宁波写字楼办公市场分析报告

1、宁波写字楼办公市场分析报告壹 宁波市概况一、宁波市自然地理宁波简称"甬"，位于我国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连，是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心。宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区"三江口"汇合成甬江，流向东北经招宝山入海。整个甬江流域，因雨量充沛，水资源丰富。二、宁波市行政区划和人口宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区，宁海、象山两个县，慈

2、溪、余姚、奉化三个县级市。全市总面积9365平方公里，人口549.07万人，其中市区面积2560平方公里，人口206.91万人。三、气候环境宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明，年平均气温16.2，平均气温以七月份为最高，达28.8，一月份最低，为4.2。全年无霜期一般为230天至240天，年平均降水量为1300毫米至1400毫米。五月至九月降水量占全年的60%。四、宁波市综合实力宁波是中国进一步对外开放的副省级计划单列市、具有制定地方性法规权力的“较大的市”，是全国历史文化名城、优秀旅游城市、环保模范城市和国家园林城市。综合实力在全国地级以上城市中居20位。五、宁波市居民收入2004年1

3、4月，市区居民人均可支配收入为6000元，比去年同期增长18.2%。六、宁波市固定资产投资统计2004年1-4月，全市完成全社会固定资产投资274.80亿元，同比增长60.8%。其中限额以上完成250.50亿元，同比增长65.2%。在总计中，工业投资完成128.65亿元，同比增长65.8%；房地产投资完成65.51亿元，同比增长64.9%。七、宁波港口发展及前景 宁波港得天独厚的自然条件，使其迅猛发展。目前港口的通过能力和货物吞吐量均已超过亿吨。现有集装箱班轮航线100条，月航班480班。全球排名前20位的航运公司均已登陆宁波港。为客户提供报关、查验、金融、保险、船代、货代等一条龙服

4、务。加快深水枢纽港和国际集装箱干线港建设，适应国际贸易和远洋集装箱运输发展的需要，宁波港还将规划建设多个超大型国际集装箱码头，到2007年，基本建成国际一流的深水枢纽港和国际集装箱远洋干线港，构筑上海国际航运中心深水外港，成为浙江省、宁波市的物流龙头，全面建成集装箱、矿石、原油、煤炭、液体化工5大中转基地和港口物流信息平台；全港货物吞吐量达到2亿吨，力争进入世界5大港口；全港集装箱的吞吐量将达到500万TEU以上，争取进入世界港口前15位，国内港口前4位。分析：l 目前宁波市大部分写字楼办公场所是以货代、货运、船务、海运等公司。宁波港口的持续发展可进一步带动宁波写字楼办公的供需。l 宁波港已形

5、成高速公路、铁路、航空和江海联运、水水中转等全方位立体型的集疏运网络，可促进其他行业的办公需求。 贰、宁波市写字楼概况一、宁波市写字楼分布、供应量分析写字楼区域分布宁波市其城区面积比起其他同类城市相对较小，因此写字楼的分布也较为集中，大致概括其分布主要集中于两区域和两线。l 第一个集中区域为分布于天一广场周边的CBD区域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼的积聚地。周边集中了像：华联写字楼、中农信、中银大厦、世贸中心、保险大厦等一系列高档写字楼，因其特殊的地段优势，这一区域也是各进驻公司租用写字楼的首选之地。l 另一集中区域为三江口区域，三区沿江而划，特殊的地理景观位置，也使许多写字楼

6、沿江而立。l 另外市区的两条交通大动脉也集中了一些办公写字楼。沿中山路有东海曙光、中山银座等。沿百丈路的有：会展中心、彩虹大厦、鄞信大厦等。l 但随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分小体量的适宜刚刚起步而又注重公司形象的中小企业办公的写字楼，在宁波的各区都有所呈现。写字楼供应量区域分布比较从写字楼供应量来看，海曙区数量最多，供应量最大，江东区次之，江北区最少。2003年宁波写字楼交易情况（图示）二、近几年宁波写字楼发展总述 宁波写字楼发展里程简述与住宅一路走高的发展脉络不同，宁波写字楼市场有其自身的演绎轨迹，总体呈波浪状态发展。世纪年代初期，宁

7、波写字楼曾有过一段繁荣史，但到了年代后期，行情就一直陷入低谷。由于楼宇规模较小、形式单一，有的现在还在消化。同时，宁波写字楼市场的价格也与其他地市有所不同。有些与宁波经济发展水平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的，但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。近几年，随着宁波经济的迅速增长，城市面貌的日新月异，各行业对办公物业的需求也在不断增长，使当地的写字楼市场逐步升温，大多存量写字楼被消化殆尽。特别是年后，宁波经济和房地产业进入了高速发展时期，城市化建设进程不断加快，高科技、金融、物流以及其他相关服务性行业

8、蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速，这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。企业办公需求与写字楼需求对比据统计，宁波市企业注册数量逐年上升，仅三资企业就已达到家之多；世界强企业中已有家在宁波设立分支机构。新的写字楼项目却供应不足，企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比，致使供需失调。写字楼发展前景需求量的不断高涨，用房单位对办公要求的日益提高，极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。东海曙光高档写字楼推出半个月便告售罄。据了解，目前市场上写字楼的出租率普遍较高，像中银大厦、中保大厦、都是满租，而一些普通品质的写字楼入住率也已达到以上。业内人士指出，写字楼市场的脉搏总是与城市经济

9、的大动脉同步跳动的。从宁波经济的发展态势、经济发展结构及市场供需情况分析，写字楼市场新一轮发展周期已经启动。随着新生用房企业的不断涌入，特别是未来杭州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓，将给宁波写字楼市场带来无限商机，写字楼将是今后房地产业的亮点，高品质的写字楼更是楼市“新宠”。三、宁波市写字楼销售市场、租赁市场概况一、海曙区1、区域简介海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。全区面积28.7平方公里，常住人口29.3万，辖8个街道办事处。海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。2、区域环境海曙区地处宁波市最繁华的地

10、段。宁波新华联商厦、长发商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，大苑、新园、华侨、金龙等涉外星级宾馆几乎都集中在区内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。3、区域配套设施海曙区基础设施完善，交通便捷。辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。4、海曙区销售、租赁项目概况海曙区写字楼销售市场基本资料案名都市仁和中心售楼处现场电话87329666区域海

11、曙区药行街开发商宁波冠华置业有限公司代理商自售规划设计浙江省建筑设计研究院产品组成公寓、写字楼户数494户交房日期2005年10月基地面积9700平方米建面73399公开日期2003年下半年容积率6.9绿化率19.1销售率80%物业管理写字楼3元/月公寓1.8元/月工程进度结构车位单价27万（估计）产品形态建筑形态栋数总建面户数楼层均价公寓1栋约4万多m219233F1.1万-1.3万写字楼1栋约3万多m230229F1万左右面积配比户型公寓面积范围写字楼面积范围客源3R150平方米写字楼部分单元面积为80-100平方米，可自由组合分割大部分公司为自买自用（货代、贸易公司比例较大）4R185平

12、方米5R191平方米案名中央商座天一商务中心汇金大厦位置位于大沙路中部中山东路与开明街交汇处开明街与和义路交叉口之东南开发商恒江房地产开发有限公司外商独资宁波孙氏开发公司宁波宁兴房地产开发有限公司产品写字楼写字楼、公寓写字楼代理商宁波迪赛自售宁波艾迪设计有限公司均价7600元1万左右不对外公开销售销售率90%90%100%楼层9F26F916F为写字楼29F总建面2万m2写字楼5万m2 5.8万m2户型面积范围：20400 m2 主力面积：80100 m2 写字楼可自由分割，主楼部分大都整层出售写字楼可自由分割备注6部电梯、层高3.3米9部名牌垂直电梯、有VIP会所 大堂挑高10米，6部进口名

13、牌电梯客源60%业主自买自用（主要是做外贸、货代等）40%为投资大部分业主自买自用（主要是做外贸、货代、物流等）部分为投资开发商保留部分房源为自己办公场所、其余大部分内部关系户够买分析：l 海曙区集中了宁波大部分高档次的写字楼，尤其以天一广场周边的CBD区域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼的积聚地。l 近期内，海曙区CBD版图内的写字楼大都为在建期房，地段、环境、商务气氛较好。l 海曙区内的写字楼不管从楼宇配套设施、区域环境，在建的写字楼品质都较高（高速电梯、VIP会所、游泳池、及休闲场所），代表了当前宁波写字楼办公档次。l 都市仁和中心自推出市场由于地理位置等因素价格一涨再涨，且

14、销售情况不错（现销售率为80%），目前写字楼均价在1万左右。但从五一后客源明显较少，大多客户持观望状态。其主要卖点是紧邻天一广场。l 中央商座主要满足了目前宁波中小企业办公市场需求，但是一层部分为菜市场，这在一定程度上影响该项目的办公档次。l 天一商务中心及其本身优越的地理位置，再加上良好的配套设施（如9台名牌垂直电梯、VIP会所、超大恒温的游泳池等）形成了较高品质的楼盘。自开盘以来销售非常不错。l 但是从今年五一后，房地产相关政策的推出，在调研过程中了解到各售楼处销售情况并不理想，大部分意向置业者持观望状态。（近期天一商务中心、都市仁和中心、中央商座楼盘中，来看房的客源并不多，和以前相比有较

15、大差距）l 商务楼宇的开发建设将进一步拓展海曙区经济发展空间，增强经济发展的后劲和活力，同时，也进一步优化提升海曙区功能和形象，推进海曙区"两高""两区"建设进程。海曙区写字楼租赁市场物业名称中农国际商厦华联大厦写字楼世贸大楼位置中山东路东渡路东渡路总楼层36F25F18F出租率90%100%85%租金3.0元/平方米·天（含物业管理费、空调费、电梯费）水电费自理1.3-4元/平方米·天（根据位置、楼层、装修程度等不同定价）1.54元/平方米·天(带简装修)综合服务费3元/月、裙楼2.8元/月，公共设施费4.8元/年，水电自

16、理，电梯、空调费用按建筑面积分摊物业内容保安、保洁、设施修缮、会议室场所租赁商务中心、会议室租赁、设施修缮等服务保安、保洁、商务（主要为打字、复印）、修缮等服务面积一层分13户，面积从30-150平方米一层约20余户，面积大小不一60、70、80、100、120等平方米，房间挑高5米主要办公客户货运、货代、贸易等公司货运、货代、航运、化妆等公司网络设计、装饰、贸易、电脑等公司配套景观电梯大堂设有咖啡厅、商业银行ATM等、6部客梯1部货梯5部电梯（无中央空调）备注裙楼1-7F属华联商厦并有银河证券、工商银行裙楼为银泰百货裙楼为颐高数码广场， 物业名称灵桥写字楼世纪广场人保大厦位置药行街中山东路大

17、来街总楼层22F28F25F出租率86%80%99%租金1.2元/平方米·天，综合服务费2.5元/月，公共设施费2.4元/年（电梯、空调按建筑面积分摊，水电自理1.38元/平方米·天4.3元/平方米·天（物业费、电梯、空调全含）物业内容商务中心、普通修缮服务及保安保洁等内容商务中心、普通修缮服务及保安保洁等内容24小时空调、热水商务服务、基本物业服务等面积130等平方米主要面积为77.47、84.11平方米一层10户，面积分别为23、30、45、70、100、110平方米主要办公客户广告设计、广告企划、装饰、贸易等公司客户群比较杂乱（装饰、贸易等）1-9F人保公司

18、，货代、货运、航运等公司配套大堂设有商务中心设有咖啡厅、健身房等大堂设有商务中心4部三菱客梯、1部货梯备注4部电梯、电梯旁有超薄传媒电视等裙楼为商业网点19F-24F为客房宁波大的货代公司大多集中在此，如马士基等物业名称阳光大楼平安大厦银河大厦位置中山东路长春路楼层22F18F17F出租率100%100%100%租金综合服务费2.53元/月，公共设施3.6元/年综合服务费2.75元/月、电梯费用分摊只整层出售（每层20多个大小不一的房间物业内容、保安、保结、修缮等内容机票代理、保安保结、修缮等内容保安等（物业服务不完善）面积面积范围为60、60-150、150-300、300以上， 主要为20

19、多平方米 主要办公客户律师事务所、贸易、进出口、信息产业贸易、纺织、策划等小规模公司宁波旅游局、宁波司法局等配套大堂设有机票代理电梯、中央空调备注裙楼为天一证券裙楼为建设银行、雅戈尔专买等大堂比较混杂分析l 目前海曙区写字楼租赁市场的出租率为85%以上（华联大厦写字楼、阳光大楼的出租率为100%），从以上数据反映海曙区写字楼办公租赁市场较好。l 目前海曙区有许多中小规模企业以个人名义在高层公寓楼办公。一来因为海曙区写字楼房源较紧，企业业主找不到合适房源，二来海曙区写字楼租价的不断上涨，对于小规模企业来说高层公寓从各个方面来说是不错的选择。l 海曙区的地理位置（特别是天一广场周围区域的CBD）决

20、定了海曙区写字楼租赁市场是其它区域不可比拟的。l 车位严重不足。l 物业管理不是很到位。二、江东区1、江东区简介 江东区位于宁波城区东部，全区常住人口20.7万人，总面积37.7平方公里。在宁波市城市化过程中，江东区作为重点建设的城区，是宁波城区向东连接宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区和东方大港北仑港的纽带。宁波的科技工业园区以及该园区的专业分园江东科技园区就坐落在江东区境内。 2、交通环境 江东区地理位置优越，交通便捷。 城区西南的栎社国际机场，已开辟包括香港、澳门、泰国在内的30多条国内、地区及国际航线，每周始发航班170多次；城区东面有30万吨船可以候潮进出的北仑港，年吞吐量已突破

21、100万标箱，与100多个国家和地区开通了519条航线，每周班期200多班，设有集装箱、煤、矿石、油码头；沪、杭、甬高速公路与沿海国道主干线在江东区交汇，2006年杭州湾大通道建成后，宁波距上海车程从3小时缩短为1.5小时；区域交通发达，通过公、铁主干道，与北仑港、宁波经济技术开发区、宁波保税区和大榭开发区紧紧相连。3、江东区销售、租赁项目概况江东区写字楼销售市场基本资料案名宁波波特曼中心售楼处现场电话87373188-1406区域彩虹北路开发商宁波大榭开发区宝业房地产开发有限公司代理商宁波金百利服务有限责任公司规划设计波特蔓（浙江）建筑设计股份有限公司产品组成公寓、写字楼户数866户交房日期

22、2006年1月基地面积22913平方米建面110568公开日期2004年2月容积率5.77绿化率16%工程进度结构物业管理宁波波特曼物业管理有限公司管理费销售率80%产品形态建筑形态栋数总建面户数楼层均价公寓2栋5191569829F1.7万-1.8万写字楼1栋2852416826F1.6万左右面积写字楼每层7户，面积从99289平方米不等，精装修配套3.5米/秒的高速电梯 ,2000平方米覆顶车道大厅,光纤入户，无限网络，出入“一卡通”，智能安防等基本资料案名新天地（二期）售楼处现场电话87923668区域江东世纪大道交界出处开发商宁波新恒德置业代理商宁波迪赛产品组成小高层、高层总户数107

23、7户交房日期2006年下旬基地面积建面21公开日期2004年7月容积率2.99绿化率销售率51%物业管理费小高层1.1元高层公寓1.5元写字楼2元工程进度结构车位单价未推出产品形态建筑形态栋数楼层面积范围均价公寓79F-5栋18F-2栋99.2161.76500（约）写字楼521F-2栋25F-2栋26F-1栋131.5、171.87500（约）配套近3000带露天泳池的中庭花园；豪华双会所。备注1） 新天地（二期）写字楼共分5栋，其中3栋未栋推出（目前是世纪大道板块乃至全宁波最大规模的写字楼群之一）。2） 从推出2栋写字楼销售情况来看是较为理想的，其中一栋只剩下一层，大多业主半层和整层购买。

24、3） 一层商铺未推出。4） 18F公寓销售情况不是很好，特别131.5户型设计不是理想。案名东城·百汇华宏国际中心位置江东区百丈东路百丈东路与中兴路附近开发商宁波市江东东城房屋开发公司宁波华宏集团置业有限公司产品住宅、商铺、写字楼写字楼代理商瑞狮地产策划咨询有限公司宁波迪赛均价8100元左右8500左右（估计）销售率刚开始销售受大市场情况的影响，销售情况不是很理想100%楼层写字楼为15F19户型户型面积大部分在150平方米左右155平方米2000多平方米可自由分割配套多种宽带接入方式、紧贴写字楼空中花园为商务洽谈、休闲场所酒店级公共部位装修标准、3部高速电梯和一部景观电梯、全落地玻

25、璃景观窗备注写字楼1-2F商铺只租不售，单元空间分割自由大堂挑高13.8米，办公3.7米层高分析：根据市场调查研究可把江东区写字楼办公市场重点区域划分为：以百丈路为主轴的未来发展板块和以世纪大道为主轴的未来规划发展板块。百丈路为主轴的重点个案板块分析：l 东港大酒店开发的波特曼中心引入了商务综合体概念，写字楼、酒店和公寓共享裙楼内的休闲、健身、餐饮、会议等场所。意在把酒店的高水准管理和服务向公寓和写字楼延伸，同时让中心的人流、信息流最大限度地交汇，营造富于活力的商务氛围。目前属宁波市最高档次的在建写字楼。l 宁波波特曼中心设计了底下四层共享空间，增强了波特曼中心的空间感和场所感l 宁波波特曼中

26、心率先在宁波将四星级酒店物业管理引入写字楼，更好的诠释了软性服务的内涵。l 江东区目前有一处空置多年的“烂尾楼”天龙大厦（约20多层）。l 由于海曙区受土地的限制，今年来宁波大部分写字楼的开发重点集中在江东区（主要在百丈路一带，如波特曼中心、华宏国际中心、东城·百汇、嘉汇国贸中心的开发），这一区域将是宁波市新的CBD。l 波特曼中心、华宏国际中心、东城·百汇、嘉汇国贸中心的开发，不管从品质，配套，管理将给宁波写字楼市场带来新的革命,也缩小了宁波写字楼的需求比例。世纪大道为主轴的重点个案（新天地）板块分析： 优势l 随着宁波城市中心东移，东部建设的启动，该区域未来发展潜力较大

27、。l 路网体系较好，出入市区较便利。l 区域个案代表的新天地是宁波目前在建设的最大的写子楼群，形成一定规模。劣势l 以世纪大道为主轴的写字楼办公市场目前整体上尚处于起步阶段，尚未形成良好的办公氛围。l 商服明显不足，生活机能不强。江东区写字楼租赁市场物业名称彩虹银座会展中心中山首府位置彩虹北路百丈路中山东路楼层22F29F出租率90%80%85%租金南向为2.4元/平方米·天，北向为2.2元/平方米·天（含水电费、物业费、电梯空调费）1.18元/平方米·天（带简装）1.1元/平方米·天综合服务费1.7元/月，公共设施费1.7月/年，电梯费分摊，水电自理物

28、业内容普通的保安、保洁、修缮等服务商务中心、普通的保安、保洁、修缮等服务商务中心、普通的保安、保洁、修缮等服务面积40、50等平方米一层约11户左右主要办公客户贸易、石油化工等公司规划局、测绘设计、进出口公司等贸易等公司配套中央空调、电梯2部、电梯旁超薄传媒电视无中央空调，大堂有咖啡厅备注一层为中国农业银行、科达电器等公司一层为中国银行、广发银行、中信实业等物业名称滨江大厦鄞信大厦碧华阁位置中山东路百丈东路中兴路楼层20F28F24F出租率90%90%80%租金1.15元/平方米·天，综合服务费2.5元/月，公共设施费3.6元/年（电梯、空调费分摊）2元/平方米·天，（含电

29、梯、空调费），物业费2.5元/月0. 7元/平方米·天（物业等费用全免）物业内容普通的修缮服务、保安、保洁等服务内容有商务中心、职工餐厅物业服务不完善面积120、205等平方米面积主要为80-120平方米面积主要为80-120平方米主要办公客户雅戈尔、迪塞等公司鄞州银行办公室贸易、装饰等公司主要为小企业如装饰公司等配套电梯4部客梯和1部货梯，电梯旁配置超薄电视备注裙楼雅戈尔专卖裙楼为鄞州银行、海通证卷、兴业银行裙楼为杉杉专卖物业名称创时代商务馆彩虹广场位置百丈东路百丈路楼层9F25F出租率99%80%租金1. 1元/平方米·天（物业等费用全免）2.5元/平方米·天

30、（含物业费，电费自理），综合服务费3.5元/月物业内容保安等（物业服务不到位）有偿代购机票、有偿及无偿修缮服务面积面积可自由分割、现只剩下一套50多平方米的房间26-40平方米、100多平方米等可自由分割主要办公客户贸易、装饰、广告等鄞州建筑质检、鄞州规划局和华泰集团等公司配套只有一部电梯（配套不完善）高速电梯，电梯旁设置超薄传媒电视备注办公业主主要为一些小规模公司裙楼为邮政局、有停车广场江北区1、江北区简介江北区座落于长江三角洲南翼的姚江和甬江北岸，江北区是宁波市中心城区的组成部分，全区面积208平方公里。辖4镇1乡和4个街道，人口27万。2、交通环境区内萧甬铁路横贯东西，329国道、34省

31、道在区内交汇， 铁路宁波北站和散货作业区座落境内，栎社机场、杭甬高速公路、北仑港近在咫尺。 3、江北区写字楼租赁市场物业名称茗雅苑茗雅苑（生堂路）大时代广场楼层9F6F出租率100%90%90%租金1.1元/平方米·天，综合服务费1.8元/月，电梯分摊。1元/平方米·天（含物业费）0. 65元/平方米·天，综合服务费2.8元/月，公共设施费3.6元/年，（电梯费分摊，无中央空调）物业内容基本的物业管理和设施修缮等内容基本的物业管理和设施修缮等内容基本的物业管理和设施修缮等内容主要办公客户航运、海运、船务、旅游、贸易等公司航运、海运、船务、贸易、装饰，律师事务所等公

32、司备注裙楼为江北区行政服务中心、二层为宁波中策动力机电公司一层为公安消防办公企业大小档次不一分析： 江北区由于地理位置和环境等因素，写字楼办公市场明显与海曙区和江东区有较大差距。且办公公司较杂，规模较小。（目前大时代广场办公条件和环境还不错）肆、综述：目前宁波写字楼销售市场分析： 优势l 从宁波经济的发展态势、经济发展结构及市场供需状况分析，宁波写字楼市场新一轮周期刚刚开始启动，只要写字楼市场不在同一档次的供应区域发生“大撞车”，其发展前景应被看好。l 由于宁波写字楼市场目前正处于逐步升温阶段，存量基本消化完毕，而新盘供应量又相对不足，导致市场对各档次写字楼都出现了一定的供需缺口。l 开发商敢

33、在写字楼市场下注，看重的是宁波城市的活力。l 从调研楼盘的销售率来看，写字楼楼盘的销售率都在80%以上，这是随着城市扩张、港口发展、宁波杭州湾跨海大桥建设，城市地位、经济总量和外向度及集聚能力将进一步提高，大量涌现的外贸、船务、货代公司，外国企业办事处，金融机构和创业型企业将为写字楼消费提供有力的支撑。l 从写字楼销售面积来看，越来越趋向于灵活性，小的4050平方米，大的上百平方米，便于业主根据自己的需求够置。l 写字楼所有权也趋向于多样性，从原来的国有、集体所有转向企业所有、个人所有。l 未来两年内，像东海曙光、中宁大厦、都市仁和中心、天一豪景等写字楼的交付将大大缩小宁波写字楼的需求量。l 写字楼市场目标客户定位趋于明确。劣势l 但是今年五一后银行的贷款门槛的提高，利率的提高，直接冲击商业用房，特别是写字楼，写字楼热销的势头就象泼了冷水开始降温。l 在交易税方面，从去年下半年开始写字楼交易买卖，要交营业税5.55%，这使写字楼自由买卖受到很大的影响。l 近期时间又在传言要推出房屋买卖要交20%个人所得税，使写字楼买卖市场首先受到影响这无须