浅析我国住房保障制度路径选择及政策建议

1、    浅析我国住房保障制度路径选择及政策建议    摘要：本文通过对住房保障租赁支持与产权支持实践效果差异的分析，认为产权支持具有更强的生命力和灵活性，并且应大力推广共有产权模式。尽管共有产权房更接近“房住不炒“的政策目标，但在试点推广过程中仍有改进空间，因此需要不断完善相应配套政策。关键词：住房保障;产权支持;共有产权住房2013年“公共租赁住房”和“廉价住房”并轨为由政府提供的低租金住房，低收入群体可向政府申请租房，或者领取政府的租赁补贴后自行在市场上寻找住房。“经济适用住房”和“共有产权住房”作为产权式保障住房，申请者可以低于市场的价格购买，在持

2、有一定时限后可上市交易或补交差价后获得住房的完整产权。这也正是政府目前正在推行的两种政策，即租赁支持和产权支持。1 两种支持政策的实践效果差异1.1 政府层面主要体现在资金投入上。政府获取可出租住宅需要在前期集中投入较多建房资金，且将长期沉淀，无法回收;此外，政府还将不可避免地介入后期运维，进行租金补贴管理等，这都需要投入大量精力。在产权支持政策下，政府一般是通过低价出售土地、税收优惠等方式一次性将补贴给予了帮扶家庭，避免了大额资金投入，家庭购房后也不再需要政府补贴，后期管理成本将有效控制。1.2 社会层面实证研究分析指出，享受租赁支持的家庭可能将租赁补贴视为自己收入的一部分，而这份额外的“收

3、入”会让被保障家庭减少劳动时间;与之相反，享受产权支持的绝大多数家庭，会通过增加劳动来提高收入，以此实现将共有产权住房变为完全产权住房的目标，这将促进被保障家庭更快地提高经济地位，更好地融入社会生活。这种现象在家庭中有未婚子女的情况下更为突出。1.3 家庭层面首先，享受产权支持政策的家庭往往有更强烈的主人翁意识，他们完全可以按自己的意愿装修房屋，打造更怡人的居住环境，也更愿意维护所在小区的环境，参加社区活动等;而享受租赁支持政策家庭的态度则相对消极。其次，产权支持将要求被保障家庭按期偿还住房抵押贷款，这种强制储蓄功能，使得家庭财富积累更加稳定;而享受租赁支持的家庭虽然也可以通过其他渠道积累财富

4、，但其财富累积的效果普遍不如前者。因此，笔者认为现阶段产权支持政策相对于租赁支持政策具有更强的生命力和灵活性，对完善城镇住房供应侧改革意义更深远，应予以大力推广。经济适用住房政策的实践表明，由于其价格普遍较高，且只针对具有当地户口的居民，导致“夹心层”群体很难真正享受到住房保障，并可能带来权力寻租，因此近年来已逐步“边缘化”，取而代之的即共有产权住房。2 产权支持尚需化解的潜在政策风险2.1 共有产权房能否商品化目前试点城市出台的相关政策中，共有产权房可以再特定条件下转为商品房，如上海市共有产权房制度规定：“在限制交易期（5年）满后，购房人及同住人可以购买政府产权份额”;北京市也允许个人购买政

5、府的住房产权，从而实现政府退出。但也有观点认为在任何条件下，共有产权房都不应该转化为普通商品住房，否则极有可能沦为炒房的对象，违背“房住不炒”的理念，因此政府产权份额始终不能退出。2.2 共有产权房定价及产权划分难以明确目前政府在制定共有产权房的基准价格时，一般会参照周边市场房价，且基准定价一定滞后于市场价格变化，因此很难避免两者之间形成价差，也就为权力寻租创造了空间。其次，政府在共有产权房中所占份额是根据其投入的土地等资源所确定，在基准房价中剔除建房成本则为倒推出来的土地价格，而其并不能反应真实的地价，因此土地作价占股的比例难以明确。若政府主张的产权份额较低，则共有产权房可能超出“夹心层”群

6、体支付能力;若政府主张份额较多，又会吸引更多中低收入群体申请共有产权房，增加政府负担。2.3 政府介入环节多，监管成本大不同于经济适用房的一锤子买卖，试点阶段的共有产权房从供给、分配、维管到转让的各个环节都需要政府介入，监管成本昂贵。按相关法律规定，对共有产权使用过程中产生的相关法律、金融和管理等方面问题，共有权利人将负有连带责任。由于被保障对象的收入水平普遍较低，抗风险能力较弱，一旦他们自身经济状况出现问题，则可能形成不良贷款，并由政府兜底，为金融系统埋下了隐患。3 有关政策建议笔者认为站在政策设计者角度，政府并不希望被保障群体一直在共有产权房内居住，而是希望他们具有流动性，但共有产权房不應

7、转化为普通商品房，否则将造就第二个经济适用房。为使被保障对象享受房产增值所带来的收益，区别于租赁支持，政府产权份额可以退出，但应将共有产权房设计为只能在保障房管理部门和符合条件的对象人群中封闭运行，以此达到防止保障住房资产外溢到非限定对象上的可能性。同时应建立完善保障房建设及管理体系，明确共有产权房的受众群体及属性、定位，设立共有产权房运作的住房管理部门，严格审查，协调解决运营过程中的问题，监控隐性风险，避免其成为利益驱动的筹码。参考文献：1 崔光灿，廖雪婷.产权支持与租赁补贴：两种住房保障政策的效果检验j.公共行政评论，2018（02）.2 陈杰，胡明志.共有产权房：住房供给侧改革何以发力j.探索与争鸣，20