开放式社区对土地管理工作的影响探讨

1、    开放式社区对土地管理工作的影响探讨    摘 要 在城市建设中，开放式社区能够提高土地使用率，但在推进开放式社区的进程中也同时产生相应问题。基于此，分析土地管理工作中开放式社区的影响，提出相应的解决对策，旨在提升我国土地管理的实效性。关键词 土地管理；开放式社区；影响对策：f301.2 文献标志码：b doi：10.19415/ki.1673-890x.2017.09.0411 开放式社区的内涵外国一般将封闭住宅社区称为（gated community），該概念在1997年由美国社会学家blakely和snyder首次提出，是指限制进入的居住区，

2、且居住区内的空间是私有的，通常使用篱笆或围墙封闭起来，以防止外人进入。在大部分文献中，封闭住宅社区更多体现的是担心由于全球经济发展产生的阶级分化而导致的公众对自身安全的担忧。开放式社区则与之相反，一般定义为“可实现城市公共资源共享、与城市功能空间有机融合，营造富有活力的城市氛围和完善城市功能的住区，与传统的封闭式社区的做法有本质的区别。”通过对比开放式社区与封闭式社区的定义，可发现开放式社区的主要特点是：清晰界定的沿街界面、功能混合的布局方式、高效利用的城市资源、多元平衡的交通方式1。与原有的封闭式社区相比，开放式小区既实现了与城市空间的有机融合，又满足居住所要求的安全、私密性，还实现了居住、

3、商业以及各种服务功能的融合，构建了社区与城市、居住与生活之间的和谐关系。2 开放式社区提高土地资源利用率在城市化的进程中，开放式社区对于交通网通行能力的提升具有缓解交通压力的作用。一方面，在城市中的交通网设计，虽然能满足普遍出行的需求，但由于多数大中城市中私家车保有量与日俱增，必然导致交通压力的提升。而开放式社区，在其结构上将小区之间的公共道路打开，从而缓解了城市出行中高峰期的交通压力。另一方面，开放式社区的可利用公共资源较高，在以往封闭式社区中，公共基础设施基本被严重分割，而相邻设置在重复建设上，也降低了公共设施的水平。但开放式社区的集中化，能够对社区服务系统起到提高利用率的效果。但在推广开

4、放式社区的进程中，依然产生土地管理的诸多问题2。3 开放式社区对土地管理的影响3.1 城市土地收益的下降房产开发通过土地使用权转让完成，而政府从出让使用权中获得基础设施建设的资金来源。如果推进开放式社区的建设，首先开发商需要增加建设成本，而民众对于开放式社区的热衷度也不高，促使开发商建设开放式社区的动力不明显。政府在出让土地使用权的过程中也无法提升出让资金，因此产生了城市土地收益的下降。3.2 管理内容与职能的影响我国土地管理部门是政府产权的代表，同时也是相应的管理者，在使用权规划中同时具有双重身份。推进开放式社区的进程中，其土地管理基数必然增加，不仅在城市设计上需要投入大量工作内容，尤其在土

5、地使用权的细分中，必然要明确重叠部分的内容。管理内容的增加，以及明确细分之后职能产生的变化，都是土地管理工作的挑战。如何应对其变化完善管理方式和方法，成为土地管理工作中的主要问题。3.3 管理编制与道路规划尽管开放式社区能够提升相应的土地资源利用，但也同时造成土地编制难度的增加。土地利用是我国政府进行集中管理土地资源的重要标志，而在提升宏观土地利用的管理中，对其进行利用、保护、整治、开发、管制等，皆属于重要的管理措施。但开放式社区的出现，对于城市布局和管理产生了划分难以定夺的情况。如果将其划分为社区自治的部分，其公共基础设施的定义无法体现。但将其归属于城市部分又无法明确该社区居民对其使用权集中

6、的体现。因此，对于开放部分归属问题，成为土地管理中的难点。同时对于社区内的道路规划与城市主干道的规划，产生了相互连接的问题3。而且在布局中，如何有效提升其公共设施的建设降低重复率，也成为土地管理的重点。4 对于开放式社区带来影响的应对策略4.1 因地制宜，建设试点在由封闭式社区向开放式社区的推进中，不能操之过急，应当对具有针对性的地区进行因地制宜的规划，同时开展试点工程，将部分问题突显出来，再分步完善。而试点的选择应当以土地资源利用率频繁的地区进行，以实现交通拥堵合理规避的方式进行，同时优化控制经济发达的地区，合理规划部分可以产生经济效益的城市中心位置，并作为主要的试点项目。而对于不具备开发条

7、件的老旧社区，应逐步完善，从试点中的土地管理经验中，总结相应的发放方式，从而行动土地资源的合理规划。4.2 提高土地利规划需要宏观调控土地的合理规划是管理重点，而节约土地使用和集中开发也是其提升利用率的基础，明确其开发标准，服务与宏观建设目标，也是根本改变现有管理方式和职能的重要手段。在增加开放式社区的土地利用中，应结合土地利用需求，将商住混合的功能用地作为统一标准进行规划，并对其功能实现进行比例划定，同时将描述其城市开放率的指标，引入到整体土地管理的宏观调控之中。4.3 鼓励开放式社区开发需要政策支持我国目前不能以强制手段推进开放式社区，只能进行引导和鼓励，从优惠政策上提供相应的政府支持力度

8、，才能让开发商得到相对的资金支持。而政府的优惠政策，可以由降低房产税的方式完成，当相对税率降低的阶段，也能够促进开发商开发项目。而优先获取国土资源使用权的优势，也能够提供不同的支持力度体现。再配以优先办理产权和相关手续，也能增加开发商的销售时间，从而平衡人们对于开放式社区的抵制情绪。将投资政策作为推进开放式社区的项目完成，才能促进其发展空间和最终的土地利用率提升。5 结语本文从土地管理角度，探讨了开放式社区产生的影响，并给出了应对的策略。开放式社区问题的探讨，仅仅从土地管理的角度来研究是不全面的，需要不同学科的交叉研究、共同探讨。当前最重要的还是循序渐进，建立和完善好相关的政策制度。笔者希望以此文为起点，为今后更深入的研究而努力。参考文献1沈利强，罗婷文，明庭辉，等.开放式土地利用计划精细化管理系统设计与应用以深圳市为例j.中国土地科学，2014（4）：56-57.2宋