区域分析：东营住宅市场调查报告

1、作者：信息编辑陈发表时间：2009-1-21 14:52:01一、开发楼盘整体状况【区域划分】根据各城区内部楼盘开发状况，对东营市东、西城区做进一步划 分。东城以黄河路、胶州路为界，划分为府北区、府南区和经济开发区。西城以济 南路、西二路为界，划分为三个片区，济南路以北为东城中央生活区胜华片区, 济南路以南西二路以东为新崛起的胜南板块，济南路以南西二路以东为耿井片区。胜华片区天华万«9rm北冨09华安东7yiij中心城城ix简图东璋百合广胜南片区耿井片区1、区域分布特点及变动趋势区域分布特点胜华片区四城中央生活区(cld),交通便利，配套完善，土地供应紧张, 新开楼盘较少，包括香格里

2、拉、天籁华都和万家新城(新城博客，新城新闻,新城说吧)、 华安荣寓等，总建hu 39.3 平米，沿西二路分布于片区北部，包含多层、小高和高 层。胜南片区经济适用房和商胡房并行发展的片区。两个经济适用房社区 锦华小区和南苑新区总建面近50万平米。商品房较少，沿黄河路分布，仅东泽百合 广场、仁恒名邸、瑞都花园和科教小区，总建面21.9万平米。主要分布于黄河路周 边。耿井片区油h4职工经济适用房集屮片区。锦绣家园是最大油出经济适用房 社区，包含十个区，总建筑面积119力平米，目前已开发16力平米。众成、海倍 两品牌地产开发两高档楼盘，格林风景、海信盈城总建面30万平米。分布丁耿井水 库和黄河路交汇处

3、。府南区东城区政务办公集中片区，开发楼盘较少，在西南部围绕珍果园分 布多层和别墅府北区东城区市h机关居住带动的区域，高档楼盘聚居区，配套齐全，居 住氛围浓厚，新开楼盘以中央的别墅区为中心，向北、向东、向四扩展分布，商品 房开发量最大，建筑面积达262万平米。经济开发区由丁业片区改造的新兴居住片区，区域配套尚不完善，景观环 境良好，居住楼盘围绕清风湖、新世纪广场分布，以小高为主，商品房开发量在六 区屮居第二，建筑面积达65.87万平米。东童各区域板块持点分析衰板块特点*胜华片区2胜爾片区馱井片区卢府蕭区a府北区2经济开发区厂区位>西城中央生活 区2油田.机械厂居 住区带动的区尿油田职工经济

4、 适用房篥中片 区门东城政务办公中3奈域政麻居住区 帚动的片区p由工业片区改 诗的新兴居住 片区区城成哄区域咸巩.配* 齐全.用地紧张机罠厂.油田职 工居住片区配以油田经济适 用馬帯功的区 ee膏面不完区城配廿成 熟=东堀成熟居住片 区.市姐罄齐全配茨向不齐全. 坏境艮好-香恪里垃、天韻 华祁和万求斷 城、华安荣东滓百合厂场、 仁恒名邸、科敛 小区、瑞解花ek众成.恪林机无在售為品科达远乐匡际新 如凤乩国舷、 阳光100郃市丽万达高尔夭花 园、东據匹、 水岸名郃、瑞境 国际公馆.大 齊鑫天地心在售桂盘分 布2西二路分布于 片区北診沿賁河賂、北二 路两刚分布，以央区九中心. 沿西二路、贤河 路向

5、北、向兩呈 点式分布jq爺开快送以中央 的别童区丸中心 向北、向东.向西 犷展分布.开发笈 祓大丿快盘围绕灣风 湖廉世纪广场冏品馬开发ix 26万平漾q65.3万平將262万平彩65.87万平將快盘性次景戏环埃整.楼 盘特決盼高档和中档楼盘品闻开发聒开 冷曲高ms-多层、別墅篥中于中心 地帝p.变动趋势空间上，西城楼盘呈现以西城城区为中心，沿西二路、黄河路向北、向东、向 西扩展的发展态势。东城楼盘中，府北区以东城区市直机关居住区为中心，向北、 向东扩展；府南区有围绕珍果园和清风湖向东发展的态势；经济开发区呈现以新世 纪广场和清风湖为屮心，向东扩展。东西部城区过渡的区域仍以经济实用房为主。随着城

6、帀空间的不断扩展，项目所在区域将成为东城区重点发展的居住区，项 冃发展前景广阔。2、区域产品类型销售比例分析【说明】经济实用房在楼盘品质、价格和物业管理上，与商品房不具冇可比性, 对木项h借鉴意义不强，对此不做具体分析。府南区无在售楼盘项冃，在售楼盘的 对比中不做貝体分析。以下主耍对胜华片区、胜南片区、耿井片区、经济开发区、 府北区和经济开发区等五片区商品房做比较分析。经济开发区多层和小高层销售比例相当，均达60%以上经济开发区多层销售率达69%,以万达高尔夫花园普通多层和花园洋房销售最 好。小高层销售比例为61%,以大海鑫天地、万达高尔夫花园小高层销售为最好, 销售率达90%以上；水岸名都居

7、其次，销售率达70%以上；东辰鉴墅、瑞景国际公 馆销售状况较好，销售率在60%以上；水岸天华目前处于内部认购期，销售比例达 到 20% o府北区多层销售最好，销售比例达90%以上，小高层销售均其次，销售比例在 70%以上府北区多层销售率达98%,以海通骏景、国际新城销售为最好，两楼盘都达到 尾盘阶段。小高层销售紧居其次，销售比例为75%,以海通骏景、阳光100城市丽 园销售为主，其屮海通骏景小高层销售进入尾盘阶段，阳光100城市丽园采用边销 边推模式，推出量较小。胜华片区多层销售状况一般，销售比例为60%,小高层销售比例达90% 胜华片区多层销售比例为61%,在五区中居第三，销售状况一般。万家

8、新城、天籁 华都和香格里拉销售比例在65%以上，海韵阳光名苑处于认购期，销售比例在25%, 拉低胜华片区整体销售比例。天籁华都、华安荣寓有小高层销售，目前销售比例在 90%以上。耿井片区多层销售比例在80%以上，小高层销售比例为30%耿井片区供应多层楼盘为格林枫景和海信盈城，两品牌楼盘多层销售比例均较高， 达80%以上。小高层销售比例较低，主要是海信盈城推出小高层，海信盈城小高层 均为145平米，面积偏大，销售状况较差。胜南片区多层销售比例为33%,高层销售比例达60%胜南片区瑞都花园、科教小区推出多层，两楼盘推出时间较短，科教小区于2007 年底推出，瑞都花园t 2008年4月推出二期，两楼

9、盘销售比例为33%o东泽百合 广场、仁恒名邸为纯高层住宅，两楼盘推出时间较早，销售比例在60%以上。东营各区多层消化速度统计图消化速度產/月门3、区域产品类型消化速度分析府北区多层消化速度最快，西城非中心区居其次，经济开发区多层消化速度最府北区多层消化速度最快，平均可达47套/月，主要是科达远鉴和国际新城销 售速度较快所致，两楼盘消化速度均在5354套/月左右，国际新城消化速度快在于 其销售时间早，价格较低，同时有大批企事业单位团购的存在。科达远鉴的快速销 售在于楼盘为花园洋房、小区环境好，有部分100左右小户型的存在，同时价格不 高。耿井片区消化速度居第二，为39套/月，主要是海信盈城、众成

10、格林枫景两品 牌楼盘消化速度较快，消化速度分别为35套/月和40套/月。胜华片区和胜南片区消化速度相当，均为30套左右。胜华片区以万家新城和天 籁华都消化速度为最快，分别可达48套/月和37套/月。香格里拉多层销售状况一 般，消化速度为28套/月。胜南片区以瑞都花园销售最快，自4月12 口开盘以来销 售近100套，科教小区销售较慢，为22套/月。经济开发区多层消化速度最低，为20套/月，在售楼盘主要是万达高尔夫花园、 东辰鉴墅，主要原因在于经济开发区市政配套尚不完善，且两楼盘推出普通多层较 少，花园洋房所占比重较大，总价相当较高所致。东营各区小高层消化遠度统计图消化速度窪/月厂|西城非中心区和

11、西城中心区小高层消化速度最快，经济开发区居其次，府北区 消化速度最慢胜华片区小高层消化速度最快，平均29套/月。天籁华都和华安荣寓两个楼盘 推出小高层，两楼盘小高层消化速度均较快，分别可达32套/月和22套/月，两较 高的消化速度源于油田内部职工的团购。经济开发区小高层消化速度为20套/月，在四区中居第二。推出小高层的楼盘 有万达高尔夫、东辰鉴墅、水岸名都、瑞境国际公馆、大海鑫天第、水岸天华。其 屮以水岸天华销售速度为鼓快，当月推出即就销售86套z多;其次是瑞境国际公馆, 平均消化速度为40套/月，主耍是其100平米左右小户型比较畅销；水岸名都消化 速度居第三，为25套/川；万达高尔夫花园、大

12、海鑫天地、东辰鉴墅消化速度较慢。府北区小高层消化速度居第三，为10套/月，目前推出楼盘为海通骏景和阳光 100城市丽园。其中，阳光100城市丽园消化速度较快，达20套/月；海通骏景受 其推出时间较早的影响，消化速度较慢，仅6套/月。耿井片区小高层消化速度较慢，为5套/月。主要是由于海信盈城推出的小高层 为145平米的大户型所致。胜南片区无小高层推出。高层存在丁胜南片区和胜华片区，消化速度分别为14套/月和2套/月胜南片区东泽百合广场和仁恒名邸都为纯高层社区，两楼盘高层消化速度较快, 分别可达15套/月和10套/月。胜华片区只有华安荣寓推出高层，其消化速度较慢, 仅2套/月。4、区域物业整体均价

13、分析多层价格耿井片区最高，其次经济开发区，府南区、府北区和经济开发区相当 都在2700-2800左右耿井片区均价为3350元/平米，居各区z首，主要是由于众成榕林枫景和海信盈城 两楼盘档次较高，均价较高（分别为3400元/平米和3300元/平米）。经济开发区 均价为3100兀/平米，居第二，主推楼盘为万达高尔夫和东辰鉴墅，其中东辰鉴墅 主推的花园洋房价格较高，为3300万达元/平米，托起整个区域楼盘价格。府北区 多层价格居第三，为2846元/平米，主要是山丁海通骏景、国际新城价格较低所致。 胜北区和府北区价格相当，均在2700元/平米左右，楼盘多为普通多层，楼盘档次 较低。小高层价格以府北区为

14、最高，其次耿井片区，经济开发区和胜华片区相对较低 府北区小高层价格最高，为3575元/平米，主要是阳光100城市丽园精装修价格较 高，为4200元/平米，提升整休均价。耿井片区海信盈城为高档次楼盘，均价较高 为3300元/平米。经济开发区和胜华片区小高层价格均较低，在3200元/平米左右。 经济开发区属于新兴片区，整体配套条件较差。其屮，大海鑫天地楼盘档次较高， 价格较高为4000元/平米。水岸名都和水岸天华居其次，均价为3200元/平米。万 达高尔夫、东辰鉴墅和瑞境国际公馆价格较低，在3000元/平米左右。胜华片区华 安荣寓小高层价格较高为3400元/平米，主耍是距离市中心较近，生活便利；天

15、籁 华都均价为3000元/平米，其位置较偏，且整个社区中间有市政道路穿过，完整性 较差。胜华片区和胜南片区高层均价均为3800元/平米5、区域物业类别客户构成分析东营区楼盘客户区域性明显，区域间流动性较差。冃前，西城客户以西城人为 主，东城客户以东城人为主。西城区是以胜利油e管理办公和商业服务为主的西部 公共服务设施中心，西城客户以油田职工为主。东城是市委、市政府行政区所在地, 客户以东城公务员、企事业单位工作人员为主。就西城而言，耿井片区楼盘档次较高，以改善居住环境为目的汕出管理层、私 营业主为主。胜华片区和胜南片区多层和小高层以油田职工为主，年龄结构较轻； 高层以项目周边企事业单位管理层和

16、私营业主为主，投资比例较高。就东城而言，府北片区居住氛围浓厚，以公务员、政府单位工作人员为主。经 济开发区环境较好，但配套尚不完善，小户型以年轻工薪阶层为主，首次置业占一 定比例；大户型以政府机关管理层、私企老板及企事业单位人员为主，多次置业比 重较高，投资客占一定比重。经祈开发区a胜华片&财片区以公穿员、政府£0位 工作人员为主门小户型心年轻工薪阶层 为王.苜次业占一定比 例'大户型以政府机关管 理展.軋盘老板及企业 单为主多rtsik 比较高.投资吝占一定 比魚项目周边油田国位职工 为主.离麼以油田膏理 层.项目周边企韋业加 位理层和乱囂业主为 主、务层和小高jb

17、以洁田. 机械厂驭工为王高层 以项目周边企业如也 佃层和風営业王为王.以改居住环壇为目的紳 田理展、m业主为主，【小结】将东营城区划分为府北区、府南区、经济开发区、胜华片区、胜南片区和耿井 片区等六大区域。其屮，耿井片区、胜南片区为汕出经济适用房集屮片区；府北区 为市直机关经济适用房集中片区；经济适用房与商品房在品质、价格、物业等方面 不具可比性，不做具体分析。府南区以东城区行政办公为主，无在售楼盘，不做具 体分析。府北区商品房开发量最大，以多层和小高为主，楼盘开发有以屮央的别墅区为 中心，向北、向东、向四扩展态势。在售楼盘中，多层销售比例最高，消化速度最 快，主要是以较低价格取胜。小高层销售

18、比例较高达70%以上，在四区屮居第二， 消化速度最慢，平均为10套/月，主要是价格相对较高的缘故，小高层均价仅次于 西城城区。府北区客户以东城区政府公务员、私营业主、企事业单位员工为主。经济开发区楼盘开发量与西城非屮心区相当，都在65万平米左右，楼盘以小高 层和多层为主，基本围绕清风湖、新世纪广场分布，并有向东发展态势。产品销售 过程中，多层和小高层销售比例和消化速度均较慢，两产品销售比例四区最低；消 化速度上，多层最慢，主要是花园洋房比重较高，价格偏高的缘故；小高层低于西 城城区和西城非中心区，居第三，价格较低。客户以东城工作人员为主，与府北区 相近，但年轻人比重相对较高。耿井片区楼盘档次较高，以格林枫景、海信盈城两品牌楼盘为代表。多层销售 比例较高（85%）,消化速度较快（37套/月）,均价在五区中最高（3350元）， 主要是品牌优势及环境优势；小高层销售比例较低（33%）,销售速度较慢（5套/ 月），主要是户型面积较人所致；客户以改善居住环境为口的油田、私营业主为主, 年轻人比重较高。胜华片区是中央生活区（cld）,配套成熟，但景观环境较差，在售楼盘沿西 二路分布于片区北部，以万家新城、天籁华都、香格里拉和华安荣寓为代表。多层 销售比例较低,消化速度较快（30套