项目管理模式草拟方案

1、项目管理体系一、房地产项目运作基本模式及项目部团队组织设计安排（-）基本运作模式：项目部根拯公司制定的各项制度及工作流程对项目开发经营全面负责，接受公司的指导、 监督、控制和考核，公司其它部门根据规定对项目部进行配合、支持。项目物业管理由下屈物 业公司负责接管（当地成立物业分公司）.项廿前期定位及论证：项廿部负责并主持，公司参与项口规划设计、施工图设计：项口部负责并主持，公司参与项目各种报批及手续办理：项目部负责项目周边协调及各种外协：项目部负责项口销售：项口部组建销售团队口行销售（聘请销售代理公司）项廿营销推广：聘请专业推广公司进行推广或自己组建推广团队项口施工监理：委托专业监理公司项目施工

2、：聘请专业的建筑公司项目建筑材料、分包项目采购：由公司负责、项目部参与（按照相关程序进行）项目施工过程变更签证：由项目部负责、公司监控（按照相关程序进行）项廿预决算核对：曲项廿部负责、财务部造价室配合（按照相关规定进行）项口工程款支付审批：项口部负责、公司监控（按照相关规定进行）项目各种合同管理：项目部负责、公司配合项目各种工程同物业公司交接：项目部、物业公司负责项目交房：物业公司负责、项目部参与项廿工程竣工验收、综合验收：项廿部负责项口工程产权证办理：项口部负责（-）项目部i才i队组织设计及安排：项目组织架构组织关系:项a开发运营过程由项r部全面负责，项r部根据公司制定的各项制度及工作流程对

3、项目 进行开发建设、运营销售。项目部由公司总经理主管，项廿部经理直属公司总经理管理，项目 开发建设过程受运营发展部、行政人事部监督和考评。项口部财务室归公司财务部管理，完全 按照公司项目财务管理制度开展工作。人员安排：项目部经理一工程主管一专案经理一主管会计一项h出纳一其它人员项h开工前当地招聘各职位职责：项目部经理：根据公司经营管理发展的要求和开发项目的既定目标，监督和协调施工方、 监理方、设计方等各方关系，对于施工过程的进度、质量、成本和安全进行管理，实现项目预 定齐项目标；参与开发项目的可行性研究及项目规划、方案的审查；负责项目现场“四通一平” 的组织实施；委托地质勘探、文物勘察单位现场

4、勘探，并取得相应勘探报告；负责委托施工图 设计、并报图审屮心审查，取得图审意见书；办理建筑工程规划许可证；负责施工的前期准备 工作，组织项目的招投标工作，办理施工许可证；负责根拯工程进度审查工程款的支付中请； 负责工程施工过程屮的消防、避雷等报批及验收工作；配合项目工程预决算工作，i办助房屋测 绘部门做好房产面积的测绘；负责项目工程技术资料的收集、汇总、保管及存档工作；负责组 织项目竣工验收、备案工作；协助总公司物资控制部进行工程材料设备的定价及采购工作；全 面负责项口的营销工作，组织并落实公司下达的销售指标；负责制定并实施公司项口销售活动、 监督推广力度并负责实施推广进度；协助财务部做好按揭

5、贷款、公积金贷款等相关工作；负责 项目房产证、分户土地证的办理工作；负责项目的周边协调、水电气报装及其它各种外务协调 工作。根据项目情况及公司耍求，起草本项目内部管理制度及人员配置计划、员工薪酬、员工 奖励方案等。工程主管：贯彻落实国家及地方有关法律、法规、方针政策、规范标准；在项口部经理的领导下，负责公司工程项目施工过程中的全面管理协调工作。负责对监理单位、施工单位的管 理、协调工作。负责工程项目进行有效的质量、进度、投资控制、文明施工管理、合同管理、 信息管理工作；协同施工单位根据合同及公司总体布置情况编制施工总进度计划，审查工程施 工组织设计，负责控制工程项目的现场施工进度，确保工程项目

6、进度计划的完成；根据合同的 约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督监理人员对项口施工质量控制，参加工程检 查验收，参加工程材料设备进场检查验收；根据公司批准的工程项目施工预算书，严格监督控 制工程项目施工成本，参与工程现场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认, 确保工程项目成本控制目标的实现；负责现场工程合同管理，严格执行工程合同规定，确保工 程合同履约完成，协助处理工程合同实施执行过程屮的纠纷、索赔等事宜；参加建筑材料采购、 分包项目确定的议标工作，拟订议标文件中的专业技术部分及样本合同；负责现场建设单位、 监理工程师、工程承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜

7、；解决工程项目施 工屮的设计、施工问题以及现场的工程涉外关系；负责现场工程的日常管理工作，完成现场工 程施工日志的准确记录；负责工程项目竣工至移交物业公司前的工程保修管理和协调工作；参 加每周的现场施工协调会议，审查监理工程师的现场会议记录、工程管理报告和英他文件资料; 负责合同范围内材料价格的市场调研与审核；负责审核工程资料，负责工程资料的整理归档； 配合物业公司的资料交接及交房后保修期内所出现质量问题处理。造价员（资料员人负责工程招投标小有关造价方面的工作；负责工程进度款的拨付额审核 工作；负责工程造价方面资料信息的收集、传递、管理工作；配合前期设计图纸的审查工作， 并从造价控制方而，捉出

8、修改意见，减少不必耍的成本增加费用；负责冇关经济方而现场签证 的审核工作，配合专业工程师针对索赔与反索赔提出专业意见；及时了解市场造价动态，并做 好成本预测分析工作；及吋了解公司资金运作情况，结合公司实际情况，对工程类经济合同草 案的拟定、工程款支付额提出合理建议；参与工程类方案的经济分析工作，并提出合理建议； 配合招标活动和项目实施工程中的材料、设备的招标，并提出专业意见；负责工程用材料计划 的计捉、审核工作；负责工程项目方而文件资料的收集、整理、归档、保管、移交工作；负责 定期整理工程档案，并及时催耍滞后资料，做到资料与工程同步，确保资料的真实、完整；负 责新技术、新工艺、新材料的信息收集

9、工作；建立资料收发文记录，做到收文、发文均有详细 记录；单位工程验收合格后，负责资料备案手续的办理；负责办理与物业公司的资料交接工作。专案经理：全面负责现场销售工作，组织并落实公司下达的销售指标，定时主持销售部工 作例会；参与制定及控制销售计划和销售程序的执行，组织实施现场销售政策；分析处理市场 信息，提出合理有效的决策建议；处理客户各类投诉，就难点问题及时提出改进意见，并上报 主管领导；负责销售人员的管理、培训、考核工作，提高业务人员销售专业水平及工作积极性; 负责销售现场内部管理制度的制定及执行；负责销售合同及认购书的签约、审核工作；负责制 定并实施公司项目销售活动、监督推广力度并负责实施

10、推广进度；协助财务室做好按揭贷款、 公积金贷款等相关工作。主管会计：在公司统一领导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责项廿各种核 算和其他业务的记账工作；根据会计制度规定，设置科口明细账和使用对应的账簿，认真、准 确地登录各类明细账，要求做到账目清楚、数字正确、登记及时、账证相符，发现问题及时更 正；及时了解、审核项目原材料、设备、产品等的进出情况，并建立明细账和明细核算，了解 经济合同履约情况，催促经办人员及时办理结算和岀入库手续，进行应收应付款项的清算；负 责依税法规定做好印花税贴花工作及相应的缴纳记录；负责同定资产的会计明细核算工作，建 立固定资产辅助明细账，及时办理记账登记手续

11、；负责项冃的各项债权、债务的清理结算工作; 正确进行项廿会计核算屯脑化处理，提高会计核算工作的速度和准确性；做好项廿会计原始凭 证、账册、报表等会计档案的整理、归档工作，就职责范围问题提出工作建议；负责法人章的 使用与管理，负责纳税中报和与当地财税、工商关系的协调工作，负责款项支付财务签证工作; 负责项目的各种办公用品、用具采购等后勤保障工作；完成项目经理或公司财务临时交办的其 他任务。项廿出纳：按房号及客户名称设立台账，核算到户，具体内容包括房款、代收代缴费用等; 对收款情况及吋进行统计，做到日清月结，并配合销售部门对欠缴款项进行催缴；配合项口出 纳做好客户银行按揭贷款及公积金贷款的办理工作

12、；负责客户款项收拯的现场开具、保管工作, 并及时解缴到项目财务部，做到账款相符；责财务部门与销售部门的现场沟通工作，并协助销 售部门做好客户登记、售后服务、礼品发放工作；负责项目价格、优惠政策的现场监督和控制 工作负责项廿的现金和票证的管理工作；根据已发生的经济业务，要严格审核原始凭证上的口 期、用途、数量、单位、单价、总金额、经手人、验收人及主管的签字，确认无误后方能给予 报销，并当面点清。如岀现内容不实、书写不清、数字差错的凭证应予退冋补写、更正或重新 出票，对涂改凭证、伪造单据或虚报冒领等行为应立即报告；对违反财经纪律和财务制度的收 支，有权拒绝执行、拒绝报销、拒绝付款，并向木单位或上级

13、部门报告，否则连同有关人员一 起承担相应的连带责任。严格执行安全制度，加强对票据、财务专用章、支票的购买管理和库 存现金管理，如因违反制度而发生丢失造成损失应由木人承担。此外，出纳人员应妥善保管保 险柜的钥匙，在任期间钥匙不离身，不得交给他人保管，对于保险柜的密码严格保密。如发生 签发支票差错造成罚款时，所罚款项应由其本人承担。登记现金、银行存款h记账，编制h报 表和调节表。出纳人员根据已经编制的收、付款凭证，经会计人员审核无谋后，逐笔序时登记 现金和银行存款日记账，每日终了应结出余额。银行存款账面余额，要定期与银行对账单进行 核对。刀终应及时编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与对账单上余

14、额相符。现金账面余 额应与库存现金核对，使其账实相符。负责记账凭证的编制与登录，负责编制资金周报表, 并在每周一向有关人员上报上周资金周报表。负责做好业主银行按揭贷款及公积金贷款的办 理工作。完成领导临时交办的其他任务。卒肖售员：熟悉楼盘情况，做好客户来人、来电记录、邀约客户的工作；收集并整理客户 资料，及时处理并反馈客户意见；代表公司与客户签订房屋销售合同，并协助处理与此相关的 催交房款及合同、发票的领取工作；做好签约客户的资料收集、保管、移交工作；协助做好客 户按揭贷款的办理工作；处理客户意见及投诉，及时整理并汇报；二、项目开发全程工作流程及各关键工作流程(-)项目开发全程流程主管部门审查

15、意见主管議门审查意见会审意见及建议1丄1图纸审杳图纸会审确定交房粽准a进行施工购设计>售楼部及样板房方案设计建筑材料、配套产晶选型并确定编制营销推广、包装、销售总体计划网络图售楼部及样板房设计结果讨论，修改完善jl决策屠决策 不可行基础施t图设计按计划进行销售及推广施工图出白图售楼部及样板房等工程开工rr施工图设计优化对施工图进行讨论、优化、修改完善售楼部及样板厉交工出报建施工图v施工图出图售楼部及样板房包装，开始全面推广认购消防、人防报审、良i纸审杏办理建筑工程施工许可证施工图优化，修改完善(-)各关键工作流程:分包项目议标工作流程分包项目议标工作简易流程注：以上中所捉合同样本，为进行

16、过谈判，除合同价格及付款方式外，其它都已全部确定的合同样本;5力元以内的分包项日议标工作可采取分包项日议标工作简易流程进行，由运营发展部监督。甲供材议标工作流程甲供材议标工作简易流程注：以上中所提合同样本，为进行过谈判，除合同价格及付款方式外，其它都已全部确定的合同样本;5万元以内的甲供材议标工作可采取甲供材议标工作简易流程进行，由运营发展部监督。现场签证工作流程工程决算核对流程图注：所有设计变更、现场签证均须与一周内把书面文件转财务部工程造价处，施工单位须与两周内把设计变 更、现场签证的工程造价预算结果报财务部工程造价处。工程款支付审批流程三、公司针对项目管理的各种制度及规定：（一）现场管理

17、制度由项口部、行政人事部编制，经公司审核批准后执行，主要包括：员工日 常行为规范、考勤制度、销售佣金体系、工装管理办法、员工福利制度、考核管理 办法、员工聘用管理办法、员工离职管理办法、办公用具管理办法、会议制度、奖 惩制度、印章管理办法等（二）公司需统一执行的制度：员工职务行为准则、保密制度、员工社会保险管理办法（三）公司针对项目部的制度及约定：1、项廿财务管理制度（出财务部起草），其内容需包括：（1）财务部门工作管理公司财务部、项目部财务室人员配置、组织关系及工作职责；公司财务部、项目部财务室工作准则；财务及会计处理准则、会计工作细则；出纳业务处理程序及准则；财务报告及会计档案、经济合同管

18、理制度；财务人员账款冋收考核办法；项目部税务处理办法（2）财务控制制度内部账务稽核制度；借款和各项费用开支标准及审批程序、审批权限；现金、支票管理制度；财务目标管理制度；财务报销操作管理制度及审批程序；项h价格方案调整审批程序及权限；（3）资木预算管理制度资金预算制度；零用金管理细则及标准；资金筹措工作准则；暂借款管理办法；员工工资管理制度；（4）资产资金管理制度应收票据、应收账款处理准则；现金收支管理办法；问题账款管理办法：收款管理规定；流动资产管理及核算程序；固定资产管理及核算程序；“销售佣金”管理规定；2、项目员工薪酬体系、奖励体系及约定：（1）项目员工薪酬体系，项目部组建完成后，根据项

19、目所在地人才市场情况，曲行政人事 部、项口部共同制定，其内容主要包括：总公司组建项目团队设置的项目部经理、工程主管、专案经理、主管会计等员工的薪酬待 遇、年终奖金随总公司薪酬体系，另给予每人300元/月的外地补助。工资等由项目公司发放。项口部根据需要在当地招聘的员工的薪酬待遇、年终奖金等，根据当地情况由行政人事部、 项廿部另行制定。工资等曲项廿公司发放。（2）项口员工奖励，根据项口考核管理办法、项口奖励基金（针对项h部）进行奖励， 主要是针对公司组建项目i才i队设置的项目部经理、工程主管、专案经理、主管会计等的奖励。3、公司总部员工薪酬体系、奖励体系及约定：（1）公司总部员工薪酬体系按现公司薪

20、酬体系执行。（2）公司总部员工奖励体系按项廿奖励基金（针对公司总部）执行。4、项口考评体系（项口考核管理办法）项目考评体系主要是对项目整休开发运营过程及结果进行评定，具休是由公司、项目部共 同制定考核指标及考核要求，然后由公司相关部门根据考核指标对项目进行考核，考核结果作 为公司对项目部进行指导、帮助、人员调整及奖励的依据。（依据项目考核管理办法）四、项目管理重点说明：（-）项口进度管理确保项目按时完成所需的各项过程，包括各种事项定义、排序、资源估算、持续时间估算、 进度表制定以及进度控制。要很好的进行项目进度管理，首先应在开工前编制项目管理控制 计划图、工程项目进度总控制计划网络图，明确各节点进度，工作中认真按以上计划网络图 执行，严格控制各