把握形势坚定信心推动我县房地产业持续健康发展

1、把握形势坚定信心推动我县房地产业持续健康发展 房地产业既是带动经济发展的基础产业，又是一个关系民生的重要产业，维系居民的正常需求，是国民经济向内需拉动转型的重要内容。 近年来，随着我县“小县大城”战略的深入实施，县域经济得到快速发展，云和房地产业作为新兴产业也保持了强劲的发展势头。但由于受国家宏观经济政策调控及全球经济危机的影响，我县的房地产业也受到很大的冲击，从2008年年初开始，我县房地产市场出现了明显的有房无市、供大于求的疲软状态。如何客观认识当前我县房地产业发展中存在的问题和怎样有效推动我县房地产业可持续健康地发展是大家值得关注的一个课题。 一、我县2000以来房地产市场基本运行态势分

2、析 我县的房地产市场起步于2000年，2000年以前的房价基本在840元/平方米以下，2000年-2001年为1400至1700元/平方米，2002年-2004年为2000至2500元/平方米，2004年-2006年为2500至3200元/平方米，2006年-2007年为3000至3500元/平方米。我县的房价从2000年开始逐步走高，目前和刚起步相比已增幅两倍多，但和周边县市相比我县的房价处于中下水平。由于2004-2005年推出地块较多，2006-2007年推出的楼盘存量较大，且买卖不活跃，房价难以继续升高。据了解2008年1-9月成交房价约为2800-3300元/平方米左右。 我县房地产

3、市场2001年以前资金融资方式比较单一，基本是通过银行融资，融资成本比较低约为月息0.5%-0.7%。LOcALhoST2001-2004年融资方式为部分从银行融资，部分为民间融资，银行融资成本约为月息0.5%-0.7%，民间融资成本约为月息1.25%。2005年以后民间融资份额占房地产企业融资份额越来越高，融资成本也越来越大，05-06年月息为1.25%-1.8%。06-08年月息为1.5%-2%。房地产行业是资金密集型企业，融资成本的大幅上扬，加上资金链出现问题，造成后续资金补充不及时，致使房地产行业从暴利时代走向了微利和亏损时代。 2001至2003年推出的楼盘在当月可销售50%以上，当

4、年基本卖完。2004至2005年推出的楼盘在05至07基本卖完。但06年07年推出的楼盘到08年12月尚只完成50%-60%左右的销售。2008年商品房交易372套，比去年同期的483套减少111套。从销售的量上来看，我县的房地产市场正在逐步下滑。 二、准确把握我县房地产业发展存在的问题及有利因素 当前我县房地产业发展存在的主要问题。 1、开发商集资款归还难，社会反响强烈。受国家宏观调控政策影响，金融政策从紧，开发商贷款难，大部分开发资金来自社会融资。由于社会融资成本高，风险大，开发商承受很大压力。从9月中旬开始我县同心房产、汇金房产由于资金紧张，不能按期支付到期的本金和利息，相继出现了大量集

5、资户以集资款抵购商品房的事件，使大量集资户利益受损，并多次上访，给社会造成了很大不安定因素，影响了社会的和谐稳定。开发商也因此减少现金的回笼，造成资金运转困难，进而影响了工程建设进度，企业面临困境。此外，受此次集资款抵购风潮的影响，我县想买房且有能力买房的消费者已基本购买，短短半个月的销售量已达年销总量的1/3，我县房地产市场需求基本饱和，且集资款抵购的商品房价格与正常销售的商品房价格相差甚大，严重影响了我县房地产市场正常的交易秩序，造成房地产市场后续发展无力，市场观望度增强，信心严重不足。 2、商品房供大于求现状突出，开发商压力增大。我县是一个小县城，全县11万人口，云和镇常住人口5万，城镇

6、人均住房已达到36平方米，大大地高出了很多大中城市，经济条件较好的居民住房条件已基本处于饱和状态，房地产市场小，而商品房空置率高，目前尚未销售的商品房可满足我县23年的销售量。此外我县目前的商品房价格与去年相差不大，而周边县市已达4000元/平方米左右，再加上这两年人工、建筑材料价格的上涨，房价未能得到相应增长，目前的房价与成本价基本持平，甚至有的小区房价已低于成本价，开发商压力增大。 3、企业资金严重短缺，发展趋于停滞状态。目前我县房地产业发展状态趋于停滞，主要由于资金的“三个难”：一是社会融资难，近段时间出现的集资风潮使得绝大部分集资者不敢将钱再交给房地产开发商，开发商失去了一个重要的资金

7、来源渠道；二是银行贷款难，受国际金融危机、宏观政策以及集资风潮中开发商信用受损的影响，银行减少或严格控制了对开发商的信贷支持；三是股本金注入难，房地产行业的不景气，股东投入的股本金难以如期收回，预期收益未能实现，制约了股东再次投资。如：同心房地产由于缺少现金和银行信贷支付，水境佳苑第四期工程建设已停工；金丰房产由于资金短缺，不能支付到期的本金和利息，项目已于10月初停工；广和、富锦园等房产公司，由于现房卖不了，开发成本不断累计增加，只能卖一套吃一套，股本金无法归还。 云和房地产发展的有利因素 1、“小县大城”发展战略一以贯之地深入实施，农村人口加速城市转移，加大了对住宅的需求。“小县大城”战略

8、对房地产业最直接、最显化的作用就体现在大量农村人口涌入县城，而这涌入的大量农村人口势必有一部分要购买商品房或二手房，这将在一定程度上促进房地产业的发展。同时由于经济外向度的不断扩大，进入云和的企业越来越多，外来务工的人员不断增加，愿意扎根云和的外来人员越来越多。据统计，2008年外来务工人员在我县购房达98套，占当年购房数的23.65%。 2、居民可支配收入的提高，促使我县住宅消费能力大幅提升。据资料统计，当一国人均gdp达到600800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期；当人均gdp达到13008000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、 【1】【2】房价调整最快的高增长期。2

9、007年，xx县城镇居民人均可支配收入达到14556元，即2713美元，属于高增长期。经济的快速发展，居民可支配收入的提高，必将给云和房地产业带来巨大的商机。 3、我县商品房销售价与周边县（市、区）相比较低，相对来说潜力尤在。我县的房价与兄弟县市相比，结合县域经济发展水平分析，处在一个比较合理的区间。目前，景宁商品房销售均价为3600元/平方米左右，龙泉是3700元/平方米左右，而云和商品房销售均价为3200元/平方米左右，在全市可以说是最低的。邻近县（市）那些把房地产作为投资增值的人将必定会选择云和。 三、引导我县房地产市场平稳健康发展的对策建议 楼市牵动着庞大的产业链，房地产业的发展可以拉

10、动钢铁、水泥、建筑、金融、家装、广告等一大批产业，可谓牵一发而动全身。当前，必须采取多方面措施，促进我市房地产市场平稳健康发展。 着力加快城镇化建设。房地产良好发展依赖于城镇化建设进程的加快和城市产业的强劲扩张。对于我县来说，当前必须按照“小县大城”战略要求，紧紧围绕“山水家园童话世界”的城市定位，着力引进更多有实力的企业积极参与我县经济社会建设。同时也要进一步完善规划，积极推进房地产开发，切实抓好重点工程的征地，拆迁等工作，为房地产企业加快建设创造良好环境。 继续改善供应结构。按照国家对住房供应的总体要求，必须建立和完善商品房、经济适用住房和廉租住房供应体系。对中等收入以上的家庭，通过市场途

11、径，自主购买商品房；对低收入家庭和最低收入住房困难家庭，通过发放廉租住房补贴和实施实物配租等方式，解决居住困难。同时，要重点发展中小套型普通商品住房，适度发展中高档商品房，进一步完善廉租住房制度，从而不断优化住房供应结构，形成多层次住房供给的合理配置。 加强城市公共配套设施建设。目前我县旧城改造拆迁难和部分新建小区整体开发进展缓慢，也是影响房地产市场良性运行因素之一。为此，必须把加强城市新区公共配套服务设施建设放在突出位置，提高建设水平，以进一步集聚人气，从而促进市区房地产市场的活跃，实现城市资产效益的最大化。 加强正面引导，树立正确的住房消费观念。加强房地产市场运行分析，完善房地产信息发布制度，正确引导居民消费观念和新闻媒体的舆论导向，稳定房产消费预期。加快房地产行业诚信体系建设，对房地产开发交易环节中的违法违规行为予以坚决整治，切实保障房产消费者权益。在符合国家调控政策的情况下，推动房地产开发企业创新融资方式，多途径开辟融资渠道，缓解房地产开发的资金压力