旅游地产规划设计的思考

1、    旅游地产规划设计的思考    岳克涛摘要：旅游地产正成为如今房地产开发的又一热点，在国内的发展前景广阔。对于海南省，旅游 地产是其发展的助推器，海南市旅游地产的前沿地。海南旅游地产发展的成功有其自身的优势，通过对海南旅游地产的分析，可以其他地区旅游地产的规划设计提供一些建设性的意义。关 键 词：旅游地产 规划设计 海南：g322.1：a ：abstract：tourism real estate is becoming now real estate development is a hotspot, in domestic and broad

2、prospects for development. for the hainan province, tourism real estate is the roll booster of the development of the tourism of hainan city estate, leading to. hainan tourism real estate development success has its own advantages, through to the hainan tourism real estate analysis, can other touris

3、m estate planning and design to provide some constructive significance.key words： tourism real estate; planning and design; hainan1 国内外旅游地产的发展1.1旅游地产的概念旅游地产是旅游与地产的结合，是资源与资本的对接，是指以旅游活动为服务对象的一系列建筑物以及与之有关的关联空间。目前业界一般认为旅游地产包括以下四种：一是旅游景点地产，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动而建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物，一般以主题公园最为常见；二是旅游度假地产，

4、主要是指为游客提供的用于旅游度假居住的各种度假型的建筑物；三是旅游商业地产，主要指在旅游区内以及旅游区周边提供旅游服务的餐馆、商店、娱乐城等建筑物；四是旅游住宅地产，主要是指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业，包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型。而目全世界各国所指的旅游地产主要指第三种旅游住宅地产 1 。1.2旅游地产的特征旅游地产是房地产业和旅游业的结合，具有以下几个方面的特征：(1)各城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，多集中于沿海城市，比如海南、大连、青岛等。(2)消费档次高，旅游地产是人们用于娱乐休闲的地方，只有经济上有空

5、余的人们才有能力消费，它是经济发展到一定程度的产物，它能满足传统的旅游项目所不能满足的需求。(3)投资回收率高，房地产投资本身就具有保值的功能、能够抵抗通货膨胀，同一处房产可以在不同的时间租赁给不同的消费者，从而增加资金的回收率。(4)季节性强，常年居住在旅游地产的很少，因为是依靠旅游而发展的，在节假日、春秋季节火爆，平时比较淡，而此时的物业管理就成为一个难点。(5)旅游地产开发模式越来越丰富，对于外部环境的设计特别讲究，因此创新型产品、配套服务需求更加丰富。(6)需求弹性较大，旅游地产是一种奢侈品，只有经济上有富余的群体才会选择消费，对于普通消费者来说是种奢侈品。(7)功能、运作方式多元化，

6、旅游地产除了要保证基本的住宅功能，还要保证各种各样的旅游、休闲、娱乐、滑雪、健康功能等等。1.3国外旅游地产的兴起旅游地产是从20世纪初法国地中海沿岸兴起的，当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，届时迅速引起了北美、欧洲的游客，使得当时地中海一跃成为欧洲乃至世界的休闲度假中心；到了60年代，法国地产商以阿尔卑斯山的别墅度假村来招揽游客，从此旅游地产市场诞生2；70年代中期，美国出现了石油危机，使得美国的经济进入紧缩期，造成了大量房地产闲置、积压，为了处理这些闲置资产，美国引入“时权酒店”这一概念，最终取得了巨大成功；到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入旅游地产这一行业，使得配套的服务业、

7、管理业也迅速发展成熟。在亚洲，随着游客旅游消费的需求从观光游览向度假层次的转变，日本、韩国、泰国、菲律宾、新加坡、使得对旅游地产及其相关的配套设施的需求迅速增加。紧接着，大批的地产开发商、国际金融投资商、酒店投资管理机构也纷纷加入旅游地产的开发，而且取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长3。1.4我国旅游地产的现状目前我国旅游地产正处于起步阶段，随着生活水平的提高，一部分的购房人开始关注居住环境的品质，在这种需求下，旅游和房地产就形成良性互动，进而结合成旅游地产。生活水平的提高以及人们观念的转变，很多地产项目开始借助名胜风景区，以及城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，这样集旅游

8、、休闲、度假、置业等非主流市场因素从而进入消费者的视线。目前，我国的旅游地产市场呈现出“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的发展趋势。北京、上海、天津、深圳等一级城市的旅游房地产以走“地产”路线为主，以人造景区、景点来和住宅、酒店、社区等配套；二、三级城市的旅游房地产主要走“旅游”路线，依靠本土区域的旅游资源进行项目配置。我国目前在北京、上海、青岛、大连、海南、广东、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80家。大家比较熟知的有海南的“南海传说”、三亚的“博鳌国家旅游休闲度假区”等等。2 当前海南省旅游地产发展状况旅游地产与其他地产的最大区

9、别在于：依托于旅游景区而发展，旅游景点、配套的娱乐、休闲设施都是旅游地产经营的一部分，是一种产业化的操作。优越的自然条件和气候环境决定了海南省是发展旅游地产的最佳地区之一，自从上世纪90年代“三亚亚龙湾”开始，海南省东部沿海地区以形成贯穿南北的旅游地产群，包括亚龙湾、海棠湾、清水湾、香水湾、富力湾、石梅湾、神州半岛、文昌航天城及铜鼓岭等旅游地产聚集地。同时海南省西部也在积极利用自身滨临海边的自然资源来吸引国内外开发商进行投资开发。自从2010年1月，海南国际旅游岛获国家批复，上升为国家战略，海南旅游地产的发展又进入一个新的时期。下面将以海南三亚旅游地产为例，进行分析，以供其余的旅游地产的发展借

10、鉴。2.1三亚旅游地产市场特点目前海南省旅游地产主要呈现以下现状：以三亚、海口为中心，分为东西两线，东线三亚区域为开发最热区域，东线土地基本饱和，西线属于待开发区域。三亚依托于其回归大自然旅游的五要素阳光、海水、沙滩、绿色、空气，发展迅速，存在以下一些特点：（1）市场层面：三亚市房地产产业发展迅速，市场需求强劲，土地供给稀缺，热点区域土地价格快速上涨带动房地产价格快速上涨；（2）供需层面：三大市场需求成为推动市场的发展动力，城市房地产开发投资热潮所形成运营平台，致使市场供需体量同步上涨；（3）客群层面：三亚房地产市场主要为“岛外客户”；是典型的“候鸟城市”，商品房使用率低；（4）价格层面：旅游

11、、独家等产业发展远景良好，防通胀的物业保值、增值预期、城市发展战略规划的引导等，整体推动了商品房价格的持续上扬；三亚市房地产项目的价格与其距离海岸远近有直接的联系，一线、二线海景房有较大价差。2.2采取“先事件，后营销”的大营销策略开发商采用先事件，后营销的大营销策略，炒热事件，借媒体、政府之力树立项目高端形象，借势热销。媒体营销、事件营销、情景营销、展会营销等方式相结合，以树立项目形象，提高项目知名度。例如2008年8月，半山半岛三期东海湾区开盘庆典“开盘盛典之风尚夜”就采用了事件营销和情景营销相结合的营销手段；2008年12月，“巅峰体验，半岛之夜” 上海见面会、“美丽三亚和情系浦江”三亚

12、高端滨海地产政府推介会，采用事件营销和媒体营销相结合的方式。2.3旅游地产项目的规划、设计（1）产品品质出众，依托海岸线，强调一线海景，彰显景观特色；（2）强调生态的新边锋主义风格带状规划，沿海岸线排部，并利用高差达到户户观海的效果；（3）建立核心区海岸资源；（4）社区里的景观、配套设施齐全，比如豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等等；（5）产品线较为丰富，前期多以中小户型为主，后期增加大户型比例，公寓、别墅等不同户型以满足不同游客的需求；（5）户型的设计叫明朗、阳光能够尽量通透整个房间、大面积主卧套间的户型；（6）比较注重空间私密性，强调入户花园，给人营造出尊贵感和身份感；（7）通过大露台的设

13、计，可以从多角度观景，户户有景观。3旅游地产项目规划设计的思考3.1准确定位旅游地产是一种附带休闲、度假以及娱乐的地产项目，这意味着旅游地产所面对的竞争环境要更为恶劣，而且旅游地产所面对的消费群体是高新族，这打破了普通地产地域限制的属性，旅游地产开发项目面对的是全国各地旅游地产项目的竞争。因此，为了获得高收益，必须避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，市场上的各种旅游地产产品必须具有差异性，才能在市场上有立足之地，充分发挥旅游本身的独特优势，使得旅游地产能够尽快成为业界热点，并长远持久的发展下去。3.2规划布局合理的规划布局才能正确指导未来的建设。所有项目必须在一定的旅游区域内进行合理布局、均

14、衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游地产的开发效益与景区的生态环境保护、文化生态优化相结合，实现经济效益、社会效益，环境效益的统一。旅游地产是一个庞大的工程，其涉及的面广，因此旅游地产一定要进行合理的规划布局4。3.3项目创新创新对于旅游地产非常重要。旅游地产项目的创新，需要不断翻新原有的项目，要使原来的项目能有随时变通和翻新的余地，在保持供人们游玩休闲的旅游功能时，还能吸引游客的再次青睐。美国迪斯尼乐园自从开业以来，能够经久不衰的原因就是，每周都会出一个新的娱乐项目 5。3.4与周围文化、环境相结合对于旅游地产这样一个特殊地产而言，只有蕴含一定的文化，并且不破坏周边环境，才能在产业大潮中立足并站稳脚跟。3.5营销推广随着市场成熟度的不断提高，房地产各种项目在宣传力度以及手段上都要有创新。而对于消费群体是中高收入阶层的旅游地产而言，营销策略更直接影响到项目运作的成功。要先入为主，与媒体开展密切合作，树立项目形象，提高项目的知名度，进而为项目积累更多的目标客户，为项目的成功奠下坚实的基础。正如三亚所采取的“先事件，后