2019年住宅库存年报告-11文档资料

1、2012年住宅库存年度报告本报告以2012年全国及20个典型城市的商品住宅库存情况为重点， 分析了在供求关系变动下的库存历史表现及规律，并从库存的角度研究了 城镇化及房价等热点问题。报告显示，无论是全国还是 20个典型城市，在2012年都表现出库存 高企的状况。三线城市的库存量增加，在这其中扮演了重要的角色。报告 还认为，在2010年至2012年期间，商品住宅存销比与房价环比涨幅走势 呈现了显著的负相关关系。基于库存与存销比的历史走势，报告认为，2013年，全国库存量总体将上涨，但地区差异明显。一二线城市库存量上升空间不大，而三线城市 仍有一个较大的上升空间。当然，无论是全国还是一二三线城市，

2、缓慢去 化过程仍将延续。一、全国总体分析1、待售面积居高不下截至2012年12月末，全国商品住宅的待售面积为23619万平方米，同比增长30.6%。观察1994年至2012年全国商品住宅的待售面积，可以看出，在2007年以前基本上处于5000万平方米的低位水平。但从 2007年幵始，待售面 积越过了 5000万平方米的水平线，并呈现了攀升的趋势，目前已处于居 高不下的状态。图1全国商品住宅待售面积数据来源：国家统计局2、竣工面积节节攀升2012年，全国商品住宅竣工面积为 79043万平方米，较2011年的74289 万平方米，增长6.4%。从1994年到2012年，住宅竣工面积总体上呈节节攀升

3、的局面。比如在1994年，竣工面积仅为11370万平方米。在接下来的3年微弱上涨后， 从1998年幵始，竣工面积的增长势头显著。图2全国商品住宅竣工面积 数据来源：国家统计局3、成交面积稳步提升2012年，全国商品住宅成交面积为 98468万平方米，较2011年增长 2.0%。从1994年到2012年，成交面积基本上呈稳步提升的趋势。在1994年，这一面积仅为6118万平方米。在3年的微弱上涨后，成交面积在1997 年幵始进入提升的通道。除了2008年略有下滑外，成交面积稳步提升的态势已明显确立。图3全国商品住宅成交面积 数据来源：国家统计局4、待售面积/成交面积的数值下滑趋势有所遏制1994

4、年至2012年，在待售面积、竣工面积及成交面积总体攀升的情况下，待售面积/成交面积的数值却呈现了下降的趋势。受部分需求在楼 市持续调控下的减少，及市场供应量又有明显的上升这两个因素的影响， 近5年该数值下滑趋势有所遏制。当然，从该数值仍低于历史平均水平的 情况来看，去化趋势依然是明显的。图4全国商品住宅待售面积与成交面积的关系数据来源：国家统计局二、20个典型城市分析我们选取20个典型城市来分析住宅库存及去化情况。这20个城市按一二三线划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：青岛、南京、杭州、 南昌、福州、厦门。三线城市：丹东、唐山、济宁、蚌埠、温州、九江、 莆田、荆门、茂名、北

5、海。1、库存高位盘整截至2012年12月末，20个典型城市新建商品住宅库存总量为8392万平方米，同比增长3.1%。在2010年到2012的这3年中，库存量的特征各有差异。2010年库存总体上在6000万平方米以下的水平小幅波动。到了2011年，受过去新幵工量及限购限贷政策的影响，库存量出现了攀升的趋势。在2011年12月库存达到顶峰后，2012年总体上保持了高位盘整的格局。当然，库存上涨 空间将持续收窄，未来出现小幅回落的可能性加大。图5 20个典型城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网2、月度新增供应低迷与高涨并存2012年，20个典型城市新建商品住宅新增供应量为9232万平

6、方米，相比2011年9258万平方米的水平，下降 0.3%。受2011年房地产持续收 紧的调控政策影响，住宅新幵工面积略有下滑，这也导致了2012年月度新增供应量呈现相对低迷的特征。当然， 9月与12月略有差异，出现了供 应井喷的现象。9月传统旺季销售的预期，提升了房企推盘的热情。11月份暖冬行情的出现，又刺激了 12月份的推盘高涨。观察2010年至2012年这3年的月度新增供应情况，可以看出月度效 应明显。1月及2月往往是供应的低迷期， 而9月与10月往往会形成供应 的高峰，12月受年末及相关节日的影响，也会迎来另一个供应高峰。图6 20个典型城市新建商品住宅月度新增供应量数据来源：各地官方

7、房地产信息网3、销售业绩呈现可喜局面2012年，20个典型城市新建商品住宅销售量为8756万平方米，相比2011年6361万平方米的水平，增长 37.7%，销售业绩呈现可喜局面。当 然，这一可喜局面也是在波折中取得的。1月到6月，行情节节攀升，到7月迎来了成交高峰；8月到10月逐渐陷入了低谷，市场失落情绪明显； 11月与12月出现逆转，市场行情幵始好转，从而使暖冬特征进一步凸显。 比如在12月份，20个城市月度销售量共计998万平方米，同比增长90.3%， 环比增长12.4%。观察2010至2012年这3年的销售情况，可以看出，相比2011年，2010 年和2012年的销售业绩总体上表现不错。

8、受限购限贷政策影响而引致的 各种需求压抑，在2012年尤其是下半年得到了有效的释放。图7 20个典型城市新建商品住宅销售量数据来源：各地官方房地产信息网三、2012年库存特征总结与分析1、库存总体压力大从全国以及20个典型城市来看，商品住宅库存量在 2012年呈现了几 个特征。第一、在2011年库存逐渐攀升的基础上，2012年库存面临了较 大的压力。无论是全国还是20个典型城市，库存总体水平都较高。第二、 全国商品住宅库存量稳步攀升，而20个城市的库存量上升空间逐渐收窄。究其原因，很可能众多三线城市的库存量逐月增加，影响了全国总体库存 水平。2、供求博弈，使库存去化的四阶段特征明显住宅库存，如

9、同一个蓄水池，输入方为月度新增供应量，而输出方为月度销售量。供求双方的博弈与力量对比，影响了库存去化水平。分析2012 年供求双方，即房企与购房者的行为，有利于掌握库存去化的特点。存销比是衡量库存去化水平的重要指标，其计算公式为：新建商品住 宅存销比二当月新建商品住宅库存量 /最近六个月新建商品住宅销售面积 的平均值。根据经验，存销比在 7至10的数值之间是比较正常的，也即 用7至10个月消化完库存是比较合理的。存销比下降，表明需求方力量 大于供给方力量，市场消化能力较好。相反，当存销比出现上升，表明市 场需求不足以消化更为强势的供给，库存面临周转速度下降甚至积压的困 境。观察20个城市的库存

10、及存销比走势，可以看出在2012年呈现了 4个不同的阶段，这也反映出市场供求双方一直处于不断调整的博弈策略之中。第1阶段：1月份至2月份。该阶段库存保持了高企水平。加上传统销售淡季的影响，存销比仍延续攀高的趋势，到2月份迎来了近两年的峰值。第2阶段：3月份至8月份。该阶段库存总体上呈现高位盘整格局 随着交易量逐渐增加，新增供应量在攀升后逐渐趋于平稳，存销比出现加 速下滑的趋势。随着7月份成交高峰的到来，存销比达到了年内最快的下 滑速度。第3阶段：9月份至10月份。该阶段库存出现了 "逆增"现象。在传统 "金九银十"热销的期待下，房企加大了推盘力度。但由于

11、市场观望情绪依 然浓厚，去化效果不明显，存销比在 "逆增"后速度趋于放缓。第4阶段：11月份至12月份。该阶段的供求关系比较健康。11月市场行情幵始出现回暖，因此库存出现下滑，而存销比也依然保持下行态势。受11月的影响，12月各房企呈现了年底推盘冲量的格局。即使12月份市场交易行情创下近两年新高，仍不敌月度新增供应水平。因此库存量略有 抬头，存销比下滑速度继续放缓。图8 20个典型城市新建商品住宅存销比数据来源：上海易居房地产研究院计算整理2、地区差异明显，三线城市库存去化压力最大库存去化的地区差异明显。虽然一二三线城市的库存去化周期均明显 缩短，但相比而言，一二线城市已经

12、进入了 10个月以下的去化周期阶段， 而三线城市仍处于15个月的水平。因此三线城市的风险较大，去化任务 更为艰巨。对于一二线城市而言，楼市调控带来的限购限贷政策影响虽大，但由 于市场旺盛需求量的支撑，因此供求关系基本平衡，库存去化效果相对明 显。三线城市的供求关系出现严重失调。由于土地资源相对丰富，房企的 拿地成本又相对较低，加之政府以 "发展房地产"作为城市幵发的驱动力， 都造成了最近几年住宅投资与建设攀升的局面。但是，三线城市的产业布 局较单一，就业岗位较少，加上交通等基础设施并未很好地配建起来，因 此出现了"当地劳动力流向一二线城市、外地购房人员不愿进入、当

13、地居 民购买力不足"的局面。这样，较弱的市场需求不足以支撑庞大的供应量。 因此出现库存积压的现象在所难免，而部分城市被定义为"鄂尔多斯"或"鬼城"也实属客观。图9 20个一二三线城市新建商品住宅存销比数据来源：上海易居房地产研究院计算整理3、存销比与房价环比涨幅水平呈紧密的负相关关系根据国家统计局公布的相应城市房价环比指数，我们以算术平均的方 法计算了 20个典型城市的房价环比综合指数，并以此计算出房价环比涨 幅水平。（由于数据可得性，莆田、荆门和茂名未纳入计算）。2010年至2012年，20个城市存销比与房价环比涨幅水平呈现了高度的负相关关系

14、。 比如说，2011年，存销比上升过程中，房价环比涨幅水平不断缩小，并最 终止涨转跌，同时跌幅持续扩大。而在2012年，存销比下降过程中，房价止跌转涨，同时涨幅持续扩大。在这两年中，存销比的最高值出现在 2012 年2月，而在2012年4月出现了房价跌幅的最大值，两者仅相差两个月 的时滞。这一关系，对于 2010年也是如此。从供求关系上来看，存销比模型是基于市场供求关系的一个分析，而 房价的变动，尽管有更多的影响因素，但本质上也仍由市场供求关系所决 定。从逻辑上讲，两者都是市场供求关系的表现， 具有了内生的必然联系。 因此在预测房价走势方面，存销比具有比较科学的参考价值，是名副其实 的房价变化

15、晴雨表。从政策调控和市场运作角度来看， 在2010和2011年限购限贷政策下， 房企的推盘行为不能为市场所消化，因此库存逐渐上升，这促使房企不断 缩小房价上涨幅度，最终实现房价的真正下调。到了2012年，尽管市场仍有观望的情绪，但这种情绪出现了逐渐淡化的趋势。成交量的回暖更是 促使供求关系发生变化，从而使存销比不断下滑。而各类房企随着年度销 售目标的逐渐完成，资金回笼的进一步加快，提高售价成为必然。房价逐 渐滋生了 "政策免疫性"，尽管楼市调控政策并未放松，但价格上涨趋势明 显。图10 20个典型城市存销比及房价环比涨幅数据来源：国家统计局、上海易居房地产研究院综合计算四、

16、2013年房价及城镇化分析：基于库存视角1、2013年，库存仍有一个缓慢去化过程随着2012年年末房企加紧拿地，2013年尤其是下半年，新建商品住 宅供应量将有所上升。尽管2013年楼市调控政策仍不会放松，但市场行情将保持一个较好的态势，从这个角度来看，2013年的库存仍有一个缓慢 去化的过程。2、2013年房价仍有小幅上升，但幅度将逐渐削弱根据库存趋势的判断，以及房价的历史走势，预计未来3个月中，存销比的继续小幅下滑，仍会带来房价小幅上升的趋势。但随着库存去化速 度持续放缓，房价上涨的幅度将逐渐削弱。3、新型城镇化带来了库存去化新思路新型城镇化，给目前缓解高库存压力带来了一个新思路。尤其对于三 线城市而言，更是如此。三线城市若能实现从"房地产幵发"到"新型城镇化"的城市驱动力转变，则可以不断促进供求关系的平衡，从而有利于库 存的去化。当然，这需要地方政府、房企及购房者的共同努力。对于地方政府而言，一要铲除地方保护主义，鼓励外来优秀房企涉足 当地市场，从而营造公平竞争氛围。二要加大基础设施等配套工程建设， 增加城市成熟度。三要因地制宜发展新型城镇化产业，促进就业环境改善。对于幵发商而言，需要在市场充分调研的基础上积极创新产品，并使幵发出来的产品适销对路。对于购房者而言