东海岸公寓经营管理调研报告

1、万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研管理模式专项调研专题目录：专题一 酒店式公寓的经营模式专题二 东海岸酒店式公寓市场分析专题三 大梅沙片区情况分析专题四 东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案专题五 东海岸公寓业主购房意向调查报告专题六 酒店式公寓管理模式实地专项调研专题七 东海岸经营注册方案调研报告专题八 东海岸酒店式公寓财务数据测算表附件 深圳领海东方管家租赁办法专题一 酒店式公寓的经营模式一、酒店式公寓的由来“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内

2、使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓，前者多建在经济比较活跃的地区，目标客户为商务人士，典型如罗湖丹枫白露；而后者则建于景色优美的旅游区，主要消费群体

3、为旅游度假者，比如大梅沙雅蓝酒店。三、酒店式公寓的经营及利润分配模式（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。1深圳丹枫白露罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验，其项目定价均价在12，600元/平方米左右，相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高（超过4成）。由于销售情况理想，现只有4组合形式可选（4套69平方米一房一厅，总价350万，首付150万），其中三套交与三九经营，一套自用。利益分配模式：15年（三套）

4、经营协议，共返还业主200万（供楼款）；经营期间业主无须交纳任何其它费用；一套自用房若交与酒店经营，每月固定返还4000元，业主无须支付其它费用。2成都世代锦江世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套；有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型，集居住、商务、酒店于一身。投资及利益分配模式：投资金额：29.4532万元 投资物业：46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米 投资方式：一次性付清全部房款 ，并和酒店管理公司签订委托协议十年。前10年收益：按照首付款的8%作为年度收益，10年则为29.4532万元×8%&

5、#215;10年=234366元。 后10年收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%，10年则为29.4532万元×8.8%×10年=259188.16元。包租型经营模式优缺点分析：优点（1）固定经营模式, 购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。缺点（1）包租后形成

6、固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性；（2）据建设部2001年6月1日起施行商品房销售管理办法，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。（二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。典型如大梅沙领海。1深圳I.领海领海项目定位准确，规划完善，交楼标准高。与罗湖丹枫白露项目为纯酒店经营的定位不同，领海为休闲度假式，加上明确的投资导向。均价8300/平方米，销

7、售至今已经溢价一次，准备再次加价。收益预算模式：房号：4A 面积：44.67平方米 总价：549380元旺季（4月-8月）收益：标准房500元/天365*80%*50%*500=73000淡季（11月-3月）收益：标准房300元/天365*30%*50%*300=16425全年收益：（73000+16425）*80%-（44.67*10*12）=66180 （忽略全年水电费）月平均收益：5515，供楼款约为2500元/月，实际月净收益：约2515元/月（具体租赁办法见附件）委托经营型模式优缺点分析：优点（1）没有固定的房租支出压力，经营成本从总收益中扣除，且房产已售出，把大部分投资和经营风险转

8、嫁给业主。缺点（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。（2）因业主无法有效监督酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。（三）代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利 。1市场供求关系（1）旅游度假景点，客源流动性大；（2）同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量；（3）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。2经营及利润分配模式收费项目按天租赁收费方式按月租赁收费方式

9、备注租期在二周以内的，以按天租赁收费方式租期在二周以上（含二周）的，以按月租赁收费方式根据客户的实际情况调整1佣金10%的租金直接由租金中扣除8%的月租金/月佣金一次性向业主收取，最高不超过月租金的50%，最低收费是月租金的8%。2代收租金服务费免5%的租金按业主需求，直接由租金中扣除3客房服务费 （含房间清洁费、日常消耗的一次性用品）50元/天/间按租赁的实际天数，由租金中扣除50元/天/间根据租客需求按实际天数，由租客直接支付4水、电、电话费按实际支付按实际支付向租客收取5空置期清洁服务费50元/月50元/月按业主需求，按实际服务支付6家政维修服务费按实际支付按实际支付空置期向业主收取，租

10、赁期向租客收取3经营回报分析 例一：涟涛306房-按月租赁模式公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：（1）投资总成本：343,020元A资本金：273,020元；a.一次性房款：27,000元；b.房产证税费：3,020元；B装修、家私费用：67,000元；C电器：3,000元。（2）年物业费用：2567元A 物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1,815元B 本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元C房内清洁费:50元/月*12月=600元（3）年租金收入：2383元/月*12月*80%=22,880元

11、A出租率估算:80%B租金按淡旺季平均：（2800元/月*7+1800元/月*5）/12月=2383元/月（4）支付佣金：2800元*0.4+1800元*0.4=1,840元（5）税金：22,880元*12%=2,746元（6）投资净收益：A按月租赁年净收益：15,727元= (年租金收入-物业费用-支付佣金-税金)= 22880-2567-1840-2746=15,727元B按月租赁年收益率:4.6%= 15,727/343,020=5.9%C投资回收期:21.8年D从第22年开始至70年,年净收益总和:= 157,727元*48年 =75万元例二：涟涛306房-按天租赁模式公寓面积为52.

12、76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下：（1）投资总成本：343,020元A资本金：273,020元；a.一次性房款：27,000元；b.房产证税费：3,020元；B装修、家私费用：67,000元；C电器：3,000元。（2）年物业费用：2567元A物业管理费:2.98元/M2*50.76 M2 *12月=1815元B本体维修金:0.25元/M2*50.76 M2*12月=152元C房内清洁费:50元/月*12月=600元（3）年租金收入：55,480元A全年入住天数：365天*40%=146天（最保守估算）B年租金收入：380元/天*146天=55480元（4）客房

13、服务费：146天*50元/天= 7,300元（5）支付佣金：55,480*10%=5,548元（6）税金:55,480元*12%= 6,658元（7）投资净收益：A按天租赁年净收益：33,407元= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)= 55480-2567-7300-5548-6658=20401元B按天租赁年收益率:9.7%= 33,407/343,020=9.7%C投资回收期:10.2年D从第11年开始至70年,年净收益总和:= 33,407元*59年 =197万元例三：15套房综合分析15套公寓：一房一厅7套、单房8套；15套总价为3,759,970元，长期用于出租，投

14、资回报分析如下：（1）投资总成本：4,724,530元A资本金：3,802,530元；a.一次性房款：3,759,970元；b.房产证税费：42,560元；B装修、家私费用：877,000元；C电器：45,000元（2）年物业费用:36,451元A物业管理费:2.98元/M2*708.24 M2 *12月=25,326元B本体维修金:0.25元/M2*708.24 M2*12月=2,125元C房内清洁费:50元/月*12月*15套=9,000元（3）年租金收入：519,836元理想状态的出租模式是：旺季按天租赁为主、淡季以按月租赁为主；A如全年按天租赁模式，按40%的入住率，全年租金：=(38

15、0*7套+300*8套)*146天=738,760元B如全年按月租赁模式，按80%的入住率，全年租金：=(2383*7套+1833*8套)* 12月*80%=300,912元C按双方各占一半的比例：=738760元/2+300912元/2=519,836元（4）客房服务费：146天/2*50元/天*15套= 54,750元（5）支付佣金: 49，138元A按天租赁佣金738760元/2*10%=36,938元B按月租赁佣金：12200元（6）税金:519,836元*12%= 62,380元（7）投资净收益:A年净收益：317,117元= (年租金收入-物业费用-客房费用-支付佣金-税金)= 5

16、19836-36451-54750-49138-62380=317,117元B年收益率:6.7%= 317,117/4,724,530=6.7%C投资回收期:14.9年D从第15年开始至70年,年净收益总和:= 317,117元*55年 =1744万元4代租管型模式优缺点分析：优点（1）管理方完全不承担经营风险，管理便捷，经营成本低；（2）租赁佣金及提供给公寓的附加服务收费收入可观。缺点（1）一星期以内的短时租赁业务可操作性不强； （2）不利于公司多元化发展，拓宽经营思路范围。（四）包租和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主把公寓以包租形式交由酒店管理公司统一经营，少部

17、分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。包租和代租管混合型模式优缺点分析：优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择空间。缺点：由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理上的难题。（五）委托经营和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物业范围内，大多数业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，获得经营利润的分成，少部分业主委托物业或酒店管理公司对其拥有的房屋进行代理租赁。两种形式共存在同一物业中，形成一种互补的关系。委托经营和代租管混合型模式优缺点分析：优点：经营方式灵活，两种模式形成互补，业主有更多的选择

18、空间。缺点：由于对两种模式的顾客服务标准不同，可能会带来一些经营管理上的难题。返回专题二 东海岸酒店式公寓市场分析一、 深圳市政府统计数据资料1 国内游客人数。2002年度深圳市共接待国内旅游人数为2752.62万人次，其中,过夜国内游客1073.53万人次，一日游游客为1679.09万人次。2 国内游客在深花费。国内游客在深花费。2002年国内旅游者在深每人每天花费为609.97元，其中过夜游客为644.44元/人天，一日游游客为436元/人天。3 国内游客在深停留时间。2002年来深国内游客在深停留时间为人均3.78天，选择招待所过夜的国内游客停留时间较长为4.51天；其次是亲友/家庭为3

19、.44天；在宾馆酒店的停留时间最短，为2.83天。4 国内旅游收入。2002年我市国内旅游收入为212.95亿元，其中商品性收入78.82亿元，劳务性收入134.13亿元。从旅游的要素分析收入的构成，购物为46.54亿元，占21.85%；饮食为32.28亿元，占15.16%；住宿为24.34亿元，占11.43%，长途交通42.21亿元，占19.82%；景点游览25.34亿元，占11.90%；娱乐为13.27亿元，占6.23%；市内交通5.22亿元，占2.45%；其他为23.75亿元，占11.14%。在2002年国内旅游收入的构成中，增长较快的有娱乐和景点游览方面的收入。5 旅游饭店规模和经营情

20、况（2002年度）。（1） 深圳市纳入统计宾馆酒店270家，客房28640间，床位数50645张，接待游客661.30万人次。（2） 从星级来看，我市星级饭店共152家，其中，五星级饭店10家，四星级饭店14家，三星级饭店54家，二星级饭店72家，一星级饭店2家，未评星级饭店118家。（3） 全市宾馆酒店全年平均客房出租率为64.10%。其中，星级饭店全年平均客房出租率为68.10%；非星级饭店为51.48%。（4） 全市宾馆酒店全年平均房价为313.84元/间天。其中，星级饭店全年平均房价为327.79元/间天；非星级饭店为250.20元/间天。6 CEPA。2003年6月30日，商务部副部

21、长安民和香港财政司司长梁锦松代表双方在“内地与香港更紧密经贸关系安排”（简称CEPA）协议书上签字。CEPA文本共二十三条，包括货物贸易、服务贸易和贸易便利化三方面。粤港合作联席会议第六次会议一致同意加强粤港旅游合作。广东将在2004年1月1日前在全省全面推开省内居民个人赴港旅游。同时，通过联合举办大型旅游推广活动、联合参加大型国际旅游展、建立完善旅游预防突发事件应急工作协调网络、加强粤港旅游信息平台建设等措施，促进两地旅游客源互动，繁荣两地旅游市场，共同打造粤港澳“大珠三角”国际知名旅游区。这将吸引更多的游客前来旅游和度假，扩大了旅游市场，为旅游市场带来了更多的机会。二、 东海岸酒店式公寓市

22、场细分1 国内客户（1） 商务会议根据国际会议协会的统计，会议旅游者1美元的消费中，用于会议以外的就有92美分。也就是说，会展经济会形成1：9的效应。随着国际会议中心的建成对完善东部配套，促进东部产业链的形成，以及进一步促进东部经济的发展都会起到非常大的作用。东海岸公寓将从中直接受益。（2） 商务住宿与会议培训基地可与盐田政府机构、盐田港等合作，提供优良的住宿条件和服务，并提供会议、培训、娱乐等配套服务。（3） 景点旅游大小梅沙、海洋公园、明思克航母，以及规划中的国际性海滨度假旅游区和华侨城盐田旅游项目的吸引。其中包括接待散客和旅游团。（4） 休闲度假包括蜜月旅行、商务度假、周末度假、疗养等。

23、（5） 旅游中转站包括海上旅游口岸开通后到香港迪斯尼游玩的内地旅客，和在深圳地区旅游的个人和旅游团。（6） 个性化项目包括企业拓展训练营、自驾游俱乐部、学生夏令营、以及与旅行社、社会团体（民间、政府、活动或比赛组委会）合作开发的其它旅游、活动、比赛项目。（7） 个人自助游（8） 东海岸业主的亲朋好友、万科社区业主、万客会会员等 2 境外客户（1） 根据香港方面提供的港深大鹏湾旅游发展报告，一条从香港马鞍山至深圳大梅沙的海上旅游航线正在积极规划中，还将恢复开通海上旅游关口，与深圳梅沙码头对接，将梅沙码头辟作旅游码头。随着国际性海滨度假旅游区的逐步建设，将吸引越来越多的境外人士到大梅沙片区旅游度假

24、。（2） 香港地区高尔夫爱好者群体十分庞大，东部华侨城商业高尔夫运动中心的建立，将带来众多的中转型境外旅客。返回专题三 大梅沙片区情况分析一、 概况大梅沙片区位于深圳经济特区盐田区的东部，三面依山，一面靠海，风景优美，著名的旅游景点有大小梅沙、海洋公园、明思克航母等。早期，该片区主要由自然村、工业厂房组成。自从1999年深圳市政府改造了大梅沙海滨公园，并公开免费向市民开放，该片区的房地产市场逐渐繁荣起来：起先由一些临近海滨公园的厂房逐渐改变用途，由原来的工业厂房转变成小商铺及餐饮用房等，较典型的有乳鸽王总店在大梅沙开业；随后，产权式酒店雅兰酒店、度假式住宅心海假日、水云间的开发建设；到了200

25、1、2002年盐田区先后推出了大梅沙地区的五宗土地，引来了万科、佰仕达邓深圳市著名房地产公司及个人投资入主大梅沙片区。预测，2004年2005年该片区将成为深圳市房地产市场的一个新的热点区域。二、 现状（一）片区配套状况1商业配套 （1）自然村及厂区内小型商铺较多，主要经营小商品、日用百货及小餐馆，购物较方便，但是店铺规模较小，经营货品档次较低； （2）新建住宅小区在裙楼均设有商业配套设施，但规模较小，仅仅服务于本小区的居民。 （3）该片区商业中心为梅沙市场，档次较低，未形成一定规模。 2教育配套设施不足 大梅沙片区目前仅有梅沙小学一所小学，片区内目前还没有中学，最近的中学在约5分钟车程的盐田

26、中学。 3卫生设施比较完善。片区内有规模较大的梅沙人民医院，规模较大，完全能够满足该片区的需求。 4交通网络不太发达。大小巴士8条线路途径。大巴有103、208、360、364、380路，小巴有425、440、443，主要经过片区内的盐梅公路，并且由于道路比较狭窄，特别是夏天周末人流较多，道路交通受到严重阻碍。目前有盐坝高速公路、盐梅公路梧桐山隧道和盘山公路通往市区。 5大梅沙旅游配套不足。目前，大梅沙有雅兰酒店、大梅沙海景酒店、滨海明珠、梅沙宾馆等四家规模较大酒店。相应的娱乐设施、饮食餐馆较少，并且配套项目没有拉开消费档次；受当时开发水平限制，整个配套水平不高，不能接待大型的国际性会议和商务

27、会议。大梅沙仍然是一个大众化、开放式的消费区，而这种消费对于酒店业是不利的。（二）片区物业概况 （1）片区物业分布：片区内早期物业主要分布在上坪村、成坑村和大梅沙，以农民房与厂房为主，没有规划，呈自然随意分布，居民以当地农民与工厂工人为主； （2）片区物业类型及用途：片区内主要由低层农民住宅、少量小高层住宅及宾馆酒店组成。 （3）片区物业发展状况：迄今为止片区主要发展的是休闲、度假、餐饮娱乐型房地产，特别是2000年雅兰酒店的开发建设，推动了该片区休闲、旅游度假型房地产规模化。 （4）片区在建项目状况：中兴通讯研发基地、万科东海岸、碧海名城、水云间、心海假日等，主要用途为高科技研发基地、高尚住

28、宅区和酒店。三、 发展1规划市政府已经提出将大梅沙地区建设成国际性的海滨度假旅游区、国际会议中心、高档居住区和高精尖的高新技术研发中心。 2交通在盐田现有交通基础上，未来3年内，市有关部门和盐田区、盐田港集团及深圳市高速公路股份有限公司将投资人民币50亿元，建设盐排高速、三项疏港工程、盐田第二通道、东部通道、明珠立交、深盐路畅通工程、罗沙公路长岭段改造等7大交通工程，筑起了一副优质畅通的交通骨架，建立一个完整、高效的疏港交通和过境交通系统，实现疏港交通与城市交通的有效分离，以彻底解决盐田区的交通问题。3教育深圳大学师范学院第二附属学校2001年进驻盐田，是盐田的教育配套发展的新起点；深圳市占地

29、面积最大的中学深圳第二高级中学，已确定落户盐田港后山；此外，在深圳市东部生态走廊葵涌镇，一所占地65000平方米、建筑面积34000平方米的深圳市亚迪学校，也于今年9月开学。4旅游（1）华侨城盐田旅游项目。包括世界茶艺博览园、公众高尔夫体育公园、商业高尔夫运动中心和综合生态旅游区以及部分度假酒店、公寓和山地观光缆车等配套设施。（2）港深大鹏湾旅游发展报告。这一项目规划了这条海上旅游路线，即从香港马鞍山十四乡乘游船出发，经过岛屿中狭长的海上水路，驶进大鹏湾，一直到深圳大梅沙。报告还包括恢复开通海上旅游关口，与深圳梅沙码头对接，将梅沙码头辟作旅游码头等内容。（3）政府旅游项目规划。包括国际会议中心

30、，滨海体育公园等。5劣势1远离市中心，交通不便，公交通达程度较低； 2目前当地物业以农民房与工业厂房为主，与环境相悖逆； 3居民主要以当地农民与工厂工人为主，素质不高。返回专题四 东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案管理方式问题类别面临问题解决方法酒店经营管理服务流程门锁采用带有记忆功能的电话采用插卡电话网络采用上网卡或包月换洗引进专业公司签订优惠协议或由酒店设立洗衣部有线电视增加加密频道24小时服务业主权益保护公开透明性制订财务公开方案业主个人物品增加保护赔偿条款业主隐私增加保护条款酒店人员的控制在劳动合同中明确管理条款配套设施卫星天线以上与地产沟通，增加相关配套设施自办节目会务

31、功能不足餐饮娱乐无物品清洗消毒巴士及停车位合法性营业执照按合法渠道申办相关手续营业场所（及用房）发票接团现状冲突消防烟感与地产协调，由地产办理用地性质与地产协调，由地产办理装修不统一（包括电视空调等）与代租户协调，统一装修新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁规定装修价格，并将装修的每一项进行明示，包括配置的品牌、厂家、价格、购买地等。并硬性规定，除非接受公司代为装修，否则不纳入酒店统一管理范围。按照代租赁方式进行租赁，并且代租赁业务只负责按月或以上租赁。双人床与代租户协调酒店标准装修与地产协调装饰风格的不统一统一装修，统一经营经营管理淡旺季人员配置以上由酒店专业人士提供意见计件模式的客房

32、服务分税专业酒店管理及经营人才分红模式（楼价装修设施）客户选房东海岸酒店式公寓较分散促使业主与酒店公司签订合同，统一经营与自租户的收益竞争，对旅游团收入的冲击关注与代租户之间收益分配的矛盾关注物业管理安全性酒店住户的控制物业公司、酒店分别购买责任险、加强安全巡逻、物业公司与酒店共同对安全管理负责等酒店人员的控制公寓的布局设施共享会所引导业主考虑旅客是代业主行使业主的权利，室内泳池与室外泳池分别使用泳池大堂相互干扰麻将噪音依托会所，引导酒店住客在会所进行娱乐消费。酒店房间内不提供娱乐设施标识的协调与酒店管理公司协调返回专题五 东海岸公寓业主购房意向调查报告一、抽样标准东海岸已售出218套酒店式公

33、寓，包括单房65套，一房一厅153套。从中抽取79套进行调查,抽样比例为36.24%。其中，联系到21名单房业主进行电话调查，共订购26套，抽样比例为40%；联系48名一房一厅业主进行电话调查，共认购53套，抽样比例为35%。二、调查发现经与本次调查的69名业主沟通，发现其实大部分业主当初购买公寓并没有明确的目的，对其今后究竟做何安排也没有一个清淅的概念。正如众多业主所说：“当时就觉得房子不错，风景好，又在大梅沙，就买啦！” 从这可以看出，东海岸不论其地理位置、社区规划及人文景观都有其独特之处，加上万科本身的品牌号召力在人们心目中都是有一定影响的。 三、具体调研情况（一）物业使用意向1 在抽样

34、调查的48位一房一厅业主中（1）纯投资：3位。其中买卖1位，另2位看投资回报再作考虑。（2）自住：10位，其中一年后再考虑租赁有1位，住几年后卖掉有1位，其余均为自住度假用，不考虑投资。有一单位用户一次购买6套自用。（3）自住为主，不排斥投资：35位。长租3位，短租21位（其中按意愿随时出租占18人）；不确定租赁方式8位；另有3位购有多套，均为一套自住，其余出租。2 在抽样调查的21位单房业主中（1）纯投资：1位。转手买卖。（2）自住：3位，不考虑投资。（3）自住为主，不排斥投资：17位。长租2位；短租13位，全部按意愿随时出租，另有2位购有多套，均为一套自住，其余出租。（二）业主装修意向1个

35、性化装修：10人2按模式自装：8人3选择套餐：8人（均反映报价偏高）除去投资或自住的12人，还有15人没有选择三、 调研结果1约有6%的业主购房纯粹打算投资。2约有14%的业主购房是为了自住度假，至少短期内没有投资打算。3约有80%的业主既想自住享受，也想取得一定投资回报。四、业主心态分类1自住型此类业主在所有公寓业主中占有14%，购买的目的就是为了今后来东海岸度假，一般不愿意它人来住自已的房子，暂时没有投资计划，但有个别业主表示先住个几年后，是否投资租赁视情况而定。2投资型此类业主只占6%，当初购买公寓时就明确投资目的。看好了梅沙片区今后的发展，依托万科品牌置业，期待房子升值后转手买卖，取得

36、一定的投资效益。此类业主在其买卖交易前，有些会自住用来度假；有些可能会先尝试租赁； 3以自住为主，不排斥投资此类业主在所有公寓业主占80%，初衷是为自已度假享受，本身没有考虑到投资，但并不排斥投资，如有好的投资经营模式，可以接受，态度比较积极，希望有一个好的经营模式，非常注重投资效益，五、总结由调研结果可以看出：对于投资而言，如果是既满足了自已居住度假的需求，又能在空余时间出租，约有80%的业主都是可以接受的，交给我们来经营和管理，业主表示很接受并且很放心。但由于现在还没有一个明确的经营模式，业主们都很期待我们给他们一个明确的投资方案，期待着我们给他们经营出一个回报可观的投资路径。六

37、、业主建议1统一装修风格。有三位业主表示如果为投资着想，需要我们与业主们洽谈定夺统一装修的事情。因为如果是统一经营，那么统一的装修格调与标准是很必要的，不能够一家一个样。2固定经营模式，统一经营。有两位业主持此意见。如果是按酒店经营模式，那么就得统一经营。业主们既然选择了投资，那么就不能因为自己是产权所有人而享有太大的自由和权限。为了收益平衡，便于管理，在租赁期间和业主谈好，业主入住也一样按市价收费，没有特权，不然会打破正常的市场收益。相信为了投资回报，遵守一定的规则，业主们还是可以接受的。返回专题六 酒店式公寓管理模式实地专项调研东海岸公寓调研组于一月八日、九日就酒店式公寓管理模式及相关内容

38、进行了实地调研工作,共8个类似项目。调研方式采取暗访形式，以投资业主的身份出现。具体调研项目及内容详情见以下部分。一、 基本调研项目情况：基本调研项目为8个，其中罗湖片区2个，福田片区1个，东部沿海地区5个。详情见下表：楼盘方式基本情况丹枫白露、领海、金海滩酒店式1、 住宅项目，按酒店规划设计并配套；专业酒店管理公司与小业主签协议，委托经营；2、可出具酒店定额发票，或手写式的酒店服务类发票；水云间酒店公寓拟会所式1、 以自营为主，暂没有接受业主委托；小业主、自营的房屋混杂在一起；2、出具手写式的服务类发票，盖其它项目酒店管理公司财务章，会所经营许可还在申请中。君逸华府招待所式1、发展商尾盘共1

39、0多套，发展商经营；2、固定商务客源为主。喜洋洋酒店公寓中介式1、 以酒店公寓为名，推广楼盘销售；2、入伙后以中介方式代业主出租，一次性收取中介佣金。心海假日管理处代办1、以业主自用为主，委托仅10多户，接待散客为主；2、暂未办理相关手续，出具给租户的是管理处的服务发票。芭堤雅酒店式酒店立项（非住宅），不同于其它项目二、 具有参考意义的三个楼盘数据对比表：调研项目水云间领海丹枫白露价格类标准房768元（前台价），现淡季实际价198元拟定价500元标准套房（69平方）1200元高级房不详高级海景房968元（前台价）豪华套房（85平方）1700元豪华海景房1298元（前台价）家庭海景套房1398元

40、（前台价）无复式海景套房2698元（前台价）行政套房（119平方）3500元总统套房无周边配套类餐饮步行3分钟内一楼配套（王子扒房和西餐厅）一楼配套（西餐厅）商业一楼多家小商户步行3分钟内深南东路商业银行步行10分钟至发展银行步行10分钟至发展银行步行10分钟至工商银行娱乐步行3分钟内（卡拉OK和酒吧）步行3分钟内（卡拉OK和酒吧）三九大酒店内公共交通大梅沙片区公共交通大梅沙片区公共交通深南路公共交通内部设施基本情况房间总数252套192套房间分类业主自住152套/自有经营100套全出售仅剩几个尾盘商务中心装修中可接待会议可接待会议服务设施无自助厨房/洗衣房（销售承诺免费）洗衣房配套设施会所装

41、修中会所和休闲中心会所餐厅设施无一楼配套（外包）一楼西餐（自营）停车场地下，租客免费露天及架空层（收费）地下停车房间基本情况装修风格经营房间装修普通简单（具体见图片）豪华（交楼标准）豪华门锁普通锁，钥匙代塑料柄通电插电子门卡，软件/网络管理酒店卡式门锁电话小交换机，打出电话有记录小交换机，打出电话有记录总机服务电器二空调、二电视、一小冰箱、电热水器（大梅沙片区未开通管道煤气）一空调、一电视、一冰箱、电热水器，电磁炉（大梅沙片区未开通管道煤气）酒店配置，加房内独立厨房设施卫生间用品酒店式齐全酒店式齐全酒店式齐全一次性用品酒店式齐全酒店式齐全酒店式齐全消费品饮料、快餐食品、香烟（房间内有收费表）不

42、详饮料、快餐食品、香烟（房间内有收费表）接待流程预定方式电话、前台，无网络预定电话、前台，网络预定电话、前台，无网络预定入住登记有效证件、查一人即可，有相应软件管理系统不详身份证、护照登记押金二天租金（整数）不详不详安全责任书未见不详未见退房手续服务生查完房后可退不详不详服务类门童服务无现未交楼，据说按4星级标准营运提供接送服务无提供送餐服务无提供洗衣服务无提供票务服务无提供商务中心暂无提供安防状况闭路电视系统电梯、走廊有，房内可视对讲现未交楼，据说按4星级标准营运不详安全岗位未见不详来访人员控制无登记前台询问贵重物品寄存有，前台寄存有，前台寄存经营状况经营方深圳祥祺酒店管理有限公司深圳市海阔

43、投资有限公司下属酒店管理公司经营三九酒店管理有限公司产权情况经营部分自有，房屋70年。现无业主委托全出售，多名小业主全出售，多名小业主经营年限不详待协商15年管理人员设经理一名，办公室在二楼不详不详服务人员素质低下，服装不统一商务接待暂未开展可以接待团体接待据说可以可以接待娱乐项目无不详联营项目无与旅行社有联系发票服务类手写发票（盖深圳祥祺酒店管理有限公司财务章）据说可开发票，具体情况不详服务类手写发票或旅游业定额发票收款方式现金、刷卡都可不详现金、刷卡都可营业执照未见（据说办理中）酒店管理公司类外部招牌路边大型立式招牌（“水云间酒店公寓”）无销售情况全售完20多套未售出仅余少量酒店营销模式与

44、旅行社有联系，设有销售部，广告情况不详不详不详物业管理收费3.2元/平方米10元/平方米3.8元/平方米参与模式独立管理处管理，不参与酒店管理据说是独立管理处管理，不参与酒店管理独立管理处管理，不参与酒店管理参与人员无不详无签约模式暂未接受业主委托与业委会制订标准再分别与业主协商统一的委托经营协议书，与业主签定业主费用同上承担水电费，管理费委托经营不承担任何费用利益分配同上无保底经营模式保底经营模式三、 重点调研项目差异分析详情见下表：项目优点缺点特点借鉴意义丹枫白露项目定位准确（投资型物业）；营运模式成熟可行，管理公司经验丰富（三九酒店管理公司）；充分利用、共享公司内部资源（三九大酒店的客源

45、可共享）；投资回报稳定有保障（15年200万加期间发生的所有费用；三九集团作为担保）。地段优势不明显，配套设施略显不足；经营压力大；业主投资灵活性低（15年经营协议）。开发商项目策划能力强，从定位到销售策略都经过精心策划，基本实现了预期目的（楼价的溢价收益和预计的酒店经营收益）作为投资经营型项目，规划定位是关键；营运模式要量力而为并切实可行；投资回报方案对业主吸引力强。领海地段优势明显(大梅沙一线海景)；配套设施齐全（会所，商务中心，中西餐厅，自助式洗衣房和厨房等）；房间内部装修统一（几种风格任选，开发商赠送装修），配置标准高（以4星级酒店标准为参考）。酒店营运模式不明确；管理方案存在明显缺陷

46、；没有明确的营销方案；业主投资回报存在很大不确定性；容易引起管理混乱和投诉。楼盘规划合理（全部为海景房间）；走廊设计为开放式，切合“休闲健康”概念；如果经营得当，有可能成为大梅沙片区高档度假的标志性项目。地段占尽优势的情况下，要实现经营方和业主的双赢格局，也需要管理的成效和营销手段；东海岸在没有地段优势的情况下管理的成效、营销手段和具吸引力的利益协议就是基本要素。水云间地段优势明显(大梅沙一线海景) ；经营手段灵活，房型有特点（小复式）；价格优惠，同地段具竞争优势；房间内不限居住人数，可吸引特定租客群。现还局限在经营自留物业，暂没接受业主委托；营运房对未来可能的经营模式不明确。利用酒店管理公司

47、旗下的另一间酒店作为经营的法理依据；边经营边办理相关手续。在不具备酒店经营的情况下灵活应变，申请会所经营方式来开展业务；招牌制作花费心思，给人正规酒店的感觉。返回专题七 东海岸经营注册方案调研报告一、 在前期，根据东海岸的特点我们对可能采取的经营模式进行了设想，（一）采取的经营模式如下：1、 酒店经营模式； 2、 会所带住宿的经营模式；3、 招待所性质的经营机构；4、 酒店公寓的经营模式；5、 度假村的经营模式；6、 根据房屋租赁的思路开展经营；（二）各种经营模式的特征分析：经营模式允许经营范围酒店经营模式会所带住宿的经营模式招待所性质的经营机构酒店公寓的经营模式度假村的经营模式根据房屋租赁的

48、思路开展经营接待旅游团可以可以可以该模式要么是酒店，要么是公寓。度假村与酒店的情况相同可以，但客源会很少接待旅游散客可以可以可以可以会务接待商旅接待可以可以不可以可以广告宣传可以以酒店名义招揽顾客只能以会所带招待所招揽顾客只能以招待所招揽顾客只能以房屋租赁的名义宣传提供餐饮服务可以不可以不可以不可以提供健身服务可以可以，需办理体育局批文不可以依托会所可以提供服务提供KTV包房等娱乐可以不可以不可以不可以提供发票性质提供规范酒店服务定额发票可以提供定额服务发票可以提供定额服务发票只能提供房屋租金的发票二、营模式的设想，逐项调研登记注册、取得合法经营资格的可能性，调研结果如下：1. 酒店经营模式酒

49、店经营模式的注册应重新设立责任有限公司或股份有限公司，因为我公司的经营范围不符合设立酒店作为分公司和子公司的条件。设立责任有限公司的程序为：   A.记机关申请企业名称预先核准，取得企业名称预先核准通知书；B.凭企业名称预先核准通知书向于旅游、公安、卫生、环保、消防申请前置审批，取得批文；C.批准文件备齐后，向工商局申请公司设立登记，登记机关受理后发企业登记受理通知书；D.凭企业登记受理通知书及身份证到登记机关缴交登记费，领取企业法人营业执照。E.办理税务登记。申请注册酒店首先是向旅游局申请立项。申请立项的申报材料如下：A、 请示（2份）；B、 旅游项目审批（核准

50、）申请表（2份，向区旅游局或市旅游局索取并填妥）；C、 可行性研究报告（2份）；D、 具有法定资质的机构出具的论证意见，或两名以上相同或相近专业高级职称专家提供的专家意见书（2份）；E、 工商行政管理部门颁发的名称核准证明（原件、复印件各1份）；F、 公司章程（2份）；G、 资信证明（原件、复印件各1份，提供其一：验资报告银行资信证明/股东单位出资证明）H、 场地使用证明（原件、复印件各1份，提供其一：土地使用证明/与有土地使用权的单位的合作意向书）。注：分支机构或增设项目免交（4）、（5）项材料。实行酒店经营模式的优点：A、 被确认为旅游资源，设定为旅游景点，可以吸引各种客源，可以以酒店的名

51、义开展宣传、承接会务和接待；B、 能够向游客提供规范的服务合所需的票据；C、 可以参加旅游部门的评级，增加知名度；D、 方便发挥品牌优势参与周遍酒店业的市场竞争；实行酒店经营模式的缺点：A、 在旅游局办理立项的过程中需要提供用地性质证明，东海岸的用地性质是住宅用地，不能作为酒店用途。开设酒店的用地只能是商业用地或者是旅游用地。如果要在东海岸设立酒店，需要向国土局申请变更用地性质；B、 酒店的消防设施必须是前置的，并且要求较高，东海岸目前不具备这样的条件；成功案例：三九集团枫丹白露等项目2.所管理公司带住宿的经营模式可以注册一个会所管理公司，然后以会所带住宿的模式进行经营。由于物业公司的经营范围

52、包含了会所管理，可以设立物业公司的分公司或子公司。设立条件有：A 符合规定的名称；B 场所在公司住所以外；C 定经营的项目，分公司的经营范围不超出公司的经营范围；D 营项目报卫生、环保、体育局办理批文。住宿的消防可以后置，不是办理营业执照的绝对条件会所管理公司登记的注册程序为一般公司的登记程序，所需要提交的资料为：A、 公司法定代表人签署的公司设立登记申请书；B、 全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明，以及代表或者代理人的身份证明和资格证明；C、 公司章程；D、 具有法定资格的验资机构出具的验资证明（以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资的必须进行评估）；E、 股东的法人资格证明或者

53、自然人身份证明；F、 载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；G、 公司法定代表人任职文件和身份证明；H、 企业名称预先核准通知书；I、 公司住所证明；J、 卫生、环保、体育局的批准文件。实行会所带住宿经营模式的优点：A、 登记注册程序简单，饶开了旅游立项的烦琐程序；B、 没有改变用地性质，还是在房地产产业和物业管理的框架下经营；C、 消防设施要求降低，不会成为登记注册的绝对条件实行会所带住宿经营模式的缺点：A、 对旅游团的吸引力不大；B、 不能参加旅游行业的评级、评比；C、 会所和住宿不能提供统一的发票成功案例：华丽环岛会所等3.招待所性质的经营机构招待所的注册最为简单，但要从事餐饮、娱乐、健身的，要另办执照。注册招待所的程序按照企业法人的注册程序办理，条件为：A.有符合规定的企业法人名称和章程；B.有国家授予的企业经营管理的财产或