某房地产公司项目管理计划书[1]

1、1、第一部分总则132、第二部分项目管理部组织机构3103、第三部分项目管理主要任务及计划措施10174、第四部分项目管理工作制度17185、第五部分项目工程管理部的工作要求1819第一部分总则一、项目工程管理的工作范围：从施工阶段开始至项目完成进行全过程工程管理 工作。三、项目工程管理主要通过组织与管理、施工成本控制、进度控制、质量控制、 职业健康安全与环境管理、合同与合同管理、信息管理来控制工程项目的各个组成部 分，按照计划、执行、检查、处理的循环工作方法，不断持续改进的工作过程来实现 每一项工作，从而达到实现总口标。卩q、项目工程管理的依据：1、建设工程相关的法律、法规及项目审批文件；2

2、、与建设工程项目有关的标准。设计文件和技术资料；3、与建设项目相关的合同文件。五、项目工程管理的目标：(-)总目标：按照总公司要求：做好现场各施工单位的协调工作，保证施工正 常有序进行；做好施工质量、进度、成本控制、安全与环境管理，确保工程质量、进 度、成本控制、安全与环境管理在总公司要求的目标内完成。(-)目标分解1、工期目标控制在施工合同工期内，力争捉前竣工。2、质量目标确保工程整体质量达到国家验收规范要求的合格标准，其屮；建筑安装单项工程和单位工程合格率100%；分部工程一次验收合格率100%；关键工序合格率100%；工程竣工资料有效、规范、完整；不发生重大质量事故,使工程总体一次投运成

3、功。3、成本控制工程成本控制在决公司批准的费用计划之内。4、安全控制不发生重大人身伤亡事故；不发生重大设备、火灾及环境污染事故和重大垮（坍）塌事故，努力实现“事故 零目标”。5、文明施工文明施工符合泉州市现场文明施工的管理要求。第二部分项目工程管理部组织机构一、管理模式项0工程部实行项0工程经理负责制；二、项目管理部人员项目工程部经理：现场项目工程部成员：三、主要岗位及部门主要职责工 作 内 容5、6、7、8、2、4、5、6、7、8、9.施。10、三、四、五、工程部工作职责一、负责公司的工程施工技术管理工作1、负责组织贯彻国家政策、法律、法规、规范及标准，制定工程施工技术管理 工作规章制度，并

4、实施。2、审查开发项目的重大工程施工技术方案。3、组织对新技术、新工艺、新材料应用方案审定，并上总部审批。4、组织工程施工图纸会审，组织工地第一次监理例会，协调承包方、监理方、 分包方及与工程有关的社会关系。负责设计变更的审核工作，重大变更上报总部核审。负责工程施工技术资料、工程管理资料收集整理、归档工作。配合售楼营销工作的开展。配合交房、做好工程质量保修工作。二、负责开发项目工程施工质量管理工作1认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度，建立健全质量管 理体系和工程质量管理的规章制度。负责审核施工单位的施工组织设计；负责审核施工单位上报的专项施工方案。 负责组织对大型设备.大宗材料

5、供货商资质、资格.技术条件的评审。 负责审查施工工程监理规划纲要，监督实施情况。做好施工项目工程质量、进度、投资、安全控制及工程管理。负责项目的工程质量巡查和抽查工作。参与基础、结构验收,组织竣工验收工作。组织消防、人防、电梯、绿化、环保、市政等验收工作。负责组织召开工程质量会议，分析研究质量管理中存在的问题，提出改进措负责组织重大质量事故的调査、鉴定工作，提报处理意见。 负责核实工程变更后工程量签证，配合公司做好工程结算工作。 负责建筑材料、设备及构配配件的市场调查和质量评定。负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和实施工作。六、负责与工程质量管理的相关部门联络

6、工作。七、完成上级领导交办的工作，做好部门与部门的协作。工程部工作流程1、项目工程部经理：主要职责 组织建立公司项目工程管理体系，健全项目工程管理制度； 负责工程项目的日常工作； 负责现场各施工单位的协调工作，保证施工正常有序进行； 做好施t质量、进度、投资、安全文明控制，抓好t程管理。主要工作内容：（1）组织制定项目总工程进度计划；组织图纸会审，组织编写招标技术文件，做好招标工作； 协调相关部门做好供电、供水、燃气、有线电视、电信等的规划及设计工作 做好施工质量、进度、成本、安全控制，抓好工程管理； 做好设计、施工和监理等各方面关系的协调，确保工程项目顺利开展； 解决施t过程中疑难问题，保障

7、工程项目顺利进行；参加重要部位质量验收；组织竣工验收，审核竣工图纸和竣工资料,做好归档工作及工程结算；进行部门建设，做好部门人员的工作分工；（10）配合售楼工作，做好交房及保修工作。2. 土建工程师：主要职责核相关图纸的设计技术方案，并提供专业意见和建议确； 审核施工图纸，以安全、造价、方便施工、经久实用为准绳，提出相关专业 的设计变更，并与设计部门商洽;（3）配合相关部门做好前期的有关施工现场的准备工作和后期的工程移交工程； 配合各级领导，协调好政府相关职能部门、设计、施工和监理等各方面的关系；（4）巡视施工现场，检查各施工段的检验批施工质量，监督施工进度，安全文明 施工、控制工程造价，组织

8、分部工程验收、竣工验收等工作。主要工作内容（1）审核图纸，以安全、造价、方便施工、经久实用为准绳，提出相关专业的设计变更，并与设计部门商洽；（2）配合相关部门，做好施工现场的开工准备等各项工作；（3）配合各级领导，协调好政府质量监督部门、设计、施工和监理等各方面的关 系；（4）督促和核查监理单位、施工单位的工程技术资料及时准确；（5）解决施工屮的技术问题，为施工单位提供技术支持；（6）做好三大控制工作：质量、进度、造价.督促施工单位安全文明施工；（7）做好分项工程的检查工作、组织好分部工程的检查验收工作；（8）配合好政府其他相关职能部门的检查工作；（9）组织好竣工验收的相关工作，审核竣工图纸和

9、竣工资料；00）配合相关部门，做好各竣工工程的移交工作；（11）配合公司做好工程结算工作。3. 水电工程师主要职责（1）审核高压等强电、弱电、项冃水暖工程施工设计方案的技术细节，提供专业意见和建议；（2）审核图纸，以控制造价、方便施工、经久实用为准绳，提出相关专业的设计 变更，并与设计部门商洽；（3）配合相关部门做好供电、供水、燃气、有线电视、电信等的规划及设计工作;（4）配合各级领导，协调好设计、施工和监理等各方面的关系；（5）巡视施工现场，审核施工质量，监督施工进度，控制工程造价；主要工作内容（1）审核高压等强电、弱电、项耳水暖工程施工设计方案的技术细节，提供专业 意见和建议；（2）审核图

10、纸，以控制造价、方便施工、经久实用为准绳，提出相关专业的设计 变更，并与设计部门商洽；（3）配合相关部门做好供电、供水、燃气、有线电视、电信等的规划及设计工作。 协助办理报批手续；（5）配合各级领导，协调好设计、施t和监理等各方面的关系；（6）解决施工中的技术问题，为施工单位提供技术支持；（7）巡视施工现场，审核施工质量，监督施工进度，控制工程造价；（8）参与竣工验收，审核竣工图纸和竣工资料；（9）配合公司做好工程结算。4. 内业资料员主要职责（1）负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理；（2）参加工程基础、结构、竣工验收工作；（3）负责资料的计划、统计、整理等工作；（4）负责工程资料的管理

11、工作；（5）完成工程部经理交办的其他任务。主要工作内容（1）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作；（2）收集整理施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并归档；（3）负责备案资料的填写、会签、整理、报送、归档；（4）监督检查施工单位施工技术资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进 度同步；（5）按时向公司档案室移交重要档案资料；（6）负责向市城建档案馆的档案移交工作；负责对签订完成的合同进行收编归档，并开列编制目录；（8）负责与项目有关的各类合同的档案管理；（9）向各专业t程师了解丁程进度、随时关注工程进展情况；（10）对工程施丁进场材料的质保资料等及时收集

12、和整理，确保资料的真实性；（11）负责工程项口的后勤保障工作。第三部分项目管理主要任务及计划措施一、合同与合同管理：（一）内容：完成项目参建单位及相关单位合同的签订、履行和管理工作。（）主要措施：建立合同审批流程。项目工程部对参建单位和和关单位提交的待签合同初稿及附 件进行审核后，将复核意见提交分管工程副总，经工程副总、法务部复核后，报主管领导审定后签署；项目管理部对施工合同的签订、履行和管理主要从以下方面进行控制；1、在正式签订合同前，重新核对最终的工程量清单以防缺、漏项或有关设备材料 被有意变换，而导致公司的利益受损；2、对施工承包商的资信、经营作风及订立合同应当具备的相应条件进行深入了

13、解，在此基础上，根据掌握的资料，有理有据地与施工承包商对双方的责权利做进一 步明确规定；3、认真审查合同条款及合同价格，确保公司的利益不受损害，在双方协商同意 下，确认工程建设合同的各项主耍条款；4、资源（机械设备仪器、材料、能源、管理人员和劳动力等）投入和配备应符 合合同要求，满足工程要求；5、比较工程进度和质量是否符合合同文件（含补充协议）要求；6、检查安全、文明施工生产，环境保护措施和效果是否符合同要求和国家的有 关标准；7、在授权范围内对合同的履行监督和管理，当合同内的索赔处理决定超过权限 范围时，必须上报主管工程领导批准后方可执行；8、在正确处理好合同索赔与反索赔，包括由于承包商的责

14、任造成的工期延误、 工程缺陷及其他损失等；9、对其他参建单位和相关单位，按合同约定及国家和泉州市相关规定和标准进行 管理。二、工程进度控制（1）内容：制定项冃总进度计划，严格按控制节点进行动态管理,确保总工期如期完成。具体目标控制节点为：中兴大厦年月基础施工完成、年月底主体结构验收、 年_月底通过竣工验收。（2）主要措施:进度目标分解：1、按施工阶段分解，突出控制节点。控制点，在不同施工阶段确定重点控制对象，制定施工细则。达到保证控制节点的实现；2、按施工单位分解, 明确分部目标。以总进度计划为依据，明确各个单位的分包目标，通过合同责任书落 实分包责任，以分头实现各自的分部目标确保总目标的实现

15、；3、按专业工种分解, 确定交接时间。在不同专业和不同工种任务之间，耍进行综合平衡，并强调相互间衔接配合，确定相互交接的日期，强化工期的严肃性，保证工程进度不在本工序造成延 误。通过对各道工序完成的质量与时间的控制达到保证各分部工程进度的实现；4、 按总进度计划的时间要求，将施工总进度计划分解为年度、季度、月度和旬期进度计 划。编制施工阶段进度控制工作细则。项目工程部按每个工程项目编制进度控制工作实施细则，作为实施进度控制的具体指导文件。包括：施工进度目标分解图；进度控 制工作内容、流程和时间安排；人员分工；进度控制的方法与措施；实施进度目标的 风险分析等。组织审核施工组织总设计。主要审核进度

16、安排是否符合建设项目总进度计划中总 目标和分解目标的要求，是否符合施工合同中开、竣工日期的规定；施工总进度计划 中的项冃是否有遗漏；施工方法、施工顺序、各阶段人工材料机械投入是否合理；是 否安排有必要的机动时间，使计划留有余地等。按年、季、月编制工程综合计划。在综合计划中，侧重解决各单位施工进度计划 之间、施工进度计划与资源保障计划之间、外部协作条件与延伸性计划之间的综合平衡与相互衔接问题，并根据上期计划完成情况对本期计划作必耍的调整，向各承建单 位发岀指令性的近期目标。组织发布开工令。在检查承建单位各项施工准备工作、确认建设单位的配合条件 己齐备后，及时发布开工令。在施工过程中，随时了解施工

17、进度计划实施中存在的问题，并协助解决，特别是 解决承建单位无力解决的内、外关系协调问题。进度计划实施过程跟踪。项目工程管理部在及吋检查承建单位报送的进度报表和 分析资料的同时，派出进度管理人员实地检查，对所报送的已完项目时间及工程量进 行核实，杜绝虚报情况；在对进度资料进行审查整理后与计划相比较后，判定实际进 度与计划的偏差并进一步分析偏差大小，对进度目标影响程度及其产生的原因，研究 对策，提出纠偏措施。当发现实际进度滞后于计划进度时，应签发项目管理通知单， 指令承包单位采取调整措施；当实际进度严重滞后于计划进度时，应由项目管理部会 同监理单位，立即召开协调会议，责令承包单位编制合理可行的纠偏

18、措施并及时调整。不间断开展组织协调工作。项目工程管理部每月、每周定期组织不同层次的协调 会。在高级协调会上通报项冃建设的重大变更事项，协商其后果处理，解决各个承建 单位之间以及甲、乙方之间重大协调配合问题；在每周管理层协调会上，通报各自进 度状况、存在问题及下周工作安排设想，解决施工中相互协调问题；工作面交接和阶 段成品保护责任问题；场地与公用设施利用中的矛盾问题；某一工序对其他方面存在 影响的协调问题以及资源保障、外协条件配合问题等。在平行、交叉施工单位多，工序交接频繁，矛盾多而进度目标紧迫，施工紧张的 情况下，现场协调会其至需要每日召开，通报和检查当日进度，确定薄弱环节，部署 当晚赶工，以

19、便为次日止常施工创造条件。对于某些未曾预料的突发事件或问题，项目工程管理部应发布紧急协调指令，督促有关单位采取应急措施维护施工的正常秩 序。签发进度款付款凭证。对承建单位申报的已完分项工程量进行核实，在监理工程 师通过检查验收后，项目工程管理部根据监理单位审核意见进行复审并报主管工程副 总后，签发进度款付款凭证。审批进度拖延。当由于承包单位原因造成实际施工进度发生拖延，与计划进度有 较大差距且显然将影响按期竣t,项目工程管理部要求承包单位修改进度计划并重新 报批，新进度计划虽经项目工程管理部批准认可，但承包方仍不能解除应付的一切责 任，耍承担赶工的全部额外开支和误期损失赔偿。若造成拖延的原因不

20、属承包方，项 目工程管理部确认的新进度计划中工期拖延的时间，是批准的工期延长或工程延期， 应作为合同工期的一部分。及时整理进度资料、做好工程记录，定期提交工程进度报告。根据工程进展情况，督促承包单位及时整理有关技术资料。三、工程质量控制质量控制目标：在施工阶段，对施工全过程、全方面的质量监督管理、协调和决 策，保证竣工项目达到投资决策所确定的质量标准。从以下方面进行质量监督检查：1. 各施工单位应当认真贯彻国务院建设工程质量管理条例和工程建设标 准强制性条文，建立质量管理机构，设置专职质检员，建立质量责任制，强化工程 质量管理，对各自施工工程范围的施工质量负责。2. 施工单位应按照新修订的建筑

21、工程施工质量验收系列规范的标准，控制工程 质量，按照“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，采取有效的手段，加强施工过程中的质量控制。3. 为了确保工程质量达到标准，每周至少定期一次由监理组织，业主、总包单 位和各分包单位责任人参加质量检查，对各施工单位本周完成的工程质量进行评定， 对不合格工程或质量隐患下达整改指令，并将评定结果在监理例会上通报5. 各施工单位必须编制施工方案，rh总包单位报监理单位和业主审核后实施， 方案必须符合工程总体质量目标要求。6各分项分部工程所用原材料、成品、半成品必须符合国家相关质量检验标准、 设计和相关合同文件要求，材料进场时，提供产品合格证和有效

22、质量证明文件，按照 规定需耍复检的材料，必须有施工单位和监理方见证取样，并送具有检测资质的单位 检验。7. 对施工单位私自更换材料、成品、半成品的品牌或自行更换具有同样效能的 材料的行为，一经发现将给予严厉处罚，并对已施工的部位予以返工处理。8. 施工过程屮的上一道工序未经验收，不得进入下道工序的施工，监理单位组 织施工单位责任人对分项工程的工序节点和成品验收，验收合格后报项目工程管理部四、工程投资控制成本控制从工程投标报价开始，直到项目竣工结算为止，贯穿于项目实施全过程。(1)内容：审核支付申请，审核各相关合同费用及其支付方式；审核施工过程中 设计变更、洽商等引起的投资变化，出具复核意见。(

23、2)主要措施： 在图纸交付使用前，督促有关部门严格图纸审核程序； 审查和控制设计变更，严格工程变更审批程序； 严格按施工合同进行费用管理，制定项冃总体费用冃标，分解费用冃标； 加强设计、物资采购、施工等各环节工作的衔接协调，避免停工、窝工损失 和抢工费用的发生； 施工中对设备材料的选用和代用，必须严格按程序审批； 把好审批关，防止因未能及时签证或签证不规范、不明确引起的费用纠纷； 加强现场施工费用签证和施工工期签证管理，整理纪录现场发生的第一手资 料，为索赔事件的处理提供依据。五、施工现场管理1. 必须熟悉所接任项目的招标文件、设计图纸、工程现场情况，拟定施工队伍进 场计划和现场准备措施；2施

24、工现场准备就绪后正式通知监理单位、施工单位召开第次工地会议，工地 会议的主要冃标是：转交公司对施工、监理管理的相关文件规定，察看施工现场，交 代控制坐标点，确定工程技术交底日期和预定开工日期；3. 工程动工后及时参加每周监理例会，传达公司对工程管理的要求和相关技术标 准，协调施工、监理、业主三方日常管理和技术管理中的各项事务；4加强日常巡视巡检，纠止施丁监理t作的错误行为。协调配合施工单位做好 工程施工。参加各分部分项工程的验收，协调政府行政管理部门的质检安检活动；5.严格执行各项管理制度，强化工程节点进度计划考核和每月的监理工作日常考 核。六、安全文明施工管理主要控制内容包括：1、与各参建单

25、位签订安全生产管理协议，明确各自的安全生产职责和应采取的安全措施，并指定专职安全管理人员对安全工作进行检查和协调;2、对建设单位在工地的工作人员进行安全教育，提出安全生产的耍求和做出相 应的规定；3、督促施工单位在施工组织设计中编制安全技术措施和施工现场临时用电方案, 对下列达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工方案，并附具安全验 算结果，经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实施，由专职安全生产管理人 员进彳亍现场监督：（1）基坑支护与降水工程；（2）土方开挖工程；（3）模板工程；（4）起重吊装工程；（5）脚手架工程；（6）拆除、爆破工程；（7）国务院建设行政主管部门或者其他有关部门规定的其他危险性较大的工程; 对上述工程中设计深基坑、地下暗挖工程、高大模板工程的专项施工方案，项目管理部还应督促施t单位组织专家进行认证、审查；4、项口工程管理部在对工地的安全设施进