Xxx楼盘项目策划报告

1、xxx楼盘项目策划报告20xx年，小户型风云突起，a、b、c、d四个楼盘相继推出（a、 b定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；c、d定位于商 住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成 竞争之势），本案要想脱颖而出，不但要借助独有的地段优势，更要在 细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做出特有定位, 本策划书将围绕这个核心展开。、市场分析20xx年上半年,x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68 万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元，同比增长110.72%。商品房销售情况对比表时间总体住宅件数

2、（件）面积（万平 方米）金额（亿元）均价（沁'卜方米）件数（件）面积（万平 方米）金额（亿元）均价（元/ 平方米）20xx 年 上半年688393.6825.752749669089.6923.3926082003 年上半年390652.7312.222317379248.2610.562188同比增长（%）71.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.1920xx年相对于2003年出现如此快速的增长，受拆迁及人口因索影响较大， 房产作为一种需求弹性较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x 市房产由场存在巨大的潜力。20xx年上半年，商品住宅均

3、价达到2527元/平方米，甚至在五月份一度上 升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要 求，在屈民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求 略有失衡，这也是x m经济适用房（x首批经济适用房位于x区域，总建面100 万平方米）推出的原因之一。x房地产今年价格上另一个比较鲜明的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，x路附近区域己达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易 中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了 x市房地产市场需 求潜力巨大。x市20xx年上半年需求状况1、成交住宅类型分析na多层(1-7)八誉层（8

4、-14）高层（1裂二）2、成交住宅价位分析3、成交住宅面积分析总体分析，x市房地产在20xx年上半年突出特点如下：1. 价格、成交量持续上升，市场潜力巨大；2. 居民收入与现有项目价格差距较大，经济房需求旺盛；3. 市区各区域价格逐步贴近；4. 小高层较受欢迎；5. 4000元/平米是区分楼盘档次的一个可参考标准；6. 需求面积集中在130平米以下；7. 高档、高价住宅必须在定位上有所突破，才能打破竞争瓶颈。下半年，预测x房地产发展趋势如下：1. 下半年x共有280多综土地，计1500公顷获得合法身份，房价上涨将 得到平抑；2. 更多项目的上马，意味着下半年末到2005年x将迎来更为残酷的市场

5、 竞争；3. 经济适用房的启动将进一步降低中低档房产价位，中高档次房产受影响 不大；4. 南部及城市核心地段房价将有进一步的攀升；5. 本案板块价位将获得更多的上升空间。小户型市场预测：1. 小户型楼盘询有一定上升空间；2. 客户群限制小户型楼盘进一步风行，客群分为网类：第一类是首次置业的 中等收入的年轻客户群。这类人购买小户型的目的是自住；第二类是二次 或者多次置业的投资型业主，他们购买小户型的目的也很简单，追求投资 冋报。而随着客户资源的迅速下降，小户型的销售会陷入举步维艰的状态。3. 市场分流严重，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲击，经济适用房 的推出影响更大。4总体趋势，小户型市场

6、走低不可避免，预测黄金阶段不会超高2006年。二、产品分析xxxx为单栋12层小高层建筑（地下一层），一、二层为公建部分，以体育 运动场所、银行为主，三十二层为住宅部分，平层19户，建筑面积40160平 米左右，其中40平米以下5套、4050平米8套、90平米左右户型2套、复 式户型2套、140平米左右户型2套。小户型：北向5套、西向4套、东向4套，共计13套，户型基本为酒店标 准间格局，作为经典solo销售，市场认可度不存在太大问题；中户型：东南向、西南向各两套，因为位置相对较好，基本不存在太大销售 难度；大户型：南向及复式共4套，因楼盘仅为单体建筑，缺少绿化及大的社区配 套，且户型南北不通

7、风，黑厅、黑一卫，总价太高，可形成强竞争性的楼盘过多， 客户可选择范围较大，在销售实操屮难度较大。从面积上计算。大屮户型与小户型所占面积比例基本相同，为充分保证在销 售屮不形成死角，本案不宜在定位上完全直接采用小户型定位方式，应根据充分 的客户需求分析综合考虑。附：solo概念及所需楼盘配套、物业管理相关细节：solo是一个英文单词，原意为独奏、单独、单独飞行；在美国建筑界，它是一种个性化的、以尊重人的生活方式为目标的精准居住空间，作为独立的房屋设计形态而存在，它的特征在于以人的需求为第一要素，密 切吻合人的需求，尊重人的生活模式和习惯，为客户提供居住环境的个性 化界面。时至今日，在美国sol

8、o已发展成为一种以服务型为物业标记的 高级住宅公寓，主要用于投资。在其不断变迁和向中国传播的过程中，solo 在物业形式上有了很大的改变，但其提倡的精神一服务与品质，却一脉相 承。1. 作为一个单词，solo的含义为独奏、单独、单独飞行；作为一种建 筑，solo意味着城市近中心地带的超小户型住宅；作为一种生活， solo是一种自由的状态，是一处独立的空间。其实，solo就是一个 卖点。2. solo需要全面的物业管理替你打理日常生活的琐事家政助理(如叫早、送餐、上门洗衣、计时家政服务)、家庭看护、家电维修、 代办房屋租赁、代订飞机、车船票、代订报刊物、复印、打字、传 真等一应俱全。3. 地理位

9、置优越：城市核心或次核心区域，具备成熟的配套及便利的 交通优势，周边公司较多、白领云集。4. 快捷、便宜的网络通讯，一般需要100兆入网，10兆入户，最好建 有社区局域网。5. 降低生活成本的诸项配套：诸如商务中心、医疗中心、自助洗衣房、 健身房、游泳池、美容院、托儿所、超市、咖啡厅、银行、邮局等 服务设施。6. "生活diy计划"功能，就是在专家工作的基础上，在环境、产品、 服务最终定型之前，通过一系列消费者参与的活动，使业主亲自参 与(do it yourself )设计自己未来的生活。三、swot分析:> s （优势）l地段优势：紧依百年某高校、被称为第二 住、

10、商务氛围都比较浓厚；2. 区域优势;xx板块在x市民心目屮已成为 区域居住优势明显：3. 配套优势：公建中的体育项冃将为项目堤4. 装修优势：四星级装修标准。（劣势）规模：单体建筑，规模小，缺乏绿化及柞2.户型:大户型黑厅、总价较高，市场竞争3.面积跨度太人，不易进行细分市场划分,4.单独住电定位阻断很大部分商务、投资塔（机会）填补市场空口：项耳周边缺乏小户型产屛2.小户型楼盘处丁高速发展期;3.交通系统正在升级、改善:4.xx板块逐渐被市场看好。上三二竞争策略上三二发展策略:dcra. si few群界定小户型平均总价x：耳首忖-73.月供x 000元左右a02 12/02大户型（平均总价f首付x、币9月供:兀左右）?dcacx定位限制因素x 定位三f砌出产精英公寓都市人最理想的生活方式m放介上产三位尬t产:1,三位就l产的定位可行性解决大户型问题小户型可与其他同质竞争楼