01月北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报

1、破冰新城 北科建青岛蓝色生物科技产业园项目汇报2011.01第第 1 页页目录图示定位方向项目概况项目认知与思考基础研究深入研究定位建议推盘建议第第 2 页页项目概况l用地基本情况：l项目位置：青岛高新区新城l占地面积：50.65万平l建筑面积：68.43万平l容积率：1.35l建筑密度：45%l绿化率：35%新城 中等规模 中低密度居住配套城阳区高新区管委会流亭机场青岛市区本案第第 3 页页目录图示定位方向基础研究深入研究定位建议推盘建议项目认知与思考项目特性开发目标思考方向项目概况核心问题第第 4 页页l新城职能：产业、生态、示范l以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心l依托滨

2、海岸线和湿地、水系自然资源形成的青岛北部生态旅游休闲中心l生态宜居、和谐发展的示范城区l政府主导：高调启动，快速发展l基础设施建设快速l招商引资高效田园属性的产业新城政府保障，高品质要求项目特性1新城发展模式发展特点田园新城l环境的营造，就业、居住、消费平衡发展产业新城l政府决策，引导产业聚集边缘新城l城市快速扩张与郊区化tod新城l快速轨道驱动行政新城l政府职能主导第第 5 页页l区域住宅市场处于破冰期，破冰项目决定区域调性，入市第一炮一定要打响l项目65.1万平，中等规模需要高端形象营造市场影响力破冰期、中盘强势启动，高端站位项目特性2第第 6 页页项目特性3l本案南侧紧邻世茂新城与雨润项

3、目两伴第第 7 页页大盘、中高品质、高层为主l开发商：香港世茂集团l占地面积：93.16万平米l建筑面积：138.89万平米l容积率：1.49l配套：社区医疗、中小学、幼儿园、商业等 物业类型建筑面积（万平）面积配比联排别墅1.93%联排类独栋别墅11%合院别墅7.411%高层住宅57.585%项目特性3两伴：世茂新城第第 10 页页l占地面积：30.9万平米l建筑面积：54.35万平米l容积率：1.79l配套：商业、会所、幼儿园 物业类型建筑面积（万平）户数面积配比联排别墅1.735674%花园洋房4.183809%（小）高层住宅38.95331883%酒店式公寓（高层）23804%中小盘、

4、中等品质、高层为主项目特性3两伴：雨润第第 11 页页项目特性3l世茂新城：大盘、中高品质、高层产品为主l雨润：中小盘、中等品质、高层产品为主两伴合力铸大盘，升级高品质l对于新城的破冰期，世茂仍不大，世茂加上雨润也不大，本案与之合力才够大，共同撬动区域发展，主导区域的调性l升级世茂高品质，整体差异化发展第第 12 页页生态环境内外结合，打造生态特色项目特性4l生态大环境，自身缺少强势资源l生态湿地网络：大沽河河口湿地公园，墨水河河口湿地公园，新城中部湿地公园l项目远离湿地公园，但紧邻两条湿地水系本案大沽河河口湿地新城中部湿地墨水河河口湿地第第 13 页页开发目标北科建国企科技地产产业+配套社会

5、责任全国战略第一个青岛项目树立品牌无论公建配套还是居住配套，北科建都是在打造高品质特区模式打造城市特区撬动新城发展大中关村：中国硅谷2000 中关村广场2000 中关村软件园2003 中关村广场金融中心2005 中关村广场购物中心2006 中关村广场商务中心2006 领秀 新硅谷2010 领秀 慧谷第第 14 页页思考方向项目特性：政府保障，高品质要求高调入市，高端站位合力大盘，升级高品质内外结合，打造生态特色开发目标：高品质特区模式品质博位龙头，特区模式破冰新城第第 15 页页核心问题产业新城中居住配套的开发模式是什么？以什么样的品质博位”龙头“，打造我们的特区模式？如何处理好区域内的合力与

6、竞争？用什么样的产品打造我们的特区？开发模式研究用地研究市场研究客群研究特区模式研究竞争关系研究产品深化研究基础研究深入研究需要我们进一步研究，攻克以下核心问题：品质博位龙头，特区模式破冰新城第第 16 页页目录图示定位方向深入研究定位建议推盘建议项目概况项目认知与思考基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第第 17 页页开发模式研究居住配套依托产业的发展成熟，成功由低密向高密、由第二居所向第一居所转变发展周期荒芜期破冰期成长期繁荣期2002-2004年2005-2007年2008-2011年2012年以后产业发展无规模性产业入驻筹备新建产业区，基础设施建设投资无实质性的产业

7、入驻启动空港物流加工区05年，注册进出口企业82家限额以上贸易企业301家07年，与183个国家和地区建立了贸易往来空港物流加工区发展2008年9月，首架空客a320飞机正式投产组装2009年5月18日，首架津产空客a320起飞升级为空港经济区航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业齐头并进产业超过400亿美元规模交通发展以自驾为主公交车、班车每半小时一趟地铁开通接轨城市交通网客群变化市区富贵投资度假客户；品牌追随客户市区富贵人士为主； 辅以产业高管、地缘企业家以产业中高管、地缘型企业主；辅以市区财富人士产业精英、地缘型成功人士度假、投资度假、投资为主；自住为辅自住为主；度假为辅自

8、住主要产品独栋为主；少量联排联排、洋房等洋房、联排、多层复合产品洋房、小高层、高层配套发展休闲度假配套：潜水会所、运动公园休闲度假配套：水上俱乐部、湿地公园、高端spa休闲配套：运动公园、儿童游乐、亲子空间休闲配套：休闲、娱乐设施齐全少量生活配套社区型生活配套：便利店、建设俱乐部、理发店、餐馆区域型生活配套：小学、双语幼儿园、24小时诊所；个性化服务城市型工作、生活配套：大而全，服务新城1、田园属性产业新城居住项目案例天津万科东丽湖第第 18 页页开发模式研究产业发展滞后，无力支撑居住配套，居住配套只能以低密产品吸引外围客群分期一期二期三期四期五期时间2006年2007-2008年2009年2

9、010年产业尝试引进物流、轻型制造等产业，由于基础较差，举步维艰产业运营不善，难以对住宅配套形成有力支撑客群变化北京客群为主、少量地缘客户；北京客群主要来自朝阳、海淀和西城区等核心城区北京客户为主朝阳、海淀和西城区为主北京客户为主丰台和大兴为主北京客户为主京城西南边缘为主休闲度假70%；自住常用20%；投资10%休闲度假60%；自住常用30%；投资10% 自住常用45%；休闲度假30% ；养老15%；投资10%自住常用50%；休闲度假20% ；养老20%；投资10%主要产品r=0.58r=0.69r=1.0r=1.0r=1.0独栋65%，联排25% ，洋房10%类独栋30% ，联排、叠拼、院墅

10、各20%，洋房10%叠拼50%，联排30% ，洋房15% ，院墅5% ，类独栋5%类独栋60% ，叠拼40%台地联排70% ，叠拼20% ，类独栋10%配套发展配套在规划中，尚未投入使用生活型配套投入使用：基础生活型商业、双语幼儿园、社区医院、爱心农场等爱心农场拟另选址扩建度假休闲型配套规划中：商业步行街、高尔夫球场、人工湖等2、产业区居住配套开发案例固安孔雀城第第 19 页页开发模式研究田园属性产业新城居住项目发展，以高端低密定位切入，伴随产业引入、发展、成熟，由第二居所的休闲度假属性逐步向第一居所的宜居自住生活属性转变产业发展无规模性产业入驻 引导产业入驻规模产业发展 产业园区成熟 客群特

11、征l市区化、富贵人士l市区富人为主；l产业、地缘富人为辅l产业、地缘富人为主l市区富人为辅l泛化的富人层级l度假投资型l度假投资兼自住l以自住为主，l度假投资为辅l自住型产品变化l稀缺的、纯低密度l精品化、以低密度为主l高品质、中低密度、多层次l高档、中高密度、多元化配套发展l高端度假、小众型l高档、品质、l社区生活型l宜居、生活化、l区域型l便捷、全面、大众化、l城市型荒芜期破冰期成长期繁荣期3、田园属性产业新城居住项目发展模型第第 20 页页开发模式研究l高新区启动区目前入园项目已办理土地手续的用地规模不足10%l拟办理土地手续、未申请正式条件的用地规模不足15%4、区域分析：现状目前高新

12、区属于带动性产业引入期，预计现有入园项目的发展成熟大约需要2-4年的时间第第 21 页页产业发展阶段 无规模性产业带动性产业引入周期产业孵化、功能培育周期产业区升级、城市功能提升 2007年之前2007-20092010-20132014-20162017-2020交通发展建设进度基础设施落后产业初级、规模小2007年11月2日，重组高新技术产业开发区基础设施累计投资近百亿元加快产业引入截至10年，121个项目落户2013年人口规模约18万综合城市功能的培育产业提升和集聚新区产业升级换代城市功能更新和提升2020年人口规模约30万人开发模式研究4、区域分析：发展“环湾”交通项目提速打造“四纵四

13、横”交通网环胶州湾高速改造 m1号线建成m1号线通车m8、l2、l3号线新建交通欠发达区域发展与产业新城发展模式相契合，政府强劲的建设力度促使区域成熟周期大大缩短第第 22 页页开发策略新城发展荒芜期破冰期成长期繁荣期区域发展带动性产业引入周期产业孵化、功能培育周期产业区升级、城市功能提升 -20132014-20162017-20202011201320162018客户本土市区富人为主，少量产业及地缘富人，度假投资兼自住需求产业及地缘富人为主，市区富人为辅，自住兼度假投资需求泛化的富人自住需求产品独栋、联排、洋房联排、洋房、高层高层配套高端社区生活配套精品区域生活配套品质城市生活配套第第 2

14、3 页页目录图示定位方向深入研究定位建议推盘建议项目概况项目认知与思考基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第第 24 页页1、城市魅力l东北亚经济圈、环渤海经济圈的重要城市l山东半岛蓝色经济区发展规划的重要增长极：较强国际竞争力的现代海洋产业集聚区、世界先进水平的海洋科技教育核心区、国家海洋经济改革开放先行区和全国重要的海洋生态文明示范区l山东半岛的“领头羊” ：“品牌之都”，海尔集团、海信集团和青岛啤酒等用地研究：城市青岛更具吸引力，引来投资、度假需求第第 25 页页二线城市前列，国际化发展：国际高素质人才涌入，需求国际化2、经济产业数据来源：各市统计公报用地研究：城市l

15、稳定增长的经济态势l全国第三梯队，区域领先的经济水平l在全国大中型城市中青岛市处于第三梯队，gdp高于沈阳、大连及济南l旅游业发达，处于区域前列l大批外企进驻，对外贸易繁荣第第 26 页页3、人口消费人口、收入、消费稳步增长：本土富有阶层逐步壮大，高端需求逐步释放数据来源：青岛统计公报、市地税局 l常住人口逐年增加，城市规模加大：l截至2009年，户籍人口人口数量达到763万人，其中市区人口275万人。l人均可支配收入稳步增加，生活水平提升：l09年青岛人均可支配收入达到22368元，同比增长9.3%。l人均消费支出逐年增加，居民消费意愿逐年增加：l09年青岛人均消费支出为16080元，同比增

16、长7.21%。l年收入超12万的高收入人群稳步增长 ：l09年青岛高收入人群达35257人，同比增长16.3%用地研究：城市第第 27 页页4、规划发展城市发展主方向，高端产业聚集、生态科技新城：高端产业人群引发高端居住需求l“一主三辅”的城市空间布局：l青岛城市总体规划（2006-2020年）：构建以青岛为主、黄岛、红岛（高新技术产业园）、崂山为辅的现代化城市框架，发展为海湾型城市。l“环湾保护、拥湾发展”：产业升级l西海岸(以二产为主)：港口、制造业新城。l北海岸(主导产业为二+三产)：国际一流的生态型科技新城，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区。l东海岸(以三产为主)：以金融、信息、商

17、务商贸、旅游等为主的现代服务业集聚地。用地研究：城市高新区生态科技新城第第 28 页页用地研究：城市5、小结 城市更具吸引力，引来投资、度假需求 国际高端人才涌入，引发国际化需求 本土富人壮大，高端需求释放 高端产业人群引发高端居住需求青岛多元化的高端需求 外来投资度假 国际化需求 本土富人需求 高端产业人群需求第第 29 页页l级别：中国第一批国家级高新技术产业开发区之一l发展目标：l全球科技创新网络上的重要节点l国家重要的高新技术产业新城示范城区l山东半岛高新技术产业发展的领军地区l“环湾保护、拥湾发展”的重要经济增长极、创新服务平台和北部城市新地标l以高新技术产业为主体，宜业宜居的生态新

18、区l城区职能l以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心l依托滨海岸线和湿地、水系自然资源形成的青岛北部生态旅游休闲中心l生态宜居、和谐发展的示范城区 1、目标与职能用地研究：区域高站位、示范性、和谐发展的区域定位：区域高品质要求，高端产业人群聚集区第第 30 页页l区位优势明显：l高新区管委会：5kml青岛流亭国际机场：8kml青岛市区：40kml城阳城区：8kml内外交通便捷：l“三纵三横“的对外交通：l三横：204国道、正阳路、环胶州湾高速公路 。 l三纵：潮大路、规划青威高速公路、岙东路。 l“三横四纵”的内部交通：l三横：春阳路、河东路、火炬大道。l四纵：南海三路、创业大道、

19、滨河路、站前路。空港优势、便捷的内外交通，为外来流动人群的投资、度假需求创造条件2、区位交通青岛流亭国际机场用地研究：区域第第 31 页页生态健康湿地，宜居品质3、自然环境l天然湿地环境丰富：l胶州湾，以及由大沽河、墨水河河口湿地生态保护地区，棘洪滩水库构成的“品字形”生态背景。l大沽河、墨水河、桃源河、洪江河及盐田沟渠构成的生态网络，为高新区的发展提供了良好的生态环境条件。用地研究：区域本案大沽河河口湿地新城中部湿地墨水河河口湿地第第 32 页页4、区域规划产业与居住、配套共存：工作生活共融的组团方式与我们的特区模式相契合l提出“生态经络，湿地岛链”的空间发展理念。每个组团均作为功能复合体，

20、有机融合办公-科研-商服-居住-产业功能l空间布局：一核、两带、三岛群、多园区l一核：以中央智力岛为中心的科技创新核心区。 l两带：沿火炬大道、 东路形成两条城市发展带。 l三岛群 ：中央科技岛群 、东部创新岛群 、西部创智岛群。l产业布局：专业化产业集中、关联性产业集聚l东部创新岛群北部：新材料、先进装备制造业、新能源和高效节能产业。 l东部创新岛群南部：重点发展海洋科技、生物与医药产业。 l高新区核心产业聚集区：电子信息产业，海洋科技、生物与医药产业。l综合服务产业集聚集区：商务办公、金融会展等现代化综合服务业l研发中试产业聚集区：产业研发基地。 l科教研发聚集区：高校的研发机构，培育虚拟

21、大学园区。 本项目科教研发聚集区用地研究：区域第第 33 页页5、小结用地研究：区域 高端产业人群聚集区 具备外来流动人群投资、度假需求的空间条件 生态健康湿地，宜居品质 工作生活共融的组团方式与我们的特区模式相契合项目具备高端产业人群需求基础项目具备外来投资、度假的空间条件，具体需求特征需进一步研究具备特区模式发展的外部条件第第 34 页页1、位置产业园区中的居住项目：合理利用产业带动，通过内部环境与品质的打造实现与产业的区隔l项目用地位于东部创新群岛南部：该区域重点发展海洋科技、生物与医药产业。l紧邻东部创新群岛北部：新材料、先进装备制造业、新能源和高效节能产业。用地研究：地块本案第第 3

22、5 页页2、环境与交通无强势资源借力：内外结合，着力打造内部生态特色项目西侧水域、绿化项目北侧正阳路项目南侧与世茂新城一水相隔住宅项目东侧为配套产业园区l西侧拥有良好的水域和绿化景观资源l北侧正阳路，目前对外的主交通l东侧的配套生物科技产业园降低项目居住品质l南侧紧邻水系用地研究：地块第第 36 页页3、小结用地研究：地块 合理利用产业带动，通过内部环境与品质的打造实现与产业的区隔 内外结合，着力打造内部生态特色依托外部生态环境，通过内外结合，打造自身内部的生态特色，提升居住品质第第 37 页页用地研究小结青岛多元化的高端需求为项目的“龙头”发展提供需求保障。高端产业人群是项目发展基础，其他需

23、求需进一步深入研究。内外结合打造生态社区，突破自然资源瓶颈。第第 38 页页目录图示定位方向深入研究定位建议推盘建议项目概况项目认知与思考基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第第 39 页页市场研究：整体市场gdp增速与房地产业发展关系城市化率与房地产业发展关系人均居住面积与房地产发展关系房地产业处于快速发展阶段，长远来看呈上升态势1、发展趋势数据来源：青岛市统计局网站房地产投资：稳步增长第第 40 页页市场研究：整体市场2、一级市场l土地供应：跨区跳跃式北移发展l08-10年城阳区住宅用地成交量逐年减少，但2010年住宅用地建筑规模较09年增加87%l土地成交价格稳步提升

24、，2010年住宅楼面地价达1307元/平数据来源：青岛国土资源和房屋管理局市场跳跃式北移发展，区域未来市场热点，竞争与机遇并存区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势第第 41 页页市场研究：整体市场2、一级市场l08-10年青岛住宅成交用地（建面）主要集中在容积率1.5以上l08-10年城阳区住宅成交用地（建面）容积率1-1.3有109万平，占22%；1.3-1.5有106万平，占22%数据来源：青岛国土资源和房屋管理局青岛中低密度住宅供应日渐稀缺，且向城阳区转移；未来城阳将成为青岛中密度住宅供应主力之一第第 42 页页2010年整体市场量价齐升，区域成为热点3、二级市场市场研究：整体市场数据

25、来源：青岛政府网第第 43 页页3、二级市场市场研究：整体市场中心城区别墅供应稀缺，城阳区成为供应主力之一城阳区别墅去化速度逐年上升，区域需求逐步释放第第 44 页页4、政策措施国家主要政策2010年04月17日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 商品住房价格过

26、高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 2010年9月29日，第二轮调控政策对贷款购买商品住房的家庭，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 金融政策从1月至12月，央行6次上

27、调存款类金融机构人民币存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将达到18.5%，成为历史最高点。 青岛政策2010年5月青岛，根据“国十条”，出台“青岛14条”，商业银行可根据风险状况，以家庭为单位，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。 严格执行青财源20102号文件要求，对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的

28、房地产开发项目进行重点清算和稽查。抑制投机、保障自用、防止过热、稳健发展，未来一段时间内政策松动可能行不大对开发商资金要求更高，本案开发商可乐观稳健发展市场研究：整体市场第第 45 页页青岛市场依旧上扬，政策影响有限5、政策影响数据来源：青岛市统计局网站市场研究：整体市场l1-12月份青岛住宅量价震荡上行l12月份成交量达142万平，同比增长35%l12月份成交均价6053元/平第第 46 页页6、小结市场长期向好市场跳跃式北移发展，本案竞争与机遇并存区域住宅用地价格稳升，本案具备价格优势市场中低密度住宅稀缺，区域未来供应主力区域未来市场热点，别墅市场需求释放短期内政策松动可能性小，影响有限，

29、进一步提高对开发商的资金要求本案具备发展中低密度产品的“龙头”条件，定位适当乐观市场研究：整体市场第第 47 页页区域在售项目主要分布在城阳中心城区供应多为小高层、高层，别墅项目样板量少，有必要对整体别墅市场进行研究城阳南部区域:18、卓越蔚蓝群岛19、龙湖滟澜海岸20、靑特花溪地市场研究：竞争市场项目分布19183111021213456147891516171本案城阳中心城区:1、怡源居2、御景尚都3、崂山水岸枫景4、廊桥水岸5、阳光公园1号6、水榭花都7、千禧国际村8、香邑漫步9、万科城市花园10、中冶圣乔维斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、万科魅力之城尊域15、

30、厚德森林国际16、明辉星光之城17、亿路发阳光景园二期20第第 48 页页l市南及崂山区-城市别墅城市繁华，海景充足，是青岛价格最高的区域，户型面积单价总价均处于最高端水平市南及崂山区北部山区开发区高新区即墨市市场研究：别墅市场1、别墅板块l即墨温泉镇-中央别墅区纯别墅项目集中供应区，以海水温泉为卖点，是继市南崂山区后发展起来的另一个相对高档别墅区l高新区-品质型别墅 目前主要以龙湖滟澜海岸、卓越蔚蓝群岛为代表的以产品品质、完备配套为特征的品质型别墅l北部山区-经济型别墅山体景观资源，不具优势，高性价比l开发区-旅游别墅 目前出于开发阶段，尚未供应，主要依托山海等生态资源，打造集旅游、度假、休

31、闲为一体的旅游别墅第第 49 页页单价：25000-45000元/平总价：2000-2400万/套客户特征：省外北方内陆城市 本土富豪l由于目前青岛崂山区已没有在售项目，区域待售项目石湾山庄预计开盘起价为40000元/平l目前崂山市场上二手别墅的售价基本在25000元-45000元/平之间l客户来源特征：l山东省外客户占较大比重，约占60-70%，如东北、内蒙、山西、北京等北方内陆城市的高收入人群；l青岛本地客户约占30-40%l客户职业特征：商人及私营企业主占多数，大致占70%l客户主体特征：多为30-50岁人群l客户消费特征：绝大多数属于自住或度假，投资客户很少l吸引客户因素：海景、稀缺、

32、城市之中、豪宅主力户型面积区间：500-600平l未来作为崂山市场上主要的别墅项目石湾山庄二期的主力产品面积为500-600平米l未来作为崂山市场主要的别墅供应项目石湾山庄二期的主力产品总价为2000-2400万/套市场研究：别墅市场2、市南及崂山区别墅市场供应特征供应：有效供应少，未来高度稀缺l目前区域没有在售项目，未来潜在供应量基本来自老盘的后期，主要为永盛蔚蓝海岸二期和石湾山庄二期，潜在供应量约为15.2万平米第第 50 页页现有产品供应特征梳理：市场机会探测：l土地的稀缺、低密度产品的稀缺l凭借城市区位、滨海景观优势，产品一般，只是面积的放大l“三高”产品：l单价：25000-4500

33、0元/平l面积：500-600平l总价：2000-2400万/套l客户主要针对岛外的高收入人群市场研究：别墅市场2、市南及崂山区别墅市场供应特征稀缺、滨海、城市、豪宅、省外别墅供应稀缺，高价格的实现第第 51 页页3、即墨别墅市场供应特征市场研究：别墅市场物业类型项目名称开盘时间主力户型面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）独栋海尔原乡墅2010.10.1626019000480-4901-3芭东小镇2008.5.10600-800220001400-18001-3依泉美庐2009.6.25360160005703-8海信温泉王朝2009.11.8400170006802-

34、5双拼海尔原乡墅2010.10.28230150003501-2天泰圣罗尼克2008.7230110002605海信温泉王朝2009.11.8300135004002-3联排海尔原乡墅2010.10.161801200021010-15天泰圣罗尼克2008.7230110002605-10供应：供应量大，区域竞争激烈l纯别墅项目多；未来潜在供应达82.9万单价：双拼联排趋同l独栋16000-22000元/平；双拼11000-15000元/平；联排11000-12000元/平主力户型面积区间：度假特征l独栋350-400平；双拼230-300平；联排180-230平总价：双拼联排货值趋同l独栋5

35、00-700万；双拼260-400万；联排260-320万销售：联排最畅销，其次独栋，双拼一般l独栋3-8套/月；双拼2-5套/月；联排5-15套/月客户特征：青岛市内，度假特征l客户来源特征：以青岛市内为主，约80-90%，尤以市南市北偏多，青岛其他区域和外省约占10%l客户职业特征：商人及私营企业主大致占70%l客户主体特征：多为40-60岁人群l客户消费特征：绝大多数属于度假兼投资l吸引客户因素：温泉、别墅氛围、环境第第 52 页页l温泉度假l郊区别墅l产品特点：独栋为主l青岛本地客户为主市场研究：别墅市场温泉、郊区化、度假型3、即墨别墅市场供应特征现有产品供应特征梳理：市场机会探测：郊

36、区化已经成为主流第第 53 页页4、北部山区别墅市场供应特征市场研究：别墅市场产品类型项目名称开盘时间主力户型面积（平米）均价（元/平米）总价（万元）销售速度（套/月）独栋百通香溪庭院2010.6.4400-50016000600-7002-5双拼泰晤士河2010.10.6250-30011000270-3501-3联排银盛泰德郡2010.9.14200-23010000200-23020-30叠拼千禧和院2010.9.18200-2306800135-1552-3供应：类别墅为主，复合社区，供应充足l后续潜在供应量约55.5万平米，主要集中在青岛爱晚中心、栖霞沟别墅，主要为联排产品单价：双拼

37、联排趋同，叠拼最低l独栋16000 元/平 双拼11000元/平l联排10000 元/平 叠拼6800元/平主力户型面积区间：经济型特征l独栋400-500平 双拼250-300平l联排200-230 平 叠拼200-230平总价：l独栋600-700万/套 双拼270-350万/套l联排200-230万/套 叠拼135-155万/套客户特征：青岛市内，自住养老销售：联排最畅销，其次独栋，双拼、叠拼表现不佳l独栋2-5套/月 双拼1-3套/月 l联排20-30套/月 叠拼2-3套/月l客户来源特征：以青岛市内为主，约占80-90%，尤以市南市北偏多，青岛其他区域和外省约占10%l客户职业特征：

38、贸易、加工、建材生意的个体户为主，大致占70%l客户主体特征：多为40-60岁人群l客户消费特征：绝大多数属于自住养老、度假客户，少量投资客户l吸引客户因素：自然山景、交通方便、高性价比第第 54 页页市场机会探测：市场研究：别墅市场4、北部山区别墅市场供应特征现有产品供应特征梳理：近郊、山景、经济型总价控制：经济型别墅热销的重要保证第第 55 页页均价：主力户型面积区间：总价：客户特征：市内、自住兼有投资度假l龙湖独栋：16000元/平米l卓越联排：13000元/平米l客户来源特征：l以市内四区为主，约占80%左右，尤以市南市北为主，其他为城阳和外省区域，其中有少量北京和东北客户l客户职业特

39、征：商人及私营企业主大致占70%l客户主体特征：多为30-50岁人群l客户消费特征：自住较多，兼有投资、度假l吸引客户因素：社区品质，生态环境、相较其他区域与市区交通更为便捷l龙湖滟澜海岸独栋：200-400平米l卓越蔚蓝群岛联排：250-270平米l龙湖独栋：约290-630万/套左右l卓越联排：约325-350万/套左右销售速度：l龙湖滟澜海岸6月开始蓄客，2010年10月23日开盘至今销售400套，龙湖独栋销售速度达60-70套/月l卓越蔚蓝群岛推出量较少，联排销售速度为8-10套/月市场研究：别墅市场5、高新区别墅市场供应特征供应：复合社区，别墅量小l潜在供应量约283.4万平米，均为

40、复合社区，别墅产品有效供应量较小第第 56 页页现有产品供应特征梳理：市场机会探测：市场研究：别墅市场5、高新区别墅市场供应特征近郊、生态、1-1.5居所特征、稀缺、品质型产品导向：产品品质成为吸引客户的重要因素生态健康：客户更加关注生态健康的生活品质第第 57 页页6、别墅市场小结市场研究：别墅市场l低密度产品市场日渐稀缺l市场更为细分：第一居所、第二居所、休闲度假、投资l注重资源占有转向注重品质与健康本案机会：低密产品、高品质、生态健康、本岛富人、第一居所与投资度假兼顾市场参考产品面积：独栋200-400平米，联排250平米左右，双拼、叠拼价格实现不高、销售状况不佳，建议本案不做或少做此类

41、产品市场参考价格：独栋16000元/平米，联排13000元/平米l郊区化发展的大趋势l本岛富人为市场主力，少量外来投资、度假第第 58 页页市场研究：普通住宅市场板块划分311102121345614891516171本案城阳中心城区:1、怡源居2、御景尚都3、崂山水岸枫景4、廊桥水岸5、阳光公园1号6、水榭花都8、香邑漫步9、万科城市花园10、中冶圣乔维斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、万科魅力之城尊域15、厚德森林国际16、明辉星光之城17、亿路发阳光景园二期城阳南部区域:18、卓越蔚蓝群岛18第第 59 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称产品物业类型廊

42、桥水岸小高层万科魅力之城尊域小高层万科城市花园小高层水榭花都多层小高层中冶圣乔维斯洋房小高层明辉星光之城高层御景尚都洋房高层都霖馨苑小高层、高层怡源居高层阳光公园1号多层小高层金日紫都小高层、高层林溪美地小高层亿路发阳光景园（二期）小高层、高层香邑漫步多层小高层厚德森林国际高层崂山水岸枫景多层小高层、高层1、物业类型建筑形式配比30%70%多层/洋房小高层/高层l物业类型以小高层、高层为主l小高层、高层占70%，l多层、洋房占30%第第 60 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称产品面积区间主力户型面积（平）水榭花都90-1202居80-90中冶圣乔维斯120-1803居130-14

43、0御景尚都90-1503居120-130阳光公园1号90-1803居90-100香邑漫步80-902居90崂山水岸枫景85-1503居90-1002、多层/洋房产品l户型面积区间：以120-140平米三居为主，其次为90-100平米三居，少量90平米两居和150-180平米四居第第 61 页页项目名称均价(元/平)主力户型总价(万元)备注水榭花都8500102中冶圣乔维斯9200120-130御景尚都800096-104阳光公园1号12000110-120香邑漫步660058崂山水岸枫景600054-602、多层/洋房价格l单价：多层洋房均价为8000-9000元/平l总价：多层洋房总价在10

44、0-120万/套左右市场研究：普通住宅市场城阳中心城区第第 62 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称开盘时间销售速度（套/月）畅销户型户型面积水榭花都2010-8/1210-152居80-90中冶圣乔维斯2010-515-203居120-130御景尚都2010-1120-303居110-120阳光公园1号2010-1010-153居90-100香邑漫步2010-1110-152居80-90崂山水岸枫景2010-710-153居100-1202、多层/洋房销售l销售速度：10-30套/月l畅销户型：100-130平米三居第第 63 页页项目名称来源职业置业目的水榭花都城阳本地60%，

45、市区20%，外地及周边20%私营企业主为主,少量政府机关和企业中层管理者二次改善自住,少量投资中冶圣乔维斯外地户口在城阳区工作人员30%、青岛市区10%、城阳本地人60%以贸易,加工,建材,钢铁的私营老板为主,少量政府机关领导多次改善自住90%,投资10%御景尚都外地户口在城阳工作60-70%；城阳本地及市区30%个体户和政府机关单位领导约占50%,其他为企业员工多次敢删升级自住50%,投资50%阳光公园1号外地在城阳工作50%，市区20%，城阳及周边30%私营企业主为主,少量政府机关和企业中层管理者基本为多次改善自住香邑漫步本地工作的外地户口60%、青岛四方李沧区20%、青岛市区10%，城阳

46、本地人10%个体户和政府机关单位领导约占50%,其他为企业员工多次改善自住90%,投资10%崂山水岸枫景山东省内其他区域50%（度假，养老用房为主，在城阳工作的很少）；青岛四方李沧区20%；青岛市区10%；城阳本地人10%私营企业主为主,少量政府机关和企业中层管理者二次改善自住,少量投资2、多层/洋房客户市场研究：普通住宅市场城阳中心城区l来 源：其中在城阳区工作的外来人员占50%，城阳区本地人占30% ，市区10%左右，10%远郊五市及外省l职 业：以韩日企业中高层管理人员为主，其次为私营企业业主，政府公务员l置业目的：以多次改善升级的自住为主，少量投资第第 64 页页市场研究：普通住宅市场

47、城阳中心城区项目名称产品面积区间主力户型面积（平）廊桥水岸90-1502居90万科魅力之城尊域80-2003居110万科城市花园80-1202居80-90水榭花都90-1202居90中冶圣乔维斯80-1502居80-90明辉星光之城80-1302居80-90御景尚都40-1002居84-88都霖馨苑80-1302居80-90怡源居100-1303居110-130阳光公园1号70-903居80-90金日紫都80-1303居80-90林溪美地80-1102居80-90亿路发阳光景园（二期）50-902居60-70香邑漫步80-902居86/88厚德森林国际80-1402居80-100崂山水岸枫景8

48、5-1502居80-903、小高层/高层产品l面积区间： 80-90平米的两居为主，其次是100-120平米左右的三居，有一定数量的150-180平的四居第第 65 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称均价(元/平)主力户型总价(万元)备注廊桥水岸730060-65万科魅力之城尊域9400103精装修1000元/平万科城市花园820067水榭花都700063中冶圣乔维斯700056-63明辉星光之城780062-70御景尚都660055-58都霖馨苑小高层5500高层6000小高层48-53高层40-45怡源居520060-70阳光公园1号820070-80金日紫都670050-60

49、林溪美地570045-50亿路发阳光景园（二期）700040-50香邑漫步580050厚德森林国际570043-57崂山水岸枫景5200483、小高层/高层价格l单价：6000-8000元/平米l总价：50-70万/套第第 66 页页市场研究：普通住宅市场城阳中心城区项目名称开盘时间销售速度（套/月）畅销户型户型面积廊桥水岸2009-1240万科魅力之城尊域2010-3/9302居80万科城市花园2010-5/1230-502居/3居90/120水榭花都2010-8/1220-252居80-90中冶圣乔维斯2010-52居70-80明辉星光之城2010-840-502居90御景尚都2010-1

50、140-502居80-90都霖馨苑2009-9602居80-90怡源居2010-5173居118阳光公园1号2010-1013-203居90-100金日紫都2010-8302居80-90林溪美地2010-12292居80-90亿路发阳光景园（二期）2010-9362居60-70香邑漫步2010-1120-252居80-90厚德森林国际2010-10272居80-100崂山水岸枫景2010-7152居80-903、小高层/高层销售l销售速度：30-50套/月l畅销户型：80-90平米两居第第 67 页页项目名称来源职业置业目的廊桥水岸城阳区70-80%,市内四区20-30%企业事业单位员工自住为

51、60-70%,投资30-40%万科魅力之城尊域城阳本地50%，外地在城阳工作40%，市区及其他10%以贸易,加工的个体户为主,其次为企事业单位员工,少量机场基本为多次改善自住万科城市花园城阳本地40%-50%，外地在城阳工作30%-40%，市区20%-30%50%的私营企业主,50%的企事业单位员工首次置业自住为主,投资少于10%水榭花都城阳本地60%，市区20%，外地及周边20%私营企业主为主,少量政府机关和企业中层管理者二次改善自住,少量投资中冶圣乔维斯外地户口在城阳区工作人员30%、青岛市区10%、城阳本地人60%以贸易,加工,建材,钢铁的私营老板为主,少量政府机关领导多次改善自住90%

52、,投资10%明辉星光之城外地户口在城阳区工作人员30%、青岛市区10%、城阳本地人60%企业事业单位员工自住60-70%,投资30-40%御景尚都外地户口在城阳工作60-70%；城阳本地及市区30%个体户和政府机关单位领导约占50%,其他为企业员工自住50%,投资50%都霖馨苑外地户口在城阳工作60%（鲜族70%，其他30%）；城阳本地及市区40%个体户和政府机关单位领导约占50%,其他为企业员工二次改善自住,少量投资阳光公园1号外地在城阳工作50%，市区20%，城阳及周边30%私营企业主为主,少量政府机关和企业中层管理者基本为多次改善自住怡源居城阳和外地在本地工作者各半企业事业单位员工多次改

53、善自住90%,投资10%金日紫都外地户口在城阳区工作人员60%；城阳及周边市区40%（即墨城阳本地80%，青岛市区20%）个体户和政府机关单位领导约占50%,其他为企业员工二次改善自住,少量投资林溪美地外地户口在城阳区工作人员60%；城阳本地30%，青岛市区10%个体户和政府机关单位领导约占50%,其他为企业员工首次置业自住为主,投资少于10%香邑漫步本地工作的外地户口60%、青岛四方李沧区20%、青岛市区10%，城阳本地人10%个体户和政府机关单位领导约占50%,其他为企业员工多次改善自住90%,投资10%崂山水岸枫景山东省内其他区域50%（度假，养老用房为主，在城阳工作的很少）；青岛四方李

54、沧区20%；青岛市区10%；城阳本地人10%私营企业主为主,少量政府机关和企业中层管理者二次改善自住,少量投资亿路发阳光景园（二期）外地户口在城阳区工作人员50%；城阳本地30%，青岛市区20%私营企业主为主,少量政府机关和企业中层管理者首次置业自住为主,投资少于10%厚德森林国际外地户口在本地工作50%、城阳本地人30%，四方崂山区20%企业事业单位员工首次置业自住为主,投资少于10%3、小高层/高层客户市场研究：普通住宅市场城阳中心城区l来 源：其中在城阳区工作的外来人员占60%，市区20%左右，城阳区本地人占10% ，10%远郊五市及外省l职 业：以韩日企业中高层管理人员为主，其次为私营

55、企业业主，政府公务员l置业目的：以改善升级的自住为主，少量投资第第 68 页页l物业类型：以小高层为主，其次洋房l洋房户型面积：120-150平三居为主，其次为80-90平米二居，少量150-160平米三居l小高层/高层户型面积：80-90平米二居和120-150平米三居为主，少量150-200平米四居项目名称产品物业类型面积区间主力户型面积卓越蔚蓝群岛洋房80-1603居120-150小高层/高层80-2002居80-903居120-1501、产品市场研究：普通住宅市场城阳南部区域产品形式90%10%小高层、高层多层洋房第第 69 页页l洋房价格：洋房价格高出小高层高层15%，折算价格为92

56、00元/平米l小高层/高层价格：8000元/平米项目名称物业类型主力户型/面积（平米）均价(元/平米)主力户型总价(万元)备注卓越蔚蓝群岛洋房3居120-150700084-105已售完，10年初价格，当时小高层6200元/平小高层/高层2居80-90800065-733居120-15096-1202、价格市场研究：普通住宅市场城阳南部区域第第 70 页页l销售速度：20-30套/月l畅销户型：120-150平米三居项目名称物业类型开盘时间销售速度(套/月)畅销户型户型面积卓越蔚蓝群岛洋房2009-620-303居120-150小高层/高层2010-530-402居80-903居120-150

57、3、销售市场研究：普通住宅市场城阳南部区域l销售速度：30-40套/月l畅销户型：80-90平米两居，120-150平米三居多层/洋房小高层/高层第第 71 页页l来源：市内四区70-80%，城阳城区20-30%，少量远郊5市及外地人l职业：基本为企业事业单位和政府公务员，有一定比例的私营业主l置业目的：改善自住为主，有一定比例的投资度假客群项目名称来源职业置业目的卓越蔚蓝群岛市内四区70-80%，城阳15%，少量远郊五市与外地人私营业主、公务员、企事业单位职工教育、改善自住60-70%、投资度假30-40%4、客户市场研究：普通住宅市场城阳南部区域第第 72 页页城阳中心城区l偏紧凑城阳南部

58、区域小结产品价格客户l偏舒适l整体较高l洋房价格比小高层、高层高出20%左右；小高层、高层趋同l价格略高于城阳中心城区l洋房比小高层高出15%l城阳城区为主l改善升级l层级较高l青岛市区为主l改善升级、外溢刚需与投资度假并存l层级复合本案机会：舒适户型、高品质、洋房产品、城区富人、第一居所与投资度假兼有市场参考户型面积：洋房120-150平米3居为主；小高层、高层80-90平米2居与少量120-150平3居，少量150-200平4居市场参考价格：洋房9200元/平米，小高层高层价格8000元/平米市场研究：普通住宅市场第第 73 页页市场研究：小结l中低密产品稀缺产品客群l青岛城区富人为主，兼

59、具自住、投资度假需求l高品质与生态健康的价值取向品质市场呼唤高品质的低密产品， 本案“龙头”站位顺应潮流本岛富人为目前市场主力，应着力研究其需求特征l“龙头”发展适当乐观大势第第 74 页页目录图示定位方向深入研究定位建议推盘建议项目概况项目认知与思考基础研究开发模式研究用地研究市场研究客户研究特区模式研究第第 75 页页城阳区高新区管委会流亭机场青岛市区本案客户研究：构成l本案的区位特征决定了本案将会有三类客群：l本岛富人l产业人群l高端流动人群（外地/国际）l区域市场：目前主要为本岛富人l区域发展：未来产业人群聚集区区域客群产业新城带来的产业人群临近空港带来的高端流动人群区域市场引发的本岛

60、富人项目基础客群市场主力客群市场次要客群第第 76 页页 本地富豪：2010胡润财富报告显示，青岛市有570名亿万富豪及11100名千万富翁。每1万人中的千万富豪数量达到13人（远高于全国6人的标准） 实力型私企业主不断涌现：2010上半年青岛私企突破10万户，增加私企注入资金217亿 外籍人口数量众多：根据市商务局发布的青岛市“十二五”商务发展前景规划，预计2015年在青岛工作和常住的外国人将达到20万人数据来源：胡润财富报告青岛千万富豪占山东36.4%36.4%33.1%青岛亿万富豪占山东33.1%青岛千万以上级富豪年增长率在12%以上1、数量级青岛富人基数大，构成丰富，成长性好客户研究：