当前我国政策性住房金融的发展研究

1、    当前我国政策性住房金融的发展研究    黄百花【摘要】随着社会的不断发展，尤其是城镇化运动的不断加速，住房成为关乎广大人民群众生活的核心话题。近年来，受多种因素的影响，我国一些地区房价一路攀升。为了解决广大居民的购房压力，我国已经逐步建立起了一套初步的政策性房金融体系。但是这一体系在实践运作过程之中还存在一定的可优化空间。本文将分析当前我国政策性住房金融的发展存在的问题以及造成这些问题的原因，并且针对这些问题提出合理的优化措施。【关键词】政策性住房 金融 发展策略政策性住房，全称为政策性保障性住房，指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的

2、限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。但是，对于很多群众来说，即使这类政策性住房也存在较大的购入门槛。为了解决广大居民的居住需求，缓解广大居民的购房难题，国内早在上世纪的八十年代就开始尝试国政策性住房金融体系的建设。本文将分析当前我国国政策性住房金融体系在发展中所存在的不足之处，以及造成这些不足的原因，然后提出合理的针对性的发展策略。一、当前我国政策性住房金融的发展现状进入新世纪之后，国内的房地产市场不断快速发展，而且各个城市的房价也得到了快速的提升。但是如果与西方发达国家进行深入地横向比较就不难发现，当前

3、国内的政策性住房金融体系的建设还存在着诸多的不足。当前，国内的政策性住房金融体系的建设不足可归结为下述几个方面：（一）社会认知有限，政策性住房金融主体的缺位所谓政策性住房金融是指国有商业银行受地方政府等部门委托，以政策性住房资金为来源而经营的住房金融业务。国内的政策性住房金融体系是借鉴发达国家新加坡的模式，并且参考我国的客观实际情况而建立的。但是，这一举措尽管从改革开放初期就开始尝试，却依然存在政策性住房金融主体的缺位的情况。当前，我国的住房金融主要是采用合作性住房金融机构以及专业性住房金融机构两种形式展开的。合作性的住房金融机构较为典型的就是2004年中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行

4、合资建立了中德住房储蓄银行。这一机构率先在天津落地，经过一段时间的试运营之后，其经验在全国范围内得到了推广。但是，国内广大的住房群众对于这一合作性住房金融机构了解存在着严重的不足，所以中德住房储蓄银行在市场所发挥的作用受到了一定程度上的制约。专业性住房金融机构较为典型的就是我国借鉴发达国家新加坡的经验所采取的公积金模式，这一模式成为当前很多人购房的主流形式。但是，当前国内的公积金主要是由住房公积金机构管理的，而住房公积金机构只是一家事业单位，至今尚未取得合法的金融牌照，所以也无助于从根本上解决广大居民的住房金融难题。通过上述的分析不难看出当前我国政策性住房金融领域存在明显的主体缺失现象，而这一

5、制约了这一领域的快速发展。（二）体制建设相对滞后，无法迎合居民的购房需求目前，对于国内的普通居民来说，他们在买房过程之中所能够凭借的主要金融手段就是住房公积金。所谓住房公积金，是指广大的企事业单位及其在职职工，对等缴存的长期住房储蓄。从其运行的历史来看，住房公积金具备长期性、稳定性和专用性的特点。一方面，政府通过各种政令文件的形式，强制要求各个企事业单位和在职员工缴纳，同时也要求住房公积金机构严格保管资金，做到专款专用。但是，面对国内房价的周期性发展现状，微薄的住房公积金根本无法对冲房价上涨所带来的风险，也无助于减轻住房的压力。而且，从实践经验来看，住房公积金这种政策性住房金融无法从根本上缓解

6、居民的购房难题。二、造成我国政策性住房金融体系不足的原因要想从根本上建立健全我国政策性住房金融体系在发展过程之中存在的问题，就应首先分析造成上述问题的原因。本文认为，造成我国政策性住房金融体系不足的原因概括来看有以下几个方面：（一）立法工作滞后，法律制度不健全由于国内的房地产市场开放较晚，因此国内对于政策性住房金融体系的立法工作也落后于西方发达国家。目前，国内政策性住房金融的立法主要是有国务院、城乡建设部以及住建部和各个地方政府出台的，而且，纵观这些相关的政策条文，主要还是停留在法规层面上，并未达到强制性和普遍性的法律的高度。也就是说，从专业的法律角度来看，我国政策性住房金融体系的立法还是呈现

7、较大的空白，而这种空白现象也无疑会迟滞政策性住房金融体系发展的速度，让政策性住房金融体系无法实现多层次、全方位的建设效果。（二）入场门槛较高，造成供求的失衡随着社会的不断发展，居民的购房需求不断高涨，但面对高昂的房价，很多人无法承担购房的压力，这就造成了市场的金融需求缺口较大的现象。但是，国内市场经济发育较晚，尤其是政策性住房金融领域的起步明显相对西方发达国家较为滞后，这就在让居民的购房需求无法得到进一步的满足。而政策性住房金融对于国内来说尚处于试验性阶段，市场的入场门槛较高，这就更进一步加剧了供不应求的现象。而这种市场供求的失衡现象也会打击居民对政策性住房金融的信心。（三）专业人才匮乏，金融

8、体系效率低要想让政策性住房金融能够实现最理想化的普惠效果，除了要有合理的政策、法律支持之外，政策性住房金融体系内部还需要有专业化的人才队伍作为支撑。政策性住房金融属于脑力密集型机构，需要有大量的人才补充。但面临这一全新的金融形式，国内市场明显存在专业化、复合型的人才队伍的培养。人才匮乏的局面也直接对这一领域的金融体系的建设产生了影响，既不可能实现更为有效的市场风险规避，同时也会造成自身的运行效率较低的现象。三、我国政策性住房金融体系的发展策略针对当前我国政策性住房金融体系的不足以及造成不足的原因，本文认为应该从以下几个方面进行合理地優化提升：（一）加强立法工作，提供基础保障针对当前我国政策性住

9、房金融立法存在大量空白的现象，加强立法成为推动该领域发展的当务之急。首先，国家应该通过立法的形式来明确住房储蓄合同法律性质，尤其是要在这一过程中要明确储蓄人和机构之间的相互关系以及彼此的权利和义务。另外，还应该给住房金融的主体身份做出明确的厘定，以实现让住房金融机构拥有法律上独立的地位，从而实现后续的监管。当然，除了完善这些基本立法之外，还应该加强对配套立法，比如严格打击泄露居民的信息、严格打击金融犯罪等等，从而降低政策性住房金融发展风险。（二）优化管理制度，简化办事流程针对当前政策性住房金融机构在发展过程还存在繁琐的审批流程，这就提升了政策性住房金融机构的入门门槛。所以，采取精兵简政的措施成

10、为推动政策性住房金融机构的关键因素。首先，政府应该设立专门的机构，对于政策性住房金融机构的创立和运行进行合理地管理审批;其次，在经营过程之中，应该尽量减少干预，让各个机构充分发挥自己的能动性，借助于市场的力量实现自己的跨越式发展。（三）加快人才培养，提升运行的效率通过当前国内政策性住房金融体系内部人才匮乏的现象，建议行业内部要加强人才的储备。第一，要吸纳多元化的人才。政策性住房金融体系是一个涉及内容较为复杂的机构，除了要求有专门的房地产人才之后，还应该引入更多的法律人才、会计人才。第二，要加强内部人才的培养建设。任何一家机构要想实现长期的发展，都应该拥有自己的专属人才。政策性住房金融体系在发展过程之中应该加强自己内部的人才培养。通过专业化和多元化的人才队伍建设，能够让政策性住房金融体系实现更为稳健的发展。四、结语随着社会的不断发展，住房成为广大居民核心关注问题。但是在近些年我国房价不断