房地产项目前期顾问服务内容6页

1、 本项目前期顾问+营销诊断阶段工作内容阶段服务内容第一阶段：整体市场调研第一篇 ：项目背景及项目本体分析1. 项目本体情况Ø 项目整体的规模、经济技术指标和初步的规划Ø 项目的区位、边界与四至Ø 现状地块自然资源条件Ø 周边现有的交通状况Ø 项目及其周边人口（居住人口/产业人口）Ø 地块的附着物及其拆迁安置情况Ø 周边已建成物业对项目的影响Ø 其它设施状况Ø 小结：项目属性界定四线城市的产业综合体项目第二篇：城市特点及机会分析1. 城市发展状况研究Ø 鹤壁市城市发展阶段及特征分析Ø 鹤

2、壁市经济发展情况分析Ø 鹤壁市城市化情况及趋势分析Ø 鹤壁市未来消费、人口发展研究Ø 鹤壁城市交通格局及发展机会Ø 小结：城市发展趋势总结2. 城市空间及规划研究Ø 鹤壁城市发展规划研究及展望项目所在区域在城市规划中的价值功能定位Ø 项目所在区域未来的规划发展机会Ø 城市功能板块构成研究Ø 小结：城市功能机会研判3. 总结：鹤壁在河南区域面临的机会和价值体系梳理第四篇：城市房地产市场研究1. 鹤壁市土地市场概况2. 鹤壁市各种物业类型市场分析a) 住宅市场研究（供给、需求、竞争、产品、客户研究）b) 商业市场研究（

3、供给、需求、竞争、产品、客户研究）c) 酒店市场研究（供给、需求、竞争、产品、客户研究）d) 公寓市场研究（供给、需求、竞争、产品、客户研究）e) 其他市场供给及需求分析3. 潜在客户需求特征分析（置业客户、商务客户等）Ø 资源价值感知Ø 置业动因分析Ø 配套设施需求Ø 商业设施需求Ø 价格接受水平Ø 产品需求特征总结项目的城市机会、资源优势和客户机会，发掘项目赖以依存的核心价值和市场空间阶段服务内容第二阶段：项目前期产品及营销诊断第一篇：消费者价值取向研究a) 消费者细分类型b) 消费者购买偏好分析c) 消费者价值主张d) 价值取向

4、与项目价值点衔接第二篇：项目竞争解析a)   房地产市场销售阶段特征b)    市场供求、价格研究c)    竞争项目研究d)    项目营销SWOT解析第三篇：营销案例借鉴第四篇：营销策略总纲a)   项目核心竞争力解析b)   营销条件评价c)   营销核心问题界定d)    项目形象定位e)    项目客户定位第五篇：营销策略体系a)

5、0;   推广、渠道策略b)    活动、事件策略c)    推售、价格策略d)    展示、包装策略e)    销售、管理策略阶段服务内容第三阶段：项目物业发展建议第一篇：规划布局及物业建议1. 概念性规划意向方案2. 总体规划理念3. 规划布局原则4. 未来打造意向5. 创新要点建议6. 项目规划布局及分区建议7. 项目功能分区及空间结构8. 规划指标（功能比例、开发强度等）9. 项目核心区的位置与规模

6、10. 项目的功能布局11. 资源利用等（水系的利用方式）12. 项目产品业态建议13. 商业业态及体量建议14. 酒店业态及体量建议15. 住宅业态及体量建议16. 商务业态及体量建议17. 其他业态及体量建议18. 公共配套设施建议第二篇：项目开发实施策略1. 开发次序与期限2. 产品销售节奏3. 配套实施节奏4. 项目价值实现节奏第三篇：总体投资收益分析1. 项目总投资核算2. 项目总收益核算3. 项目投资可行性分析第四篇：启动策略1. 启动区位置2. 启动区规模3. 启动产品定位4. 客户定位5. 价格定位第五篇：物业发展建议1. 本项目驱动模式与价值点衔接2. 当地现有同类物业类型创

7、新点分析3. 基于竞争及区域价值的物业发展建议Ø 规划设计要点Ø 建筑设计要点Ø 建筑风格及外立面建议Ø 环境、景观设计要点建议Ø 市场服务及市场管理要点Ø 配套设施建议Ø 其它相关事项第六篇：启动区环境及景观设计要点1. 园林风格建议2. 景观体系建议3. 资源展示4. 与产品的价值联动第七篇：启动区配套设施建议1. 配套建议2. 共享空间/灰空间等3. 车位比阶段服务内容第四阶段：规划设计跟踪服务1、设计开始前阶段：1）完成规划设计任务书，并与发展商进行沟通；2）组织由发展商、设计单位、日盛达三方参加的设计交底会，同时汇

8、报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。2、概念设计阶段（含规划草案阶段）：1）设计单位提供23个不同的概念方案并汇报方案思路，开发商、日盛达就各方案进行讨论，初步确定12个优选方案；2）与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案；3、修建性详规阶段：1）日盛达就规划方案提出具体的修改意见，如：组团结构的细化、交通体系的落实、单体布置合理性的评价和调整意见，把控设计户数，以便使后期的单体设计能顺利进行；2）设计单位就方案进行修正、深化，世联随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求；3）就规划阶

9、段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向。4、修建性详规完成，至建筑方案设计开始前1）最后评价规划方案，保证方案的最终实施；2）出具建筑方案设计任务书，就建筑单体方案设计进行技术交底，提供概念性参考图片资料，明确建筑风格、户型格调、户型配比、面积区间、物业类型区间和配套商业的设计要求，明确相关配套如幼儿园、会所等单体的设计要求和功能要求；3）与设计单位明确建筑方案的具体进行时间。5、建筑方案概念阶段从市场角度就设计单位的单体风格、户型格调进行评价，与发展商、设计单位进行建筑方案评价讨论会，确定设计深化的优选方向。6、户型设计阶段1）把控设计方案户型的配比、面积区间控制、户型格调等2）就每个户型与设计单位展开详细讨论，并提出修正意见，具体包含户型内部结构、尺寸等；3）检验户型的面积区间、户型比例和布局位置的合理性，保证产品户型设计的“价