新项目设备设施接管要点

1、集团人力资源部1新项目设备设施接管要点 运营发展部运营发展部Kaisa Confidential | 2008 Kaisa2 物业管理企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时（已通过政府相关部门竣工验收），以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。接管验收的定义Kaisa Confidential | 2008 Kaisa接管的要点 1 人员的选派。接管验收需要的不仅仅是知识，更重要的是经验。应挑选素质好.业务精.经验丰富，对工作认真负责的管理人员和技术人员组成验收小组负责验收工作。 2 工作要细致。在接管验收中，工作一定要仔细。要注意检查一些可能影响到

2、正常使用的各种细节部分，站在业主的立场上，重点检查使用功能和是否满足节能安全和环保要求细小部位，对检查出的各类大大小小的问题都要记录在案。 3 督促开发商整改。在接管验收过程中记录备案的各类问题都要有处理意见，抓紧时间督促开发商监督施工单位及时整改。Kaisa Confidential | 2008 Kaisa接管验收管理制度接管验收管理制度所有工程项目必须由开发建设单位牵头负责交接验收。必须在系统正常，调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况而定），尽量检查出设备存在的隐患后，方可进行验收。在验收过程中，应以将来运行及维修为重点。如发现问题，应有书面记录，并要求相关方整改。所有系

3、统的验收，应以政府相关部门验收合格证为必要条件。要求开发建设单位提供合同副本技术资料使用说明书维修保养手册，调试检测报告及竣工图纸，竣工资料等全部工程资料。清楚了解所有工程系统及设备的保修起止日期保修内容保修责任人及联系方式。收齐由开发建设单位安装及供货单位提供的备件及专用工具。Kaisa Confidential | 2008 Kaisa物业设施设备的分类物业设施设备的分类依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。

4、 Kaisa Confidential | 2008 Kaisa供配电系统供配电系统一、设备资料一、设备资料1 、供电系统设备购买、安装合同的复印件 2 、供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3 、 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 4 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等） 原 件 5 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等） 原 件 6 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等） 原

5、 件 7 、高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证 原 件 8 、配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等） 原 件 10 、 配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 复印件 11 、防雷接地电阻检测记录及防雷引下线焊接记录12 、供用电合同的复印件 Kaisa Confidential | 2008 Kaisa7二、配电房二、配电房1、地面铺设光面地砖，并收踢脚线，墙面及天花抹灰面平整，面层涂料均匀；2、操作区铺绝缘垫，配绝缘鞋、手套各一双、高压验电棒一支、高压开关操作杆或扳手一套；3、高、低压

6、、电容柜，开关粘贴功能标识；4、低压配电柜各出线电缆应有铭牌，标明出线的型号、规格、距离、用途及去向；5、安装降温设备（空调、排气扇），配置干湿温度计及应急照明灯；6、机房安装挡鼠板，配置手提式干粉灭火器及灭火器箱，照明灯完好；7、高低压配电室及其它独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识；工作接地电阻值不大于10欧姆，防雷接地电阻不大于4欧姆；8、应设置不低于10cm的防水门坎； 9 、互感器、开关、电缆等设备型号、规格、容量与设计图纸相符； 10 、接线规范，压接坚固，相色标识清晰正确； 11 、各类仪表完好、显示正确； 12 、电缆沟内电缆分层有序摆放； 13 、变压器顶

7、端不能安装任何吊坠物 ；供配电系统供配电系统 Kaisa Confidential | 2008 Kaisa供配电系统供配电系统 现场测试 1.模拟市电停，测试发电机能否按时自动启动，双电源切换柜能否自动切换送电，并用相序表测试发电和市电相序是否一致。 2.送上市电，测试双电源切换柜能否自动投入为市电，测试发电机能否在空载运行三至五分钟后自动停机。 3.测试功率因素补偿控制器的手动与自动投切。 4.电能表、互感器及其二次回路接线正确。Kaisa Confidential | 2008 Kaisa9 1、地面平整，无返砂； 2、有“水井房”、“强电井房” 、“弱电井房”相应识别标识； 3、井房门

8、采用通锁； 4、管井应设置不低于10CM的防水门坎； 5、井孔四周采用石棉和水泥封堵； 6、照明灯完好； 7、核对水表电表，一定要做到表对户，户对表，防止混淆。强、弱电井及水井房强、弱电井及水井房Kaisa Confidential | 2008 Kaisa给排水系统 设备资料设备资料1 、 给排水系统设备购买、安装合同 复印件 2 、给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3 、给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 4 、水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等） 原 件 5 、设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单

9、、主要配件资料等） 原 件 6 、设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原 件 7 、主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 8 、配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等） 9 、 生活水池清洗消毒记录、水质化验单及水池清洗消毒合格证原件10 、供用水合同及排水许可证复印件 Kaisa Confidential | 2008 Kaisa给排水系统生活水泵房、消防水泵房生活水泵房、消防水泵房1、地面铺贴防滑瓷砖，并收踢脚线，地面设排水沟，排水沟用铸铁或塑料井盖，集水井用角钢架焊接、表面发纹不锈钢做的井盖覆盖；2、墙面刮腻子灰，刷白乳胶漆，安装

10、五孔插座、干湿温度计及应急照明灯，照明完好；3、墙面挂供水系统图；4、水管喷涂标识，用箭头标明水流方向；5、安装排气扇，机房门安装挡鼠板，配置手提式干粉灭火器及灭火器箱；6、湿式报警阀排水处砌装水水池，池内有地漏；湿式报警阀应标明供水区域及范围；7、水箱安装水位指示器，水箱盖加锁，溢水管口、通气口用金属丝网装置；8、安装带玻璃防护罩的灯具；9、控制柜室需与泵房分开设置，地面高出泵房地面15cm以上，并设置门槛等设施，控制柜必须做专用基础；10、高层建筑消防给水管道应采取防超压措施；11 、消防给水管道的末端设置排气阀。Kaisa Confidential | 2008 Kaisa给排水系统 现

11、场检查现场检查 1水泵房无异常声响或大的振动； (2)电机、控制柜无异常气味； (3)电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅； (4)电压表、电流表、水压表指示在额定范围内； (5)水池、水箱水位正常，水箱盖是否上锁，溢水管口防虫网完整； (6)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线； (7)供水管上阀门的阀盖、阀柄完整无锈蚀，标识完整清晰； (8)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠； (9)排水井是否有堵塞现象、排水井泵是否运转正常，井内是否有垃圾及泥沙。 10查看水池是否配置不锈钢爬梯Kaisa Confidential | 2008 Kaisa给排水系统 现场测试

12、1.低水位信号能否自动报警及停泵； 2.水池溢水时，信号能否报警至有人值守的值班室； 3.模拟一台水泵出故障时，能否自动报警及起动备用泵； 4.高水位时，水池进水控制阀能否自动关闭；Kaisa Confidential | 2008 Kaisa柴油发电机系统 收集资料1.买卖及安装合同2.操作及保养手册3.出厂测试报告及随机资料4.备件和专用工具清单5.噪音测量记录（噪音标准，按，对发电机房噪声测量，测试点选在设备房边界外1.0M处，距地面1.2M；先测本底噪声，再使设备运行，运行稳定后，关上房门，测量运行噪声，最大不得超过85分贝）。Kaisa Confidential | 2008 Kai

13、sa15发电机房发电机房1、 地面铺设光面地砖，并收踢脚线，墙面及天花抹灰面平整，面层涂料均匀；2、发电机燃油箱的进油口设置在宜装卸位置，方便加油，油箱有油位标识，可以清晰看到油位；通气管必须通到安全地带，并有防爆和防倒灌措施。3、配备移动式及手提式消防灭火器材，配备发电机房专用灭火系统；4、随机配备一套专用维修工具；5、油箱房应设置防爆灯，通风良好，箱底放置消防沙。配置消防铁桶二个，铁锹一把；6、配置比重计及浮充电装置；7、配置干湿温度计及应急照明灯；8、采用高效吸音材料和降噪消声装置对进、排风通道和排气系统进行降噪处理，使之噪声排放达到国家标准；9、按当地环保要求，设置烟气消减装置；10、

14、发电机组的日用油箱应设在有防火门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。柴油柴油发电机系统发电机系统Kaisa Confidential | 2008 Kaisa柴油柴油发电机系统发电机系统启动前检查 ： 1.检查机油油位是否尽量接近高油位刻度线以下，不够加同型号机油至标示线位置。 2.检查冷却液是否在水箱盖以下5cm左右，是否添加防锈水，浓度在规定数值内。 3.检查电池液液位是否在极板面上15mm左右，不够加蒸馏水至上述位置。 4.检查电池电压是否在24伏左右，检查电解液比重是否在1.28左右。 5.柴油发电机组空气开关操作灵活。Kaisa Confidential | 2008

15、Kaisa柴油柴油发电机系统发电机系统 现场测试现场测试1.市电停电后，发电机应在10秒内自动启动并自动切换送电；市电恢复正常后，发电机应空载运转三至五分钟后自动停机；2.控制柜有无异常显示3.有无漏油、漏水4.电压及电流是否正常5.机油压力是否正常6.冷却水温是否正常 7.转速是否正常8.观察排烟烟色是否正常 9.无异常噪音及震动Kaisa Confidential | 2008 Kaisa181、地面铺设光面地砖，有踢脚线，墙面及天花抹灰面平整，面层涂料均匀；2、门锁完好，门外应有明显标识（“气瓶间”） ；3、配备手动释放手柄，配置干湿温度计和应急照明灯；4、气瓶组：瓶体支架无生锈，压力表

16、清晰，抄读方便。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌及气体释放操作流程。5 、气体灭火控制器的手动及自动测试检查。气体灭火设备间气体灭火设备间Kaisa Confidential | 2008 Kaisa电梯系统 设备资料设备资料1 、 电梯设备购买安装合同 复印件 2 、电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3 、电梯产权所有者及用户的名称和地址 复印件 4 、 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等） 原 件 5 、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、

17、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件 6 、设备安装调试记录 原 件 7 、电梯设备检验记录、运行许可证 原 件 8 、国家特种设备档案 复印件 9 、其它相关资料 Kaisa Confidential | 2008 Kaisa20电梯机房电梯机房1、地面平整，有踢脚线，机房门安装防鼠板；2、墙面刮腻子灰，刷白乳胶漆，安装五孔插座、照明完好；3、墙面挂贴电梯故障应急处理流程图；4、配置二氧化碳灭火器及灭火器箱，配置干湿温度计、应急照明灯；5、曳引绳、限速器绳穿过楼板孔四周应有不低于10CM的永久性防水围栏；6、装设轴流风机排气扇，并安装防雨水倒灌设施；7、机房内有承重吊环和限重标

18、识，钢丝绳上有明显的平层线；8、轿厢应有限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的电梯合格证；9、盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识；10、安装有电梯五方通话对讲系统；11、电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标示牌。电梯系统电梯系统Kaisa Confidential | 2008 Kaisa211、泳池根据其大小配救生圈，救生杆及至少2个救生员观察椅；2、泳池照明充足，满足夜间游泳需要；3、更衣室与游泳池走道中间男、女均设有强

19、制式浸脚消毒池（池长不小于2m、宽1 m、深0.2m）及强制喷淋设备，其喷头喷出的水不能流入消毒池中；4、 泳池实行封闭式管理；5、 泳池水质处理系统可正常投入使用以保证水质合格；6、 泳池周边地面为防滑地面；7、 配备人工吸尘工具；8、 泳池设备房通风良好，设集水坑及潜水泵，超高水位报警信号连监控中心；9、 泳池回水口、进水口有格栅盖板防护，建议使用不锈钢材料；10、泳池有水深标识；11、用水用电单独计量，照明及插座回路装设漏电保护开关。游泳池游泳池Kaisa Confidential | 2008 Kaisa22停车场停车场1、每层砌沙池（池长2m、宽1 m、深0.5m）一个，配置消防铁桶

20、四个，铁锹二把；2、安装减速带、限高架或杆、楼层牌、停车场区域牌、凸视镜，限高、限速、禁止喇叭、禁止行驶、左、右转弯导向、停车场等交通标识；3、地面平整，用白色漆喷涂规划车位线，车位前端喷涂车位编号，安装橡胶挡车器；4、停车岗亭配备双回路电源，配置手提式干粉灭火器及灭火器箱，办公桌椅、空调一台、安装可视对讲围墙机；5、消防栓完好，消防逃生疏散标识安装完善；6、车场内的管道、风管喷涂标识，标明流向、风向；7、照明开关能分区域、间隔照明控制；8、非机动车库设非充电区和充电区，充电区安装充电插座并安装计量电表；9、按规定配备手推式和手提式消防灭火器材；10、车道两侧的柱及墙角处安装反光型防撞板。Ka

21、isa Confidential | 2008 Kaisa23消防系统 设备资料设备资料1 、消防设备购买安装合同 复印件 2 、消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 3 、消防设备产权所有者及用户的名称和地址 复印件 4 、 消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等） 原 件 5 、随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等） 原 件 6 、 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件 7 、消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 8 、 消防审核意见书及

22、验收合格证书 复印件 Kaisa Confidential | 2008 Kaisa消防系统 消防中心消防中心 1、地面做防静电地板，安装空调（空调的功率按面积、设备的情况来匹配； 2、墙面及天花抹灰面平整，面层涂料均匀。 3、配置对讲机、强光手电筒、警棍、消防工具（防火服、头盔、消防雨鞋、消防手套、消防腰带、防水强光手电筒、消防工具箱一个，内有：消防扳手、斧头、铁锹、消防桶、管钳、铁锤、铁錾、钢锯、撬棍、安全绳50米、保险绳条、急救担架一副，防毒面具、警戒带、医疗箱及常用医药）数量按项目实际情况确定； 4、配置电话机一部，配置UPS电源一套； 6、配置干湿温度计及应急照明灯； 7、配置手提式

23、干粉灭火器及灭火器箱； 8、墙面挂贴小区/大厦总平面图一份。Kaisa Confidential | 2008 Kaisa25消防系统消防系统检查项目检查项目1.自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。2.消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、自动打印检查和有无隔离消防设备、测试按钮灯和信号灯、测试话筒、备用电源测试。3.水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合要求）和对地绝缘电阻测试。4.消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。5.防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。6.加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。7.减压阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。8.电梯迫降及非消防电源的切断试验。Kaisa Confidential | 2008 Kaisa消防系统消防系统自动消防