XX农贸市场销售策划方案(共15页)

1、精选优质文档-倾情为你奉上 贵州铜仁小十字农贸市场销售策划 方案 福州合纵连恒房地产投资顾问公司 2006年4月17日 一、 项目概况 项目位于贵州省铜仁市（地级市）中心城区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。 该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。 项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。 二、 销

2、售概要 销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。 在经营权销售方案上，与客户签三份合同。 第一份：农贸市场经营权买断合同、 第二份：农贸市场委托出租协议 第三份：农贸市场管理公约 另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认 第一份：由房管局出具的小十字市场产权及经营权确认书 第二份：由市公证处出具的农贸市场经营权买断合同的合同公证书 使用年限：本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。 付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压

3、力大，将不利于本案的销售。 销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。 摊位租金：市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、 三、 定价方案 （一） 定价原则 1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售

4、价。 2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%50%，中间摊位保持均价。 3、 四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/M2可调为10980/M2。如此类推。 （二） 调价原则 1、 内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行 一铺一价，为日后提价预留适当空间。 2、 配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行 提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。 （三） 具体定价方案 按经营面积计算（平方米）： 摊位定价： 以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12788元/

5、平米 菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为12138元/平米 水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠卡优惠10%为5864元/平米 其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以铺位好坏再进行调价） 四、 推广计划 （一） 第一阶段：内部认购期活动（第一周） 针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户 进行认购。 主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。 一张优惠卡仅限优惠五个铺位。 一人仅限购两张优惠卡。 持卡可享受购铺九折优惠。 交纳1000元订金可认购优惠卡一张。 主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。 通过内部认购，让市场内

6、经营户享受九折优惠。 通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者） 其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。 推广要点：点明买断经营权与只租赁关系 原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700800元 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能 如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。 其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的

7、”消息，加强铺位的“稀缺性” （二） 第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。 主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。 第一周购买的享受9.2折优惠 第二周购买的享受9.4折优惠 第三周购买的享受9.6折优惠 第四周购买的享受9.8折优惠。 主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经营户 形成压力。 让外来投资客户消化购买，弥补市场场的购买 力不足 让外来投资客户消化购买，有利于剩余较差铺 位的去化。 具体方案：摊位及门面实行十年包租，每年租金收益为10% 购买摊位及门面时即返头一年租金，即只需90%购房款即可。 返还第一年租金后，由开发

8、商委托市场管理收取租金。 客户不委托出租的可自行出租，租金高低与开发商无关 推广要点：投资收益权 每年10%的投资回报，十年即可回本。 坐收剩余三十四年的租金，即投资十万可获四十四万的回报。 租金有上涨的可能，投资收益可能更高，另外还有保值增值的可能。 其它要点：做为投资客户，并在合同中确定不得随意变更经营品种并服从市场管理。 五、 推广方案 （一）、主要广告推广方式 组织专业派发队伍进行外围派单，并带客进售楼部，配合销售人员完成销售。（广告设计另行提供） 派单人员计划6人，如有需要可要求销售人员配合（销售人员6人） （二）、其它铺助推广方式 1、 户外广告1-2块：在大十字天桥及小十字步行街

9、 等醒目位置做为期两个月的户外广告发布（广告 设计另行提供） 2、 广播电台广告：选择当地主流广播媒体做广告， 一天六次，计划发布两个月 3、 电视广告：选择在当地收视较高的湖南卫视上视 短时间的字幕广告。 （三）、项目开盘庆祝活动 1、 项目开盘当天在市场及售楼部现场进行为时两个 小时的舞狮或鼓乐表演以烘托现场销售气氛，吸 引人气。 2、 开盘当天可组织抽奖活动，所有开盘当天购买成 交及持有优惠卡的贵宾均可参加抽奖，总奖额可 设计为500010000元。 近期工作安排六、 1、 人员到位及培训 合纵联恒项目小组核心成员三人已到位并开展工 作 销售人员6人于当地招聘，计划安排培训 外围派单人员6人于当地招聘，计划安排培训 2、销售定价方案的确定 已完成市场内各经营业态的初步定价 第二步拟完成市场内各摊位的价差定位及摊位间的价格微调 第三步拟完摊位及门面最终定价 3、销售面积测算 组织销售人员熟悉图纸并测算各摊位及门面具体 面积，并核实 组织房管局对摊位及门面面积进行测算 4、销售文件的配合 经营权买断合同的拟写（由合纵联恒公司完 成） 委托出租合同的拟写（由合纵联恒公司完成） 市场管理公约的拟写（由合纵联恒公司完成） 由房管局出具现有农贸市场的产权及经营权确 认书，务必于开盘前交给售楼部作为合同附件（由 侨泰公司完成） 经营权买断合同的公证事宜与公证处