成都市房地产土地项目市场分析研究报告

1、 成都市土地市场分析报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心目 录一成都市宏观经济运行概况5二2011年上半年土地市场相关政策分析5三.成都市商品住宅市场整体概况5四.成都市主城区土地供需市场概况61.供应有所上升 成交微降62.占比缩小 主城区供应趋紧73.格局依旧 城南继续领跑.83.三环外为主84.板块混战 热点区域势头不减95.成交价格回落明显96.拍卖、挂牌平分秋色107.小结10五.2011年上半年成交用地可开发情况101.住宅开发量下跌 商业大幅增加102.商住差距缩小11六.成都市近郊土地供需市场概况121.双流：土地市场降温明显，流拍量大132.郫县：受整体土地市场疲软的影响

2、 供需量大幅下降153.新都：土地市场活跃 供需量大164.温江：成交总量大幅上扬 ，成交时间集中185.龙泉：土地市场暂时沉寂196.小结19七.标杆房企土地储备情况20八.2011年上半年土地市场交易特征总结20九.土地市场发展趋势预判21十.附件22 图表目录图 1：2006-2011年成都市主城区商品住宅供需走势5图 2：2007-2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩）5图 3：2010-2011年成都市主城区住宅用地月度供需走势（亩）5图 4：2010-2011年成都市主城区商业用地月度供需走势（亩）6图 5：2011年1-6月主城区及各郊县土地成交情况6图 6：2

3、011年上半年区域市场供需走势（按方位）7图 7：2011年上半年区域市场供需走势（按环域）7图 8：2011年上半年区域市场成交情况（按板块）8图 9：2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地成交均价走势8图 10：2011年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价11图 11：2011年上半年郊区县月度土地供需12图 12：2011年上半年成都市郊县区商业住宅成交比例图13图 13：双流县2011年上半年土地月度供需及成交楼面价13图 14：双流县2011年上半年土地供需分布区域图14图 15：2011年上半年成都市郊县区土地成交均价14图 16：郫县2011年上半年土地成交价格月度供需

4、及价格走势15图 17：2011年上半年郊县区成交量占总成交量的百分比16图 18：新都区2011年上半年土地供需月度及成交价格走势16图 19：温江区2011年上半年土地供需月度走势17图 20：温江区2011年上半年土地成交价格月度走势17表 1：2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地出让方式统计9表 2：2011年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地可建总面积统计10表 3：2011年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地楼面均价统计10表 4：2011年上半年成都市郊县区土地供需宗数及成交量11表 5：双流县2011年上半年成交地块前四强12表 6：郫县2011年上半年成交地块情况1

5、5表 7：温江区2011年上半年成交土地面积区间段18表 8：2007年2011年上半年品牌房企土地拿地情况19(数据说明：本报告数据若未经说明，均来自于中原数据库；工业用地数据未计入本报告；)一成都市宏观经济运行概况2011年1-5月，成都市固定资产投资额1780.5亿元，同比增长20.9%，房地产开发投资完成553.16亿元，同比增长23.7%，占到固定资产投资总额的31.1%。2011年1-5月，全社会消费品零售总额实现1160.72亿元，同比增长18.4%。二2011年上半年土地市场相关政策分析1.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知主要内容：在新增建设用地年度计

6、划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保；进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。政策影响：将保障房用地计划列出，增加中低价位普通商品房用地，进而从源头上增加保障房供应；完善土地出让方式，推广“限房价、竞地价”的方式，改变目前单一价高者得的出让方式，将地价控制在一定更为合理的程度，以控制商品房成本，最终达到控制房价的目的，从执行的情况来看，成都市目前的土地出让中，已经频繁的使用此种方式，基本达到了间接降低了土地出让价格的目的。2.关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见主要内容：建设用地

7、指标作为国有经营性建设用地首次出让的"准用"条件；建设用地指标交易后，不得再次转让；2011年建设用地指标的最低保护价为每亩18万元政策影响：2011年成都地票制度的升级版本，完善此前不合理及引起争议的部分。限定不得再次转让，避免了“地票”的过度炒作，同时在明确保护价格的同时，保证用地指标的充足供应；从实施的效果来看，基本杜绝了地票价格炒作，在保证农村土地综合整治资金的同时，也降低了开发商拿地成本。三.成都市商品住宅市场整体概况2011年上半年，1-2月延续了2010年下半年的活跃态势，保持着较高的供需水平，但随着成都限购令细则的实施，成都商品房市场受到严重影响，开发商出于

8、谨慎考虑，纷纷推迟开盘，成交量在供应端缩水，限购令实施的情况下几乎被腰斩，从月成交套数过万锐减至4000套左右。截至6月，成都市场新增供应量合计360.09万方，同比增长15.9%，成交合计367.25万方，同比增长11.6%，但环比大幅减少29.2%，其中绝大部分由刚需支撑，投资大多转向商业地产市场。图 1：2006-2011年成都市主城区商品住宅供需走势数据来源：中原数据库四.成都市主城区土地供需市场概况1.供应有所上升 成交微降2011年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积2800.28亩，

9、成交2364.71亩（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降4.2%。图 2：2007-2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） 数据来源：中原数据库2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见；商业部分，2010年下半年开始的“商业热”持续，土地市场影响明显，2011年上半年商业类用地供应1416.12亩，成交1128.00亩，环比分别增长49.1%及18.8%。图 3：201

10、0-2011年成都市主城区住宅用地月度供需走势（亩）数据来源：中原数据库图 4：2010-2011年成都市主城区商业用地月度供需走势（亩）数据来源：中原数据库 2.占比缩小 主城区供应趋紧今年上半年，成交量上，郊县继续保持对主城区领先优势，占比达到63%，主城区土地存量日益减少，目前房地产市场的战火基本已经蔓延至三环外，与主城区相比，郊县土地有着存量大、价格相对低的优势，随着房地产市场的持续开发，主城区与郊县的土地供应差距还将持续加大。图 5：2011年1-6月主城区及各郊县土地成交情况 数据来源：中原数据库3.格局依旧 城南继续领跑.2011年上半年的主城区土地市场中城南依旧以过千亩的供需成

11、为领头羊，成交国有建设用地13宗共约1055.52亩，成交体量占总成交量的44.6%。其次为城西，成交6宗共约694.46亩，成交体量占总成交量的29.4%，主要来自于高新西区板块及光华-外光华板块。城东以7宗、474.29亩成交量退居第三，城中及城北分别以2宗和1宗的成交量排名最后。图 6：2011年上半年区域市场供需走势（按方位）数据来源：中原数据库3.三环外为主2011年上半年，三环外区域供需占据大头，且整个主城区土地供需从城中向外递减趋势。1-6月，三环外成交国有建设用地共计21宗共约1796.86亩，占总成交量的76%，随着城市化进程的推进，相信这一趋势还将长期保持。图 7：2011

12、年上半年区域市场供需走势（按环域）数据来源：中原数据库4.板块混战 热点区域势头不减从区域来看，2011年上半年，传统热点天府新城区域中的大源板块，以916.24亩位居第一，高新西区、万年场-保和、光华-外光华板块分列第二、三、四位，除万年场-保和板块外，均是近年来的热点潜力板块，供应量一直保持稳定，另外，去年主力供应区域之一的顺江板块，在上半年表现平平，未有新增供应。图 8：2011年上半年区域市场成交情况（按板块）5.成交价格回落明显主城区国有建设用地成交楼面均价为1925元/平米，较2010年下半年成交均价为3469元/平米下降44.5%，这一方面由于去年下半年市场走强，土地成交活跃，价

13、格水涨船高，而2011年上半年受到限购令及金融信贷收紧影响，在市场走向不明的情况下，开发商留钱过冬，以致土地市场相对冷清，应者寥寥。图 9：2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地成交均价走势数据来源：中原数据库6.拍卖、挂牌平分秋色2011年上半年成交的29宗土地中，拍卖出让13宗，挂牌出让16宗。2011年上半年，虽然绝对成交数量与往年差异不大，但这主要是由于2010年4季度供应量较大，其成交量大部分反应到了2011年1季度，而从2011年实际供需数据来看，上半年不仅有着长达数月的零供应，在5月份供需正式破冰后，还遭遇优质地块流拍的囧境。表 1：2011年上半年成都市主城区住宅及商业用地

14、出让方式统计出让方式2010年上半年2011年上半年拍卖1813挂牌2116合计3929数据来源：中原数据库7.小结l 降温明显 土地市场回归理性 2011年上半年，土地市场高低起伏，从2010年4季度延续而来的高烧被限购令浇熄，虽然数量上有上年4季度的支撑，与往年不相上下，但地块成交价格及溢价率回落明显，底价成交地块增多，成交楼面地价下跌达4成多；虽然政府已经相应调整土地出让数量及速度，但以往竞相争抢的城西优质地块也遭遇流拍，显示出市场信心的严重不足。五.2011年上半年成交用地可开发情况1.住宅开发量下跌 商业大幅增加2011年上半年，成都主城区成交住宅用地可建总面积总计约287.16万平

15、米，环比2010年下半年降低了13.7%。成交的商业用地可建总面积约349.52万平米，环比2010年下半年增长46.9%。上述数据中可以看到，由于住宅销售遇阻，不受限购的商业地产扛起大旗，在土地交易市场上也颇受欢迎。表 2：2011年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地可建总面积统计方位住宅用地可建总面积（万平米）商业用地可建总面积（万平米）城东41.48128.88城南147.497.5城西78.1100.7城北6.020.67城中14.221.7合计287.16349.52数据来源：中原数据库2.商住差距缩小2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1047.21亩

16、，商业用地与住宅用地的差距开始缩小，相信也是受到住宅市场销售遇阻，商业不限购的影响。主城区住宅整体楼面均价为2605元/平方米，商业为1377元/平方米，与以往相比，商住价格差距也有所缩小。表 3：2011年上半年成都市主城区出让住宅及商业用地楼面均价统计方位住宅用地楼面地价（元/平米）商业用地楼面地价（元/平米）城东35391226城南28631541城西15671254城北346346城中25392038全市2605 1377数据来源：中原数据库六.成都市近郊土地供需市场概况2011年上半年郊区县共供应国有建设用地55宗共计4531.00亩，成交50宗共计3972.58亩，流拍（或挂牌终止

17、）5宗，成交率为90.9%，其中住宅及商业用地分别成交 2441.20亩、1531.38 亩，其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%，环比上涨21%和12.3%。各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为2472.81亩和1975.79亩，占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。图 10：2011年上半年成都市郊县区土地市场供需及成交均价数据来源：成都市国土局表 4：2011年上半年成都市郊县区土地供需宗数及成交量区域供应（宗）成交（宗）成交商业（亩）成交住宅（亩）双流117576.3440.53 郫县3348.5213

18、8.22温江5526.45628.08新都1010675.76683.16龙泉0 00.000.00总计29 251327.071489.99数据来源：成都市国土局l 受限购令影响明显 月度冷热变化突出2011年第一季度没有新增供应，其供应量成交量全部为2010年第四季度土地公告量。一月集中供应成交，其供应量和成交量分别占上半年的63.3%和61.2%；2月郊县区土地市场骤降，供应量和成交量均仅为13.82亩，占到上半年总量0.35%；3月和4月受限购令，土地政策调整等因素的影响，政府放缓推地速度，开发商拿地愈发谨慎，土地市场降到冰点，暂时沉寂；5月郊县区土地市场破冰，供应量和成交量开始微升，

19、6月迎来土地供应成交的小高峰，土地市场进入平稳发展时期。图 11：2011年上半年郊区县月度土地供需数据来源：成都市国土局1.双流：土地市场降温明显，流拍量大2011年上半年双流县共供应国有建设用地11宗，净用地面积总计1113.89亩，成交7宗，流拍4宗，总计流拍净用地面积为479.02亩，流拍率达到43%。在各郊县区中双流县降幅最大，其供应量和成交量分别为1113.89亩和616.87亩，同比下降89.1%和93.7%，由此可见双流县土地市场降温明显。表 5：双流县2011年上半年成交地块前四强宗地位置出让方式净用地面积（亩）成交楼面价（元/平米）竞得人双流镇九江镇挂牌172.40784北

20、京中和银都投资有限公司双流县九江镇挂牌126.78 1046 四川浩森投资有限公司双流县九江镇挂牌125.94 600 四川浩森投资有限公司双流县九江镇挂牌124.43 750 四川浩森投资有限公司数据来源：成都市国土局l 商业用地依然占据主导，多为挂牌出让2011年上半年双流县住宅用地成交量仅为40.53亩，商业用地成交量为579.34亩，占2011年上半年双流县总成交量比例高达93.9%，成为近郊县区商业用地占比最高的郊县区，除新都外，出让商业用地规模列第二位，新都区商业用地成交量为675.76亩，与住宅用地成交量大致相当。2011年上半年双流县以挂牌方式出让土地净用地面积为583.99亩

21、，占到总成交量的94.7%，可见双流县商业用地绝大部分以挂牌方式出让。图 12：2011年上半年成都市郊县区商业住宅成交比例图数据来源：成都市国土局l 成交时间集中，成交均价平稳双流县2011年上半年成交全部集中在1月和6月，其他四个月双流县土地市场暂时沉寂。1月和6月均出现土地流拍，1月流拍量最大，位于双流县九江镇三宗大地块全部流拍，总计377.15亩，占到1月总供应量的61.7%；6月，位于优质地段双流县西航港街道办事处的119.87亩住宅用地流拍，起拍楼面价为1688元/平米，价格偏高对该地块流拍有一定的影响。1月和6月成交楼面价大致相当，平稳发展。图 13：双流县2011年上半年土地月

22、度供需及成交楼面价数据来源：中原数据库l 九江镇出让总量大 地块较大2011年上半年双流县土地供需主要集中在双流县九江镇，供应量和成交量分别占到上半年双流县总量83.2%和84.2%，且全部为100-200亩较大地块出让，总供应7宗，成交4宗。其他区域除西航港街道119.87亩较大地块流拍外，均为50亩以下的小地块出让。图 14：双流县2011年上半年土地供需分布区域图数据来源：双流县国土局l 价格相对较低2011年上半年双流县土地整体成交楼面均价为835元/平米。整体区位条件与之相近的郫县和温江的整体均价分别达到988元/平米和835元/平米。从整体情况来看，双流县成交价格相对较低。图 15

23、：2011年上半年成都市郊县区土地成交均价数据来源：成都市国土局2.郫县：受整体土地市场疲软的影响 供需量大幅下降2011年上半年郫县共供应3宗住宅、商业用成交3宗，成交率达到100%。总成交量约为186.73亩，其中住宅用地成交138.22亩，商业用地成交48.52亩，同比下降77.4%，环比下降87.6%，总成交量在近郊县区排名倒数第二，出让地块大小适中，区域位置相对一般，加之其中有两宗有公租房配建要求，开发商拿地理性，没有出现知名房企参与争夺，整体溢价率不超过15%，价格平稳。表 6：郫县2011年上半年成交地块情况宗地位置出让方式净用地面积（亩）成交楼面价（元/平米）竞得人郫县古城镇古

24、城村二社挂牌33.05 371 四川天太实业郫县红光镇仁和村4、5社、犀浦镇双林村1、7社拍卖76.92 1030 四川同聚置业有限公司郫县红光镇仁和村5社、犀浦镇双林村2、7社拍卖76.76 1086 成都晶宝实业有限公司数据来源：成都市国土局l 住宅用地依然占据主力郫县，作为传统住宅大区，同时拥有成灌快铁和地铁二号线，占据交通优势，越来越多的消费者选择置业在郫县，政府推出在推地时也侧重于住宅用地。2011年上半年郫县成交的土地中，住宅用地138.22亩，商业用地48.52亩，住宅用地占总成交用地的比例依然高居74%。l 成交价格变动明显2011年1月以挂牌方式成交郫县古城镇古城村二社地块，

25、面积约为33.05亩，成交楼面价仅为371元，之后郫县土地市场开始长达数月的沉寂，5月破冰，成交区域位置较好的郫县红光镇仁和村，犀浦镇双林村两宗地，且有配建公租房的要求，但规模适中，利于开发，成交价格有所上升，平均楼面价达到1059元/平米。图 16：郫县2011年上半年土地成交价格月度供需及价格走势数据来源：成都市国土局3.新都：土地市场活跃 供需量大2011年上半年新都区共供应住宅、商业用地10宗，成交10宗，成交率继续保持100%，总计净用地面积为1358.92亩，其中住宅用地683.16亩，商业用地675.76亩，占郊县区总成交量34.2%，在郊县区中排名第一位，同比上涨36.1%，环

26、比上涨7.0%，总成交金额为21.17亿元，同比上涨85.4%，环比上涨12.9%。图 17：2011年上半年郊县区成交量占总成交量的百分比数据来源：成都市国土局l 成交均价上扬 成交时间集中2011年上半年新都成交时间集中，全部集中在1月和6月，2月-5月新都区土地市场沉寂，无土地供应成交信息。成交价格有较大幅度的上扬，6月成交楼面均价较1月上涨113%，价格上升明显，随着保利、万科等房企巨头纷纷入驻新都，未来城北大改造以及交通、生活等配套设施的完善，成都国际商贸中心、绿地世纪城等重点项目的开工建设、保利公园198项目等大型项目的逐渐成型和完善以及地铁一号线延伸至大丰镇的完成，未来新都区房地

27、产市场的发展潜力较大。图 18：新都区2011年上半年土地供需月度及成交价格走势数据来源：成都市国土局l 大丰街道备受房企青睐 未来发展无限2011年上半年新都区大丰街道土地成交量为561.85亩，占新都区成交总量的41.3%，保利地产掷5.7亿拿下面积约为278.69新都区大丰街道办事处高家6、7组，太平7、8组地块，总可建面积超过50万方，凭借保利的实力和品牌，相信对未来新都大丰街道的发展起着至关重要的作用，甚至对整个新都的崛起都有较大的推动作用。4.温江：成交总量大幅上扬 ，成交时间集中2011年上半年温江区供应5宗住宅、商业用地，成交5宗，成交率也达到了100%。净用地面积为654.5

28、3亩，其中住宅用地628.08亩，商业用地26.45亩，总成交量在郊县区中排名第三，同比上涨45.1%，环比大幅上涨177.3%，土地出让金总计为12.48亿，同比上涨60.6%，环比上涨176.7%。成交时间大部分集中在1月，成交量为604.49亩，占到上半年总成交量的比例高达96.2%，2月-5月温江区土地市场暂时沉寂，无土地供应成交信息，6月仅成交一宗面积约为50.4亩小幅地块。图 19：温江区2011年上半年土地供需月度走势数据来源：成都市国土局l 成交价格平稳2011年1月温江区总成交4宗，成交平均楼面价827元/平米，成交楼面价格段为760-1025元/平米，其中温江区金马镇金泉社

29、区地块成交价最高，楼面价为1025元/平米，净用地面积为72.23亩，被央企中铁二局以总价1.48亿收入囊中。6月温江区成交一宗小地块，成交楼面价为947元/平米，相较于1月上浮14.5%，价格平稳。图 20：温江区2011年上半年土地成交价格月度走势数据来源：成都市国土局、温江区国土局l 全为拍卖出让，多为大地块2011年上半年温江区成交地块全部为拍卖出让，且住宅用地占据主导，住宅用地成交628.08亩，占到总成交量的96.0%。在成交的五宗地中，有三宗地面积在100-200亩之间，其中最大的温江区公平街办太极社区十一组，虹桥村五组地块，净用地面积为199.90亩，总可建面积为49万方，被实

30、力房企蜀道实业以楼面价808元/平米拿下，对未来区域市场发展将起到一定推动作用。值得一提的是中铁二局再次以4.16亿拿下总净用地面积为248.53亩，可建面积近50万方两宗商住用地，相信这将加快金马镇国际体育城的建设，对金马镇未来的发展也起着促进作用。表 7：温江区2011年上半年成交土地面积区间段面积段面积(亩）宗数50亩以下0.00050-100亩122.272100亩-200亩532.263数据来源：双流县国土局5.龙泉：土地市场暂时沉寂6.小结2011年上半年郊县区除新都区外，其他各个郊县区均有不同程度的降温，尤其是龙泉，沉寂时间长达半年，传统的供地大区双流县也出现了大幅度萎缩，从成交

31、时间来看，绝大部分集中在1月，5月和6月。造成这种冷热不均的原因来自很多方面，限购令的出台，令整体房地产市场不景气，信贷政策收紧，造成开发商资金压力不断加大，拿地愈发理性，也造成多宗优质地块流拍。上半年无论成交量，或是成交金额，都有较大幅度的降低。七.标杆房企土地拿地情况表 8：2007年2011年上半年品牌房企土地拿地情况开发商获得时间区域占地面积（亩）可建面积（万/平米）成交金额（万元）保利2007年-2010年/1423.74281.487487982011年上半年主城区75.8015.1684134郊县区278.6955.7457131万科2007年-2010年/1430.25248.

32、483735352011年上半年/00.000 九龙仓2007年-2010年/750.89294.812011年上半年/00.000华润2007年-2010年/343.9970.142443092011年上半年/00.000中海2007年-2010年/578.48100.483581212011年上半年主城区178.45 44.00 145187 绿地2007年-2010年/902.11143.834697872011年上半年/000 招商2007年-2010年/200.8742.761778692011年上半年/000 蓝光2007年-2010年/529.41149.844812952011

33、年上半年/000 数据来源：中原数据库八.2011年上半年土地市场交易特征总结l 溢价率降低 地价低空飞行上半年土地市，基本维持着低溢价率成交，主城区溢价率更是低至11%，创下历年新低，这主要是由于开发商受限购影响，销售不畅，资金回笼困难，加之国家信贷政策日益严苛，一般企业已经很难获得开发贷款，绝大部分开发商资金链严重吃紧，即使手中尚有余力，但留钱过冬的需要更为迫切，因此，整个土拍市场显得相当萧条，低溢价或底价成交成为常态。l 出让金缩水近两成 政府财政压力加大而据中原数据统计，成都市主城区2011年上半年成交面积为2364.71亩，占去年全年总成交面积的49.8%，而出让金为125.64亿，仅占到去年全年出让金的3