房地产项目税收筹划

1、XXX房地产工程税收筹划方案第一部分税收筹划地思路和原则房地产开发涉及地税种有：土地增值税、企业所得税、营业税及附加、土地使用税、印花税、个人所得税、房产税、契税等。税负地高低与当地经济地发展水平和纳税环境密切相关 , 一个房地产工程如依法纳税 , 税负率 ( 工程税金支出 / 销售收入 ) 发达地区地房地产企业为 9%左右 , 长沙市房地产约 13%左右 , 高地可达 30%以上。但企业可以充分利用现有税法地漏洞进行合理避税, 以降低企业纳税负担。一、 XXX工程情况1、用地情况：占地面积251.12 亩 , 其中：已办权证土地面积223.05 亩, 正在办理权证地土地面积 28.07 亩。

2、2、物业情况：建筑总面积62.423 万 ( 不含地下车库和人防工程面积11.834 万 ),其中：住宅面积58.141 万 (5041 套), 商铺面积 4.282 万。3、销售收入：住宅按最大值2700 元/ , 销售收入为 15.698 亿元； 1 楼商铺按 6000元 / 、 2 楼商铺按 2500 元 / , 销售收入 1.819 亿元；合计销售收入17.51 亿元。4、为便于税收筹划 , 土地成本暂按帐面留存成本进行测算 , 所得税率按新税率 25%计算。税收筹划前 , 不同销售情况下地税负率分别为 14.99%、14.24%、13.41%。详见下表：（税收筹划前）工程效益及税负情

3、况表收入及成本项目一、销售收入二、支出合计1 、土地成本2 、建安成本3 、广告费用4 、其他销售费用5 、管理费用6 、利息支出7 、应交营业税及附加8 、应交土地增值税9 、应交企业所得税三、自留物业成本四、净利润税金合计净利与税金比住宅、商铺销售商铺自留 50%商铺自留 100%金额 (万元 )税负率金额 (万元 )税负率金额 (万元 )税负率175,179.20166,079.95156,980.70149,546.96146,945.17144,343.385,910.175,910.175,910.17100,411.98100,411.98100,411.983,503.583,

4、503.583,503.585,255.385,255.385,255.385,255.385,255.385,255.382,956.502,956.502,956.509,459.685.40%8,968.325.40%8,476.965.40%8,250.224.71%7,090.054.27%5,929.883.78%8,544.084.88%7,593.814.57%6,643.554.23%3,646.667,293.3325,632.2422,781.4519,930.6526,253.9814.99%23,652.1814.24%21,050.3913.41%49.40:50.

5、6049.06:50.9448.63:51.37说明： 1、以上费用均为建设期费用, 且税金合计中未包括土地使用税、印花税。2、以上税负情况是在公司XXX区工程效益及资金测算地基础上做出。且地下车库未摊销成本 , 其成本由住宅和商铺承担。二、税收筹划环境分析1、有利因素： XXX 是长沙县地重点经济建设工程 ,XXX 公司是长沙县地纳税大户 , 且 XXX公司为税务部门 A 级纳税信用等级。 公司部分高层领导有在长沙县工作地经历 , 与相关税务部门关系较熟。2、不利因素： “树大招风”：随着XXX公司知名度提高 , 社会各方面关注程度较高。税收监管力度加大：由于从2008 年 1 月 1 日起

6、执行新地企业所得税法税率从 33%降至为 25%,国家财政吃紧 , 税务部门势必会进一步加强税收监管。房地产行业税收管理越来越规范, 大环境不好：从2003 年以来 , 房地产行业一直是税务机关重点稽查对象。且房地产行业也是国家宏观调控地重点, 如 2006 年底出台了土地增值税进行清算地政策（2007年2月 1日起执行） ,从 07年 1月 1日长沙,市实施房地产税收一体化管理、从 07 年 2 月 1 日起统一使用新版不动产发票、建筑业发票等等。估计陆续会有一系列税收调控措施出台。三、税收筹划总体思路1、以“价格转让法”（即利润从高税负企业向低税负企业转移）为重点, 充分利用税收地优惠政策

7、进行筹划。土地入帐金额与按50 万元 / 亩计算土地款地差额部分7082 万元 , 从税收筹划后地建筑成本上浮部分中支付。2、做到税收筹划与会计核算同步实施, 或稍先于会计核算实施。3、总体安排 , 分税种筹划。税收筹划地重点是土地增值税、企业所得税。第二部分税收筹划地目标以下按第二种销售方案（商铺自留50%,住宅全部销售）进行税收筹划。1、税收筹划地总目标：税收支出（含筹划费用）控制在销售收入9.64%以内 , 其中：营业税及附加5.4%, 土地增值税0.41%, 企业所得税2.93%, 其他税种控制在0.27%, 税收筹划费用 0.63%。2、筹划空间为4.87%（测算税负率14.51%

8、-筹划目标税负率9.64%）, 节约税金支出 24,104.31 - 16,011.08 = 8,093.23万元。税收筹划前和筹划目标税负率详见下表：税收筹划前和筹划目标税负情况表单位：万元税种税收筹划前筹划目标预计缴纳时间2007年2008年2009年2010年金额税负率金额税负率1、营业税及附加8,968.325.40%8,968.325.40%1,494.72,989.42,989.41,494.722、土地增值税7,090.054.27%686.690.41%114.4228.9228.9114.453、企业所得税7,593.814.57%4,864.942.93%810.81,62

9、1.61,621.6810.824、土地使用税301.340.18%301.340.18%50.2100.4100.450.225、印花税150.790.09%150.790.09%25.150.350.325.136、税收筹划费用1,039.000.63%173.2346.3346.3173.17合计24,104.3114.51%16,011.089.64%2,668.55,337.05,337.02,668.51说明： 1、本税务筹划目标是根据现行税法政策和后述各税种筹划条件具备地情况下进行预估。不能作为未来工作结果地考评依据。2、工程建设期设定为2007 年 6 月 -2010 年 5

10、月共 3 年。经营期设定为2010 年 6 月 -2010 年 12 月 ,并假定经营期期间(2010 年 6 月 -2010 年 12 月) 费用预计为900 万元 , 其中：管理费用700 万元 , 其他费用 200 万元。第三部分各税种税收筹划要点一、土地增值税筹划要点1、税收政策 纳税义务人：转让国有土地使用权、地上地建筑及其附着物并取得收入地单位和个人。 税基（计税依据）：增值额（收入总额- 可扣除工程金额）。 税率： 30%、40%、50%、 60%（超率累计税率）。级数增值额与扣除工程金额地比率（%）税率（ %）1不超过 50%地部分302超过 50%100%地部分403超过 1

11、00% 200%地部分504超过 200%地部分60应纳土地增值税（每级距地增值额×适用税率）。2、筹划目标税收筹划前筹划目标税 种金额(万元)金额 (万元)占总收入比例占总收入比例土地增值税7,090.054.27%686.690.41%3、筹划要点土地增值税筹划目标为686.69 万元 , 如要达到筹划目标 , 需要调增房地产开发成本不少于 17,002 万元。其具体实施方案如下：（1）价格转让法（建安成本）：房地产公司将工程工程按内部价格交易由XX 建筑公司总承包（总承包可选1-3 家） ,以 XX 建筑公司名义成立并由我公司实际控制地工程管理组 , 再由工程管理组对外发包 ,

12、 按招标价格与工程经理签分包合同。内部价格和招标价格差额部分, 暂按单位建筑成本上浮不超过200 元 / 计算 , 约增加建安成本（面积62.423 万 +11.834 万） *200 元/ =14,852万元 , 税收筹划费用控制在6.24%左右 其中：代开建安综合税率5.24%, 其他手续费用控制在1%之内（以XX 建筑公司承建部分工程为条件, 可进一步降低此费用） 。内部价格和招标价格差额, 通过工程经理渠道转出。实施此方案后预计可减少土地增值税14852*1.3*30%=5792 万元 , 减少企业所得税14852*25%=3713 万元 , 增加税收筹划费用14852*6.24%=9

13、27万元 , 避税与筹划费用相抵后合计避税5792+3713-927=8578万元。（2）价格转让法（土地成本）：土地入帐成本建议按“原始购买成本”入帐, 即土地入帐成本为5474.03万元（ 47.01 亩*60 万元 / 亩+204.11 亩 *13 万元 / 亩）。入帐手续为：由 XXX公司开出土地款“凭证分割单”,XXX 房地产公司直接做帐。（3）膨胀成本法 ： 通过会计核算 , 将工程相关支出每年约100 万元计入开发间接费用,3 年共 300 万元。 将无票地往来报帐支出每年约150 万元开具零星工程发票计入开发成本,3年共450 万元。 与土石方工程同步虚拟土石方工程款 500

14、万元 , 与道路绿化工程同步虚拟道路绿化等其他工程款 900 万元（每年约 300 万元）计入开发成本。此条操作部分工程可直接到税务局开零星工程发票；部分工程可与XXX 建筑有限公司签订工程承包合同, 将工程款付给 XXX建筑公司 ,XXX 建筑公司按章纳税后 , 余款返还公司作为其他业务开支资金来源。 膨胀成本合计 2150 万元 , 可减少土地增值税 2150*1.3*30%=839 万元 , 减少企业所得税 2150*25%=538万元 , 增加税收筹划费用 2150*5.24%（建安综合税率） =112 万元 , 避税与筹划费用相抵后合计避税 839+538-112=1265 万元。4

15、、实施结果根据筹划要点 , 实施后可增加房地产开发成本 14852+2150=17,002 万元。住宅、商铺全部销售方案 , 应交土地增值税降至为 1619.44 万元；住宅销售、 50%商铺作自留物业、 50%商铺销售方案 , 应交土地增值税降至为 686.69 万元；住宅销售、商铺全部作自留物业方案 , 应交土地增值税降至为 0。但相应增加税收筹划费用 927+112=1039万元。二、企业所得税筹划要点：1、税收政策 纳税义务人：在境内实行独立经济核算地企业或组织。 税基（计税依据）：收入总额-准予扣除工程金额。 税率： 25%,（ 2008 年执行新税法为25%）。 应纳企业所得税 =

16、（收入总额 -准予扣除工程金额） *25%。2、筹划目标税种税收筹划前筹划目标金额(万元)金额(万元)占总收入比例占总收入比例企业所得税7,593.814.57%4,864.942.93%3、筹划要点结合土地增值税一起进行筹划, 如土地增值税筹划成功, 将增加扣除成本17,002万元。积极协调税务部门关系, 推迟工程税收结算, 并消化经营期间地各种费用900 万元 ,从而避税（企业所得税）225 万元。工资进入准予扣除工程方法：超过标准工资1600元/ 人. 月部分地工资进入成本费用 2007 年仍按原工资处理办法进行。 2008 年执行新税法后 , 员工工资可全额进入准予扣除工程。三、营业税

17、及附加筹划要点1、税收政策纳税义务人：在境内提供应税劳务, 转让无形资产或销售不动产地单位和个人。税基（计税依据）：营业额（含价款及价外费用）。税率： 5%（销售不动产）。应纳营业税 = 营业额 * 5% 。2、筹划目标税收筹划前筹划目标税种金额(万元)占总收入比例金额(万元)占总收入比例营业税及附加8,968.325.4%8,968.325.4%3、筹划要点 由于不动产销售办理产权需要开具发票 , 所以销售收入总额（房款部分）没有筹划空间。 价外费用（代收代付款项）地帐务处理方式：由于营业税按营业额（含价款及价外费用）计算税金 , 故对价外费用（代收代付款项） , 应另外建立台账、单列帐务、

18、单独核算。代收代付款项预计约 2000 万元 , 可避营业税及附加 2000*5.4%=108 万元。四、土地使用税筹划要点1、税收政策 纳税义务人：是拥有土地使用权地单位和个人。 税率：实行新政策后 , 本工程土地使用税地标准约为6 元/ . 年。 税基（计税依据）：测绘面积（权证面积）。2、筹划目标税收筹划前筹划目标税种金额(万元)金额(万元 )占总收入比例占总收入比例土地使用税301.340.18%301.340.18%3、筹划要点 由于土地使用税地政策较死, 故土地使用税筹划空间不大。 房屋交付使用后尽快为业主办理国土分户权证, 使业主成为纳税义务人。 争取、利用税收优惠政策降低税负。

19、五、印花税筹划要点1、税收政策 印花税地纳税义务人包括：立合同人、立账簿人、立据人、领受人。 税率：万分之 0.5 （借款合同）、万分之 3( 建筑工程承包合同 ) 、万分之 5( 产权转移书据、广告合同 ) 。 税基（计税依据）：以各类经济合同上记载地金额、收入或费用为计税依据；以产权转移书据中所载地金额为计税依据。2、筹划目标税收筹划前筹划目标税种金额(万元)占总收入比例金额(万元)占总收入比例印花税150.790.09%150.790.09%3、筹划要点税务部门一般根据房地产销售收入、建安成本和土地合同金额直接计算印花税 , 且印花税实行“轻税重罚”原则 , 故筹划空间不大。六、个人所得

20、税（工资、薪金、分红）筹划要点1、税收政策纳税义务人：包括公民、个体工商户、外籍人员、港澳台同胞。税基（计税依据）：（每月收入- 扣除费用 1600 元）、个人投资分红金额。税目税率：工资薪金适用5%45%（超额累进税率） , 个人投资分红税率20%。2、筹划要点个人所得税扣除费用1600 元无筹划空间 , 重点是个人超过1600 元工资收入地筹划 , 适当考虑税率地筹划。仍按原出台地工资处理办法进行帐务处理避税。 根据公司地工资、薪酬分配体系 , 个人所得税地筹划重点是公司中高管理层人员地年度效益奖金。按到税务部门开具发票方式处理 , 相关税金员工自行承担。 营销量化提成和奖金由公司统一开具

21、劳务发票入账 , 相关税金由量化人员自行承担。估计可避税 250 万元左右。 条件成熟时 , 建议公司利用注册投资地避税：个人股东在投资分红前 , 将公司自然人股东变更为法人股东（最好是外地公司） , 或直接以法人股东注册公司 , 均可避 20%投资分红个人所得税。本工程利用该政策估计可避税2800 万元左右 ( 该工程净利润 *20%)。七、房产税筹划要点1、税收政策 房产税地纳税义务人包括：产权所有人、承典人、房产使用人或代管人。 税率：从价计税： 1.2%, 出租房租金收入× 12%。 税基（计税依据）：房屋建造价值地80%,出租房为租金收入。2、筹划要点建设期不征房产税 ,

22、故本方案暂不考虑房产税筹划。第四部分结论一、税收筹划后地税负情况实施以上税收筹划后, 不同销售情况下地税负率分别降至为9.59%、8.74%、 7.91%。税收筹划后地效益及税负情况详见下表：（税收筹划后）工程效益及税负情况表收入及成本项目住宅、商铺销售商铺自留 50%商铺自留 100%金额 (万元 )税负率金额 (万元 )税负率金额 (万元 )税负率一、销售收入175,179.20166,079.95156,980.70二、支出合计158,000.37155,714.94153,614.041、土地成本6,410.176,410.176,410.172、建安成本116,913.98116,9

23、13.98116,913.983、广告费用3,503.583,503.583,503.584、其他销售费用5,255.385,255.385,255.385、管理费用6,155.386,155.386,155.386、利息支出2,956.502,956.502,956.507、应交营业税及附加9,459.685.40%8,968.325.40%8,476.965.40%8、应交土地增值税1,619.440.92%686.690.41%0.00%9、应交企业所得税5,726.273.27%4,864.942.93%3,942.092.51%三、自留物业成本4,229.808,459.61四、净利

24、润17,178.8314,594.8111,826.27税金合计16,805.399.59%14,519.958.74%12,419.057.91%税收筹划费用1,039.000.59%1,039.000.63%1,039.000.66%实际净利润34,041.8330,874.6727,522.99净利与税金 (含筹划费 )比65.61:34.3966.49:33.5167.16:32.84二、结论通过税收筹划前、后工程效益及税负情况对比可知：1、公司合理持有部份物业, 其税负最低。2、结合该工程效益及资金测算、公司本身资金实力等情况, 建议公司选择第二种销售方案（商铺自留50%）较好。 到

25、一定阶段再将公司持有地物业（商铺）陆续对外销售。3、税收筹划实施地其他注意事项： 由专人负责具体实施 , 确保与会计核算同步。每季度根据工程进度、成本总额等实施情况和国家及地方新出台地税收法规、政策随时调整、修正税收筹划方案。 本方案筹划地关键点：在利用“价格转让法”中 , 与 XX 建筑公司地合同如何签订、如何成立由我公司实际控制地工程管理组 , 以及工程管理组与 XX 建筑公司地法律关系地界定。建议“工程管理组”地职责由集团 XXX建筑公司或公司其他人员兼任。XXX财务部2007年 6 月25 月XXX区工程税收筹划 实施方案根据 XXX区房地产工程税收筹划方案, 现拟定具体实施方案如下：

26、一、需要明确地几个问题：1、所有主体工程都通过“智兴君吉总包人分总包工程经理”方式签订施工合同。2、其他工程通过“智兴君吉施工单位（工程经理）”方式签订施工合同。3、要保证“分总包”此环节由我公司实际控制。4、要保证“智兴君吉总包人分总包工程经理”方式与“智兴君吉施工单位（工程经理）”方式 , 工程经理所承担地税金及管理费是一致地。5、是否要开设由我公司控制地“分总包”环节银行帐户, 即“ XXX 公司建筑公司湘榭华城工程部”。6、内部价格和招标价格差额部分地税收筹划费用控制在6.24%左右 其中：代开建安综合税率 5.24%, 其他手续费用控制在1%之内（以 XX 建筑公司承建部分工程为条件

27、, 可进一步降低此费用） 。二、重点是处理好以下四者关系：智兴君吉 总包人分总包（或者是分公司、子公司）工程经理（A、B、C等人）该环节应由我公司控制（可由总经理和工程部担任）三、“智兴君吉 总包人分总包”此环节地控制：此环节可由工程部长、财务部、监事、总经理负责把关经手签订施工合同、承办工程款付款等事项。其付款操作流程：工程部长财务部监事总经理股东会审批。由财务部填写资金拨款计划表（附表 1）按以上流程报批 , 报批后 , 财务部将工程款付至“ XXX公司建筑公司湘榭华城工程部”帐户上。付款凭证为资金拨款计划表和建筑公司或税务局代开地发票。财务部凭此进行“二级帐务核算”。四、“分总包（或者是

28、分公司、子公司）工程经理”此环节地控制：此环节可由工程部、工程审计部把关控制, 也相当于智兴君吉公司与工程经理关系。所有手续（预算、合同、结算、付款等）均可按公司原相关流程办理：1、预算 , 按工程部“预算操作流程”办理。2、合同 , 按工程部“施工合同签订操作流程”办理。3、结算 , 按工程部“结算操作流程”办理。4、付款审批 , 按资金支付分类审批程序中“工程款审批流程”条款办理 , 唯一不同地是： 财务部应从“ XXX公司建筑公司湘榭华城工程部”帐户中支付 工程经理工程款。付款凭证为拨款申请单和工程经理开具地收款收据。财务部凭此进行“三级帐务核算”。五、“智兴君吉施工单位（工程经理）”此

29、方式 , 签订施工合同、付款等事宜均按公司原流程办理。六、通过工程经理渠道转出地“内部价格和招标价格差额部分”应单列管理、单列银行存款帐户 , 并由公司另行出台管理办法。财 务 部2007年 4月 3日“湘榭华城 ” 工程控制流程1、预算编制、报批：工程部预算编制 工程部合同资料 工程部总经理（智兴君吉）工程部长 （智兴君吉）工程审计部（智兴君吉）分管领导（智兴君吉）监事（智兴君吉）总经理批准（智兴君吉）办公室。分发：原件存（智兴君吉）办公室, 分发以上各审批环节负责人、（智兴君吉）财务部、（智兴君吉）现场施工组、工程部财务。2、合同报批：工程部合同资料根据已批准地预算拟订合同工程部预算 工程

30、部总经理（智兴君吉）工程部长 （智兴君吉）工程审计部（智兴君吉）分管领导（智兴君吉）监事（智兴君吉）总经理批准（智兴君吉）办公室。分发：原件存（智兴君吉）办公室, 分发以上各审批环节负责人、（智兴君吉）财务部、（智兴君吉）现场施工组、工程部财务。3、合同签订：工程部总经理根据已批准地预算和已批准地合同文本准备合同6 份, 组织工程经理签订合同。原件分发：（智兴君吉）办公室、（智兴君吉）工程部、（智兴君吉）财务部、工程部总经理、工程部财务、工程经理。复印件分发：工程部预算、工程部合同资料、（智兴君吉）现场施工、（智兴君吉）工程审计部。4、合同付款审批 ：工程经理根据与工程部总经理签订合同付款条件

31、, 到工程部合同资料处填写付款申请单监理公司（智兴君吉）现场施工 工程部合同资料 工程部预算 工程部总经理（智兴君吉）工程部长 物业管辖区公司 （智兴君吉）工程审计部 （智兴君吉）财务部（智兴君吉）分管领导（智兴君吉）监事（智兴君吉）总经理批准工程部财务 , 分发（智兴君吉）财务部。5、结 算：工程部预算工程部合同资料 工程部总经理（智兴君吉）工程部长（智兴君吉）工程审计部（智兴君吉）分管领导（智兴君吉）监事（智兴君吉）总经理批准（智兴君吉）办公室。分发：原件存办公室, 分发以上各审批环节负责人、（智兴君吉）财务部、（智兴君吉）现场施工组、工程部财务。XXX公司湘榭华城工程部付款申请单申请单位合同（预、结算) 总价款进度情况申请单位付款理由（工本