长瀛·新都汇广场商业定位汇报

1、2008年9月 长瀛长瀛新都汇广场新都汇广场 第二部第二部商业发展实施方案商业发展实施方案购物中心的商业管理与运营购物中心的商业管理与运营第三部第三部 长瀛长瀛新都汇广场新都汇广场 商业中心汇报商业中心汇报第一部第一部长瀛新都汇广场商业定位长瀛新都汇广场商业定位第一部第一部长瀛新都汇广场发展定位长瀛新都汇广场发展定位一、天津商业地产发展前景一、天津商业地产发展前景二、北部区域商业发展趋势二、北部区域商业发展趋势三、长瀛新都汇广场整体的定位三、长瀛新都汇广场整体的定位20032007年第一季度年天津商业市场概况1 1、天津经济发展持续向好，支撑商业市场繁荣发展、天津经济发展持续向好，支撑商业市场

2、繁荣发展 “十一五十一五”期间，天津市商业设施投资总额达期间，天津市商业设施投资总额达900900亿元，年均增长亿元，年均增长20%20%。一、天津商业地产发展趋势一、天津商业地产发展趋势 到到20072007年天津商业总体供应量为年天津商业总体供应量为12001200万平米，中高端大型百货业万平米，中高端大型百货业占占1414，购物中心占，购物中心占1313。 新建百货店的品牌资源趋于国际化、模式趋于综合化，并已逐渐新建百货店的品牌资源趋于国际化、模式趋于综合化，并已逐渐形成集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业模式。形成集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性商业模式。13%13%14%

3、14%73%73%中高端大型百货业购物中心其他商业形式2 2、商业向、商业向“高端化、特色化、高端化、特色化、大型化大型化、精品化、精品化”发展发展外国、外地商家纷纷看好天津市场潜力外国、外地商家纷纷看好天津市场潜力一、天津商业地产发展趋势一、天津商业地产发展趋势 随着社会经济的高速发展，本市居民对于高档住房、名车、珠宝随着社会经济的高速发展，本市居民对于高档住房、名车、珠宝等奢侈品的消费行为不断增多，消费结构正由生存型发向发展型等奢侈品的消费行为不断增多，消费结构正由生存型发向发展型和享受型过渡。刺激市场高端百货的快速发展。和享受型过渡。刺激市场高端百货的快速发展。3 3、消费结构逐渐转向、

4、消费结构逐渐转向“享受型享受型”一、天津商业地产发展趋势一、天津商业地产发展趋势友谊商厦LVLV、ZegnaZegna、HUGO BOSSHUGO BOSS、Tiffany&Co.Tiffany&Co.、FerragamoFerragamo等等美美百货MaxMaraMaxMara、Magic BoxMagic Box、KAKOKAKO、BambiniBambini、LadiesLadies、BCBGBCBG等等海信广场GucciGucci、ArmaniArmani、CartierCartier、ValentinoValentino、SwarovskiSwarovski等等远东百

5、货LampoLampo、TommyTommy、MorellatoMorellato、MaBelleMaBelle、OdboOdbo、morganmorgan等等伊势丹ArmaniArmani、CollezioniCollezioni、La MerLa Mer、Anna suiAnna sui、CarvenCarven等等 如友谊商厦耗资如友谊商厦耗资2500万元引进万元引进LV，海信广场，海信广场 以数千万引入以数千万引入FENDI等国际顶级品牌。等国际顶级品牌。4 4、国际高端品牌纷纷进入天津市场、国际高端品牌纷纷进入天津市场一、天津商业地产发展趋势一、天津商业地产发展趋势 北辰是连接京津两

6、地，包括北辰科技园北辰是连接京津两地，包括北辰科技园LGLG工业园工业园 钢铁钢铁物流园物流园 和众多高档住宅小区在此落位，高端消费人流剧和众多高档住宅小区在此落位，高端消费人流剧增，目前区内的商业多为中低端，远不能满足市场需求，增，目前区内的商业多为中低端，远不能满足市场需求，商业极需升级。商业极需升级。二、北辰区域商业发展趋势二、北辰区域商业发展趋势天津天津-中国经济发展第三极中国经济发展第三极北辰北辰-雄距京津黄金走廊雄距京津黄金走廊 商业发展进入新纪元商业发展进入新纪元 北辰区现有商业只能满足消费者基本生活需求，如超市、北辰区现有商业只能满足消费者基本生活需求，如超市、家居、中低端餐饮

7、等，且分散经营，缺少现代化一站式购家居、中低端餐饮等，且分散经营，缺少现代化一站式购物中心，北部区域存在明显的高端商业空白，物中心，北部区域存在明显的高端商业空白，创造城市中创造城市中心的生机和活力。心的生机和活力。二、北辰区域商业发展趋势二、北辰区域商业发展趋势 北辰区的经济空前发展，促使商务酒店市场空前繁荣，区北辰区的经济空前发展，促使商务酒店市场空前繁荣，区内现有酒店多为中低端产品，急需高端产品入住。内现有酒店多为中低端产品，急需高端产品入住。东方之珠东方之珠188188北辰区京津公路与天重道交口103北辰区马庄288428有2部电梯，中央空调，电子门禁，卫星电视，互联网、停车位，没有绿

8、化，入住率较高。入住率较高。如家如家西站店西站店红桥区大丰路与南运河路交口134红桥区西站179299室内空凋，有互联网，卫星电视，电子门禁，停车位，入住率较高。入住率较高。锦江之星锦江之星红桥区光荣道105号红桥区洪湖里159159有中央空调，电子门禁，卫星电视，互联网，停车位，部分绿化，入住率较高。入住率较高。其他配套其他配套价价 格格标间标间商务套间商务套间所属所属区域区域酒店名称酒店名称地址地址客房套数客房套数二、长瀛新都汇广场整体定位二、长瀛新都汇广场整体定位 【 核心商圈核心商圈5KM以内以内 】 辐射人口达辐射人口达70万人。万人。- 【次核心商圈【次核心商圈10KM内的】内的】

9、 包括周边四区辐射人口达包括周边四区辐射人口达200万人。万人。- 【沿京津公路的流动商圈】【沿京津公路的流动商圈】 汇集来往京津间的高端消费人群。汇集来往京津间的高端消费人群。 随着天津北部的发展，随着天津北部的发展，包括北包括北辰科技园辰科技园钢铁物流园钢铁物流园周边规划住周边规划住宅新区宅新区现有住宅区，现有住宅区，为长瀛为长瀛新都汇新都汇广场积累庞大消费量：广场积累庞大消费量：长瀛新都汇广场长瀛新都汇广场雄踞北辰都市中心，独享北部核心商圈。雄踞北辰都市中心，独享北部核心商圈。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL市场定位：高端市场定位：高端目标客层目标客层目标市场目标市场天津

10、北部高端天津北部高端消费阶层消费阶层时尚消费人群时尚消费人群周边社区居民周边社区居民占领北部极具发展占领北部极具发展潜力的高端市场潜力的高端市场高端零售市场高端零售市场高档儿童用品市场高档儿童用品市场高端休闲市场高端休闲市场时尚餐饮娱乐市场时尚餐饮娱乐市场商业功能多元化商业功能多元化卖场社会化卖场社会化购物娱乐化购物娱乐化成为天津北部最成为天津北部最具吸引力的商业具吸引力的商业中心、娱乐中心中心、娱乐中心和生活中心和生活中心竞争策略竞争策略二、长瀛新都汇广场整体定位二、长瀛新都汇广场整体定位北部首席时尚国际风情购物中心北部首席时尚国际风情购物中心集精品购物、时尚休闲、特色娱乐、顶级餐饮、豪华酒

11、店于一体，集精品购物、时尚休闲、特色娱乐、顶级餐饮、豪华酒店于一体，2424小时不夜城吸引鼎盛人气，带动天津北部前所未有的商业热潮。小时不夜城吸引鼎盛人气，带动天津北部前所未有的商业热潮。 超复合业态带来时尚魅力生活体验超复合业态带来时尚魅力生活体验 (一站式都市生活港湾一站式都市生活港湾)健身中心健身中心酒店式公寓酒店式公寓精品购物街精品购物街 高档百货高档百货酒吧酒吧CLUBCLUB国际酒店国际酒店餐饮娱乐餐饮娱乐第一部第一部长瀛新都汇广场整体定位长瀛新都汇广场整体定位12.5万平米一站式国际风情购物中心万平米一站式国际风情购物中心购物、商务酒店、文化、餐饮、娱乐、休闲等六大功能购物、商务

12、酒店、文化、餐饮、娱乐、休闲等六大功能 新盛业态新盛业态 繁华汇集繁华汇集 健身健身中心中心酒店式酒店式公寓公寓精品精品购物街购物街高档高档百货百货酒吧酒吧CLUB国际国际酒店酒店餐饮餐饮娱乐娱乐第二部第二部商业发展实施方案商业发展实施方案一、商业整体主题定位一、商业整体主题定位二、分区商业业态规划二、分区商业业态规划三、长瀛新都汇广场商业发展目标三、长瀛新都汇广场商业发展目标天津唯一的港式精品型天津唯一的港式精品型SHOPPING CENTER集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的极具体验风情购物中心 引进亚洲最成功的香港一站式购物商业理念引进亚洲最成功的香港一站式购物商业理念 天津唯一的主题精品

13、百货：天津唯一的主题精品百货：“美好女性美好女性”精品百货，网罗久负盛名精品百货，网罗久负盛名 的众多国际级品牌的众多国际级品牌 独特的港、日、韩特色风情街独特的港、日、韩特色风情街 全客层的休闲娱乐是最大亮点，汇聚玩具反斗城、电影院、全客层的休闲娱乐是最大亮点，汇聚玩具反斗城、电影院、NIGHTCLUB等各式热店等各式热店 汇聚世界各地美食风味，拥有汇聚世界各地美食风味，拥有300米美食、娱乐街米美食、娱乐街主题定位主题定位一、商业整体主题定位一、商业整体主题定位二、长瀛新都汇广场整体定位二、长瀛新都汇广场整体定位 C区区B区区A区区D区区E区区2 2万平米万平米百货主力店：友谊、穗宝、天虹

14、、西单A A区区 高档时尚百货高档时尚百货 B区区 时尚风情商业街时尚风情商业街1.91.9万平米万平米运动能量馆、男女服饰家居生活管、书店、休闲食品、国际影城、数码产品、亚洲流行馆5.45.4万平米万平米“北部新天地”酒店式公寓、天际餐厅SKY LOUNGE、高档快捷商务酒店（美林阁酒店）E E区国际酒店区国际酒店/ /天际餐厅天际餐厅 C C区区 餐饮美食商业餐饮美食商业街街1.71.7万平米万平米（中式餐饮）沸腾渔乡、东来顺、金百万、友鹏海鲜狗不理、羊上树满足一站式购物、一站式生活、家庭为核心消费需求，满足一站式购物、一站式生活、家庭为核心消费需求，云集了众多国际品牌，云集了众多国际品牌

15、，有许多极具创意的全新概念店。有许多极具创意的全新概念店。D D区区 1.51.5万平米万平米餐饮娱乐国际风尚商业街/明星酒吧街、国际健身中心(宝力豪健身中心）D/ED/E区区 北部新天地北部新天地A区区 高档时尚百货高档时尚百货区位图区位图 百货主力店作为长瀛百货主力店作为长瀛新都汇商业广场的点睛之笔，填补北辰高端商业市场的空白。新都汇商业广场的点睛之笔，填补北辰高端商业市场的空白。 引进众多国际高端知名品牌，吸引大量高端消费人流带动整个项目商业活力引进众多国际高端知名品牌，吸引大量高端消费人流带动整个项目商业活力 。 以先进的经营管理理念和雄厚实力，承载着整个商业项目运营的龙头任务，确保新

16、以先进的经营管理理念和雄厚实力，承载着整个商业项目运营的龙头任务，确保新 都汇的长久发展火爆运营。都汇的长久发展火爆运营。AA区高档时尚百货区高档时尚百货 备注：备注：业界知名的戴得梁行顾问公司在07年对天津商业市场的评述中还特别提到了“长瀛新都汇广场”项目，并针对本项目的定位和前期宣传致以了很高的评价并称本项目精准的定位为北辰区弥补了高端商业的空白。 A区区 高档时尚百货高档时尚百货 业业 态态品品 牌牌 示示 意意国际名品旗舰店国际名品旗舰店GUCCI、POLO、 SWAROVSKI等国际一线服饰、名表、珠宝、琉璃等品牌旗舰店餐饮机构餐饮机构必胜客、星巴克珠宝名表珠宝名表JEWELLERY

17、&WATCHES：周生生、时间廊、镇金店、世界珠宝、Madia、swatch时尚服饰品牌时尚服饰品牌Bally、Tommy、aquascutum、dunhill、i.t、G2000、马狮龙、CK、IT、MANGO、Veeko、UNIQLO鞋包鞋包巴黎世家、玖熙、爱步、暇步士、百丽、天美意、莱而斯丹、FED化妆品化妆品兰蔻LANCOME，雅诗兰黛Estee Lauder、倩碧CLINIQUE，高丝KOSE、资生堂SHISIDO 、雅顿Arden等国际一线化妆品牌；羽西、AUPRES，Loreal，LNEGE、CAMENAE女士正装女士正装MAX MARO、DKNY、Calvin Klei

18、n、媚力一生、宝姿、米兰、哥弟、白领等淑女服饰淑女服饰MISS SIXTY 、ANNA SUI、AEE、 TB2、艾格、翠贝卡、ESPRI、ONLY、VEROMODA等精品内衣精品内衣Triumph 、爱慕、古今、欧迪芬、安莉芳饰品杂货饰品杂货银饰、头饰男士正装男士正装Paul smith、 Armani、 NAUTICA、BURBERRY、Calvin Klein 、TOMMY 、观奇洋服、都彭、梦特娇、老人头、应大、金利来、金狐狸、七匹狼、雅戈尔、报喜鸟绅士休闲装绅士休闲装卡宾、Jack Jones、苏格兰飞人、Levis男士用品男士用品ZIPPO、PHLIPS、瑞士军刀等男士精品。CK，

19、等男士高档内衣。男士精品皮具。A区区 高档时尚百货高档时尚百货北京市西单商场股份有限公司是国内大型股份制商业企业，主要经营范围包括百货零售批发、连锁经营、品牌代理、物流配送、总资产17亿元。公司先后获得全国百家最大规模、最佳效益零售商店、全国百家最大零售企业、全国商业百强企业、中国商业名牌企业、等荣誉称号。 天津友谊商厦是友谊高端百货群的核心店，也是天津市第一家高档百货店，以经营国内外高档名牌商品为主，云集了众多的世界一线品牌和国际著名品牌，是天津百货零售领域的龙头企业，被誉为“津门商业第一厦”。 深圳岁宝百货有限公司是一家中外合资的大型综合性连锁商业企业。经过多年的成功经营和发展，公司已发展

20、成为深圳零售商业界著名的品牌企业，积累开办大型连锁商业企业的丰富经验，培养和造就了一支懂经营、善管理的领导班子和员工队伍。 天虹商场股份有限公司是中港合资经营的大型连锁零售企业。年销售额从1999年的3.21亿元稳步增长至2006年的56.29亿元。截至2007年6月中旬，分店数量已达二十五家，天虹的足迹已从深圳拓展到东莞、惠州、厦门、福州、南昌、嘉兴等地，另有多家分店的筹备工作正在紧锣密鼓地进行。百百 货货 主主 力力 店店 意意 向向 商商 家家百货主力店作为长瀛新都汇商业广场的一个亮点，也成为本项目招商工作中的重中之重，目前我们已与天津一商友谊百货、北京西单百货、深圳岁宝百货、深圳天虹百

21、货进行了接洽，其中的友谊百货已进入后期营运测算阶段，其它几家也表示出了相当浓厚的兴趣。6F6F5F5F大食代大食代/ /反斗城反斗城运动能量馆运动能量馆大食代、儿童反斗城运动名品城、书城；大食代4F4F欢乐童趣馆欢乐童趣馆童婴服装、童鞋、妇婴用品、文具、玩具3F3F青春活力馆青春活力馆高级青春时装、青春配饰、流行牛仔2F2F名媛风情馆名媛风情馆国际名品女装、手袋、女式鞋类、品牌内衣、精品配饰、围巾1F1F时尚国际馆时尚国际馆国际名牌精品、名表珠宝、名牌化妆品、香水、女鞋B1B1家居生活馆家居生活馆精致家居、时尚厨具、小家电、进口水晶瓷器、寝室卫浴用品“美好女性”主题概念百货 A区区 高档时尚百

22、货高档时尚百货 B区区 时尚风情商业街时尚风情商业街 从建筑风格入手，最具欧美商业街风格。临街商铺、休闲广场、空中花园、景观廊架等设置，以步行街的形式将其完全融合。 以最前沿的个性化、年轻化、时尚化的业态定位为主导，填补北辰商业空白，以满足多元化的消费需求。拉动商业整体人流动线。区位图区位图BB区时尚风情商业街区时尚风情商业街 为拉升项目高端品质品牌形象，引进知名主力店带动为拉升项目高端品质品牌形象，引进知名主力店带动B B区整体区整体商业氛围，同时为投资着增强信心，保证项目火爆运营。商业氛围，同时为投资着增强信心，保证项目火爆运营。B区区 时尚风情商业街时尚风情商业街1F1F运动能量馆运动能

23、量馆男装服饰男装服饰商务休闲商务休闲淑女服饰淑女服饰鞋帽专区鞋帽专区B区区 时尚风情商业街时尚风情商业街2F2FB区区2F为整体包租区域，合理规划商铺业态，利用主力店带为整体包租区域，合理规划商铺业态，利用主力店带动商业横向纵向消费人流，保证商业火爆运营。动商业横向纵向消费人流，保证商业火爆运营。B区区 时尚风情商业街时尚风情商业街3F3FB区3F为整体包租区域，合理规划商铺业态，利用主力店带动商业横向纵向消费人流，保证商业火爆运营。C区区 餐饮美食商业街餐饮美食商业街 餐饮区的设置保证了消费者在购物消费 的同时又能品尝到各种风味的美食，特 色餐饮店将为来此购物的人们提供一个 休憩娱乐的理想场

24、所，推动整个项目的 人流循环，突出一站式购物中心的购物 娱乐、休闲、餐饮的完备性。 CC区餐饮美食商业街区餐饮美食商业街 品牌示意：品牌示意：沸腾渔乡、东来顺、金百万、友鹏海鲜沸腾渔乡、东来顺、金百万、友鹏海鲜香港菜篮美食坊、狗不理、羊上树、香港菜篮美食坊、狗不理、羊上树、酒店高层位置建议向马路一侧往前调整，以不影响后面住宅的采光酒店高层位置建议向马路一侧往前调整，以不影响后面住宅的采光酒店式公寓酒店式公寓天际餐厅天际餐厅SKY SKY LOUNGELOUNGE高档快捷商务酒店高档快捷商务酒店（美林阁酒店）（美林阁酒店）“北部新天地北部新天地”餐饮娱乐国际风尚商业街/明星酒吧街国际健身中心国际

25、健身中心( (宝力豪健身中心）宝力豪健身中心）D/ED/E区区 北部新天地北部新天地“北部新天地北部新天地” 明星酒吧街明星酒吧街-北辰新天地、演泽娱乐至上北辰新天地、演泽娱乐至上o荟萃明星酒吧、演艺酒吧、主题酒吧、荟萃明星酒吧、演艺酒吧、主题酒吧、KTVKTV、DISCODISCO，打造打造2525小时享受不夜城；小时享受不夜城；o定期明星演出、明星人气拉动消费客流；大型广场定期明星演出、明星人气拉动消费客流；大型广场秀、娱乐活动秀、娱乐活动o如：本色、最美、活力等。如：本色、最美、活力等。D/ED/E区区 北部新天地北部新天地o集美食广场、中华餐饮、主题餐厅、异域餐饮、连锁餐饮于一体的美食

26、联邦。o融入全球各地精品特色美食，体会一步到位的味觉盛宴，打造天津最具特色和人气的商务餐饮娱乐公园。o如：沸腾鱼乡、百一铁板烧、唐宋府、运河渔村、友鹏、东来顺等。如：沸腾鱼乡、百一铁板烧、唐宋府、运河渔村、友鹏、东来顺等。“北部新天地北部新天地” 餐饮娱乐国际风尚商业街餐饮娱乐国际风尚商业街天津北部的餐饮时尚先锋区，美食体验之都天津北部的餐饮时尚先锋区，美食体验之都D/ED/E区区 北部新天地北部新天地高档快捷商务高档快捷商务酒店酒店（如（如美林阁美林阁酒店）酒店）占领北辰中高端快捷商务酒店市场空白点占领北辰中高端快捷商务酒店市场空白点D/ED/E区区 北部新天地北部新天地o酒店建筑面积酒店建

27、筑面积2 2万平米，经营国际通万平米，经营国际通行的高档快捷酒店，如美林阁酒店、行的高档快捷酒店，如美林阁酒店、假日快捷型酒店等。假日快捷型酒店等。o周围配套设施完善，交通便利。周围配套设施完善，交通便利。 o楼层设置：楼层设置：n1F1F：大堂接待，团体接待，大堂吧：大堂接待，团体接待，大堂吧n4-16F4-16F：标准客房：标准客房200200间间n17-18F17-18F：写字楼（长业天津总部）：写字楼（长业天津总部）n19-20F19-20F天际餐厅天际餐厅 天际餐厅天际餐厅 SKY LOUNGESKY LOUNGE俯瞰沿河美景，居高临下的尊贵体验俯瞰沿河美景，居高临下的尊贵体验D/E

28、D/E区区 北部新天地北部新天地o位于酒店顶层位于酒店顶层19-20F19-20F。o设置环形餐厅，大型自助餐台，设置环形餐厅，大型自助餐台，营造舒适尊贵的用餐环境。营造舒适尊贵的用餐环境。o设置贵宾包房，豪华富贵的大圆设置贵宾包房，豪华富贵的大圆桌、高背靠椅和休闲沙发，造就桌、高背靠椅和休闲沙发，造就金碧辉煌的尊贵氛围。金碧辉煌的尊贵氛围。o引进宝力豪健身引进宝力豪健身中心，做为主力中心，做为主力店，吸引人流，店，吸引人流，汇聚人气，提高汇聚人气，提高商业和住宅价值。商业和住宅价值。国际健身中心国际健身中心 美国宝力豪健身中心美国宝力豪健身中心高档泛会所高档泛会所D/ED/E区区 北部新天地

29、北部新天地国际SHOPPINGMALL最优化业态比例零售零售52%52%，餐饮，餐饮30%30%，娱乐，娱乐18%18%。整体的业态比例整体的业态比例商业商业8.38.3万平米，酒店及酒店式公寓万平米，酒店及酒店式公寓4.24.2万平米。万平米。其中其中A A、B B区区3.93.9万平米，以百货零售业态为主，已开发的万平米，以百货零售业态为主，已开发的C C区区1.71.7万平米，以餐饮业态为主。万平米，以餐饮业态为主。C C、D D、E E区区2.72.7万平米，应以餐饮、娱乐、文化、休闲业态为主。万平米，应以餐饮、娱乐、文化、休闲业态为主。满足一站式购物、一站式生活的核心消费需求满足一站

30、式购物、一站式生活的核心消费需求商场内有超过200间店铺、300米长的美食街及北部新天地，有电影院、玩具反斗城、书城。其中：百货零售机构：百货零售机构：“美好女性”主题概念百货时尚服饰品牌：时尚服饰品牌：Tommy 、PORTS、aquascutum、dunhill、i.t、HM、G2000、马狮龙、CK、 MANGO、Veeko、等JEWELLERY&WATCHESJEWELLERY&WATCHES：周生生、周大福、爱伦斯特、时间廊、天梭、浪琴、CASIO、swatch等CHILDRENSFASHION&TOYSCHILDRENSFASHION&TOYS：鞋博

31、士、玩具反斗城、KingKow等SPORTS WEAR&EQUIPMENT SPORTS WEAR&EQUIPMENT ：阿迪达斯、马拉松、皇家运动专门店等HOUSR%HOME/AUDIO VISUALHOUSR%HOME/AUDIO VISUAL：Francfranc 、琉璃工房、大唐通信等个人护理：个人护理：屈臣氏、Biotherm、Christian Dior、家美乐 等餐饮机构：餐饮机构：亚洲美食荟萃、上海饭店、必胜客、蔡澜美食坊等娱乐健身机构：娱乐健身机构：电影院、Night Club、美国宝力豪等商户组合：商户组合：让购物中心成为满足多元化需求的场所，公共空间社会化

32、让购物中心成为满足多元化需求的场所，公共空间社会化 ，创造一个服，创造一个服务的场所和假日活动的中心，从而吸引更多的消费人群。务的场所和假日活动的中心，从而吸引更多的消费人群。消费者来购物消费者来购物年轻人来社交年轻人来社交小朋友来游玩小朋友来游玩老年人来休闲老年人来休闲城市的客厅、假日新天地城市的客厅、假日新天地打造打造“天津名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂天津名片、城市客厅、市民乐园、消费天堂”三、长瀛新都汇广场商业发展目标三、长瀛新都汇广场商业发展目标北辰最好的商业街、一条在天津都享有高知名度和美誉度的魅力金街北辰最好的商业街、一条在天津都享有高知名度和美誉度的魅力金街经营发展目标经营

33、发展目标 : 天津著名的购物中心天津著名的购物中心 一、一、整体商业火爆持续经营的发展方式整体商业火爆持续经营的发展方式三、三、SHOPPING-MALLSHOPPING-MALL的管理架构与职能的管理架构与职能四、商业管理的收入与费用四、商业管理的收入与费用五、自建及外包商业管理公司的方案比较五、自建及外包商业管理公司的方案比较购物中心的商业管理与运营购物中心的商业管理与运营第三部第三部八大领先八大领先 引领腾飞引领腾飞u 定位领先定位领先u 规划领先规划领先u 业态领先业态领先u 观念领先观念领先u 管理领先管理领先u 品牌领先品牌领先u 生态领先生态领先一、整体商业火爆持续经营的发展方式

34、一、整体商业火爆持续经营的发展方式o天津北部规划最优、规模最大、交通最畅、景观最靓、业态最齐、商气最天津北部规划最优、规模最大、交通最畅、景观最靓、业态最齐、商气最旺的购物中心旺的购物中心o满足一站式购物、一站式生活、家庭为核心消费需求，是北辰中心最具活满足一站式购物、一站式生活、家庭为核心消费需求，是北辰中心最具活力、最时尚力、最时尚 的商业广场和最新的商业形态。的商业广场和最新的商业形态。购物中心如何经营成功购物中心如何经营成功二、二、整体商业整体商业火爆火爆持续持续经营经营的的发展方式发展方式商场物业管理可以说是使商场获得永续商场物业管理可以说是使商场获得永续发展的灵魂所在。发展的灵魂所

35、在。营造优雅的购物环境，提供周到贴心的营造优雅的购物环境，提供周到贴心的服务，使购物环服务，使购物环 境典雅、整洁、明亮、境典雅、整洁、明亮、舒适、协调、安全、有序，不仅满足顾舒适、协调、安全、有序，不仅满足顾客的物质需要，还满足其精神客的物质需要，还满足其精神 需要，需要，由于有了物业管理，购物中心将演化为由于有了物业管理，购物中心将演化为生活中心，再演化为精神乐园。形成以生活中心，再演化为精神乐园。形成以超大体量、多元、多层次的真正超大体量、多元、多层次的真正“一站一站式特色消费式特色消费”，使消费者在购物中休闲，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。和玩乐、在游玩的愉悦中购物。

36、商气商气人气人气喜气喜气聚集聚集“商气商气”首先，商业（购物）广场必须要聚集首先，商业（购物）广场必须要聚集“商气商气”。所谓商铺，。所谓商铺，“商商”之不之不 存，存，“铺铺”将将焉附？而商气关键来源于主力店、品牌店，形成品牌效应，并不断引入外国、外地高焉附？而商气关键来源于主力店、品牌店，形成品牌效应，并不断引入外国、外地高品质品牌，使新都汇成为时尚、品牌的集聚地。并通过欢乐消费节活动，打造购物中品质品牌，使新都汇成为时尚、品牌的集聚地。并通过欢乐消费节活动，打造购物中心品牌，做足心品牌，做足“名街、名店、名品名街、名店、名品”三名，打造时尚之都、动感之城，天津北部最旺三名，打造时尚之都、

37、动感之城，天津北部最旺商铺。商铺。二、二、整体商业整体商业火爆火爆持续持续经营经营的的发展方式发展方式聚集聚集“人气人气”，在天津三十多座商业中心脱颖而出，在天津三十多座商业中心脱颖而出，打造北部时尚动力中心打造北部时尚动力中心 游游城市生态公园城市生态公园景观广场景观广场/ /河景、河景、下沉式露天广场下沉式露天广场购购高档时尚百货和风高档时尚百货和风情商业街情商业街住住国际酒店国际酒店吃吃餐饮中心餐饮中心 餐饮风情街餐饮风情街SKY LOUGESKY LOUGE天际餐厅天际餐厅乐乐电影院电影院 KTVclubbarKTVclubbar 健身中心健身中心具备具备“吃、行、娱、购、游吃、行、娱

38、、购、游”等形成功能齐全，成为集购物、休闲、文化、游览、美食、商贸等形成功能齐全，成为集购物、休闲、文化、游览、美食、商贸于一体，拉动全区商业快速增长的于一体，拉动全区商业快速增长的“火车头火车头“除了商品品牌、质量、价格的吸引力之外，其休闲、娱乐、餐饮等服务功能完备，是聚集人气除了商品品牌、质量、价格的吸引力之外，其休闲、娱乐、餐饮等服务功能完备，是聚集人气的关键因素。的关键因素。体现体现“以人为本，新颖高雅，休闲所在，不夜之城以人为本，新颖高雅，休闲所在，不夜之城”的理念。的理念。长瀛新都汇广场长瀛新都汇广场营造营造“喜气喜气”喜气就是文化品位的营造。从文化活动方面：从文化活动方面：开展丰

39、富多彩的文化活动（如文娱活 动，体育比赛，文化讲座，联谊活动），使顾客感到“周周有活动，天天有惊喜”，使商场 成为顾客首选的购物场所，提高商场的知名度，全方位满足顾客休闲、娱乐、购物的需求， 从而塑造商业（购物）广场高尚品位的品牌形象。从商业建筑特色、景观广场方面：从商业建筑特色、景观广场方面：例如北京王府井步行街，所有的小品都是“京味”的，从垃圾筒到坐椅、花盆，都是王府井特有的；那个“骆驼祥子”雕塑，几乎成了王府井的照相点；地上设计的王府井标志王府井井盖，更是让摩肩接踵的游客踩得锃亮。文化贯穿于整个商场经营活动之中，一个商场给人以最基本印象的设计风格、经营理念，应该一下子就 能体会出来。 二

40、、二、整体商业整体商业火爆火爆持续持续经营经营的的发展方式发展方式统一管理理念：统一管理理念： 统一招商管理、统一营销推广、统一服务监督、统一物管统一招商管理、统一营销推广、统一服务监督、统一物管统一招商管理：统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。对招商的品牌审核管理和完善的租约管理。统一营销推广：统一营销推广：为为MALL策划策划1年年365天的系列营销计划。天的系列营销计划。统一服务监督：统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承租方的经营活成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承租方的经营活 动，保证动，保证MALL的高效运转。的高效运转。统一物业管理：统一物业

41、管理：有效地进行建筑空间的维护和保养，保值增值有效地进行建筑空间的维护和保养，保值增值长瀛新都汇广场经营管理方式：长瀛新都汇广场经营管理方式：统一管理，分散经营统一管理，分散经营三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架构与的管理架构与职能职能经营期间的商业管理的五大方面经营期间的商业管理的五大方面招商及招商及商业管理商业管理整体形象、整体形象、品牌资产品牌资产策划推广与策划推广与促销推广活动促销推广活动承租商的承租商的优化管理优化管理客户服务客户服务管理管理日常的日常的物业管理物业管理三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架构与的管理架构与职能职

42、能1. 根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀的供应商进场，淘汰经营不善的供应商。淘汰经营不善的供应商。2. 注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补国内商品种类空白。国内商品种类空白。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL商业业态管理的原则商业业态管理的原则根据不同区域业态的实际运营效果，让销售最好的商品业态得到根据不同区域业态的实际运营效果，让销售

43、最好的商品业态得到MALLMALL购物中心内最佳位置。购物中心内最佳位置。三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架构与的管理架构与职能职能承租商的优化管理和客户服务管理承租商的优化管理和客户服务管理o核心承租户一般占购物中心营业面积的核心承租户一般占购物中心营业面积的50-6050-60。o购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构。种类型的名牌商店、餐厅和服务机构。o根据消费者需求变化及时作出准确的业态调整，积极利用根据消费者需求变化及时作

44、出准确的业态调整，积极利用MALLMALL文化阵地的优势，文化阵地的优势，推出文化促销活动，培育一大批忠诚顾客，建立实时推出文化促销活动，培育一大批忠诚顾客，建立实时CRMCRM系统，优化整个系统，优化整个ERPERP系统，系统，提高核心竞争力作出提高核心竞争力作出MALLMALL品牌特色，品牌特色，MALLMALL经营就能立于不败之地。经营就能立于不败之地。三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架构与的管理架构与职能职能1.设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。2.设立商务中心，

45、提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务，包括设置商务网吧、数字化图书馆。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL商业的营销推广管理商业的营销推广管理吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架构与的管理架构与职能职能营造优雅的购物环境，提供周到贴心的服务，使购物环 境典雅、整洁、明亮、舒适、协调、安全、有序，不仅满足顾客的物质需要，还满足其精神 需要。设备的维护保养是物业管理的核心，延长物业的使用寿命，

46、保证40年-70年的正常使用，使物业保值增值。清洁清洁保安保安设备维护设备维护园林维护园林维护公共区域装修公共区域装修日常日常物业管理物业管理三、三、SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL的管理架构与的管理架构与职能职能新都汇广场新都汇广场商业管理公司商业管理公司爱购乐公司爱购乐公司长业集团长业集团商业营销商业营销推广系统推广系统商业运营商业运营管理系统管理系统行政财务行政财务系统系统物业管理系统物业管理系统安保系统安保系统招商部招商部招商经理1人招商主管4人运营部运营部运营部长1人值班经理8人文员 1人市场推广部市场推广部营销经理1人策划/美工4人客服系统客服系统行政管理部行政管理

47、部经理1人文员1人工程部工程部经理1人工程师2人技师2人财务部财务部财务经理1人主管会计1人出 纳 1人物业部物业部（外包）（外包）保安部保安部经 理 1人保安领班4人保安员12人客服部客服部客服经理1人客服接待4人合计：共合计：共52人人管管 理理 组组 织织 架架 构构 和和 管管 理理 职职 能能2008年年10月月1日日商家签商家签约约80%进驻进驻6月中旬月中旬组建商业组建商业管理部门管理部门7月中旬月中旬商业管理商业管理投入运营投入运营12月月23日日商业街正商业街正式开街式开街9月月30日日A区正区正式开街式开街12月月24日日D、E区正区正式开街式开街2009年年爱购乐爱购乐A

48、gora国际化背景的商业全程服务公司国际化背景的商业全程服务公司 是与香港著名财团上市公司是与香港著名财团上市公司路劲基建（路劲基建（1098.HK1098.HK）合资经营的商）合资经营的商业策划公司，已成为全国主要的商业地产整合服务商。业策划公司，已成为全国主要的商业地产整合服务商。 我们的成员曾经成功操作过新世界百货、万达我们的成员曾经成功操作过新世界百货、万达SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、北京、北京赛特百货商场等全国知名项目。赛特百货商场等全国知名项目。 目前正在经营管理着路劲集团在全国各地投资的市值目前正在经营管理着路劲集团在全国各地投资的市值6666亿元人民币亿元

49、人民币的商业地产项目（永利行数据），包括的商业地产项目（永利行数据），包括SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、风情商业街、主、风情商业街、主题体育商业公园、星级酒店和高档百货等。其中有常州题体育商业公园、星级酒店和高档百货等。其中有常州1010万平米万平米SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、东营、东营1212万平米的购物中心和酒店综合体、苏州万平米的购物中心和酒店综合体、苏州1010万平米万平米特色主题商业街等案例。特色主题商业街等案例。商业营销推广系统商业营销推广系统商业运营管理系统商业运营管理系统市场推广部市场推广部招商部招商部运营部运营部职能简述职能简述1.1.制定和实施营销推广方案；制定和实施营销推广方案；2.2.策划、制定和实施促销活动；策划、制定和实施促销活动；3.3.衔接广告推广相关政府职能部衔接广告推广相关政府职能部门门4.4.对租赁商户进行经营、展示形对租赁商户进行经营、展示形象指导象指导5.5.定期进行促销活动，每年年初定期进行促销活动，每年年初制定全年节假日活动内容以及费制定全年节假日活动内容以及费用预算用预算6.6.与百货