新形势下房地产项目成本控制分析

1、    新形势下房地产项目成本控制分析    【摘要】新形势下为房地产工程造价控制赋予了时代使命，2017政府工作报告中特别强调要坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，而近年来基于我国房地产市场的蓬勃发展及国家宏观调控，成本控制的优劣直接制约着企业能否在愈发激烈的竞争环境中突围，成本控制问题摆在了每个企业面前。【关键词】房地产企业；成本控制；全过程管理在国民经济获得快速发展及人们生活水平不断提高的大背景下，我国的房地产产业也获得了飞速的发展并逐渐发展为我国的一项支柱性产业。因此，要想使房地产行业能更好地带动并促进我国经济的发展，我们必须认识到一个大前

2、提那就是：房产企业自身必须要有一个很好的发展。而衡量一个房地产企业发展程度的关键因素就是这个企业获取的利润，获得的利润越多，说明企业发展也越好。1、房地产项目成本管理概述近几年，我国的房地产行业不断发展，市场规模不断扩大，专业化程度不断提高，而我国的房地产控制却没有同市场规模以及专业化程度并驾齐驱，反而远远落后于整个行业的发展。房地产行业是一个要求资金量大，资金线长并且回收周期长的一个行业，并且行业内部之间又面临着激烈的市场竞争，而房地产成本的管理方面却远比不上我国制造业、建筑业等行业的成本管理精细。2、我国房地产开发成本控制存在的问题2.1开发前期的成本控制意识不高在项目的成本控制过程中决策

3、阶段是一个十分重要的环节，在成本控制中发挥着重要的作用。在现实生活中不少房产企业对施工阶段的成本管理十分重视，往往容易忽略掉对前期设计阶段进行有效的成本控制。同时，在不少房地产企业中普遍存在缺乏设计阶段成本控制的有关规章制度，最终导致当设计费用超额时房产企业无法采取相应的应对策略。容易出现权责和利益不明确的现象，使得企业的管理人员失去了对于成本控制的积极性。再加上不少公司里的设计人员不具备预算概念和知识，更不了解市场上建材价格及预算价格，会使得他们无法对项目做出有效的具有参考价值的预算。2.2对目标成本的测算不具备规范性房地产开发企业本身涉及到的内容比较多，并且施工周期较长，具有一定的繁琐性。

4、面对房地产项目中众多的生产环节，管理人员并没有实现对整个流程的优化和完善，也没有对产品的销售以及物业管理环节引起足够的重视。因为每个环节的工作内容不同，产生的费用也存在差异，可能会对总体成本费用产生影响，在对目标成本进行明确的过程中还存在不规范性，这将对成本管理工作的有效开展造成影响。2.3项目建设阶段成本控制机制不完善由于房地产项目具有建设周期长、不可逆等一系列的特点，使得在项目建设过程中会常常出现诸如返工、停工等增加项目成本的事件发生。同时，由于我国大部分房产企业缺乏一套完整的关于项目变更的申请、测量及审核制度，使得在项目的变更上容易出现权责不清、执行不力、变更随意性大等一系列的问题。最终

5、导致在现实工作中虽然不少的房产企业都非常重视项目建设成本，但他们都是重视监控项目质量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了关于项目变更方面的成本控制。3、房地产开发企业成本控制的解决对策3.1科学的策划设计房产企业要对本企业的成本控制实行科学的策划设计，这一工作主要包含以下四个方面的内容：首先，要实行限额设计。目前，在不少房产企业都普遍存在着项目开发周期紧迫，设计过程中能够投入的时间相对较少，使得最终的设计成果缺乏精准性，继而给工程预算编制等环节增加了一些不稳定的因素。同时，在设计过程中如果出现频繁的设计变更，也会使得项目的造价成本不断地增加。因此，在项目的开发过程中，一定要要求设计方提供与设计

6、相符的设计概算，以尽可能做到限额设计的精准，并且要综合考虑多方面的因素，诸如：结构、材料设备、建筑装饰等。还要保持与设计人员的充分沟通，只有这样才能把限额设计工作做到最优水平；其次，房产企业可以实行设计招标制度。如土地规划、项目方案设计以及最终的工程设计，最好都采取招投标的方式进行，通过这个渠道选择达到单位要求、性价比最高的设计；再次，在对图纸进行审核这一环节也要做到严谨。在设计出图的时候，要严格审核充分沟通，多比较多修改，使最终的设计成果更加经济合理，减少设计变更的发生；最后，要选择合理的策划营销手段。也就是说在项目的推广阶段，企业要能够在广告、活动策划、销售推广等环节进行合理的费用分配。要

7、善于挖掘项目所具备的区位、交通及配套等优势，并放大这些优势效应，建立规范的预算制度，合理地分配日常销售支出。3.2编制有效的成本目标房地产开发企业在对成本目标进行编制的过程中，首先应该对成本管理目的进行规范，在目前测算流程基础上进行不断的完善和优化，使测算的准确性得到明顯的提升，实现项目数据信息的有效共享，通过对数据的合理分析，可以完善目前成本控制工作中存在的缺陷；其次，对于相关的领导小组而言，应该建立出完善的规范方法，对目前的成本结构进行不断的优化，对企业开发项目特点进行全面的了解，从而为成本控制工作的开展提供良好的参考依据；最后，将成本测算作为主要内容，结合工程设计、施工以及竣工等各方面的

8、资料，对工程进行统一把控，将采购以及施工业务活动作为成本费用管理的重要依据。3.3建立完善的成本控制体系在房地产开发项目中需要对影响成本的各项因素实现有效的控制，从而才能保证各项资金的合理使用，实现投资过程的不断循环。项目施工开展之间的成本控制工作就是对前期的费用、成本以及利润进行有效的估算，严格审查项目的可行性，准确进行项目决策，防止因决策失误而给企业资金造成不必要的浪费现象。在项目开展之前可以对多种方案设计进行合理的选择，结合具体的项目要求以及企业的发展目标，选出最合适的方案。另外，一定要充分考虑项目的可实施性，才能创造出最大的经济效益。结语：综上所述，房地产开发项目成本控制必须在项目开发建设的全过程组织、管理、经济及技术等各项措施上予以高度重视，然而因不同的企业制度、文化以及项目特点，企业必须根