石家庄房地产价格快速上涨原因以及对策建议

1、    石家庄房地产价格快速上涨原因以及对策建议    王旭宁 赵佳鑫摘 要：随着京津冀一体化战略的出台，近两年石家庄房地产价格快速上涨，高额的房价已经成为了影响石家庄人民生活质量的一个重要因素，本文以石家庄房地产价格为研究对象，分析石家庄房地产价格快速上涨的原因，同时提出自己的对策建议，具有一定的研究意义和价值。关键词：石家庄；房地产；价格；上涨近年来，石家庄市gdp增速在7%以上，服务业近三年超过了工业的贡献值，石家庄市正在努力变成一个服务性的城市，未来要变成现代化省会城市，那么服务业发展至关重要。当前，石家庄房地产市场所采取的一系列严厉整顿措施是政

2、府从供给侧结构性改革角度推动全市房地产行业良性发展的有效举措，旨在加速房地产项目的优胜劣汰和推动房地产企业的转型升级，将极大地有利于房地产行业的中长期良性发展。接下来，我们从该市房地产价格前几年快速上涨的原因以及应对措施建议方面来进行探析。一、石家庄房地产价格快速上涨原因（一）宽松的资金面。2016年宽松的货币政策以及信贷政策是石家庄房地产价格以及成交量创历史新高的重要原因。尤其是购房者获得住房贷款比较方便，有利于使住房需求进一步释放。根据石家庄市统计局数据显示，2016年石家庄市金融机构月末存款余额为11077.9亿元，相对于2016年年初增加1277.8亿元；2016年石家庄市金融机构月末

3、贷款余额为7175.9亿元，相对于2016年年初增加1054.8亿元。其中，石家庄金融机构共发放住户贷款452亿元，与2015年全年相比上升了61.4%；以个人住房贷款为主的住户中长期贷款为481亿元，比2015年全年上升101.3%。（二）土地成本上涨带动房地产价格上涨。开发成本是决定房价的一个重要因素。商品房的开发成本基本上包括管理费用、土地成本、建筑安装成本、各类税金以及附加等几个部分。其中地价一般占总房屋成本的40%左右，其他几个部分在近几年价格变动不大，然而石家庄的土地价格上升明显。土地是稀缺资源，政府限制土地供应，土地供应不足，在市场供求规律的作用下，土地价格的必然升高，土地价格上

4、升，房地产企业的开发成本随之上升，结果是房地产价格上升。2016年石家庄市土地出让总价达到313.2亿元，与2015年相比增长了61.2%，土地平均成交价格为529万/亩，其中裕华区土地平均成交价格为594万/亩，桥西区土地平均成交价格为724万/亩，新华区土地成交价格为543万/亩，长安区土地平均成交价格为653万/亩，高新开发区土地平均成交价格为225万/亩，正定新区的土地平均成交价格为264万/亩。土地市场上出现了单价和新总价地王。由此可见，石家庄市土地价格上涨是房地产价格上涨的一个重要原因。（三）石家庄本身作为省会城市房价起点就很低。石家庄作为河北省的省会，拥有相对比较多的教育资源、医

5、疗资源，尤其是近几年发展很快，然而与周围的其他几个省会城市甚至与并不是省会的唐山市相比，房价仍处于相对低位，2016年石家庄房价的快速上涨，石家庄房地产价格本身较低也是其中重要原因之一。（四）市政配套设施的完善在京津冀一体化，石家庄三年大变样的背景下，石家庄作为河北省的省会各个方面快速发展，市政配套设施逐步完善，高铁开通，商圈林立，地铁修建，大型公园修建，在石家庄的生活品质上升，靠近这些市政配套设施的房地产价格难免不会上升。（五）改善性需求以及投资需求推动房价上涨随着人们收入的增加，生活水平的提高，二胎政策的放开，改善居住条件也是人们的一个重要需求，一些上班族将面积较小的二手房卖出，同时买入面

6、积较大的商品房，来改善生活质量；另外在现阶段，由于缺乏合理的投资渠道和比较保值的理财方式，购买房地产成为一个比较理想的投资渠道，在石家庄拥有两套房甚至三套房的家庭的比重也在增加，改善性需求以及投资需求成为推动房价上涨的重要因素。二、石家庄房地产展望以及对策建议（一）政策部署松弛有度，以紧为主。展望石家庄房地产市场，政策的出台值得我们关注，2017年石家庄发布了收紧了楼市的措施，关于加强房地产市场调控的意见规定：首套房贷款首付比例不得低于房地产价格的30%；二套房首付比例不得低于40%；非本市户籍居民暂时不得购买二套房等系列措施，适用范围为裕华区、长安区、新华区、桥西区和高新开发区。值得关注的是

7、栾城、藁城、鹿泉、正定等四区，并不在限购范围之内，原因可能是2016年石家庄五大主城区去库存任务基本完成，政府希望将购房者的需求转移至偏远城区，从某种程度上市场也间接肯定了石家庄主城区土地的价值。在未来一段时间内，被限购五大主城区商品房的交易量会大量减少，房价可能会小幅緩慢上涨，但二环内房价下降是小概率事件，石家庄的房地产市场也需要一定的时间才有可能回暖，限购之后，偏远四区的房价上涨之后，石家庄五大主城区的房地产价格可能还会有一波上涨行情。从近期的政策可以看出，一方面政府希望保证居民合理的自住需求，限制投资性购房需求。另一方面政府希望通过维持房地产行业的稳定，通过房地产行业的繁荣来引进民间资本

8、，以求带动石家庄经济的发展。（二）短期房价涨幅放缓，长期房价稳中有升。2016年中央经济工作会议指出：既要抑制房地产泡沫，又要防止房价出现大起大落，石家庄2017年的房价走势比较明确，在短期内房价的涨幅会放缓，但是从中长期来看，房地产价格稳中有升是大概率事件。短期石家庄房价涨幅放缓的原因如下：第一，石家庄虽然不属于政府圈定的一线城市，但是石家庄已经被纳入到近期房价涨幅过快的城市，但是石家庄的房地产价格依然面临很大的调控压力。石家庄的调控动作体现在房地产市场的一些政策措施，一方面，通过政府行政干预商品房的预售价格，对商品房价格进行直接控制，努力抑制房地产价格过快增长；另一方面，石家庄加大控制商品

9、房预售手续的力度，通过合理搭配高低商品房项目，使商品房的月平均价格保持在一个合理的范围。第二，受石家庄限购等一系列政策措施的影响，石家庄房地产市场商品房供应大幅减少，导致了房地产市场有价无量的现象；在某些地区一定程度上出现了商品房断供的现象。在交易量减少的情况下，石家庄房价上涨的速度大大的放缓。从目前来看，石家庄房地产目前的局面在未来一段时间内会持续。（三）房地产企业面临更大压力，房地产企业竞争合作加剧。2016年，購房者恐慌情绪明显，在宽松的信贷政策和资金的作用下，购房者的需求在一定程度是释放；尤其是2016年第三季度房地产价格快速上涨，购房者和房地产企业存在信息不对称，购房者“羊群效应”的

10、心态不断上升。2017年之后，中国人民银行开始收紧货币市场流动性，提高逆回购利率和mlf（中期借贷便利），2016年宽松的资金面一去不复返，购房需求在一定程度上得到抑制。对于开发商来说，企业运营成本上升，如何使消费者接受商品房的价格是开发商需要思考的一个重要问题。值得一提的是，2017年3月份万科作为房地产龙头企业正式入住石家庄，房地产企业会面临更多的竞争和挑战，而购房者的心态渐渐趋于理性，购房者除了在考虑高额的房价之外，更多的也会考虑商品房的质量和性价比，这需要开发商和房地产市场调整后心态，在注重房地产价格的同时更需要重视商品房的品质，切实满足购房者的各种需求，提高商品房的质量，实现企业自身

11、发展的同时，将房价维持在合理的范围内。总而言之，石家庄房价近年来上涨、回落的原因有很多，主要有如下几方面：资金面的宽松；土地成本价格上涨的带动；作为省会房价的低起点；市政配套设施的逐渐完善；改善居住条件以及投资的需求等多方面的原因。针对这些原因，政府应当对房地产市场出台相应政策，对此我们提出以下建议：政府策部署宜松弛有度，以紧为主。而展望石家庄的房地产市场，短期房价涨幅放缓，长期房价稳中有升；而房地产企业将面临更大压力，之间的竞争与合作也将加剧。参考文献1赵小博，李亚琼.近十年来我国城镇房价上涨的原因分析以石家庄为例j.河北企业，2017（03）：51-52.2顾六宝，陈博飞.一二线城市房价变动影响因素的比较分析基于北京、石家庄的调研数据j.统计与管理，2012（04）