2022年2022年律师承办商品房交付业务指引

1、精选学习资料 - - - 欢迎下载律师承办商品房交付业务指引（征求看法稿）第一章定义与概述第 1 条商品房交付定义本指引所称商品房交付,为指房地产开发企业依据相应法律.法规和部门规章的规定以及商 品房买卖合同或商品房预售合同的商定,将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付,买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为；第 2 条商品房交付业务概述商品房的交付, 为商品房买卖过程中显现纠纷较多的一个环节；很多买受人为了保护自己的合法权益,单独或共同托付律师代为办理收房手续,逐步形成了一项新的律师非诉讼业务,即本指引所称商品房交付业务；律师承办商品房交付业务,应尽职履行下述职责：2.1 就商品

2、房交付向托付人供应法律询问；2.2 代理托付人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件；2.3 伴随托付人对房屋进行查验,对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化,并从法律的角度提出切实可行的解决方案；2.4 代理托付人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判,并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件；2.5 帮助托付人办理符合交付使用条件房屋的接收手续；2.6 帮助托付人办理前期物业治理的相关手续,审查需托付人签署的有关协议.合同.业主公约以及承诺书等文件；其次章商品房交付程序概述 第 3 条商品房交付的一般程序3.1 房地产开

3、发企业向买受人发出书面的入住通知；3.2 买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料,在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点,查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件；3.3 买受人在房地产开发企业相关工作人员的伴随下实地查验所购买商品房并填写验房单；3.3.1 如商品房存在法定或商定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形,买受人应打算为否退房,并在商定的期限内书面通知房地产开发企业；3.3.2 如商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到商定标准,买受人可将商品房存在的质量问题或未达到商定标准的内容书面递交房地产开发企业,由房地产开发企业在肯定期限内逐项予以修复或赔偿；3.4

4、 房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后,双方依据商品房面积实测技术报告结算房款；3.5 买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同商定的其他费用；3.6 买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙；3.7 买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业治理企业交纳物业治理费,并办理物业治理的相关手续；第 4 条我国现行的法律. 法规.规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定, 一般而言, 房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序；律师应从保护托付人合法权益的角度动身,提示托付人充分留意房地产开发企业提出的

5、不合理的商品房交付程序；必要时,应与房地产开发企业进行协商,促使其变更不合理的商品房交付程序；第三章前期预备工作精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载买受人收到房地产开发企业发出的入住通知,标志着商品房交付程序的开头；商品房交付程序开头之后至实地查验商品房之前,律师应做的法律事务至少应当包括：第 5 条审查房地产项目曾经发布的各类广告等宣扬资料.买受人与房地产开发企业签订的商品房买卖合同或商品房预售合同,并向买受人供应法律看法；重点包括：5.1 为否存在显失公正等可变更或可撤销条款；5.2 为否存在无效条款；5.3 明白合同双方关于商品房交付标准.交付时间.违约责任等方面的商定；5.4

6、 与托付人拟定与房地产开发企业谈判的事项及重点内容； 第 6 条 审查入住通知,并向买受人供应法律看法；重点包括：6.1 入住通知列明的商品房交付程序为否不利于买受人；6.2 入住通知要求买受人交纳的税费为否合理.合法；6.3 入住通知列明的商品房交付时间为否与商品房买卖合同或商品房预售合同的商定一样；第 7 条代表买受人参与就商品房交付程序.买受人需缴纳税费等事项与房地产开发企业进行的谈判,拟定相关书面协议或审查房地产开发企业方拟定的相关书面协议；第 8 条提示买受人留意商品房交付过程中常常显现的问题,向买受人供应法律询问；第 9 条指导买受人参照入住通知预备需向房地产开发企业供应的相关资料

7、；第 10 条 买受人收到房地产开发企业发送的入住通知后, 如其对入住通知写明的交付程序.需交纳税费等内容无异议, 律师应提示买受人依据入住通知的要求, 携带相关证件和资料于指定时间到指定地点办理商品房的验收和交接手续；如买受人的确无法与指定时间办理商品房的验收和交接手续,应书面通知房地产开发企业并说明理由,并留意储存已通知房地产开发企业的相关证据；第四章查验证明文件第 11 条律师应帮助托付人查验房地产开发企业交付房屋时依法应当取得的证明文件原件,具体包括：11.1 规划验收批准文件；11.2 建筑工程竣工验收备案表；11.3 房屋面积实测技术报告书；11.4 房屋为住宅的,仍应查验住宅质量

8、保证书和住宅使用说明书；11.5 商品房买卖合同或商品房预售合同商定的其他文件,如大产权证. 空气质量验收合同报告等；第 12 条房地产开发企业无法供应本指引第11 条前四款中任何一个证明文件,买受人皆有权拒绝接收房屋, 由此引起的房屋延期交付,应由房地产开发企业依据商品房买卖合同或商 品房预售合同的商定承担延期交房的违约责任；第 13 条退房权的行使13.1 房地产开发企业无法提交本指引第11 条前四款中的一个或数个证明文件而导致房屋延期交付的,当迟延的期限达到商品房买卖合同或商品房预售合同商定的买受人可以退房的期 限后,买受人可以打算为否挑选退房；13.2 买受人挑选退房的,应于上述期限届

9、满之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的, 应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同或商品房预售合同对行使退房权的期限有明确商定的,从其商定；第五章实地查验房屋第 14 条实地查验房屋为商品房交付过程中一个极为重要的环节,律师应帮助托付人对房屋进行逐项查验；因该项内容专业性强,必要时需专业设备进行检测,如由律师逐一查验,精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载律师工作量不仅猛增,仍会欠缺专业性；如托付人要求全面查验,建议同时托付监理公司进行验房,律师起固化证据.供应问题解决方案的作用；第 15 条实地查验房屋可参照以下标准：15.1 gbj7建筑

10、地基基础设计规范15.2 gbj10 钢筋混凝土结构设计规范15.3 gbj11 建筑抗震设计规范15.4 gbj14 室外排水设计规范15.5 gbj16 建筑设计防火规范15.6 gbj45 高层民用建筑设计防火规范15.7 gbj206 木结构工程施工及验收规范15.8 gbj207 屋面工程施工及验收规范15.9 gbj232 电气装置安装工程施工及验收规范15.10 gbj242 采暖与卫生工程施工及验收规范15.11 gj13 危急房屋鉴定标准15.12 gb50325-2001 民用建筑工程室内环境污染掌握规范15.13 gbt18883-2002 室内空气质量标准第 16 条查

11、验拟交付房屋为否为买受人所购买房屋；如拟交付房屋与商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件.补充协议不符, 应准时通知房地产开发企业,重新进行核对；第 17 条查验拟交付房屋的户型.朝向.结构.空间尺寸.供热.采暖方式等为否与商品房买卖合同或商品房预售合同商定的一样,如有不符,应准时通知房地产开发企业；第 18 条核对房屋面积18.1 判定拟交付房屋的建筑面积. 套内建筑面积等与房地产开发企业供应的房屋面积实测技术报告书记载的相应数据为否一样； 如买受人认为房屋面积实测技术报告书记载的有关数据与实际不符,可托付有资质的房产测绘机构进行测绘；18.2 如买受人对房地产开发企业供应的房屋面积实测技术

12、报告书无异议,可依据此报告书记载的相应数据判定商品房买卖合同或商品房预售合同中据以运算房屋价款的面积与实测面积为否有误差以及误差比；如误差比达到商品房买卖合同或商品房预售合同商定的或法定的退房条件,买受人可以挑选退房；第 19 条查验房屋的地基基础及主体结构质量；19.1 经查验发觉拟交付房屋地基基础或主体结构质量存在问题,买受人应准时通知房地产开发企业,必要时可托付有资质的检测机构进行检测；19.2 拟交付房屋地基基础或主体结构质量经检测不合格的,买受人可依据商品房买卖合同或商品房预售合同有关条款的商定分别作出相应挑选；19.2.1 依据商品房买卖合同或商品房预售合同的商定,此种情形可以挑选

13、退房的,可以依据商定挑选退房,并要求房地产开发企业承担相应的违约责任；19.2.2 要求房地产开发企业予以修复,直至合格,修复至合格之前,视为房屋未交付,由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任；19.2.3 商品房买卖合同或商品房预售合同对此未加以商定的,依据国家有关法律.法规.规章以及国家标准相关规定进行处理；第 20 条查验房屋的室内空气质量20.1 经查验发觉拟交付房屋的室内空气质量存在问题,买受人应准时通知房地产开发企业,必要时可托付有资质的检测机构进行检测；20.2 拟交付房屋的室内空气质量经检测不符合国家标准的,买受人可按商品房买卖合同或商精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎

14、下载品房预售合同相关条款的商定分别作出相应挑选；20.21 依据商品房买卖合同或商品房预售合同的商定,此种情形可以挑选退房的,可以依据商定挑选退房；20.2.2 商品房买卖合同或商品房预售合同对此种情形商定了退房以外的其他处理方式,从其商定；20.2.3 商品房买卖合同或商品房预售合同对此未加以商定的,依据国家有关法律.法规.规章以及国家标准相关规定进行处理；第 21 条查验拟交付房屋为否存在其它质量问题；如发觉拟交付房屋存在其它质量问题, 应逐项作好书面记录,并可依据实际情形,与房地产开发企业协商挑选以下任一方式进行处理：21.1 房地产开发企业应于肯定期限内予以修复,并告知买受人进行二次查

15、验,修复合格之前,视为房屋未交付,由房地产开发企业承担逾期交房的违约责任；21.2 要求房地产开发企业书面承诺于房屋交付后肯定期限内予以修复,修复费用由房地产开发企业承担,由此给买受人造成的缺失由房地产开发企业负责赔偿；21.3 房地产开发企业与买受人协商一样的其他方式；第 22 条查验房屋的市政基础设施22.1 按商品房买卖合同或商品房预售合同的条款.附件及补充协议之商定对拟交付房屋内的上水.下水.电.供热.燃气等市政基础设施进行清点,检查各项设备的完好程度及使用状况,如有不符. 缺少或损坏等情形,应具体作好书面记录并要求房地产开发企业书面承诺更换或配齐的日期；22.2 如拟交付房屋的上述市

16、政基础设施未在商定的期限内达到商定的条件,买受人可以依商定追究房地产开发企业的违约责任；第 23 条查验房屋的装饰和设备23.1 按商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件及补充协议的商定查验拟交付房屋内的各项装饰和设备为否符合商定标准；23.2 如拟交付房屋的各项装饰和设备不符合商定标准,买受人可依据商品房买卖合同或商品 房预售合同的商定要求房地产开发企业赔偿双倍装饰.设备差价, 或在肯定期限内予以更换；合同另有商定的,从其商定；第 24 条查验商定的公共设施24.1 按商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件和补充协议的商定查验公共绿地.公共道路.公共停车场.幼儿园.学校.会所.购物中心.体育

17、设施等公共设施为否如期达到商定条件；24.2 如上述公共设施未能如期达到商定使用条件,买受人可以依商定追究房地产开发企业的违约责任；第 25 条查验设计和规划25.1 查验拟交付房屋及其所在楼座.所在小区的设计或规划为否变更；25.2 经查验发觉房地产开发企业未经审批单位批准擅自变更拟交付房屋及其所在楼座.所在小区的设计或规划或有关变更未在规定的期限内书面通知买受人的,买受人可按商品房买卖 合同或商品房预售合同的商定挑选退房或实行其他处理方式；第 26 条对房地产开发企业供应的房屋交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清晰”或“无法认定”等字样,并由房地产开发企业和买受人在注明处签字

18、或盖章；第 27 条退房权的行使27.1 买受人在实地查验房屋的过程中,发觉房屋存在法定或商定的可以退房的情形,应准时作出为否退房的打算；精品学习资料精选学习资料 - - - 欢迎下载27.2 买受人挑选退房的,应在退房权产生之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的, 应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同或商品房预售合同对行使退房权的期限有明确商定的,从其商定；第六章房屋交接第 28 条房屋为住宅的,房地产开发企业向买受人供应住宅质量保证书和住宅使用说明书；第 29 条买受人经实地查验对房屋无异议或对房屋的修复结果无异议,签署房屋交付核验单或交屋单等书面交接文件；第 30 条买受人依据实测面积与房地产开发企业据实结算房款,向房地产开发企业交付商品房买卖合同或商品房预售合同商定的且不违反国家法律.法规规定的其他费用；交付相关费用后,留意向房地产开发企业索取发票或收据；第 31 条买受人从房地产开发企业或房地产开发