物业公司新项目操作手册

1、新项目操作手册目录第一阶段：项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础）31、安防2、交通管理3、绿地规划、绿化布局、浇灌系统4、照明系统设计5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置6、前期管理用房、活动场所、员工宿舍、社区用房、公用洗手间的规划第二阶段：开工建设-项目开盘51、物业管理方案2、前期介入3、前期开盘开荒4、绿化浇灌设施的配置完善第三阶段：管理处成立交付71、管理处理组织架构2、工作移交3、各种证照办理4、管理用房装修5、管理制度建设6、公共关系建立7、CI 标识制作8、清洁开荒、9、房屋、设备设施接管验收10、物业服务方案实现（客服项目、模式研讨）11、入住策划、资料准备第四阶

2、段：交付使用半年内131、装修管理（装修垃圾的清运管理）2、工程遗留问题处理3、水电抄表到户办理4、安全、环境、设施设备管理5、客户关系建立6、商业街管理第一阶段：项目立项至规划总图确定期间实施时控制要点实施内容协调部门重要程度间很重一重要般要取得 土在开发商取得土地理位置：项目所处的位置。地使 用地使用权以后二治安情况：周边大权以 后个月内，物业管理环境的治安情况（周边二个 月人员需要到项目农民房是否多、出租房是否多、住宅小区） ，内现场了解项目的该周边治安案件发生地理位置、周边治的形式，管辖区域派出安情况、周边交通所的位置。交通情况：现在能够到情况、周边可能对达项目的公共交通工以后项目的业

3、主具，预计以后业主可能日常生活造成影需要的交通工具。 其他方面：项目内是否有湖响的事项。地产 成 相互信息的交流立项目 跟进。组泊、山体、周边是否是绿化，考虑以后湖泊的安全措施，山体的消防、滑坡、防蛇等隐患；周边附近是否有对项目有影响（噪音、水质、气味等）的工厂；周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。知会地产该项目物业的对接人员。在新项目地产立在设计时地产与物业项以后，需要与地讨论：安防设备的设产设计部门（万置、停车场设备设置、创）和销售部门保车辆流向、人员流向、持密切的信息沟商铺的设置、学校的管通，并向销售部门理、个性化的安全问概念 性或项目管理部索题、管理处位置、 控制取该项

4、目相关的中心设置、消防中心设图纸 出基本资料。置、管理用房的设置等来以后问题。闭路监控系统：保进出小区的所有人员物业品质持夜间的效果能出入口、车辆进出通部、智能够清晰，对重要镜道、电梯内、一楼电梯化工程部头能够录像，使用厅、各苑落人员进出通参与，由硬盘录像机，能够道、小区主要干道、 围智能化工保存一周时间。墙联动镜头、泳池部程部制作位、重要隐患点。物业品质部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作停车场系统：小区设计时应该实现人车车辆出入口的设 分流；车辆出入口需图置、道闸位置和数 像对比系统，需要收费量的设置、车库车 的出入口，软件应该保辆流向的确认。证；在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆

5、应该分开管理； 出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。门禁系统：小区主 安装位置：小区大门、 物业品质 要部位设置，卡的 苑门、单元门、车库与 部、智能挂失量应该与小地面的通道、电梯厅化工程部区的总容量匹配，（建议最好设置成控参与，由建议保证在户数制电梯按钮）、天台门、 智能化工的 20%以上。同时 会所门等公共通道处。 程部制作卡的有效期控制在1年内周界红外报警系小区四周红线内的围物业品质统：红线边的围墙墙上、安全死角处设部、智能需要设置，报警能置。安装时两对之间一化工程部够联动配套设备。定要进行交叉，避免

6、盲参与，由点。智能化工程部制作对讲系统：所有住单元门、苑门处需要设物业品质户家需要设置住置对讲，方便住户家开部、智能户对讲，可依据实门。高层楼层电梯厅处化工程部际情况设置成可设置。参与，由视和非可视。智能化工程部制作电子显示系统：项通常设置在单元门附物业品质目依据实际情况近。部、智能确定是否设置。化工程部参与，由智能化工程部制作巡更系统：对于比较固定的巡更点，用巡更系统内线电话：小区达到一定的规模，需要使用内线电话。人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。商铺的设置、学校的管理、个性

7、化的安全问题。考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。管理处位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题一根巡更棒一般可以物业品质设置 40-60 个点部、智能化工程部参与，由智能化工程部制作设置位置：重要设备 物业品质房、管理用房、管理处、 部、智能值班室、电梯机房、安 化工程部全岗位等。参与，由智能化工程部制作明确围合方式、红线处可能情况人行通道数量、围合内下，尽量通道数量。尽量实行人少开 通车分流，车辆出入口在道。红线范围内尽量少设置，出入口的出端、 入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。学

8、校一般设置在小区 考虑商铺边，同时靠近公路， 减少学校对小区的影响。的经营内商铺原则上不设置在容对住户小区的封闭范围内， 设 的影响。置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约 10 万 M2 设置一个，管理处与控制中心尽量设置在附近，管理处最好设置在小区中心位置，项目 图垃圾房位置、垃圾桶位置设置纸出 来以后设置时考虑垃圾房的异味不影响住户， 方便清运、有排水管道。 在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。雨水收集对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够

9、设置雨水收集系统， 节约费用。水景设计、水质处考虑人工湿地的循环理部分。给排水系统考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。管理用房：管理位置和面积的确定。处、培训室、仓库、 食堂和宿舍的位置需操作间、值班室要考虑对业主的影响。食堂、宿舍配套用房：居委按照要求进行对接。会、社康中心、配套设施：单车、督促设置，尤其是公共摩托车停放点、公洗手间（外包单位使共洗手间用、业主使用）。第二阶段：开发建设至项目开盘期间实施时控制要实施内容协调重要程度间点部门很重一重要般要项目图需 要 地要求地产提供：纸确认产 提 供占地面积、建筑面积、绿化面积、以后项 目 参水景面积、数住户户数、车位数量、房屋类型

10、电梯数量、供配电设备数量 / 功率、公共用电功率、项目开管 理 方1、根据项目定位及目标客户群体盘前半案 包 括特征，确定服务模式及服务的深年（或根四 部 分度、明确客户服务项目、根据项目据营销内容：项规模、档次及配套管理成本测算管要求）目定位、理费收费标准。服 务 模2、服务模式确定需考虑与项目营式、服务销概念及项目定位，同时要体现物实 施 计业管理服务的延伸及对内部管理划、服务思路的调整；项目、收3、提出的服务项目需考虑管理处费 标 准可操作性及管理风险、资源配置问及 管 理题；处 组 织4、制定服务项目需考虑客户潜在架构。需求、消费习惯及消费水平。管 理 费5、管理成本测算，主要有保安费

11、测算：首用、保洁费用、园林绿化景观费用、先 确 定公共设施运行维护费用、管理处综管 理 处合费用、税费及管理佣金。测算成各 类 人本时充分考虑水系统加压成本、景员编制，观运行费用及管理难点等存在的对 管 理隐性成本。成 本 进6、前期物业管理服务合同条款需行测算，与地产公司营销、法律部门对接，确 定 每如车库、会所权属，收益分配等。年 总 的业主临时公约与前期物业管管 理 成理服务合同相关条款约定一致本，根据性。业主临时公约及前期物项 目 档业管理服务合同经公司相关领导次 设 定手工会签后提交地产相关部门会管 理 费签，会签完毕组织签署合同，安排标准，测业主临时公约印刷。整 个 阶段算 服 务

12、收入，服务 收 入与 管 理成 本 持平 的 前提 下 调整 管 理费标准。在 开 盘前 一 个月 准 备前 期 物业 管 理服 务 合同 及 业主 临 时公约。前 期 介按照物业管理设计要点的要求，督入 的 跟促地产进行实施。进 和 落实1. 设备房设置尽量集中、便于维护管理。2. 电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开水电气关。配套3. 避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。4. 项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于的一楼以上全部采用变频加压供水。1. 平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和

13、墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。围 墙 护2. 围墙尽量选择混凝土砖结构、围栏、支持墙铁花考虑容易替换或免维护。使杆用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。3. 围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。4. 围墙安装防爬网。1. 建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃外 立 面 攀爬的考虑。管道、栏2.空调需要安装集中排水管、排杆水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质 PVC管、管径不小于 32mm防止堵塞。1. 沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。2. 车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板沟渠井材料

14、。盖3. 道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。1. 路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。2. 在道路周边、苑内合理的位置设道路置清洁、绿化浇水取水点。3. 苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。4. 在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。天面露1. 10m2 以上公共可上人天台、露台台设置取水点。1. 公共部位防火门钥匙通用（通防火门锁）。2. 公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。1. 人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分

15、流管理。2. 车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。3. 岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。4. 小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管停车场理安全系数。及出入5. 车库出入口有配置反光镜、监控口镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。6. 地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。7. 车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。8. 车库设置清洁用取水口（最远距离 50 米设置一个）及清洁池。9. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。1. 安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和

16、使用说明。娱 乐 设 2. 娱乐设施的选用建议和物业对施接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。 ( 例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢 )3. 室外娱乐场所设置排水口、沟。在主要出入口设置信息公布栏，在信息栏合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。单车摩合理设置单（摩托）车存放点，最托好设置在安全员固定岗位附近。车棚1. 小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶） ，包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。2. 大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水

17、设施。小区清3. 有垃圾中转站，有清洗水源及排洁设施水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。4. 位置宜设在小区偏僻地带，大小： 100 户 5-7m3 标准。5. 地下车库内合理设置（根据面积，方圆 50 米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。1. 苑内喷灌系统可以根据实际情绿化设 况安装 1 个计量表。施2. 绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。1. 发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。2. 设备房顶无排污管，设置清洁取设 备 房 水点和排水管环境3. 设备房设置对流通

18、风口。4. 机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。5. 特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。1. 变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温报警信号连接到中心。2. 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于 2 寸的到地面的透气弯管。3. 发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。供配电4. 发电机房有水源和排水设施，发系统电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。5. 各种配电箱（柜）钥匙通用。6. 发电机排烟过滤系统应设置自动补水

19、装置，且应有水位标识，发电机排烟应不影响小区环境。7. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。1. 水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面 20 公分以上。2. 水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于 80，水池底做坡面，最低处做 60 公分直径、深 50 公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀 ( 实际使用效果很好 ) 。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。3. 地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。4. 水池底部可以安装吸水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。给 排 水 5.

20、水表房应有地漏排水；地漏排系统水管直径不能小于 50 毫米，排水管设置检查口。6. 水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面 20CM。7. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。8. 地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。9. 地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。1. Co2 设备、烟感温感控制系统完善可消 防 系靠，消防报警在监控中心有声光信号。2. 消防、喷淋稳压泵建议采用变统频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备

21、控制） 。电梯1. 控制中心有电梯的运行指示， 20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。2. 电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。3. 与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。 4. 轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。5. 电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。6. 电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。7. 大厦电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。1. 弱电监控镜头安装分布位置须

22、合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。弱电监2.小区车辆出入口应安装车场岗控系统识别摄像监控系统。3. 单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。4. 泳池设计 1 2 个合理的摄像监控镜头。1. 反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。2. 泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。3. 成人池与 儿童涉水 池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只泳池水分深水区、浅水区不分儿童

23、、成人泳池。景4. 设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅 , 根据泳池大小配置救生圈。5. 泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。6. 泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。7. 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。开盘前前 期 开开盘前需要组织请专业公司对现盘、开荒场进行清洁。开盘时，需要与销售部对接安全布置，整 个 阶成 品 防关注现场各门、窗、玻璃、浴缸安段护防设备等物品保护项 目 交绿 化 浇根据现场的情况设置绿化自动浇付前灌 设

24、 置灌系统的完善第三阶段：管理处成立至房屋交付使用实施内容协调部重要程度实施控制要点门很重一时间重要般要1、确定管理处组织架构， 人员人 力 资编制，编写各岗位职责和职务源部说明书，报人力资源部、分管确定组织领导、总经理审批。2、安全岗位设置应分为： 出入架构，职务口岗（车辆、人员）、巡逻岗（楼说明书及层、苑内、车场、商铺）、接待安全管理岗（样板房、销售厅、项目部）人员岗位检查岗（主管 / 主办、班长 / 班设置副）、机动岗（便衣岗、协助岗）。装修期间应设定装修专用通道管理及出入口，并根据人员出入量处成增设协助岗。立后编制入伙工作计划，包括与地品 质 管两周编制项目产公司沟通，内部管理，物资理

25、部交付前工采购、标识制作，交付资料准作计划备，交付现场工作人员安排，组织培训、交付流程演练等。1、管理处在入伙前三个月成立。各类人员2、部门经理在入伙前半年确定，入伙前三个月到位。到岗时间3、管理人员及技术员在入伙前确定半年确定，入伙前三个月到位。4、安全员、保洁员在入伙前二个月确定，入伙前一个月到位。1、建立管理处多种沟通渠道，人 力 资管理部门负责人至少每月与全体职源部员召开一次沟通会，明确当月处成团队建设， 管理处工作重点及工作思路。立后建立沟通2、管理处应当指定专人负责人一至渠道事行政工作，组织员工活动（如三个生日晚会，外出活动、组织兴月内趣小组等），提高员工归属感和团队凝聚力。1、移

26、交内容包括： 前期介入建品质部议书、管理用房数量、位置、地 产 项前期物业管理方案实施及项目目部与品质部管理难点、解决措施、到总办领取该项目与地产公司签订的移交前期前期物业服务合同及给业主提介入工作供业主临时公约。2、对于前期介入过程难以处理事项管理处需及时跟进，直到处理完毕。参与项目现场办公会议，了解地 产 项参与项目项目交付进度，前期介入问题目部部现场办提交，前期介入问题点跟进与管理公会议落实。如管理处较难解决和处处成理的工程遗留事项。立后与项目部管理用房的位置、面积、装修地 产 项一个确定管理标准按万科地产产品物业管目部月用房理设计要点要求确定。与房管部与房管部工作交接，开展团队房管部移

27、交工作建设工作，组织人员培训。管理处成立后应立即指派专人总办负责管理处的营业执照（工商部门）、税务登记证（税务部门），组织代码证（技术监督各种证照局）、停车场许可证 （交管局停车场管理科）、项目交付后， 视办理配套设施情况，需办理泳池卫生许可证、会所体育设施经营许可证、食堂卫生许可证等证照的办理。具体参见各类证照办理工作指引。1、地产公司按该项目收费面积的元 / 平方米，按 6个月计算标准开办费划拨给管理处。开办费不含入住开荒费用、管理用房装修费用及房屋本体标识费用。2、开荒费用： 会同项目部在入住前一个半月通过公开招投标确定开荒作业单位， 具体按招投标管理办法报相关部门审开 办费 确批。开荒

28、具体操作办法参见 万定，地产承科物业交付项目开荒作业细担费用报则。批 ( 入住 3、管理用房装修费用， 地产公开荒、管理司根据深圳法规管理用房面积用房装修、标准，按 500 元/ 平方米装修费地产服务用划拨。人员成本4、地产项目部及销售部根据现等 )场情况与管理处确定所需服务人员；地产项目部及销售部等用人部门确定所需人员将为地产服务岗位空缺申报表及工作量审批表报物业房产后勤管理部、物业人力资源部、地产人力资源部、地产领导审批；相关付款工作由地产及物业财务根据已报批的为地产服务岗位空缺申报表及工作量审批表负责。向公司申请体系文件、行政制职 能 部领用体系度汇编、人事操作指南、报销门制度，并组织全

29、体职员对各业文件并且务块的体系文件进行培训，必组织培训要时请公司职能部门协助培训， 2个月内进行考核。1、根据项目定位， 联系三家以万 创 、上装修单位提供装修方案，设总办、计图纸、报价等。项目部2、按招投标管理办法组织招投标，装修方案经分管总助、总办、品质部、财务、地产客户服务中心、项目部等部门通过。3、地产客户服务中心参与工程监督及竣工验收，确保管理用房在入伙前一个月全部投入使用。4、根据人员编制确定安全、 保洁、技术等员工宿舍位置、面管理管理用房积（分期开发项目需考虑后期处成人员增加的住宿要求，需考虑装修（办公立后各类人员工作性质合理分配宿室和员工两个舍，避免互相影响），装修工程宿舍）。

30、月最迟在入伙前一个月完成，以便管理处采购家私、电脑、网络等。5、宿舍装修要求： 安全班因三班倒，尽可能将安全班宿舍分为三个，并按住宿人员比例配置冲凉房、厕所位、淋浴头，购买热水器等。控制中心、技术人员、保洁员因作息时间不同，可独立安排宿舍，女保洁宿舍须另安排冲凉房、 卫生间。6、装修应当按 CI 标准执行，如客户前台、职员办公室，客户前台装修需考虑客户办事的便捷性。1、与项目部、 房管部确定食堂项目位置，位置应当有排污、排烟部 、 房设施，并且避免影响业主日常管部生活。2、确定食堂装修方案， 食堂装筹建食堂修应当考虑操作间方便，储藏室、就餐区域有相对区域划分。3、组织食堂厨具相关设备申报与采购

31、，。4、食堂正式开业前 15 天，厨师应招聘到位，房管部负责对厨师岗前培训。1、各业务主管 / 主办负责编制职 能 部相关业务管理制度，报部门负门责人审批，新制度下发一周内，应组织培训，并要求组织考核。2、管理制度按公司体系文件要求，分为内部、客服、安全、编写管理环境、维修、会所、收费等，制度编写应参考国优标准、体制度及各系文件及日常业务流程设计编类预案制。3、安全预案应根据安全日常管理要求编制，主要内容包括消防作战、反盗窃、抢劫、绑架，停车场突发事件处理，台风暴雨，假日安全管理等五个安全预案。应会编写应知管理处成立后三个月1、巡更点位置应放在具有安全隐患或重要部位，如配电室、发电机房、电梯机

32、房、水泵房、控制中心、管理处、资料室、天台、单元门等。楼层最好每两至五层设置一个巡更点。（如选用爱迪尔巡更系统(patrolxp98 版) ，建议选用程序（决巡更系统对时间对应计划）进行巡检，确定巡更原因：巡更点在使用中，常会点位置出现故障，如没有发现会出现系统时间与实际巡更情况不符。）2、根据辖区治安防范的要求及特点，每季度对巡逻路线、巡更时间进行评估调整，并将修订的巡逻路线报部门负责人审批。1、对讲机盲点主要原因： 高层楼宇及天台受外界信号干扰对讲机盲大；地下室停车场信号不强；点排查并2、排查方法： 对于大项目社区采取有效应增设对讲机中转台，增强对措施解决。讲机信号。如对讲机信号干扰较大，

33、应考虑对讲机频道加密。根据新项目所有情况、周围配套设施、教育、饮食、交通等情况进行编写，内容尽可能全面而完善，并且在下发后一周 内组织全体人员进行培训，培训后一个月内进行考核，以检查培训效果和强化员工记忆。1、地产公司在前期建设时， 与相关政府部门已建立公共关系，管理处可在此基础维护与政府及事业单位的关系。利用地产2、供水比例的确定。 配合项目部办理用水指标申请，建立与自来水公关系建立司关系。由项目部给排水工程师牵公共关系头，与水务集团工作人员联系，确（自来水定商用、民用水的比例。3、电抄表到户， 配合项目部办理用公司、供电电指标申请， 建立与供电局的关系。部门、城由项目部供配电工程师牵头，与

34、供管、派出电局工作人员联系，办理小区用电抄表到户。所、居委会4、由项目部工作人员带领管理等）处相关人员拜访城管、 派出所、居委会相关人员，建立初步关系，并在以后工作中邀请以上部门到小区指导工作，巩固维护公共关系。1、特殊岗位应当按公司要求持证上岗，如技术人员、救生员、食堂人员、安全员、监控中心持证上岗人员、管理人员、司机等，未取得资质的人员不得安排有特殊要求的岗位工作。 2、没有相关资质的人员需限期取得。根据开荒1、需外包方增加人员， 需做好的具体进清洁人员、质量的监控。新项度，确定外2、需公司内部人员协助的， 应目交包方是否当提前做好安排，协调清洁单付使需要增加位、内部人员分工。 3、会同相

35、用前人员或是关人员已完成开荒的区域进行一周否需要公检查验收，发现问题，及时整司内部人改，要求在交付前一天完成全员的协助。部开荒工作。地 产 项目部人 力 资源部人 力 资源部1、编制入住人员岗位安排表及品 质 管编制入住各岗位工作流程，参加入住工理部作人员应要求有一定的专业技人 力 资流程及各新项能及沟通能力。源部岗位职责、目交2、入住前三天组织各岗位人员付使协调相关到入住现场参加培训，培训内人员到位，用前容包括入住流程、回答口径，入住人员一周岗位职责及特别注意事项，对培训、演验房小组应当做现场培训，熟练。悉各户型、水电表位置及抄表注意事项。1、安排人员对房屋进行贴防撞地 产 销交付交付房屋条

36、、安装猫眼、挂礼花等，迎售 部 、接入伙。地 产 项前两和现场包2、与地产销售部确定入伙现场目部天内装位置及现场包装、工作人员区域等事宜。管理处与总办 CI 设计师在现总 办 ，场实地考察，对现场各标识进地 产 项行登记和汇总，对房屋本体类、 目部CI 标识制物业服务类标识分别登记， ，房作（包括房屋本体类标识报地产项目部审屋本体类批后制作，物业服务类标识报及服务类品质部、总办审批后制作。标标识）识总价超过 3 万元时须组织招投标。各类标识须入住前 20 天完成安装工作， CI 设计师须全项目程跟进安装工作。1、制定采购清单 （采购物资主房 产 后交付要有办公家私、文具、电器、勤 管 理使用电

37、脑、员工宿舍物资），寻价，部 、 财前一按不同类别报相关部门审批，务 部 、个月采购员组织采购。品质部物资采购2、物资到位后， 仓库管理员与采购员对采购物资进行登记和资料收集，录入资产管理软件，办理相关手续。3、采购完毕采购员负责报销工作。安排专人到邮局办理新项目通项目部通邮手续邮手续，与项目部协调项目门办理牌号、通信地址及新项目地址英文翻译。1、配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。员工宿舍应配置必要的消防安全设施。2、高层大厦每层须配置不少于两个 2KG 及以上的轻便灭火器，多层小区每个苑内均应设灭火器、消置灭火器放置点。防器材等3、小区（大厦）须有首层消防安全设施设施平面图，并悬挂于物业本配置。体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。4、根据管理处人员编制情况，制定灭火作战示意图。并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。控制中心应当配置足够的