南京市工人文化宫改扩建项目报告

1、工人文化宫改扩建项目可行性研究报告 - 第二稿 -江苏东恒置业顾问有限公司南京市工人文化宫改扩建项目筹备组目 录第一部分 项目改扩建背景3一、项目改扩建的必要性3二、项目地块价值研判3三、项目定位7第二部分 总体规划布局初步方案8第三部分 投资估算分析11一、项目方案基本参数11二、建设投资估算11三、项目说明12四、投资财务分析简述13五、项目收益分析15六、补充说明15第一部分 项目改扩建背景一、众多因素决定了项目改扩建的必要性1、陈旧的建筑外观已与发展中的新街口商圈不相协调：由于综合楼是在老楼的基础上扩建改造而成，外观已比较陈旧，与新街口地区建筑风貌不相协调、不匹配；2、滞后的功能设置，

2、无法实现文化宫的功能需求的提升。随着城市经济的飞速发展，目前，文化宫的场馆设施、功能设置以及运行机等明显存在滞后现象，无法满足职工群众为了跟上时代发展的步伐；3、现有建筑层数低，建筑面积少，并未有效发挥出这块位于寸土寸金的“中华第一商圈”的地块价值；4、苏宁地块开工建设后的建设完成后，综合楼作为紧邻该项目的建筑，落后陈旧的形象将更加突出，对南京市总工会及文化宫的形象会形成较大的负面影响。二、项目地块价值研判1、地理位置本案2、地块SWOT分析S优势(Strengths) 区位优势：地块处于南京市绝对市中心位置，商业、商务气氛浓厚。项目周边可开发地块极少，属于本市最为稀缺的地段。 商业氛围优势：

3、项目处于新街口商圈的核心区域内，商圈内各大银行总部、卖场、大型超市、品牌电器卖场、高档餐饮、娱乐等商业形态齐全，是本市商业最为繁华、商场最集中、商业形态最完善、人流量最大、年交易额最高的商圈。 交通优势：地块周边道路完善，公交线路交错。且本市最先开发的两条地铁线路交汇于此。 自身优势：项目地块方正、便于建筑规划设计。由于处于本市核心地段，建成后有望成为新街口区域的地标性建筑之一。W劣势(Weaknesses) 项目体量：由于地块占地面积较小，且高度受到一定的限制。在高楼林立的新街口商圈内属于较小规模建筑。 人流影响：项目西侧为莱迪商城，南侧为正洪大厦，这些建筑对行人形成一定的阻隔，对项目商业影

4、响较大。 停车位影响：由于地块占地面积较小、周边建筑密度高等因素，导致地下停车位的建设将会受到一定限制，停车位建设成本也会比较高。且项目四周道路较为拥挤，车辆进出受到较大的影响。 采光限制：项目四周均为高层或超高层建筑，且建筑密度大，相互之间的光线遮挡比较严重。而地块南侧的正洪大厦对项目采光影响最大。O机会(Opportunities) 项目保留建筑的商业部分可与新建筑合为一体，可以有效引导南面的正洪街广场人流，对项目商业起到一定的支撑作用。 项目保留部分的商业形态如影院，对项目商业的经营起到一定的支撑作用。 项目东侧的广场连接洪武路、东北侧的规划道路（苏宁地块和天丰大厦之间）连接中山东路、地

5、块北侧与苏宁地块相互之间的退让形成步行街，可连接破布营，对人群起到一定的引导和分流作用，对项目未来商业的运营是一大利好。 项目北侧苏宁地块的建设，对改变小范围内的环境也起到一定的促进作用。T隐忧(Threats) 房产市场降温。随着全球金融危机的爆发，房产市业受到极大的冲击，地产开发与投资也受到较大的影响，增加了项目的销售压力。 区域存在一定的竞争项目。地块北侧的苏宁地块是项目未来最大竞争对手，而项目周边如位于中山东路的全民健身中西侧地块也是竞争项目之一。 交通压力：小范围内建筑规模的增加，无疑增加了区域的交通压力，对目前较为拥挤的车行交通而言，未来将要受到更大的考验。结论：作为新街口核心区域

6、中最后一块待开发黄金地块，同时又传承了工人文化宫这一独特文化背景，本项目具有很高的房地产开发价值。在国家土地资源日益紧张的形势下，当“高效用地”成为一种社会责任时，南京市总工会和工人文化宫坚持以科学发展观为指导，按照构建资源节约型社会的要求，本着“空中拓展不增地”、“产业集聚增效益”的原则，力图打造一个高起点、高水准、高附加值的文、商、办结合的高端城市综合体。我们有理由相信，经过后期专业的规划设计、开发建设，建成后的新项目一定具备极具文化内涵的标志性建筑体。3、本项目产品机会点1）项目所处区域黄金商铺价值极高。项目所处的新街口商圈核心区域内，商圈内各大银行总部、卖场、大型超市、品牌电器卖场、高

7、档餐饮、娱乐等商业形态齐全，是本市商业最为繁华、商场最集中、商业形态最完善、人流量最大、年交易额最高的商圈。租金水准一直处于南京市最高点，且黄金商铺供不应求。2）1楼商业与E区楼的商业形成连接，通过合理的规划布局，可综合提高内铺商业价值。3）7-8楼的影院将为楼下商业带来固定的人流，极大提升商业的综合价值，并对下面楼层的商业招商造成很大的促进。4）新街口的办公物业出租率高，租金高居不下。本项目如能提供高性价比的办公物业，则可保证较为稳定、客观的持续性收益。如本项目塔楼部分的设计为挑高5米的办公物业，则将成为非常稀缺的办公租赁产品，市场前景将非常乐观。三、项目定位综合以上对土地价值的研判、项目S

8、WOT分析结论，以及在竞争市场中挖掘产品机会点等多方面研究，我们将本项目定位为：1、项目整体定位 城市之心 新街口 商、办、文化综合体2、裙楼定位 多功能 城市 生态型 商业文化中心改造后的文化宫将是一个集休闲、文化教育、购物、餐饮、娱乐、全民健身为一体的多功能城市生态型商业文化中心，可以满足人们一站式的购物、休闲需要。3、主楼（塔楼）定位新街口 唯一 五米挑高 写字楼办公区域办公区域入口第二部分 总体规划布局初步方案1、技术经济指标总占地：4775容积率：6.5总建筑面积：31040建筑占地：1600裙楼面积：13040（共8层）塔楼面积：18000（共18层）建筑总高度：约136米2、功能

9、设置建议（1）裙楼部分：13层：新街口黄金商业凭借已有品牌商家（如麦当劳、达芙妮等）的优势，将正洪街的商业氛围引入到本项目，带动整体商业氛围，建议将商业1- 3层定位为主题商业，采用万达广场的现有模式，采用内外铺结合的形式，形成主题商业。其中：一楼： 约1630，层高为4.5-4.8米左右；精品店（目前沿正洪街的保留商铺进深短面积小，扩展这些原有商铺）银行24小时自动营业点二楼和三楼约3260，层高为4.5-4.8米左右；大型卖场（类似于国美、五星和沃尔玛等商业物业）4-8层： 新工人文化宫其中：4-5层裙楼： 约3260, 层高为3.6-3.8左右；作为文化宫的保留用房，可作为职工业余活动、

10、电教、培训、老年大学以及其他各种公益功能；6层裙楼： 约1630，双层层高，层高为7.2-7.6米；“E区楼”的6层为多功能厅（礼堂），在“E区楼”仍旧保留的前提下，建议“新建项目”的六楼可作为室内体育馆，功能包括室内篮球场，可结合羽毛球场、兵乓球场等；壁球馆、桌球等，满足室内篮球场的最低限高7米的要求；6楼局部可以作为夹层，增加使用面积，完善体育活动功能，并且作为主楼办公的配套增值设施，提升产品卖点和附加值；78层裙楼： 加上E区楼上的加盖部分，总面积约为5000，层高约在9米左右，作为工人影城的升级版，拟建五星级影城；（2）主楼部分：9-26层 共18层，根据项目整体定位，建议做5米挑高的

11、办公，根据现行的相关政策，5米挑高的办公，面积只按单层面积计算。，因此，建议本项目的办公层高为5米（建成后建筑总高度约为140米），以取得最佳的租金回报，将地块价值最大化。（3）地下层及设备用房： 地下建筑分两层，总面积约3500平方米，按照车位面积30平米/个进行设置，约需总面积为3000平方，剩余面积约500平米作为设备用房。其余设备用房建议分设在群楼及主楼顶层平台和避难层。第三部分 投资估算分析一、项目方案基本参数主楼：挑高办公（简单装修） 建筑面积 18000平方米（18层）裙楼：多功能商业 一层至三层 4890平方米（商业） 四层至五层 3260平方米（保留用房） 六层 1630平方

12、米（体育馆） 七层至八层 3260平方米（影剧院） 加盖部分 1740平方米（影剧院）项目总用地面积4775平方米，合计7.16亩，根据容积率6.5计算，总建筑面积为31040平方米；加盖部分1740平方米未计入容积率。由于地处核心闹市区，车位要求较高，根据规划要求，地下室规划建设二层，总面积3500平方米，约100个车位；二、建设投资估算1、前期费用750.15万元政府收费：620.15万元政府增容收费：100万元三通一平费：30万元2、咨询顾问费225.72万元咨询策划费：50万元勘察费：5万元设计费：93.12万元监理与造价咨询顾问费：77.6万元3、建安工程费10809.82万元主体工

13、程建安工程费：9936.94万元（包含“E区楼”水电空调改造成本841万）系统工程费：651.84万元基础设施建设费：170万元工程管理费：51.04万元4、土地使用费150万元土地款及各项税费：150万元5、不可预见费589.28不可预见费：589.28万元项目总投资额：12525万元（管理费未计入）三、项目说明1、简述项目四年开发周期内采取自有资金与银行借款方式进行，自有资金9000万元，银行借款6206万元，其余为项目租赁收益1311万元。商业及以上办公全部进行租赁，租赁收入进行偿还本金及利息所用。2、开发周期说明项目以2009年6月为开发起始点，2012年7月底竣工交付。周期为三年。序

14、号任务名称工期起始时间完成时间1支护、工程桩施工20d2009年12月1日2009年12月21日2土方工程85d2009年12月9日2010年4月9日3完成±0.00以下工程76d2010年4月10日2010年7月15日4主体工程施工及验收191d2010年7月15日2011年6月25日5室内外粗装修132d2011年6月26日2011年11月7日6室内外精装修159d2011年11月8日2012年6月19日7室外工程及景观159d2011年11月8日2012年6月19日8竣工验收27d2012年6月20日2012年7月26日四、投资财务分析1、项目租金收益说明1-3层新建商业部分潜

15、在租金楼层实际建筑面积（）租金系数分层平均租金（元/天）年增长率潜在年租金（万）三层16300.42 4.23%250 二层16300.60 63%357 一层16301.00 103%595 总计48901202 办公实际建筑面积（）平均租金（元/天）年增长率潜在年租金（万）9层以上1800033%1971 车位实际个数（个）平均租金（元/个月）年增长率潜在年租金（万）地下704003%34 按照五年一周期进行租金增长，考虑到五年商家更换装修免租期，每周期第一年承租率返回80%重新递增至95%，年增长率为前五年平均值的一半。项目20092010201120122013201420152016

16、20172018201920202021承租率80%90%95%95%95%80%90%95%95%95%年增长率0%0%3%3%3%1%3%3%3%3%商业0 0 0 962 1082 1176 1211 1248 1060 1229 1336 1376 1417 办公0 0 0 1577 1774 1929 1986 2046 1739 2015 2190 2256 2324 车位0 0 0 27 31 33 34 35 30 35 38 39 40 体育馆及影城0 0 0 200 200 206 212 219 221 227 234 241 248 4至6层办公0 0 0 100 10

17、0 103 106 109 110 114 117 120 124 合计2866 3186 3447 3550 3657 3160 3618 3915 4032 4153 2、建设投资估算表：工程总成本与不可预见费计算为工程总投资为12525万元，期间费用于总成本费用中进行分摊。3、投资总额与资金筹措表：项目合计2009201020112012投资总额165172740382330466908建设投资125251879292220875636总成本费用39928619009591272资金筹措165172740382330466908自有资金9000274038232437银行借款620660

18、95597租金收益13111311 注：总成本费用：主要为弥补建设单位人员及运转费用 建设投资12525万元，总成本费用3992万元；自有资金9000万元，银行借款6206万元，租金收益1311万元。4、借款还本付息估算表：2011年借贷第一笔资金用于支出，当年利息为18万元，其中利息计算规则为本年新借贷计算一般利息，年初借贷计算全部利息；项目于2017年还清所有借款6206万元，合计利息为1235万元，总借款偿还期为9.24年；序号项目合计2009201020112012201320142015201620171借款本息及还本1.1年初借款本金累计0 0 0 609 6206 4997 35

19、57 2000 317 1.2本年借款6206 0 0 609 5597 0 0 0 0 0 1.3本年应计利息1235 0 0 18 202 369 297 211 119 19 1.4本年还本6206 1209 1440 1558 1683 317 2还本资金来源0 0 0 0 0 1209 1440 1558 1683 1335 2.1利润0 1209 1440 1558 1683 1335 借款偿还期=9.24 年五、项目收益分析按照投入运营15年为估算时间段，即2026年为止：至2026年租金总收益为：57105万元；至2026年建设投资及总成本费用支出为：37573万元； 各项税费支出为：10279万元； 偿还本金支出为：6206万元；各项税后收益为：3047万元（不包含新建固定资产）另：2026年之后10年税后收益平均为：1811万元/年E区楼改造完成后，每年将提供408万元左右的收益六、其他1、根据建设单位提供，每年须运营成本及人员费用