物业工程前期介入管理工作指引 (2)

1、.关于：物业工程前期介入管理工作指引为了更好的完成二期6.7.8栋物业工程前期介入管理工作的开展，根据该项目的特点，编写了物业工程前期介入管理工作指引，供参考。1. 结构： 在结构方面，应防止各分包单位（土建装修、室内装饰装修、 机电设备安装、智能设备安装等）因管线预埋不到位或更改管线位置，而在剪力墙、梁、柱、板位置随意开孔或开凿，破坏结构稳定及安全。2. 建筑：1) 外立面装修防水工程：外墙渗水的位置多出现在窗框周边。 原因在于土建装修施工过程中，因窗框周边封堵不严、不实、交叉作业疏漏及防水工程工艺问题，造成日后窗边渗漏水。2) 建筑天面女儿墙四周内侧，建议每隔1.52米距离预埋安装钢结构挂

2、环（拉环所用圆钢直径不小20）或钢管带，方便日后外墙清洁及维修吊挂固定使用。此方案应请设计院核实计算受力情况，不能由施工单位随意施工安装。3) 建筑外轮廓30M以上所有金属门窗、金属栏杆扶手、设备要做可靠接地，并有施工接地电阻测试记录。3. 广场排水：1) 注意排水坡度，广场、道路雨水集水口数量要满足排水要求，注意集水井口是否比四周标高要低。特别是有较大坡度的道路、广场、绿地或护坡、挡土墙附近，要有充足的排水口或截水沟，排水口不应按平面布局理想的均匀设置，应根据现场实际情况设置，防止暴雨时局部地区积水，影响社区整体环境。2) 绿化区域、花坛花池要设置排水系统，以防止雨季或浇水进量时泥水涌入广场

3、，影响整体形象或客人的视觉效果。 4. 室内装修：1) 地面、墙面空鼓位置，多出现在窗边、管道口、管线周边位置等。出现空鼓的原因一般情况是因为砂浆和砌体不能良好粘结，或者因雨季空气湿度太高，而砂浆没有控制好水的比例，砂浆不能在一定时间内挥发水分凝固，受重力作用下坠造成局部空鼓及裂缝，应予以注意。2) 墙面裂纹是一条水平线，一般是因为砌体未沉降稳定，砌体与结构梁接合处未贴钢网就抹砂浆造成，应予以注意。3) 墙面裂纹是斜纹，一般是由于梁承受砌体重量产生自然挠度，砌体未沉降稳定就抹砂浆，造成砌体变型裂缝所至。4) 某些地砖需要更换时，需注意新换的地砖和原装的在颜色、纹理上是否一致，要拿样板现场对比。

4、石膏天花的更换情况也类似。5) 外窗、阳台推拉门导轨要有扁孔排水。6) 雨水管、污水管、粪水管的设置位置应方便日后维修，业主室内或阳台上的公共雨水、污水、粪水管道设置的检修、查孔，业主装修时不能封死。5. 消防系统接管验收：1) 标准层抽查公共部分感烟探测器二只，室内随机抽查感烟探测器二只，消防破玻按钮一只，消防报警按钮一只，喷淋末端放水测试一处；人员安排：现场消防系统工程验收负责人一名（物业工程），测试及记录人员一名（工程技工或安防员），相邻上下两层测试及记录人员各一名（工程技工或安防员），天面测试及记录人员一名（工程技工或安防员），消防水泵房工程技工（测试及记录）一名，消防监控中心工程技工

5、和安防员各一名（测试及记录）；观察、记录消防自动报警系统和消防设备联动系统设备设施动作情况，并即时汇报消防系统工程验收负责人。2) 裙楼、地下车库每个防火分区随机抽查感温探测器二只，消防破玻按钮一只，消防报警按钮一只，喷淋末端放水测试一处；人员安排：现场消防系统工程验收负责人一名（物业工程），测试及记录人员一名（工程技工或安防员），相邻上下两层测试及记录人员各一名（工程技工或安防员），首层测试及记录人员一名（工程技工或安防员），消防水泵房工程技工（测试及记录）一名，消防监控中心工程技工和安防员各一名（测试及记录）；观察、记录消防自动报警系统和消防设备联动系统设备设施动作情况，并即时汇报消防系统

6、工程验收负责人。3) 在验收过程中要记录消防设备设施系统存在的安装缺陷。4) 提出整改报告。6. 高低压配电：1) 电房内四周要设均压环，所有设备要接地，金属门和门框接地要求编织铜线 联结。2) 封闭式插接母线、线槽穿过配电房墙、板或防火分区墙、板处，要做穿墙套管，过墙处套管内及线槽内要用防火泥封死，电缆沟出入配电房处均注意要用防火泥封死（面积大的考虑用防火隔板）。3) 配电房土建及装修工程完工；无给排水管从配电房内通过，无渗漏水现象；地面光洁无起沙；照明及通风设备安装运行正常（进出风顺畅）；消防设备设施、绝缘垫铺完善。7. 设备房：1) 高低压配电房地面刷环氧树脂地板柒，发电机房、水泵房贴地

7、砖。2) 照明、通风、消防、接地设施完善。8. 入户大堂的天花： 注意天花板要留检修孔。，建议公共通道天花板采用金属扣板吊顶，以方便设备设施的操作、维修检查，不致于因天花检修口过多，而影响整体装修效果。9. 设置运行控制中心(空调、高低压配电合并)：空调、高低压配电运行建议合并设置运行控制中心，方便管理。生活水泵房、空调机房各增加一摄像头。将监控画面引入运行控制中心。10. 消防监控中心与运行控制中心分设： 消防监控中心（消防、安防、巡更、门禁、停车场等）和运行控制中心（高低压供配电、发电机组、远程计费、公共照明智能控制系统等）分开设置。11. 电梯：1) 在电梯施工过程中注意轿厢和对重的导轨固定的安装，每两固定点间不超过2米；2) 电梯机房完成土建及土建装修工程；机房地面无起沙，天花板、墙面无渗漏水，门窗关闭严密、开启灵活，预留进（低进，加钢网）、出（高出）风口；3) 电梯底坑做爬梯；电梯底坑无设计