地产融资租赁企业管理人员的业务提升、市场调研与产品设计

1、    地产融资租赁企业管理人员的业务提升、市场调研与产品设计    顾然摘要：地产融资租赁是房地产业与金融服务业相结合的一项新型业务，其涉及的知识跨越多种学科和多项产业， 此行业管理人员的业务素质也是综合型的，如何提升地产融资租赁企业管理人员业务素质，需从理论与实践中寻求，途径与方法；市场调研与分析， 以及如何设计融资租赁产品， 亦是此行业管理人员的基本业务技能， 作者对此问题的一些看法与见解， 对于促进地产融资租赁产业健康发展是有裨益的。关键词：融资；市场；产品一、以勤补缺：业务提升的途径与方法我在某沪港合资地产融资租赁公司工作，入职两年后即升为融资

2、经理。我的成长进步离不开领导、老师和同事的指导和帮助，也有我自己的不懈学习与不断积累。刚入职时，为了弥补自己行业背景知识的不足，我阅读了民法与合同法中所有关于融资租赁的知识与条文，并在笔记上进行了详细摘录。同时，我还将相关的概念放在一起比较，例如“融资租赁”与一般租赁业务以及金融租赁业务的异同。我还养成了在每天上下班通勤的时候，浏览行业新闻的习惯，遇到不解的术语时，会将其记录在手机或者便利贴上，忙完一天工作之后，搜索学习这些词汇的含义。这些习惯帮助我在较短的时间内极大地丰富了行业知识。领导与同事们发现了我的进步，领导对我的学习与工作方法给予了极大的肯定，并让我在每周一的管理层会议上朗读一条行业

3、新闻，介绍本行业的最前沿发展动向。由此，我有了列席公司领导层会议的机会，拓展了视野，增加了知识面，扩大了与其他业务部门的交流，使自己的工作业绩得到了很大提升，工作两年后，从一名普通员工，晋升为融资经理。勤能补缺，自觉学习，丰富与拓展业务知识，不仅为了适应工作，更重要的是为了创新性工作。在目前地产市场“促消费、去库存”的大背景下，兼具融资与融物两大功能的融资租赁业务对于地产行业的发展具有独特意义。然而，由于地产融资租赁在国内是一个比较年轻的领域，因此在立法与司法领域仍有许多界定不清晰的地方，例如：目前我国尚未定义明确地产是否能够作为租赁物。因此，我在工作中，着重研究房地产项目融资租赁的法律效力问

4、题。我查阅了从2000年以来的相关地产融资租赁项目成功运作的案例，并且查阅了许多具有融资租赁特点但引起纠纷的商务合同，发现法院对房地产能否作为租赁物的普遍持默认态度，即不正面讨论房地产能否作为租赁物，但认定涉案的融资租赁合同合法有效。2013年由最高人民法院发布的关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释（征求意见稿）中主张“有限允许不动产如商业地产、厂房作为融资租赁的租赁物”。现行部分监管规定也从侧面认可了房地产融资租赁的法律效力，例如：财政部曾先后于2009年和2012年发布通知对融资租赁房产的房产税问题以及融资租赁售后回租的税务问题都进行了细节规定。基于这样的知识准备，我建议公司大力

5、拓展不动产作为融资租赁业务，并协助领导与商业银行开展授信洽谈，介绍公司业务开展模式和风控管理措施，寻求在银行授信下开展流动资金贷款业务及保理业务。目前我公司此项业务经营状况良好。二、以析深研：嬴得市场的重要法宝对市场进行调研，继而进行深入分析，得出科学结论，以选择适当的区域、城市、项目合作，这对地产融资租赁公司能否占领和嬴得市场具有关键意义，也是公司管理人员必须的基本业务能力。市场调研与分析，主要有：（一）合作项目的宏观和区域市场调研分析。对合作项目的宏观和区域市场调研分析，必须关注合作项目住宅供给量与住宅土地供给量的关系，以及从土地供给到商品住宅供给的转化过程中，政箂调控、信贷调控、税收调控

6、等措施，对住宅市场需求的影响。所以在项目融资前期，要及时把脉市场动态，掌握政府宏观调控政策，对拟融资项目区域市场的土地供给量和投放时间做详尽了解，对区域市场商品房近年来的供需、销量、存量、价格认真调研、去伪存真，才能抓住市场机遇，取得融资项目的盈利。（二）对合作方财务情况要进行尽职调查。地产融资租赁公司的业务对象涉及多个合作主体，公司在进行项目投资时，须对其相关的财务情况进行尽职调查，主要包括：1、调查合作项目投资人的融资规模，了解资金的来源及金额大小，分析评估融资渠道的安全风险性。融资资金来源包括：股东的原始投入、股东的借款和银行的借款、股权投资企业的过桥资金和信托贷款等。2、具体了解合作公

7、司的资产与负债情况。根据资金规模，对合作公司和关联公司的资产与负债情况进行调查。收集所需要的会计期间的财报，把调查重点放在和合作公司及关联公司资金来源的合法性上，包括他们之间资金的往来款记录是否真实等。三、以慎保新：产品创新须遵循的原则一是必须正确处理好产品创新与法律适用的关系。创新是企业活力的源泉，在激烈的市场竞争中，企业要发展壮大，必须从理念到管理及产品进行全方位创新。但是，这些创新，必须以遵守遵循国家法律为前提为底线。融资租赁因其所有权和使用权分离，对于商品销售有积极促进因素，不少房地产企业关注和使用这个产品。我公司从事的是融资租赁业务，如用此产品，可以促进业绩提升。但我在研究了相关法律

8、和案例后认为，虽然沒有法律法规禁止房地产企业用此种产品进行销售，属于法不禁止即可为的市场活动，可由于我国的土地归国家所有，企业或个人只有使用权，没有所有权，如果发生了交易纠纷，难以受到相关法律法规的认可与保护，此种产品存在着法律适用性风险，因此我建議公司在开展此项业务时要注意规避相关风险。二是必须正确处理好产品创新与科学规范的关系。企业产品创新必然是对传统产品的革新与扬弃，是一种从形态到内容的深刻变革，甚至是无经验可借鉴无路径可参考的全新业态，因此需要有敢吃螃蟹敢创新路之勇气，要打破一切陈规旧习。但是，这决不是说企业的创新产品可以无需科学规范的操作程序。对于一个从事融资租赁业务的公司，设计的产

9、品，无论多么前卫，效益空间有多大，如无科学规范的操作程序，不仅不能产生预判的业绩，甚至会给公司造成巨大损失。因此，我在和公司团队设计一些新产品时，不仅对这些产品的理论指导、市场前景、经济效益进行了论证与判断，而且设计了科学规范的操作程序，使之能够按照严格的流程进行。就像髙速火车走在正确轨道上一样，确保了公司产品向预定目标前进。三是必须正确处理好产品创新与风险防控的关系。企业产品创新必须要有冒险精神，甚至要敢于面对失败和付出代价，但是，须将这些风险与代价控制在可接受程度，并且要有预案，还要进行收益与风险成本的比较。畏惧风险，不敢付出代价成本，任何产品创新几乎是不可能的，但这决不是说可以不计任何风险与代价进行产品创新。作为从事融资租赁业务的公司，其产品创新的风险防控，应着重从以下几个方面进行预判分析： 一是政治风险，即研究国际国内环境及政策法律变化对项目的影响；二是经济风险，即关注利率、税收、房价、土地价格变化对公司产品收益的