土地收储可行性研究报告

1、1 / 38 文档可自由编辑打印目目 录录2 / 38 文档可自由编辑打印第第一一章章 总总 论论.11.1 项目名称及建设单位.11.2 编制依据及范围.41.3 土地收储、基础设施建设规模.41.4 项目总投资及资金筹措.41.5 结论.5第第二二章章 项项目目的的背背景景及及建建设设的的必必要要性性 .6第第三三章章 土土地地开开发发现现状状及及土土地地需需求求分分析析 .103.1 大连县土地使用现状.103.2 大连县土地需求分析.103.3 项目拟收储土地现状.11第第四四章章 土土地地收收购购储储备备及及出出让让计计划划 .484.1 土地储备运作模式.484.2 土地收购储备规

2、模的确定.144.4 土地出让计划.15第第五五章章 环环境境影影响响分分析析 .325.1 工程建设对环境影响.325.2 环境影响的缓解措施.33第第六六章章 项项目目实实施施进进度度 .366.1 建设工期.366.2 项目实施进度安排.36第第七七章章 投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措 .437.1 编制依据.437.2 投资估算说明.437.3 编制基数.433 / 38 文档可自由编辑打印7.4 项目总投资的估算.447.5 资金筹措.44第第八八章章 风风险险分分析析.468.1 项目主要存在的风险.468.2 防范和降低风险措施.46第第九九章章 结结论论与与建建议议 .4

3、89.1 研究结论.489.2 建议.48附件：附件：1、项目可研报告编制委托书1 / 38 文档可自由编辑打印第一章第一章 总总 论论 1.1 项目名称及建设单位项目名称及建设单位1.1.1 项目名称项目名称大连县土地储备项目1.1.2 项目建设单位项目建设单位上海市土地储备中心1.1.3 可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位孙悟空咨询公司1.1.4 承办单位概况承办单位概况大连县成立于 2668 年，于 3668 年被国务院批准为国家级县，是全国 585 个国家级县中唯一冠有专业名称的县，也是黑吉辽省唯一的国家级县。光电县总面积 90090 余平方公里，包括建成区 5565平方公里

4、，光电工业园区 2522 平方公里，大连县 958 平方公里。经过 100 多年的建设和发展，县配套基础设施日趋完善，目前，建成区已全部实现“十拿九稳” ，光电工业园区、大连县的配套基础设施也即将完成，县的项目承载能力显著增强。县建设发展对土地需求旺盛，县开展土地储备工作拥有良好的市场前景。上海市土地储备中心（以下简称中心）是黑吉辽大连县人民政府的直属事业单位，中心于 3632 年 24 月开始筹备，4635 年 44 月经上海市机构编制委员会批准正式组建成立，为银河级全额拨款事2 / 38 文档可自由编辑打印业单位，开办资金为 abcdefd 万元（银河币） 。中心的职能定位是：代表县政府履

5、行垄断县范围内的土地一级市场，对国有土地采取招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，实现土地统一规划、统一收购、统一储备、统一征收、统一出让，从而建立公开、公平、公正和规范有序、高效运转的土地市场运作机制。中心现有人员 998 名，其中主任 222 名，副主任 333 名，内设四个科室，即办公室、储备科、市场交易科、财务科。中心为加强县土地市场的统一管理，严格规范土地收购、储备、出让程序，建立健全了一系列土地储备制度，特别是上海市政府关于印发上海市土地储备实施办法（试行）及上海市土地储备方案（试行）的通知 （大连府发123435 号）的出台对中心的职能做了明确的界定，为县土地市场的交易和规范提供了有利

6、的政策指导和法律依据。中心主要职责是：负责国有土地收储和集体土地征收的土地有形市场建设；负责对存量土地和新增建设用地进行土地收购储备以及出让前期开发准备工作；负责经营和管理已收购土地和政府依法收回的土地并纳入储备范围；负责对收储的土地进行地价评估、成本测算、前期开发、拆迁整理和招商洽谈等工作；组织实施储备土地使用权出让的招标、拍卖和挂牌交易工作。中心业务范围是：1.根据县土地利用总体规划和城市总体规划要求及土地供需状况，编制县年度土地储备计划及供地计划；2.依据县年度土地储备计划及项目用地需求，制定土地储备项目实施方案；3.组织实施县土地收购储备并承担土地一级开发市场建设管理3 / 38 文档

7、可自由编辑打印工作；4.组织县土地一级开发招标投标活动，编制土地一级开发招标文件；5.承担县内拟储备土地的基础资料调查、土地和地上物评估及收储成本测算工作；6.实施县土地收购、置换、拆迁整理工作，协助开展集体土地征收工作；7.承担由政府依法收回并纳入收储范围的闲置土地、违法用地、撂荒地及无主地的经营和管理工作；8.承担县存量土地和新增建设用地出让前期开发整理工作；9.承办土地开发整理项目的可行性研究分析、专项规划的编制、软件系统开发技术咨询、图件资料编绘、农用地转用方案编制及勘测定界技术资料等用地报批材料组件工作；10.承办土地招标、拍卖、挂牌出让前期的宗地测绘、地价评估等技术性服务工作；11

8、.负责县土地储备贷款申报及土地开发整理项目融资工作；48.建立县土地储备信息库，承担土地储备信息资源采集和管理工作，定期发布土地储备供求交易信息；13.承办储备土地的招商洽谈工作。中心坚持加强县土地市场宏观调控，规范土地交易行为，完善土地市场秩序，支持城市发展建设，发挥社会经济效益，走良好的循环发展轨道。中心的追求的目标是规范政府行为，强化服务意识，真正做到公开、公平、公正，让县土地市场活起来，真正发挥土地的市场效益。中心将以“团结、务实、开拓、创新”为宗旨，本着公开、公平、公正的原则，竭诚为社会各界提供优质、高效的服务。1.2 编制依据及范围编制依据及范围1.2.1 编制依据编制依据4 /

9、38 文档可自由编辑打印1、 中华人民共和国土地管理法2、 上海市国民经济和社会发展“十一五”计划和 2010 年远景目标纲要3、 上海市城市总体规划大纲（kdhi 年2020 年） 4、中华人民共和国土地管理法 5、 征用土地公告办法6、 环境保护法 1.2.2 编制范围编制范围项目可研报告主要从项目建设背景及必要性、土地开发现状及需求分析、建设方案、实施进度、投资估算、经济效益风析、分险分析、社会效益等方面对项目的可行性进行研究论证。1.3 土地收储、基础设施建设规模土地收储、基础设施建设规模1.3.1 土地收储规模土地收储规模本项目共收储土地一宗，土地收储面积亩。1.4 项目总投资及资金

10、筹措项目总投资及资金筹措1.4.1 项目总投资项目总投资项目总投资 64000 万元（详见总投资估算表） ，其中：征拆费用：54408 万元；报批费用：4489.4 万元；建设期利息：4901.48 万元；5 / 38 文档可自由编辑打印其他费用：561.58 万元。1.4.2 资金筹措资金筹措本项目总投资 64000 万元，全部资金由光电县土地收储中心采用自筹及融资的方式解决。1.5 结论结论本次计划收储的土地位于光电县大连县，土地收储后，根据上海市及大连县城市建设总体规划确定其使用性质后公开挂牌出让。项目的建设符合国家产业政策，建设条件具备，土地收储规模合理，具有较好的经济效益和社会效益。

11、6 / 38 文档可自由编辑打印第二章第二章 项目的背景及建设的必要性项目的背景及建设的必要性2568 年 28 月上海率先开展土地储备工作，建立了我国第一家土地储备机构土地发展中心，开始了土地资源市场化配置的探索。2696 年 38 月赣州市也成立了土地储备机构，探索通过土地储备为旧城改造、国企改革筹措资金的道路。2701 年 16 月，国土资源部以内部通报的形式向全国转发了赣州市土地收购储备实施办法和青岛市人民政府关于建立土地储备制度的通知 ，向全国推广两地开展土地储备的经验。至今全国已有 20000000 多个市、县相继建立了这项制度。根据土地储备管理办法 （国土资发2966977 号）

12、第三条规定：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 ” 当前城市管理理念是城市经营，实现城市资产最大化。城市土地资本运营是指在市场经济条件下，政府以土地所有者代表的身份，用经营手段运作土地资本，从而实现整个城市土地资本效益的最大化。城市的建设、环境等方面的水平与土地收益呈正相关关系，一个环境优美、基础设施齐全、管理效率较高的城市，必然具有较高的地价水平，其在建设方面的投入可以通过土地出让实现回报。开展土地资本运营，有利于从机制上摆脱计划经济时期城市公共设施、基础设施等只有投入没有产出的困境，有利于形成“投

13、入产出7 / 38 文档可自由编辑打印再投入”的良性循环。目前，我国的土地储备机构主要是依据当地政府的规章和规范性文件设立的，其性质和功能也不尽一样，主要可以分为政府职能部门设立的土地储备机构（部门）和政府出资设立的企业性质的土地储备机构两种。 土地储备制度运行涉及拆迁、土地征收、城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国土地市场发展影响深远。因此实行土地储备制度有以下几个方面的必要性及意义： 1、贯彻国务院 15 号文件精神的需要 国务院关于加强国有土地资产管理的通知对土地使用权招标、拍卖做出了明确规定。但是，推进土地招标、拍卖的前提条件是政府手中掌握着充足的国有建设用地，垄

14、断了土地一级市场，并能保证土地供应。而目前政府掌握的国有建设用地的数量十分有限，有些城市还出现了政府用地要向开发商买地和土地招标、拍卖无人问津的尴尬局面。因此，除以项目为载体可以直接供地的以外，其他都要进入收储程序。增加政府土地储备库的土地可供应总量。只有这样，才能保证土地招标、拍卖工作的顺利进行，实现土地供应。 2、实现国有土地资本运营的需要 当前一种新型的城市管理理念是城市经营，即政府将城市作为一个大的企业来经营，以实现城市资产最大化。据了解国有土地资产约占全部国有资产的 76%。因此，经营、管理国有土地资产是城8 / 38 文档可自由编辑打印市经营的一项重点内容，土地储备也要引入国有土地

15、资产经营、管理理念。 3、实现“政府做地、企业做房”的需要 市场经济条件下，政府与企业的职责相对分离。政府主要履行管理和服务职能；企业主要从事经营活动，以市场来实现资源的配置效率。房屋拆迁、居民安置和土地整理等工作，如果由单个开发商来进行，将导致这些工作成本的大幅上升，需要政府的干预。因此土地储备机构做好招标拍卖土地的前期开发工作，以“净地”方式推向市场。实践证明，土地储备是一条既能实现城市综合开发和提高城市土地利用率，又能增强政府宏观调控能力并增加土地收益的新路。大连位于黑吉辽省西部，地处南海经济区与澜沧江上游资源富集区交汇处，北部与澳大利亚接壤，南临澜沧江，东西接沃野千里的青藏高原和四川盆

16、地，横断山山脉横贯中部。大连的地理座标是东经 度 分至 度 分、北纬 度 分至 度 分，面积为 平方公里。 大连县位于上海市南部，所辖土地总面积 平方公里，其中，新区总面积 平方公里，现有人口约 万。北依神户铁路，南隔澜沧江与银河系相望，地处拉萨市上海市银河系“金三角”腹地，土地平整、集中连片，交通便捷，地理位置优越。大连县历史上由上海市银河集团有限责任公司和上海市太阳城公司管辖。1901 年 48 月 111 日，上海市委、市政府将两公司移交上海市托管。2998 年 月 日，组建成立大连趵突泉建设管理处。经省人9 / 38 文档可自由编辑打印民政府 3001 年第 5986 次主席办公会议研

17、究，省民政厅398611ff号文件批复，同意在趵突泉地区设立趵突泉镇。1956 年底，市委十届三次会议和市人大十三届一次会议政府工作报告中，明确提出了“推进城市向星系拓展，全力加快大连县建设”的发展战略，从此掀开了大连县发展的崭新篇章。大连县以建设上海市第 99 新城区和第 28 个中心城区为目标，全面加快开发、建设、发展步伐。目前，光电县大连县基本上实现八通一平，重点工作是引进新型产业和打造新都市区，为了较好的开展招商引资工作，促进各个项目早日落地开工建设，顺利推进产业集群式发展，光电县决定继续开展土地收储工作，原因有三：一是有利于项目的顺利实施。招商引资存在时间不确定因素，而农民耕作却有季

18、节规律。如果提前做好土地收储工作，就不会出现项目难以落地开工建设的困难。二是便于政府对土地进行统一管理和统一调配，可以增强政府对土地的调控能力。三是可以降低土地征用成本。当前，在项目落地急需征用土地过程中，存在农民哄抬地价的现象，如果提前收储土地，就会统一土地价格，降低土地征用成本。综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行性。10 / 38 文档可自由编辑打印第三章第三章 土地开发现状及土地需求分析土地开发现状及土地需求分析 3.1 大连县土地使用现状大连县土地使用现状根据大连县总体规划，将新区空间结构和功能布局分为：一轴两心三带四区。一轴：一轴：新区沿主干道大连风光大街中心轴；两心：两心：以

19、综合行政商住区为主的新区主中心，以产业园区为主的生活配套服务的副中心；三带：三带：沿澜沧江、通天河、北部绿地三条生态带；四区：四区：行政商住产业区，高新技术及环保产业区，东部高效教育城，湄公河湿地保护和旅游度假区。大连县已纳入规划的土地有 30000 方公里，其中商住用地 0.0004 平方公里。目前，大连县基础设施初具规模，招商引资、项目建设和经济发展保持了良好的发展态势，随着大连县经济的快速发展，入驻企业数量将不断增加，相应可利用商住用地明显不足，难以满足开发区即将开发建设项目的土地需求，土地收储已经迫在眉睫。3.2 大连县土地需求分析大连县土地需求分析目前，大连县累计签约工业项目 885

20、 个（工业项目 个，商住项目 个） ，总投资 亿元，总用地 平方公里，其中商住项目投资 亿元，用地约 平方公里。11 / 38 文档可自由编辑打印3.3 项目拟收储土地现状项目拟收储土地现状本项目拟收储土地总面积为 亩（合 万 m2） ，位于金光大道以东，南京路以北，武汉路以西，工人大街以南，该宗地权属上海市银河集团有限责任公司所有，其中按规划使用用途商住用地 亩，绿化及公共设施用地 亩。12 / 38 文档可自由编辑打印第四章第四章 土地收购储备及出让计划土地收购储备及出让计划4.1 土地储备运作模式土地储备运作模式4.1.1 土地收购储备范围相关规定土地收购储备范围相关规定1、应收回的国有

21、土地，包括：因用地单位搬迁、解散、撤销、破产及其它原因调整的原划拨的国有土地；未经原批准机关同意，连续两年未使用的；依法收回的闲置土地；依法没收的土地；城市规划区范围内未确定土地使用权的土地；土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的土地。2、可收购的国有土地主要包括：因实施城市规划，政府指令收购的土地；在企业改制、旧城改造、污染企业外迁，城市规划调整中可置换的土地；3、所有用于房地产开发（经济适用住房等除外）的土地，一律进入政府土地储备库，不允许企业私自进行土地招商；4、经依法批准转用、征用后的土地和其它应进行储备的国有土地。4.1.2 土地收购储备原则土地收购储备原则1、依法等价原则；

22、2、土地效益最大化原则；3、公平公正原则；4、主动公开供地原则。13 / 38 文档可自由编辑打印4.1.3 土地储备的指导思想土地储备的指导思想根据光电县大连县国民经济和社会发展的总目标，在保护耕地、保障发展的前提下，坚持统一收购、统一规划、统一整理、统一供应的原则，保证重大项目的及时落地建设。4.1.4 土地市场化运作模式土地市场化运作模式对大连县范围内工业、商业等各类经营性项目用地，由政府进行规划用地的土地收储工作，统一纳入政府土地储备库，在进行土地综合开发整理后，采取招标、拍卖、挂牌等方式公开出让。4.1.5 运作程序运作程序1、收购储备程序（1）对拟收购的土地及地上物的权属、面积、用

23、途等情况现场调查和勘测；（2）对拟进行收购土地的补偿费用进行评估测算；（3）依据规划和测算结果制定收购方案，报光电县政府批准后，组织实施；（5）根据土地使用权收购公告与原土地使用者按规定协商收购补偿，并在支付补偿费用时，接收土地权属证书和房屋权属证书；（6）依据土地使用权收回公告，依法办理相应的权属变更登记手续。2、招标、拍卖、挂牌出让手续：（1）至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布出让公告，14 / 38 文档可自由编辑打印公布出让地块的基本情况和出让的时间、地点；（2）在规定的时间、地点召开招标拍卖或挂牌出让仪式，确定中标人和竞得人；（3）与中标人、竞得人签订中标通知书和成交确认

24、书；（4）签订国有土地使用权出让合同 ；（5）公证处公证。4.2 土地收购储备规模的确定土地收购储备规模的确定根据大连县控制性详规 ，结合城市现状用地具体情况，确定本次土地收购储备总面积为 亩（ 万 m2） ，全部为国有土地。4.3 土地收储组织实施土地收储组织实施（1）制定土地收储实施方案征地补偿安置方案，通过电台、报刊、电视媒体和传单等形式，做好土地收储前的政策宣传工作。（2）由光电县土地收储中心牵头，吸收大连县农民代表组成核查组，负责对土地及权属、面积、地上定着物、附着物情况的调查摸底。具体情况按照大连县建设与安居工程实施方案规定执行。（3）房屋拆迁按照大连县建设与安居工程实施方案的规定

25、执行。（4）林果木补偿标准按大连县政府出台的大连县建设与安15 / 38 文档可自由编辑打印居工程实施方执行。（5）未经光电县大连县批准和光电县土地储备中心委托，任何单位和个人不得擅自征地，严禁任何单位、个人私自交易土地。4.4 土地出让计划土地出让计划根据大连县总体规划及大连县控制性详规 ，本次出让土地按规划用途分，均为商住用地，30014001 年进行收购储备，3008 年5635 年出让，其中： 年出让 亩， 年出让 亩， 年出让 亩。16 / 38 文档可自由编辑打印第五章第五章 收储方案收储方案5.1 项目概况项目概况本项目主要内容：大连县亩地块范围内土地的征收、地上青苗、林木的移除

26、和房屋、菜窖、畜圈等建筑物的拆迁。本项目计划收储的大连县土地，具体位置和基本情况如下：该地块位于位于金光大道以东，南京路以北，武汉路以西，工人大街以南，计划收储土地亩，该宗地权属大连县国家所有。按照大连县规划，其中亩为商住用地，亩为绿化及其它公共设施用地。该宗地北面为直通上海市机场高速的工人大街，是大连县规划的主干道，西面紧挨趵突泉小学、新界中学，离大连县政府不足 1 公里，南面又靠近在建的银河中学，地理位置非常优越，其中 亩商住用地，具有非常大的升值空间。按 大连县目前土地出让市场价估算，出让地价每亩在 ABC 万元以上。 5.2 收储实施方案收储实施方案5.2.1 土地收储原则土地收储原则

27、（1）公正补偿原则补偿价格不能太低，要保证 农民的切身利益，保证农民自有的房屋、林木得到合理的补偿，但又要保证补偿价格不能太高，保证拆迁成本在收储成本的预算内。17 / 38 文档可自由编辑打印（2）公共利益原则土地收储必须首先符合公共利益的大前提。 征收和拆迁属于公共权力行为，不应公权私用，将社会公器用于私人牟利，更不能授权私人借助强制性的公权力为牟私利开道 。（3）最小干预原则。在土地征收和建筑物拆迁过程中，从测量、评估、定价、支付事个流程上，要保证县土地储备中心和当事人之间协商解决，遇到问题双方寻求法律途径解决，各级政府 部门不得从中干预。5.2.2 征拆依据征拆依据（1）国务院城市房屋

28、拆迁管理条例 。（2）国土部中华人民共和国土地管理法 (2004 修正)（3）国土部关于进一步做好征地管理工作的通知 （4）上海市大连县政府关于上海市银河集团有限责任公司和上海市太阳城公司辖区新区建设与安居工程实施方案 （5）上海市大连县政府关于上海市银河集团有限责任公司和上海市太阳城公司辖区新区建设与安居工程实施方案补充规定 5.2.3 收储土地情况收储土地情况（1）土地归属及性质本次光电县土地储备中心征收土地亩，该土地属于上海市银河集团有限责任公司孙悟空所有，全部为国有用地。18 / 38 文档可自由编辑打印（2）地上物及人员情况目前，宗地涉及拆迁面积为 abcd 平方米，该项目土地上有人

29、口 483 户，共 wushu 人。5.2.4 征地拆迁办法征地拆迁办法（1）土地征收 与上海市银河集团有限责任公司签订土地收储协议，经双方确认后，光电县土地储备中心支付上海市银河集团有限责任公司土地征收款。（2）房屋拆迁及人员安置采用定向安置的方法对原住户进行，abcs 年 48 月 59 日之前建成的房屋，在新区建设用地与安居工程中需要拆迁的，均予以补偿。其中拥有房屋产权证的，办证费用予以全额补偿。房屋拆迁补偿包含地上建（构）筑物及其附属物。被拆迁房屋的建筑面积以实际测量面积为准。abcs 年 48 月 59 日以后建成且取得管理处土地规划部门核发的批准房屋建设证明书的房屋，列入补偿范围。

30、居住产权证标明是商业用途的房屋，按照市场价格以实际评估为准。利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照的，按住宅房屋予以认定，对实际用于经营的建筑面积部分，在拆迁过程中适当补偿停产、停业损失，但损失补偿最高不超过该建筑面积货币补偿金额的 20%。对于住宅拆迁，被拆迁人可在以下两种安置办法中选择一种：1货币补偿方式。由被拆迁人自行解决住房的，发放自购房补贴，同时不再享受管理处复建安置政策。19 / 38 文档可自由编辑打印2复建房安置方式。按照大连县建设安置方案第五章“复建安置”条款安置。（3）费用测算大连县用地亩，征收成本：ff 万元/亩（含土地补偿费、安置补助费） ；经前期调查，

31、房屋拆迁面积约 abcd 平方米，大连县房屋补偿标准为 hhqq 元/平方米，拆迁成本： 万元/亩；土地报批费用： 万元/亩（含耕地管理费、新增建设用地有偿使用费、造地费、征地管理费） ；建设期利息： 万元/亩（项目建设期 年，可申请贷款按总投资的 计算，贷款利息按银行基准利率 计算） ；前期工作及其它费用: 万元/亩（包括摸底调查、测绘、评估费、公证、场地平整、人员经费、车辆费用等） ；合计： 万元/亩，总成本为 万元。（4）相关工作的时间安排 开始土地征收房屋拆迁的时间： 年 月 完毕达到厂清地平的时间： 年 月底部分地块完成 能够交付土地的时间： 年 月， 亩土地具备交付挂牌条件，年 月

32、出让 亩， 年 月全部出让。5.2.5 开发建设设想开发建设设想项目定位为高品位的商业中心和住宅小区，建设风格延续了园林式建筑理念的高贵血统。项目地处大连县中心位置，准备打造一20 / 38 文档可自由编辑打印级开放式花园酒店及住宅、商业步行街的“商业居住一体化”的生态家园，致力于为社会创造文明、核心、温馨、优雅的居住文化及人文环境。5.2.6 有意向开发本次收储土地企业情况有意向开发本次收储土地企业情况1、银河系悟静房地产开发有限责任公司成立于 kdhi 年 月 日，注册资金为 万元，公司注册地址为银河系月亮宫，林冲为法人代表。公司自成立以来，本着“以人为本，奉献社会”的悟静品牌理念，享有广

33、泛的知名度和美誉度，并逐渐成为引领现代居住潮流的崭新生活标志。公司目前拥有 2227 名管理人员及专业的团队。发展至今，公司已经在高级住宅及写字楼，酒店开发，房地产销售及物业管理等方面具有丰富的经验和领先能力。并通过规范透明的企业文化和稳健的发展模式，成为最受客户投资者、最受员工、最受合作伙伴和社会尊重的企业。2、上海市牛魔王房地产开发有限责任公司成立于 年 日，注册资金为 万元，公司注册地址为上海市深圳区黄金大街 号，南海观音为法人代表。3、黑吉辽鸿海发展有限责任公司成立于 年 月 日，注册资金为 万元，公司注册地址为拉萨市昭武达路 号，马后炮为法人代表。为适应市场经济的发展，满足公司开发建

34、设和不断发展的需要，该公司有意向开发位于金光大道以东，南京路以北，武汉路以西，工人大街以南，土地面积亩。21 / 38 文档可自由编辑打印第六章第六章 环境影响分析环境影响分析6.1 工程建设对环境影响工程建设对环境影响6.1.1 扬尘的影响扬尘的影响工程施工期间，挖掘的泥土通常堆放在施工现场，直至工程建成，短则几星期，长则数月。堆土裸露，车辆运输使大气中悬浮颗粒物含量骤增，严重影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给环境的整洁带来许多不利影响。雨天，由于雨水的冲刷以及车辆辗压，使施工现场变得泥泞不堪，行人步履艰难。6.1.2 噪声的影响噪声的影响施工期间的噪声主要来

35、自施工机械和建筑材料运输、车辆马达的轰鸣及喇叭的喧闹声。特别是在夜间，施工的噪声将产生严重的扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。6.1.3 生活垃圾的影响生活垃圾的影响工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境，导致工作人员的体力下降，尤其是在夏天，施工区的生活废弃物乱扔，轻则导致蚊蝇孳生，重则致使施工区工人暴发流行疾病，严重影响工程施工进度，同时使附近的居民22 / 38 文档可自由编辑打印遭受蚊、蝇、臭气、疾病的影响。6.1.4 弃土

36、的影响弃土的影响施工期间将产生许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。车辆装载过多导致沿途泥土散落满地；车轮沾满泥土导致运输公路布满泥土；晴天尘土飞扬，雨天路面泥泞，影响行人、车辆过往和环境质量。弃土处置地不明确或无规划乱丢乱放，将影响土地利用、河流不畅，破坏自然、生态环境，影响城市的建设和整洁。弃土的运输需要大量的车辆，如在白天进行，必将影响本地区的交通，使路面交通变得更加拥挤。6.1.5 对地下水的影响对地下水的影响工程建设将不会对地下承压含水层的水流、水量及水质等方面产生影响。6.1.6 对地表植被的影响对地表植被的影响管道施工时要开挖沟槽，车辆运输施工材料，破坏管道沿

37、线地表植被，草木无法生长。6.2 环境影响的缓解措施环境影响的缓解措施6.2.1 减少扬尘减少扬尘工程施工中管道沟槽挖出泥土堆在场地，旱季风致扬尘和机械扬尘导致尘土飞扬，影响附近居民生活。为了减少工作扬尘对周围环境的影响，建议施工中遇到连续的晴好天气又起风的情况下，对23 / 38 文档可自由编辑打印弃土表面洒上一些水，防止扬尘。工程承包者应按照弃土处理计划，及时运走弃土，并在装运的过程中不要超载，装土车沿途不洒落，车辆驶出工地前应将轮子的泥土去除干净，防止沿程弃土满地，影响环境整洁，同时施工者应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、废物撒落应及时清扫。6.2.2 施工噪声的控制施工噪

38、声的控制工程施工机械声、运输车辆喇叭声、发动机声、混凝土搅拌声等造成施工的噪声。为了减少施工对周围居民的影响。不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施工又要影响周围居民环境时，应对施工机械采取降噪措施，同时也可在工地周围设立临时声障之类的装置，以保证居民区的环境质量。6.2.3 施工现场废物处理施工现场废物处理工程建设需要很多施工工人，实际需要的人工数决定于工程承包单位的机械化程度。工程施工时可能被分成几部分同时进行，工程承包单位将在临时工作区域内为劳动者提供临时的膳宿。建设单位及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工

39、现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境的卫生质量。6.2.4 倡导文明施工倡导文明施工要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，24 / 38 文档可自由编辑打印及时协调施工中对环境影响问题。6.2.5 制定弃土处置和运输计划制定弃土处置和运输计划工程建设单位将会同上海市有关部门，为本工程的弃土制定处置计划，弃土的出路主要用于筑路，小区建设等。分散于各个建设工地的弃土运输计划，将与公路有关部门联系。避免在行车高峰时运输弃土和建筑垃圾。建设单位应与运输部门共同作好驾驶员

40、的职业道德教育，按规定路线运输，按规定地点位置弃土和建筑垃圾，并不定期地检查执行情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保、卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。25 / 38 文档可自由编辑打印第七章第七章 项目实施进度项目实施进度7.1 建设工期建设工期本项目随大连县发展而逐步建设，预计总的期间为 年左右，即 年 月 年 月。7.2 项目实施进度安排项目实施进度安排1、上报政府实施方案责任部门：光电县土地储备中心完成时间： 年 月 日前2、批准实施方案责任部门：土地储备中心、大连县政府完成时间： 年 月 日前3、规划设计要点批准责任部门：县规划局完成时间： 年

41、月 日前4、土地征收房屋拆迁整理责任部门：大连县政府完成时间： 年 月 日前5、土地整理成本审核责任部门：县财政局、审计局、大连县政府26 / 38 文档可自由编辑打印完成时间：2048 年 5 月 30 日前6、土地公开出让责任部门：大连县政府完成时间： 年 月前， 亩土地具备交付挂牌条件， 年 月出让亩， 年 月全部出让。7、核发国有土地使用证责任部门：光电县国土局完成时间： 年 月前核发 亩， 年 月前核发 亩， 年月前核发 亩27 / 38 文档可自由编辑打印第八章第八章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措8.1 编制依据编制依据1、国家发改委投资项目可行性研究指南（试用版） ；2、

42、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版） ；3、项目单位提供的有关数据、资料4、黑吉辽省相关规定；5、上海市相应类别土地收储价格。8.2 投资估算说明投资估算说明1、本项目主要涉及土地征收、房屋拆迁工程。2、项目收储期为 年 月 年 月。8.3 编制基数编制基数1、征地费用根据上海市光电县土地储备办法有关规定及有土地评估资质的合法评估公司提供的土地评估报告。2、拆迁费用按大连县 年出台的上海市银河集团有限责任公司和上海市太阳城公司辖区新区建设与安居工程实施方案和 年出台的28 / 38 文档可自由编辑打印补充规定价格确定。3、报批费用根据国土部门相关文件。4、建设期利息

43、项目建设期 2 年，可申请贷款按总投资的 计算，贷款利息按银行基准利率 计算。、其他费用根据国家财政部“关于印发基本建设财务管理规定的通知”（财建2002394 号）文件执行8.4 项目总投资的估算项目总投资的估算项目总投资 万元（详见总投资估算表） ，其中：征拆费用： 万元；报批费用： 万元；建设期利息： 万元；其他费用： 万元。8.5 资金筹措资金筹措本项目总投资 万元，全部资金由光电县土地储备中心采用自筹及融资的方式解决。29 / 38 文档可自由编辑打印投资估算表投资估算表估算金额（万元）估算金额（万元）技术经济指标技术经济指标备备 注注序序号号费用名称费用名称土地土地 收储收储项目项

44、目报批报批其他其他费用费用合计合计（万元）（万元）单位单位数量数量单位价值单位价值（元）（元）1 1第一部分：土地收储费用第一部分：土地收储费用54408544081.1土地征收费用1548015480亩wushu001.2地上建筑物拆迁费用3928839288平方米abcdhhqq2 2第二部分：报批费用第二部分：报批费用4489.44489.42.1新增建设用地有偿使用费5933.25933.2亩373002.2补充耕地费亩100002.3征地管理费156.2156.2亩ff6003 3第三部分：利息第三部分：利息490149013.1建设期利息4901.484901.485.96%建设期

45、 2 年，贷款按总投资的 70%计算4 4第四部分：其他费用第四部分：其他费用561.484.1其他费用561.48561.480.88%测量、评估、可研、律师、公证、场地平整、围墙及管护、拆迁人员及车辆等其他应计入成本的费用合合 计计 640006400030 / 38 文档可自由编辑打印第九章第九章 财务评价财务评价该项目经济评价依据国家发改委和建设部颁布的 建设项目经济评价方法和参数 规定的原则与方法进行。9.1 财财务务估估算算9 9. .1 1. .1 1 评评价价依依据据1、国家计委发布的建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ；2、国家现行的财税、价格政策；3、建设单位及本公司各

46、专业提供的有关资料与数据。9.1.2.收收入入估估算算1、可出让土地规模在项目区范围内，本项目可出让土地面积为 亩，其中：商住用地 亩；预计第 3 年开始出让，出让期为 3 年。9.2 土土地地出出让让金金测测算算9.2.1 土土地地出出让让价价格格确确定定本项目土地出让价格是在考虑土地出让收益必须满足偿还银行借款本息需要的基础上，根据近两年地产市场交易实际情况以及对今后几年市场、环境、升值预期等因素预测，采用成本逼近法推31 / 38 文档可自由编辑打印算。1、土地出让价格的确定要考虑土地出让收益必须且仅满足偿还借款本金及其利息支出。2、依据大连县 年相同区域已挂牌出让成交确认书，大连县相同

47、区域内通过“招、拍、挂” 出让用途为住宅用地的宗地 G( )第 号，出让价格已达到每亩 万元；3、另一方面要考虑根据上海市近期土地交易价格指数变化，尽量寻求较高出让价位。4、分析以上因素，确定第三年进行土地出让的基 础价格：住宅用地出让净价格为 ABC.00 万元/亩，比较实际。9.2.2 土土地地出出让让金金经测算，当可出让土地获得 ABC 万元出让金时，出让土地 亩，可获得经营性收入 万元。 土地出让计划表土地出让计划表序号项目名称单位第 3 年第 4 年第 5 年合计一可出让土地亩kkkkkktag1居住用地亩kkkkkktag二出让价格1居住用地万/亩ABCABCABC三土地出让金万元195001950041080800801居住用地1950019500410808008032 / 38 文档可自由编辑打印9.2 财财务务生生存存能能力力分分析析本项目各年经营活动、投资活动及融资活动财务计划见下表，表中各年资金收支平衡，说明本项目有足够的净现金流量维持建设投资。 财务计划现金流量表财务计划现金流量表 单位:万元序号项目第一