房地产开发课程设计指引

1、附件二：中央财经大学房地产开发课程设计指引任课教师：李文斌管理科学与工程学院目录一、作业内容3二、大作业题目3三、课程作业构成3四、课程作业的排版要求4五、作业的印刷要求5六、作业的提交要求5七、作业内容5附录一：作业封面6附件二：课程设计报告提纲7一、作业内容每组选择一宗北京市拟出让地块，围绕一个开发项目，进行实战演练，并最终完成课程设计报告：某某房地产开发项目开发方案，大作业包含系列小作业，如下：1、 某开发项目的创意2、 某项目市场分析报告3、 某项目宏观市场分析4、 某项目的同类项目调查分析5、 某项目的市场细分及目标市场的选择6、 某项目可行性研究报告7、 某项目营销策划报告二、大作

2、业题目学生在完成上述小作业后，最后完成大作业。题目：××项目开发方案三、课程作业构成课程作业一般应由以下部分组成，依次为：封面、目录、摘要、正文、附录、后记等。1. 作业封面课程作业的封面按照附录要求。2. 目录目录既是作业的提纲，也是读者阅读作业的指南。目录中必须标明页码，目录页不加页号，并标注始页号(标注到二级标题)，字体为宋体小四号。目录标题和正文标题要严格一致。3. 报告摘要简要说明方案的主要内容和主要分析结果，应言简意赅。4. 正文正文是课程作业的主体、核心部分。作业要求结构严谨，条理分明，数据可靠，文字精炼，图表清晰整齐。5. 附录主要是各种表格。6. 后记后记

3、中必须注明小组成员分工，可以有作业心得体会。四、课程作业的排版要求1. 标题层次要清楚，一级标题应居中书写。层次编排的书写要做到统一为：第 一部分 项目背景 一、项目背景 （一）项目背景1. 项目背景 (1) 项目背景 项目背景 2. 正文、页眉和页码（1）一般每段段首空两字。同层次段落的缩进要全文统一。各部分标题均必须单独起页，居于页面第一行。（2）页眉：中央财经大学课程作业 房地产开发（3）页码从第一部分开始按阿拉伯数字（五号字）连续编制，直至结束，在各页页脚居中书写。3. 图、表和公式图、表和公式等与正文之间要有一行的距离，表述不要重复。图序及图名居中置于图的下方，表序及表名置于表的上方

4、。图、表和公式应分别连续编号，可以按全文连续编号，也可按照章连续编号，但编号表示要清楚易识，不要引起误解。五、作业的印刷要求1. 作业字体、字号一级标题 （“第一部分”） 黑体小三号二级标题（使用“一、”） 黑体四号三级标题 （使用“（一）”） 黑体小四号四级标题（使用（“1. ”） 宋体小四号正文 宋体小四号2. 行间距一律取“固定行间距1.5倍”，含公式的段落可用单倍行间距。3. 打印规格：必须使用a4纸张，左右页边距为2.5cm，上下页边距为2.8cm。一个班的各组封面用纸要统一，最好由学习委员统一安排打印。4封面见附件一。六、作业的提交要求 作业初稿提交电子版，报送课程作业时提交作业电

5、子文档一份。各班学习委员拷备在一个 文件夹名下；文件名为：××班××项目。提交时间为：演示前两天。课程作业定稿后，打印不少于两份，一份上交任课教师，一份学院存档。另提交作业电子文档一份。所交的课程作业打印版和课程作业的电子版，两者内容必须完全一致。 课程作业终稿时间：课程结束后一周内。 七、作业内容见附件二：课程报告提纲。附录一：作业封面中央财经大学房地产开发课程作业××房地产项目开发方案所在学院： 管理科学与工程学院 班 级： 授课教师： 小组成员： 姓名（学号） 姓名（学号） 姓名（学号） 完成时间： 年 月 日附件二：课程设计报

6、告提纲摘要：报告内容、工作安排及报告结果。第一部分 创意及调研计划一、 初始创意 要求对目标消费者和产品分别进行描述。语言简洁，不要超过一页。二、 调研计划 此部分相当于工作计划，可参照案例。也可放在附录中。第二部分 项目概况一、 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、 宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较

7、深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 三、 项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大

8、影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、 教育：大中小学及教育质量情况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图：生活设施分布图。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、 治安情况2、 空气状况3、 噪声情况4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、 周边景观7、 风水情况8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓

9、宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、 其他五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）（此部分可以适当简化）1、 道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管

10、径、上源位置、距宗地距离、接口位置。六、 规划控制要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第三部分：市场分析一、 当地经济环境分析（参照第六章讲义）收集当地人口、gdp、人均家庭收入、就业、产业结构等数据，对未来人口和经济的趋势进行预测。另外，使用可以获取的统计数据，应用经济基础分析法和转移份额分析法分析人口、就业以及产业结构

11、。附表：当地主要经济历史指标当地经济基础分析表转移份额分析表二、 区域房地产市场分析（参照第七章）（一） 市场区域界定1、 确定物业用途，初步确定产品特征2、 界定市场区域附图：市场区域分布图3、 可能的市场机会分析（二） 需求分析（三） 供给分析（四） 吸纳与缺口分析（五） 区域住宅目标市场各项指标成长状况（近3-5年）¨ 开工量/竣工量¨ 销售量/供需比¨ 平均售价（六） 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势附表： 当地历年主要类型房地产数据（销售面积、竣工面积、开工面积、土地供应）三、 地块分析（参照第八章）（一）场地分析 （二）位置分析四、 竞争性项

12、目调查与分析（参照第八章）1、 各档次产品供应状况2、 各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征3、 区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。附表：周边同类项目调查表4、 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点5、 结论：¨ 区域市场在整体市场的地位及发展态势¨ 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制¨ 本案在区域内开发市场潜力¨ 本案在开发中的营销焦点问题五、 区域市场目标客层研究和市场定位1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验

13、研究及全市的趋势特征上）2、 本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、 确定目标客户4、 市场定位六、 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。七、 产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析参照万科报告指引附图：项目总平面布置图、住宅主要户型平面图。第四部分：开发计划（参照第十章）一、 里程碑事件及时间。 二、 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示）三、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示）附图：开发计划横道图第五部分：投资收益分析一、 成本预测附表：投资估算表。二、 收入测算及税务分析1、 收入测算2、 营业税及附加3、 所得税4、 土地增值税附表：收入及税金测算表。三、 项目资金预测1、 资金投入计划：2、 资金回款计划：。3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况（可假设），列示各期资金的需求缺口及融资途径。附表：资金计划表（