城市轨道交通沿线房地产价格的影响

1、L o g oL o g o城市轨道交通沿线房地产价格的影响因素分析城市轨道交通沿线房地产价格的影响因素分析小组成员：小组成员： 孙响响（孙响响（11125162）陶利曼（）陶利曼（11125163）11125164）赵晓娇（）赵晓娇（11120715）周周 荃（荃（11120716）以北京地铁13号线为例L o g oL o g o目录目录课题背景1数据分析2总结3L o g oL o g o1 课题背景课题背景v研究意义研究意义 改善周边物业的可达性改善周边物业的可达性 提高土地开发强度提高土地开发强度 提高了周边土地和房地产价值提高了周边土地和房地产价值 v 历年研究成果历年研究成果 L

2、inneman(1980)研究发现，房价变化的研究发现，房价变化的15-50是由邻里因是由邻里因素引起的素引起的 多伦多的研究表明，围绕城市轨道交通车站附近的房地产地租多伦多的研究表明，围绕城市轨道交通车站附近的房地产地租曲线的斜率变陡曲线的斜率变陡 叶霞飞、蔡蔚发现邻近轨道交通地区房价增长速度远远超过远叶霞飞、蔡蔚发现邻近轨道交通地区房价增长速度远远超过远离轨道交通地区离轨道交通地区L o g oL o g o2 数据分析数据分析1234相相关关性性分分析析方方差差分分析析影影响响因因素素数数据据来来源源对对比比分分析析L o g oL o g o影响因素：影响因素：u区位因素 环数城区dC

3、BDdStationu结构因素占地面积建筑面积楼盘类型装修程度绿化率2.1 数据来源与影响因素数据来源与影响因素数据来源：数据来源：l搜房网和搜狐焦点 l收集了新建商品住宅小区的开发建设资料共90条，最终采用房价样本数据59条。l沿线3.6公里范围作为研究区域北京地铁北京地铁13号线号线u邻里因子学校医院L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析通过相关分析研究各个要素与房地产价格的相关关系，通过相关分析研究各个要素与房地产价格的相关关系，并对圈层变量进行控制，分析各圈层楼盘价格影响因素并对圈层变量进行控制，分析各圈层楼盘价格影响因素与楼盘价格的相关关系。与楼盘价格的相关关系。L

4、 o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析区位因子（区位因子（1 1）v 各环楼盘房价与区位因子的相关性各环楼盘房价与区位因子的相关性相关系数相关系数区位因子区位因子距距CBD距离距离距站点距离距站点距离三环及三环以内三环及三环以内-0.2405 -0.0941 三环至五环三环至五环-0.0760 -0.2436 五环至六环及以外五环至六环及以外0.0262 0.3922L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析区位因子（区位因子（2 2）v 距城市商业中心（距城市商业中心（CBD）的距离：）的距离： 在市区范围内，越接近在繁华地段，房价就相对越高。在市区范围内，越接

5、近在繁华地段，房价就相对越高。 越靠近郊区的房子，其房价与距越靠近郊区的房子，其房价与距CBD距离这个因素的相关性就越小，距离这个因素的相关性就越小，甚至会出现正相关关系，如：别墅类住宅。甚至会出现正相关关系，如：别墅类住宅。v 距地铁站点距离：距地铁站点距离： 三环以内三环以内，城市发展较成熟，主要是经济因素的影响，交通便利，城市发展较成熟，主要是经济因素的影响，交通便利，距站点距离对房价的影响很小距站点距离对房价的影响很小 在三环至五环地区，交通相对来说不便利，替代交通工具少，距站在三环至五环地区，交通相对来说不便利，替代交通工具少，距站点距离这个因素就显得比较重要了点距离这个因素就显得比

6、较重要了 五环以外地区，距离站点越远的房价相对越贵，我们分析有以下原五环以外地区，距离站点越远的房价相对越贵，我们分析有以下原因：因： 建筑面积的影响：就本统计的数据来看，距离站点越远的楼盘建筑面积的影响：就本统计的数据来看，距离站点越远的楼盘建筑面积相对要大，五环以外，房价与建筑面积是正相关的建筑面积相对要大，五环以外，房价与建筑面积是正相关的 绿化率的影响：就统计数据可以看到，五环外的楼盘绿化率相绿化率的影响：就统计数据可以看到，五环外的楼盘绿化率相对较高，而居民选择居住在郊外的一部分原因是因为对健康绿对较高，而居民选择居住在郊外的一部分原因是因为对健康绿色的自然环境的追求，而距离站点越近

7、，会有噪音污染问题色的自然环境的追求，而距离站点越近，会有噪音污染问题L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析结构因子（结构因子（1 1）v各环楼盘房价与结构因子的相关性各环楼盘房价与结构因子的相关性相关系数相关系数结构因子结构因子占地面积占地面积 建筑面积建筑面积 装修程度装修程度 绿化率绿化率三环及三环以内三环及三环以内0.2999 0.5424 0.247890.0364 三环至五环三环至五环0.1664 0.1943 0.3685780.0987 五环至六环及以外五环至六环及以外0.1931 0.1444 0.0651710.3731 L o g oL o g o2.2

8、 相关性分析相关性分析结构因子（结构因子（2 2）v占地面积：正相关，且三环以内占地面积与价格占地面积：正相关，且三环以内占地面积与价格的相关性程度较高的相关性程度较高v建筑面积：正相关，三环以内的相关系数为建筑面积：正相关，三环以内的相关系数为0.5424，属于显著相关，三环以外的相关性相，属于显著相关，三环以外的相关性相对来说较小对来说较小v装修程度：正相关装修程度：正相关v楼盘绿化率：正相关楼盘绿化率：正相关L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析邻里因子（邻里因子（1 1）v 各环楼盘房价与邻子因子的相关性各环楼盘房价与邻子因子的相关性 相关系数相关系数邻里因子邻里因子

9、附近是否有学校附近是否有学校附近是否有医院附近是否有医院三环及三环以内三环及三环以内-三环至五环三环至五环0.1963 -五环至六环及以外五环至六环及以外0.1534 0.1534 注：三环及三环以内无法测算楼盘价格与邻里因子相关性的原因是所找楼盘样本附近均有学校和医院，即其样本值均为“1” L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析邻里因子（邻里因子（2 2）v附近是否有学校附近是否有学校 三环至五环与五环以外，价格与附近是否有学校的相关系数分别为0.1963和0.1534，呈正相关。在收集相关资料的时候，我们就发现学校是一个比较重要的因素，几乎每个房源附近都是有中小学校的，以

10、保证买主的基本需求。而且还发现，在一些名牌大学附近的房源，房价会普遍偏高很多。v附近是否有医院附近是否有医院 五环以外，价格与附近是否有医院的相关系数为0.1534，呈正相关。由于郊区医院分布不多，所以这个因子就显得比较重要。而在市中心或者靠近市中心的地区，由于医院密集，医院分布也比较均匀，所以每个房源附近都会有相应的医院。L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析分城区研究（分城区研究（1 1）v 各城区楼盘价格与影响因素的相关系数各城区楼盘价格与影响因素的相关系数 相关系数相关系数东城区东城区西城区西城区海淀区海淀区朝阳区朝阳区昌平区昌平区区位因子区位因子距距CBD距离距离-

11、0.6568 -0.4497 -0.1625 0.0178 -0.1797 距站点距离距站点距离-0.4708 -0.4237 -0.1753 -0.1520 -0.4855 结构因子结构因子占地面积占地面积0.1835 -0.2232 0.4837 0.2729 建筑面积建筑面积0.6412 0.7734 0.0612 0.4789 0.5294 装修程度装修程度-0.3038 0.3778 0.3078 0.2936 绿化率绿化率-0.09349 -0.0426 -0.0726 -0.1742 -0.1014 邻子因子邻子因子附近是否有学校附近是否有学校-0.0422 -0.7703 学校

12、是否有医院学校是否有医院-0.7703 L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析分城区研究（分城区研究（2 2）v 区位因子区位因子距城市商业中心的距离除了朝阳区，其他区的房价与距CBD距离的相关系数都为负，即房价随距离CBD的距离呈负相关，即在这些区内，距离CBD越近，房价越高。朝阳区的相关系数r为0.0178，虽然为正相关，但相关性较低。这是由于朝阳区地处CBD繁华商圈，因此距离的远近对房价影响不大距地铁站点距离无论是靠近市中心的东城和西城区还是郊区的昌平区，房价与距离轨道交通的距离的相关性都是呈负相关，即随着距离站点距离的增加而下降。这表明，房价与轨道交通站点之间距离是又

13、关联性的，与站点的距离越近，轨道交通对于房地产价格的作用越明显L o g oL o g o2.2 相关性分析相关性分析分城区研究（分城区研究（2 2）v 结构因子结构因子 各区的房价都与各种结构因子呈正相关，特别是处于郊区的昌平区， 绿化率的影响较其他各区要高。以上说明，房价的影响是多样性的，城市建设与轨道交通建设相配合才能最大程度地发挥轨道交通引导城市空间调整的作用并且城市的不同地区必须采取不同的发展策略。v 邻里因子邻里因子 靠近市中心的城区，包括东城区、西城区、海淀区，楼盘与邻里因子关系不大。这是因为靠近市中心，学校、医院等配套设施较为齐全并且较为密集，因此楼盘与这些影响因素关系不大，而

14、在其他区域，由于配套设施较少，因此设施水平对楼盘价格影响较大，与区位因子的影响相当。特别是处于郊区的昌平区，到学校和医院的方便程度，对楼盘价格有很大的影响。L o g oL o g o2.3 方差分析方差分析v地铁站点对房价的影响分析地铁站点对房价的影响分析 v商业中心（商业中心（CBD）对房价的影响）对房价的影响L o g oL o g o2.3地铁站点对房价的影响地铁站点对房价的影响三环及其以内（三环及其以内（1 1）v三环及其以内方差分析结果三环及其以内方差分析结果 差异源SSdfMSFP-valueF crit组间564083748.35112816749.70.75780.59052

15、.7109组内297744904820148872452.4总计354153279625在三环及其以内，P-value=0.5905，故不拒绝原假设，说明距地铁站点的距离对楼盘的价格没有显著影响。L o g oL o g o2.3地铁站点对房价的影响地铁站点对房价的影响三环及其以内（三环及其以内（2 2）L o g oL o g o2.3地铁站点对房价的影响地铁站点对房价的影响三环及其以内（三环及其以内（3 3）v 结合各距离段的平均价格可以看出，在结合各距离段的平均价格可以看出，在1.0km以内，价以内，价格的变化程度并不大，但其平均价格明显要比格的变化程度并不大，但其平均价格明显要比1.0

16、km以以外的高，而且在外的高，而且在0.51.5km房价变动有明显的趋势：距房价变动有明显的趋势：距离站点越近，房价越高。离站点越近，房价越高。v 因此可以说明，在三环及其以内虽然整体来看地铁站点对因此可以说明，在三环及其以内虽然整体来看地铁站点对房价没有显著性的影响，但是分段研究的话，在房价没有显著性的影响，但是分段研究的话，在02.0km的距离范围内，距离站点的距离越近，房价就的距离范围内，距离站点的距离越近，房价就会越高。会越高。L o g oL o g o2.3地铁站点对房价的影响地铁站点对房价的影响三环至五环（三环至五环（1 1）差异源差异源SSdfMSFP-valueF crit组

17、间组间927055555.651.85E+0819.51696 0.017022 9.013455组内组内2850000039500000总计总计955555555.68三环至五环方差分析结果 在三环到五环内，P-value=0.017022，故不拒绝原假设，距地铁站点的距离对楼盘的价格没有显著影响。L o g oL o g o2.4 商业中心对房价的影响商业中心对房价的影响三环及其以内（三环及其以内（1 1）v 三环及其以内方差分析结果三环及其以内方差分析结果 差异源SSdfMSFP-valueF crit组间1.27E+095253297333.11.8188390.1695792.901

18、295组内2.09E+0915139263228.8总计3.36E+0920在三环及其以内，P-value=0.169579，故不拒绝原假设，说明距商业中心的距离对楼盘的平均价格没有显著影响。 L o g oL o g o2.4 商业中心对房价的影响商业中心对房价的影响三环及其以内（三环及其以内（2 2）三环及其以内距CBD不同距离段的平均价格0100002000030000400005000060000700000.5km以内0.51.0km1.01.5km1.52.0km2.02.5km2.5km以外三环及其以内L o g oL o g o2.4 商业中心对房价的影响商业中心对房价的影响三

19、环及其以内（三环及其以内（3 3）v 结合三环及其以内的各距离段平均价格来看，可结合三环及其以内的各距离段平均价格来看，可以看出在各距离段楼盘价格的随机性，这说明在以看出在各距离段楼盘价格的随机性，这说明在三环及三环以内，楼盘与三环及三环以内，楼盘与CBD的距离并不能成为的距离并不能成为影响楼盘价格的一个因素。影响楼盘价格的一个因素。 L o g oL o g o2.4 商业中心对房价的影响商业中心对房价的影响三环至五环（三环至五环（1 1）v 三环至五环方差分析结果三环至五环方差分析结果 差异源SSdfMSFP-valueF crit组间9.01E+0851.8E+089.8242420.0

20、444829.013455组内55000000318333333总计9.56E+088在三环至五环，P-value=0.044482，故不拒绝原假设，说明距地铁站点的距离对楼盘的平均价格没有显著影响。L o g oL o g o2.4 商业中心对房价的影响商业中心对房价的影响五环至六环（五环至六环（2 2）L o g oL o g o2.4 商业中心对房价的影响商业中心对房价的影响五环至六环（五环至六环（3 3）v结合五至六环的各距离段的楼盘的平均价格可以结合五至六环的各距离段的楼盘的平均价格可以看出，楼盘价格在与看出，楼盘价格在与CBD距离的因素影响下表现距离的因素影响下表现出很大的随机性。

21、出很大的随机性。v因此我们可以认为，在五至六环范围内，楼盘与因此我们可以认为，在五至六环范围内，楼盘与CBD的距离并不会影响房价。的距离并不会影响房价。L o g oL o g o2.5 方差分析方差分析总结总结v在三环及三环以内的范围内，距离地铁站点的距在三环及三环以内的范围内，距离地铁站点的距离（离（02.0km范围内）影响了楼盘的价格；范围内）影响了楼盘的价格；v在三环到五环的范围内，距离地铁站点的距离在三环到五环的范围内，距离地铁站点的距离（02.0km范围内）和距离范围内）和距离CBD的距离，均对的距离，均对房价产生显著性影响，即这两者都是影响楼盘价房价产生显著性影响，即这两者都是影

22、响楼盘价格的因素；格的因素；v在五环到六环的范围内，这两者并不构成楼盘价在五环到六环的范围内，这两者并不构成楼盘价格的影响因素。格的影响因素。L o g oL o g o 2.4 地铁开通前后沿线楼盘价格对比分析地铁开通前后沿线楼盘价格对比分析楼盘名称楼盘名称最近地铁站名最近地铁站名开通前开通前/元元m-2开通后开通后/元元m-2上地佳园上地佳园上地上地53005600当代城市花园当代城市花园上地上地49005100领秀硅谷领秀硅谷西二旗西二旗58006100金榜园金榜园龙泽龙泽42004300北京人家北京人家龙泽龙泽30803280万润家园万润家园龙泽龙泽38503950新康园新康园霍营霍营

23、288031002002 年11 月14 日北京青年报报道：除个别项目外，地铁13号线西部区段沿线房价在轻轨通车后平均涨幅为100300 元/ m2L o g oL o g o 2.4 地铁开通前后沿线楼盘价格对比分析地铁开通前后沿线楼盘价格对比分析此外，此外，2003 年北京首佳房地产评估公司的年北京首佳房地产评估公司的北京房地产北京房地产市场分析报告市场分析报告中指出：从中指出：从2001年年4季度到季度到2002年年4季度，季度，13号线开通段沿线项目的价格均有较大程度的上扬，平号线开通段沿线项目的价格均有较大程度的上扬，平均涨幅近均涨幅近4%(即即250元元/m2左右左右) 。2003

24、年年4月月22日北京日日北京日报报道，仅报报道，仅2003年一季度城市铁路全线贯通年一季度城市铁路全线贯通,就使沿线商就使沿线商品房价格每平方米平均上涨了品房价格每平方米平均上涨了200元左右。元左右。L o g oL o g o3 总结总结1在城市中心区，由于城市发展已较成熟，轨道交通对房价的影响并不明显，房价的空间格局也不会产生太大变动。 2在城市三环到五环区内，距离地铁站点的距离（02.0km范围内）和距离CBD的距离，均对房价产生显著性影响。 3五环到六环的范围内，通过相关性分析可以看到距站点的距离与房价成正相关 。为什么？为什么？L o g oL o g ov建筑面积：就本统计的数据来看，距离站点越远建筑面积：就本统计的数据来看，距离站点越远的楼盘建筑面积相对要大，五环以外，房价与建的楼盘建筑面积相对要大，五环以外，房价与建筑面积是正相关的筑面积是正相关的 v绿化率的影响：五环外的楼盘绿化率相对较高，绿化率的影响：五环外的楼盘绿化率相对较高，而居民选择居住在郊外的一部分原因是因为对健而居民选择居住在郊外的一部分原因是因为对健康绿色的自然环境的追求，而距离站点越近，则康