全。（3） 建业物业服务最大的特色是把社区活动做大做强了 1、固化和细化社区文化活动主题，建立业主各种协会，建立具有建业特色的月月有主题、节节有活动的“大社区文化品牌”，实现“五相五情”（邻里要相识、相知、相助、相容、相学；家庭中常记父母养育情、常忆夫妻恩爱情、常连兄弟手足情、常想婆媳体贴情、常聚全家和睦情），促进社区的和谐。 2、建业物业发挥省域化优势，专心致力于社区文化的建设，建设了具有建业特色的“大社区文化”，形成建业物业固定的社区文化模式和一系列传统文化节，如元宵节、踏青月、健康月、团圆月、H