物业工程作业指导书

1、北京XX管理有限公司作业指导书文件编号： 01工程部作业指导书汇编编写：审核：批准： 批准日期：工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第2页共65页文件编号01工程部作业指导书汇编页本号第2页A/0总目录序号文件名称页码1工程部各岗位职责32机电设备管理规程103锅炉房作业规程134供配电系统作业规程195生活水泵房作业规程246中水泵房作业规程287消防泵房作业规程318管道系统作业规程349空调（机房）系统作业规程3710消防系统作业规程4311电梯（机房）作业规程4712弱电系统作业规程5613电讯系统作业规程5914房屋管理规定6115监视和测量装置的管理规定6316工程值班

2、与交接班制度66工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第3页共65页一、工程部各岗位职责1目的为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒 适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。2适用范围本职责适用于XX工程部各岗位的工作。3职责3.1 工程部经理职责3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事

3、务。3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。3.1.7制定并落实节能降耗措施。3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发 事件。3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。3.1.11负责组织员工的专业技能培训。3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。3.1.14完成上级领导指派的其它工作。3.2 工程部主管职责3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉 设备、给排水系

4、统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制 定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系 统始终处于最高的安全运行水平状态。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第4页共65页322确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。323协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。

5、3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。3.2.10负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水 系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助 部门经理控制能耗及费用。3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。3.2.14负责编排其所属岗位员工工作值班表。3.3 工程部兼职行政管理员职责3.3.1做好各

6、种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月 工作计划和临时性的工作任务。3.3.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用 量汇总统计工作。3.3.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。3.3.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。3.3.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。3.3.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。3.3.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产管理的规定，办 理各种手续。3.3.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。工程

7、部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第5页共65页3.3.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。3310负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、 对损坏的档案要及时修补。3.3.11负责编制必要的检索目录和分类卡片，新资料要及时分类、编目、登记、立档。3.3.12保持资料室和库房内卫生，做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等工作。3.3.13完成经理交办的其他任务3.4 维修技工职责3.4.1遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”的标准。3.4.2运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配的

8、维修保养任务,并且必须保证工作质量。3.4.3严格按照操作规程进行工作，严禁违章作业。3.4.4应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养和施工任务。3.4.5除完成本专业设备维修保养的任务外，还应学习和了解其它设备的维修保养知识， 达到一专多能的要求。3.4.6发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。3.4.7对业主及住户彬彬有理，以及时、优质服务为公司争取荣誉。3.4.8维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。3.4.9着装整洁，进户需佩带员工牌，保持公司良好形象。3.5 强电电工职责3.5.1必须持有供电局核发的电工操作上岗证。3.5.2严格遵守电气

9、安全操作规程，熟悉变配电设备、设施的工作原理，认真填写配电室 值班工作日志，严格执行交接班制度，能熟练无误地操作配电设备。3.5.3负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运行及维修、检修、 定期清扫等工作。3.5.4精通业务，能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、控制区域，熟 练掌握各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理，能及时发现故障，排除故障。3.5.5定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性，严格执行安全绝缘工具的年限规定。3.5.6按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、防汛、防止小动物窜工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次

10、第6页共65页入配电室的工作。不准无计划操作供电设备，防止造成人身事故和设备事故。3.5.7接到报修通知后，及时做好记录，文明操作，工作完成后，清理干净工作现场，清 点工具，检修合格签字后，方可离开现场。3.5.8变配电室、控制机房、值班室和工作间内不准存放易燃、易爆物品，一般不准使用 易燃物品操作，必须使用时也应避开明火，做好防范措施，不准用酸性物品，易燃品擦洗 电气设备、设施。3.5.9熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及操作方法3.6 弱电工职责3.6.1负责辖区内所有楼宇自控系统、背景音乐系统、通讯系统、保安监控系统、有线电 视系统、消防监控报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理系

11、统、电脑等办公设备的 运行、维修、保养工作。3.6.2配合其他部门做好楼宇控制设备的设置工作，保证楼宇控制设备正常运行，及时处 理报警信息，做好巡视记录和报警记录。3.6.3值班人员每天巡视各公共区域及楼层的摄像头，定期擦拭摄像头上的尘土。3.6.4定期检查紧急广播系统。3.7 水暖（管）工职责3.7.1保证辖区内给排水、生活热水、供暖、供冷等系统设备设施的正常运行和日常保养 检修工作。3.7.2保证各类管道设施的安全运行，加强安全巡视，严格防止跑、冒、滴、漏现象的发 生，节约能源。3.7.3熟悉掌握各类设备设施的技术参数、性能、合理运行、维保要求，提高设备的使用 寿命。3.7.4认真填写设备

12、运行日志，做好运行记录和交接班的准备工作。3.7.5接到报修通知后，及时到位工作，修理工作完成后要清理好现场，清点好工具，做 到文明工作。3.8 空调工职责3.8.1 负责大厦或园区内空调机组、冷冻机组、冷却塔、循环泵、补水泵等设备及所属管道的正常运行与维修、检修、巡视工作。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第7页共65页3.8.2 负责大厦或园区公共区域内和项目部办公用户式空调器、分体空调器、风机盘管等制冷设备的运行、检修和巡视工作。3.8.3 负责新风机组、排风机的正常运行和维修、检修、巡视工作及日常通风系统的清理 工作。3.8.4 认真填写设备运行日志和交接班记录，发现异常

13、问题及时报告上级领导，及时排除故障。3.8.5 提高循环水的利用率，不直接排放任何冷却水、冷冻水和自来水。3.8.6 降低成本、节约能源、根据负荷情况随时调整设备，达到经济运行效果。3.8.7 定期检查巡视各种压力表、阀门的运行情况，认真执行交接班制度，保持设备设施 的清洁卫生，保持工作现场清洁。3.8.8 搞好水质处理，按规定取样化验及时加药处理水质，提高设备运转效率。3.8.9 负责所有送回风、通风口的定期巡回清扫、检修及盘管风机的清扫检修工作。3.8.10负责冬、夏季空调供暖、供冷的正常切换和采暖水、冷冻水的正常排放及转换口上 下水工作。3.8.11严禁使用酸性物质清洗制冷设备、设施。3

14、.9 综合维修工职责3.9.1 负责公共区域门窗、墙壁、吊顶、地面、台阶、单元门、园区景观设施的日常维修、 检修工作。3.9.2 负责办公用家具、用具、门窗、墙壁、吊顶、地面的日常维修工作。3.9.3 负责小型更新改造工程、装饰装修工程的施工管理与实施工程。3.9.4 负责道路、雨水、污水、排放设施的保养、维修、检修工作。3.9.5 负责对工程机械、电动工具的使用、维护、检修工作。3.9.6 负责对各类易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。油漆、烯料等易燃物品的使用 要有安全防火措施，木屑、刨花要及时装袋，清理工作现场。3.9.7 做木工活、油工活时，工作现场禁止吸烟或动用明火。3.9.8 木工

15、、油工工作室和工作现场要配置相应的灭火器材，并定点存放。3.9.9 熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第8页共65页二、机电设备管理规程1目的为确保所有设备处于管理状态，实施标准化管理。2适用范围适用于XX项目所管辖部位的所有用电或油气做动力的设备。3职责3.1各工程部负责编制完善本项目设备设施的管理细则。3.2公司项目管理部负责审核。3.3各工程部负责实施、落实。4工作流程及要求4.1设备编号4.1.1设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为三级：I级设备：01电梯、02发电机、03生活水泵、04消防泵、05喷洒泵、06稳压泵

16、、07 低压配电柜、08高压配电柜、09火灾中央报警控制柜、10消防联动柜、11冷水机组、12空 调系统中的冷冻泵、冷却泵和补水泵、13锅炉、14供暖系统中的循环泵和补水泵。U级设备：01正压风机、02排烟风机、03除氧器、04软水器、05新风机组、06冷却塔、 07公用天线系统、08对讲报警系统、09防盗监视系统、10气体自动灭火设施、11高压开关 柜、12变压器、13交通道闸。川级设备：除I、U级以外的所有设备。如：01区域火灾报警控制箱、02小型控制箱 （配电箱）、03排风机、04维修机具、05保安通讯设备、06过滤器、07除湿机、08污水泵、 09办公室、食堂、清洁等用的其他设备等等。

17、4.1.2设备的编号：设备编号由以下四部分组成。第一部分表示设备的类别：用数字0 1 99表示 （见上面标志）；第二部分表示单位的名称：用字母A-Z表示；（按项目部名称的汉语拼音大写字母表示。）yy-XX第三部分表示单位设备序号：用数字1. 2 . 3 表示；第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字I、U、川表示；例：01 yy 1 （ I）工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第9页共65页电颐1I梯园号级电管梯理4.2维修保养程序4.2.1各工程部每年12月15日前做好下一年度的年度设备保养检修工作计划。制定机电设备保养周期，明确保养内容、保养时间和保养人。原则上I级设备每月保养检

18、查一一 次，U级设备每季度保养检查一次，川级设备每年保养检查一次，并填写机电设备保养、 检查记录。保养内容包括设备除污加油；检查有无漏水现象；检查线路接口、零件有无松 动；各种电流表、压力表是否工作正常；设备运行时有无异常声响；以及设备本体和设备 机房卫生情况等。422 机电设备的责任人由工程部经理指定，做到专人专管，并在设备标识牌中明示，原 则上责任人即为保养人。工程部经理和工程主管负有检查的责任，并做好相关检查记录。4.2.3 各工程部每年11月15日至11月30日对设备的运行状况进行全面检查和评估， 并 统计设备完好率。12月5日前，将I、U级设备检查评估报告报公司项目管理部复核、存 档

19、。4.2.4 发现设备损坏时，保修期内应立即通知维保单位进行维修， 未经项目总经理批准维 修人员不得私自拆修设备。维保期过后，小问题可由工程部自行解决，需要外委维修时，由工程部经理填写设备外委维修申请表，按审批权限由项目总经理审批后，工程部联系 相关单位进行维修。所有维修内容均应填写设备设施日常维修保养记录。经专业人员鉴定无法维修的设备，由工程部经理填写设备报废申请单，经项目总经理审批并报公司领 导审批后予以报废，所有资料均应放入设备档案中留存。4.2.4 新增设备机具由工程部经理填写设备申购表，按审批权限由相关人员审批并报 公司领导审批后，按照采购控制程序购买。采购回的设备应由专业技术人员验

20、证签字确认， 验证合格后方可办理入库手续。4.3工程巡检规定工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第10页共65页工程责任人应每日巡视并做好检查记录，工程部经理每周进行一次检查。所检查区域 和内容包括水泵房、低压配电室、中控室、其他设备房、公共区域照明、土建门窗、标牌、 阀门管道、污水雨水井、消火栓等项。在巡视中发现的问题应及时安排工程部进行整改， 并在工程值班记录中详细记录；公共区域的报修应指定专人负责维修，工程主管对维修情 况负有监督检查的责任。5相关记录5.1设备设施管理台帐登记表5.2年度设备保养检修工作计划5.3月度设备保养检修工作计划表5.4设备、设施日常维修及保养记录5

21、.5电专业设备（设施）检修记录表5.6空调专业设备（设施）检修记录表5.7水暖专业设备（设施）检修记录表5.8设备（设施）巡查记录表5.9来访登记表5.10工作联系单工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第11页共65页三、锅炉房作业规程1目的保证锅炉房设备、设施的正常运行，确保辖区24小时热水供应及季节性采暖工作。为业主提供更好、更高效的服务。2范围适用于XX项目燃气锅炉房。3职责3.1 工程部具体负责锅炉的监管运行工作。3.2 由持证专业司炉工负责运行。3.3 工程部负责批准相关工作内容和计划，并监督指导锅炉房运行。3.4 有关停炉等重大事项，需要报项目总经理批准后实施，并要文字

22、材料报公司项目管 理部备案。3.5 司炉工要负责化验水质等相关工作。3.6 工程部负责锅炉房的安全工作。3.7 工程部负责锅炉房计量器具的检定工作。4 锅炉房管理规定4.1管理要求4.1.1锅炉房的主管单位为工程部，司炉工接受工程部的领导，遵守相关的行业规定，积 极做好锅炉房的各项工作，为用户提供满意的服务。4.1.2锅炉房为大厦或小区供热的关键部位，衔接着一次管网和二次管网及楼内的供应。 站内设备应按规定进行维护保养，使设备处于完好状态。4.1.3锅炉房内值班室应配制“锅炉房系统图、锅炉房大厦（或小区）供热平面图”，以便值班人员熟悉掌握连接方式及供热范围。4.1.4锅炉房值班人员应遵守交接班

23、制度，定时做好工作区域巡视，检查设备运行状况， 做好工作记录。4.1.5工程部在每年供暖前召开工作会，做好供暖前的准备、检修工作，通报采暖季中的 运行状况，存在的问题，制定解决办法，为来年供热做准备。4.2安全保卫制度工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第12页共65页421除锅炉房工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外来 人员进入锅炉房必须经工程经理批准同意，方可进入并在机房出入登记表上登记。 4.2.2当班人员要坚守岗位、提高警惕，严格执行安全技术操作规程和巡回检查制度的各 项要求。423非当班人员未经同意严禁对各种管路阀门及电气开关进行操作。4.2.4

24、锅炉房内严禁存放易燃易爆品。425消防器材保持常备，严禁随便移动或挪作他用。4.2.6热力系统发生事故时，当班人员须迅速、准确采取措施，防止事故扩大，同时立即 报告有关领导。4.2.7保持锅炉房的清洁卫生，备件和工具按指定的地方摆放整齐。4.3巡回检查制度4.3.1为保证设备的正常运行，每两个小时至少进行一次巡回检查并按规定抄录仪表读数。 4.3.2设备各元件可见部位是否有异常现象。4.3.3检查水箱水位、补水泵、循环泵、电机及各阀门开关位置等状况是否正常。4.3.4检查安全附件和一次线仪表、二次线仪表是否正常，各指示信号有无异常变化。 4.3.5巡回检查发现问题要及时处理并将检查结果记入锅炉

25、运行记录。5运行规范5.1锅炉房燃气安全技术操作规程5.1.1操作前准备。5.1.1 . 1检查锅炉设备是否有安装方面的损坏或一些不正常的现象，如有应米取相应的措 施修补或请厂家进行维修。5.1.1 . 2检查控制电源线是否连接正确，确认配电盘内与接线板，熔丝或隔离开关的连接 牢固。5.1.1 . 3打开采暖系统中的循环泵阀门，并关闭排污阀；开始向系统中补充水量，直至整 个系统中充满为止。5.1.1 . 4在起动循环泵前必须认真检查循环系统内是否有气体存在，并要打开放气阀，直 至上水为止。5.1.1 . 5检查压力表前的旋塞是否处于打开状态，压力表指针是否正常工程部作业指导书汇编文件编号01版

26、本号A/0页次第13页共65页5.1.1 . 6认真检查各燃气管路及主辅机各装置设施，然后打开供气阀门，查看燃气过滤器 是否正常过气。5.1.1 . 7烟道上的节门应全部开启（挡风板或截流阀），防止排烟受阻造成事故隐患。5.1.1 . 8检查控制柜上的各个旋钮是否处在正常位置上，严禁各个旋钮在非正常位置情况 下强行启动。5.1.1 . 9开起采暖系统循环泵，观察是否有异常声音及过热现象，压力是否达到运行要求。5.1.2开机5.1.2.1首先完成开机前的操作准备工作。5.1.2.2必须先打开总电源，然后再开启燃烧器旋钮。5.1.2.3开炉后必须先烧小火，再启动大火。5.1.2.4 在燃烧机工作进

27、入正常燃烧后，必须认真观察运行情况，必要时对燃气压力进行 调整。并随时观察排烟情况，必要时调整风门大小。5.1.2.5锅炉正常燃烧后，供、回水温应上升，压力正常，表明燃烧正常。5.1.3紧急停炉的有关规定5.1.3.1在锅炉正常运行过程中，任何人不得随意停炉，除经上级通知或批准外。5.1.3.2 在锅炉正常运行过程中，如发生有碍正常运行的设备损坏或故障时应立即停炉或 发生停电、断气故障时所导致锅炉设备停炉，应根据现场情况进行适当临时处理，处理不 了的应及时通知设备负责人，并上报工程部主管或值班经理，待故障排除后按相应操作程 序启动。5.2运行规定5.2.1每天24小时需要人员值守，不允许脱岗。

28、5.2.2根据供热要求调整锅炉运行的温度和时间。5.2.3按时填写运行记录。5.2.4按照规定进行水质化验。5.2.5各种阀门的调整必须与工程部接洽后才可以进行，除非特殊紧急情况。6保养规范为了保证锅炉安全运行，必须坚持对锅炉、燃烧机、管道及所有设备进行日常维修保养和 定期检修，司炉工应严格遵守执行维修保养计划。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第14页共65页6.1日检6.1.1值班人员根据运行情况填写锅炉房运行记录表，保持室内清洁卫生，设备表面做 到清洁无灰尘。6.1.2每班应检查阀门、管道是否有漏水现象，如果有应及时维修，对一些不能及时维修 的（带有压力）工作，可在夜间停炉

29、后进行。6.1.3检查水位调节器功能，是否能自动上水停泵。6.1.4在运行锅炉期间，检查火焰监测器，看风压与燃气压力的配比量是否相符。6.1.5冲洗水位计3-4次，要按正确操作方法进行，直至水位计冲洗干净。6.2周检、月检（每周星期一进行，填写设备、设施维修保养记录）6.2.1每周定期排污（根据水质化验的结果，对一次水进行处理），防止发生锅炉系统结垢 现象，造成事故或产生隐患。6.2.2每周冲洗压力表一次，使压力表反应的数值准确。6.2.3每月检查燃烧机的控制系统，试验保护是否灵敏。6.2.4对于带有手柄的锅炉安全阀应每月手动开启检查（在运行期间），使安全阀灵敏可靠。6.2.5每月检查超低水位

30、停炉的功能，并进行停炉试验。6.3停炉后保养工作（每年4、9月份进行，填写设备、设施维修保养记录）6.3.1设备运转部位应加油，机件松动的要进行坚固，不可疏忽大意。6.3.2应进行打扫锅炉内积灰，并按规定进行设备检修。6.3.3对燃烧机前过滤器、调压箱的除污器进行清理。6.3.4抽出水位电极，用细纱纸打磨保养。6.4燃气锅炉的维修保养程序（有说明书要按照说明书要求实施。没有要求的按照本要求 去做）6.4.1移出燃烧器支座，并打开清洁门，卸下烟气回流装置的管道，拆下鼓风燃烧器燃气连 接管，将燃烧器法兰上四个螺栓拆下，移出燃烧器支座，将螺栓从清扫门上拆下，打开清 扫门；6.4.2拆下清洁盖，将稳流

31、器拉出清扫，不得用力过猛；6.4.3检查所有密圭寸垫和密圭寸绳，更换损坏的密圭寸垫和密圭寸绳；6.4.4检查清洁门，燃烧器入口以及清洁盖的绝热部件，更换损坏部件；工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第15页共65页645推进稳流器，旋紧炉门和清洁盖，将稳流器推至止动器部位，均匀交叉地旋紧炉门螺栓，清洁盖用螺栓上紧，保证密封；6.4.6检查供热设备侧的接口和防水套管的密封性，拆下顶盖；647检查观察口和手孔密闭盖的密封性，打开手孔盖，清洁密封材料表面，必要时更换新 的密封垫，新的密封垫经过启动运行后要再次上紧 ，如果设备放过水，则要在注满水后重新 打开安全装置；648检查烟气回流装置

32、的功能，检查导线和鼓风机有无污垢和生锈，密封是否合格；649移进燃烧器支座，将四个螺栓在燃烧器法兰上拧紧，安装燃气接管并检查密封性；6410检查安全装置的功能。根据生产厂家的说明检查安全阀，水位限定器和压力限定器； 6.4.11检查设备水位及压力是否符合规定，压力过低要补充注水；6412清扫锅炉前壁上的观察镜，检查密封圈和软管连接件的密封性；6413水质检查：必须防止加热表面积淀过多的水垢或炉垢，注水及补充水碱土总和0.3mol/m3,采暖用水 PHfi9-10.5 ；6414检查绝热垫层是否就位，必要时校正；检查置放环境，排风装置的功能；检查排烟管 密圭寸性；最后进行燃烧器校准。6.5板式热

33、交换器的清洗维护6.5.1关闭热交换器时，热交换器内媒质的压力应逐渐减少，并将热交换器的温度自然降到 室内温度；6.5.2先用尺测量2块挡板中的距离；6.5.3要拆开前先关紧阀，再将热交换器内的水排掉；6.5.4用交叉的方式拆开螺帽，松开时将螺帽慢慢放松几公分，要交叉把螺帽松开，依次类 推,直到全部可用手松开再将螺栓拿开；6.5.5面对前挡板将每一片板子右上角的标志记下来，以作为将来装回去的依据；6.5.6将后挡板往后推，从侧面将板片一片片拿下来；6.5.7用塑胶刷子将板片的脏东西全部刷掉，也可用高压清洗工具清洗。如果刷不掉则购买 5%的草酸或弱酸,将板子放入槽中浸泡1-2小时,再用清水和刷子

34、刷干净；6.5.8刷的过程中尽量不要破坏垫片，用胶直接粘在清槽中，必须使用不含氯的胶粘贴垫片 放几分钟后，待胶固定后再装；6.5.9清洗后,按排列顺序一片片装回去，依原来标志，先第一片，随后的两面都有垫片，再工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第16页共65页接着的没有垫片，再两面都有垫片，如此循环重复，直到最后一片；6.5.10装回螺栓的方式与拆开时相反，用尺测量热交换器两块挡板间的距离，紧固螺栓使 其与拆开前的距离相同（可允许误差土 3%）;6.5.11安装完毕后，先将阀开1/4,再开泵，几分钟后再开到1/2,再开到3/4,直到全开。6.6年检6.6.1应按照劳动局锅炉监察要求

35、，每年的非供暖期间，将锅炉房设备资料送国家指定的 锅炉检测机构进行安全检查；在供暖运行期间，由具有资质的锅炉检测机构或单位检查运 行情况。6.6.2每年将压力表和温度表送国家仪表检验部门进行检验，对于不合格的压力表和温度 表禁止使用。6.6.3应按照劳动局锅炉监察要求，每年要将安全阀设施送国家指定的锅炉检测所报检， 如送检不合格，必须更换经检验合格的新安全阀。6.7关于水泵的保养见水泵房作业指导书。7相关记录7.1 锅炉房运行记录7.2 设备、设施维修与保养记录7.3 机房出入登记表工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第17页共65页四、供配电系统作业规程1目的保证设备正常运行，确

36、保业主正常用电。2范围适用于XX项目高、低压变、配电室。3职责3.1 工程部具体负责变、配电系统的监管运行工作。3.2 由持证电工负责运行。3.3 工程部负责批准相关工作内容和计划，并监督指导变、配电系统运行。3.4 有关停电等重大事项，需要报项目总经理批准后实施，并要文字材料报公司项目管 理部备案。4变、配电室管理制度4.1负责供电运作和维修的人员必须持证上岗。配电室巡视及值班人员必须熟悉所管辖的 电气设备的情况和有关安全操作措施。4.2对于自管高压配电室进行每日巡视，低压配电室配电柜应由运行电工每周至少巡视一 次，并填写运行记录。4.3配电设备由专职人员负责管理和巡视值班，配电设备的停送电

37、由值班电工操作，非值 班电工禁止操作。巡视值班员必须作好巡视值班记录，认真执行交接班制度。4.4供电线路严禁超载供电，变、配电室内禁止擅自接线。应按负荷的需求，有计划的切 换变压器。4.5停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好 后方可送电。4.6变、配电室内设备及线路变改，要经工程部经理同意；重大改变，要报项目总经理批 准并报公司项目管理部备案。4.7变、配电室消防设施完好，并有手持式气体灭火器。加装防鼠板防止小动物进入。4.8除变、配电室工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外 来人员进入变、配电室必须经工程经理批准同意，方可进入并在

38、来访登记表上登记签字。4.9加强日常维护、检修，保证变、配电室内公共照明、指示、显示灯具等设备的完好。 5停电处理程序工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第18页共65页5.1基本要求5.1.1总配高压操作需报告片区供电部门批准或者向其通报操作内容。5.1.2 切操作任务（事故情况下除外）都应执行操作票制度。5.1.3 一切操作必须由两名正式值班电工（两证齐）来进行，并要穿戴合格的防护用具（绝 缘靴和手套）。其中一人操作，另一人唱票及监视。5.1.4 一切操作都应先在模拟图板模拟操作，然后再实际操作。所有操作都应严格按操作 票规定的操作步骤进行，不得任意简化。操作完毕后，应在模拟图

39、板上正确反映出系统中 各设备的运行状态。5.1.5操作票由一名任务操作电工填写，另一名操作电工复核无误后报项目工程经理审批 签字后，方可执行。5.1.6.环网进线柜，出线柜严禁操作。若供电局人员操作，须核实其身份，并在操作票上 签名。5.2计划性停电5.2.1市电计划性停电，项目部应及时通知业主，并做好解释工作。5.2.2工程部根据工作需要安排的计划性停电，由工程部提前2天详细填写停水/电/热/气/试消防设施申请单，详细说明停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项， 经工程部经理审核后，报项目总经理审批，并报公司项目管理部备案。a. 停电范围涉及到业主用电，经批准后，由工程部以工作联系

40、单的形式知会客服部， 客服部提前24小时在管理区域内以书面方式通知业户，并做好解释工作。b. 为尽可能地避免妨碍业主用电，工程部计划性停电检修应尽可能安排在凌晨1:00-5:00进行。c. 计划性停电，必须保证消防设施处于警戒状态。d. 由工程部主管指定一名设备责任人，提前 1天作好停电检修所需工具、材料和备用电源 的准备及人员安排、相应工作内容培训。.e .指定操作人，填写并明确操作票内容，核对要停电的变压器及控制该变压器的高压开关 柜。f. 按操作票在监控下进行停电操作。g. 停电后进行验电，悬挂警告牌。h. 操作完毕向主管人员汇报。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第19页

41、共65页523作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。524供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。5.3事故性停电5.3.1由电气故障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人应做好详细记录并迅速赶 到现场，查明停电原因，如现场不能及时处理，须马上通知工程部、设备负责人处理，并 填写突发事件登记表，同时告知客服部和中控中心。5.3.2威胁设备或人身安全的紧急停电，应立即断开有关负载开关，查明原因，修复后按 送电程序送电。5.3.3停电时间、原因、恢复送电时间必须迅速向工程部经理报告。5.3.4停电检修设备时安全注意事项：a. 由设备主管指定一名设备责任人为现场监护人。b. 断开隔离开关，必须

42、由现场作业设备责任人用高压验电器、低压验电笔对变压器和配电柜进行验电及放电。c. 停电检修设备必须由设备责任人挂接临时接地线和相关标识牌。d. 最后由工程主管核对，确认安全措施无误后方可进行检修。e. 检修完毕，由设备责任人拆去标识牌和临时接地线。5.3.5作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋使用合格的验电设备。5.3.6供、配电系统的管理及操作应按变、配操作规程进行。6变配电操作规程6.1正常停、送电操作程序6.1.1填写操作票，审查操作票。6.1.2明确操作票的内容，核对要停、送电的设备。6.1.3拆除停电警告牌。6.1.4在监护下按操作票进行合闸送电操作。6.1.5正常停电作业时，应从各配电

43、室的各负荷侧断路器拉起，依次拉到电源侧断路器， 这样开关的开断电流能减至最小，比较安全。6.1.6正常送电作业时，应先从电源侧的开关合起，依次合到负荷侧开关，按这样程序操 作可使开关的闭合电流减至最小，比较安全，如某一部分出现故障也容易发现。6.1.7操作结束后，向主管人员汇报。6.2配电室各单元区域断路器故障掉闸停电时，应先切断各分户断路器,再合区域断路器。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第20页共65页如区域断路器合不上，要先检查区域断路器与分户断路器间线路。如能合上，应先通知所 停区域内各户业主断开插座漏电开关，再进行逐户试合闸，判断故障点。如变压器主断路器故障掉闸时，巡

44、视值班电工应先报知电气技术员或电气负责人，由 电气负责人协助处理，并知会相关领导和相关部门。处理时应：先查是否因高压侧缺相或 断电所引起的失、欠压掉闸，如果是应及时与供电局用电监察科联系。如高压侧供电正常， 应先断开低压侧各配电室、八接室断路器，然后再从变压器主断路器合起，依次合到各配电室断路器，这样能从前端检测故障点，以免由前端的故障点在合闸时产生的短路电流冲 击各支路负荷。7供电系统维修、保养7.1每日巡查7.1.1每日由设备责任人对配电室设备进行巡视检查，检查各电气设备运行是否正常、各 转换开关是否放在相应位置。填写配电室运行巡视表，并且作好记录。7.1.2每日由设备责任人维护保养如下项

45、目：配电室室内清洁、各灯具的维修、各转换开 关位置、各接触器继电器声音、指示灯等是否正常运转及位置准确。7.2每季度保养维修（每季度最后一个月进行）7.2.1配电柜的养护a. 紧固配电柜所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、电度计量表接线端子，并除尘。b. 检查所有空气开关、断路器、电表等配电设备，注意开关和接触器的触点。c. 检查动力配电柜互投装置手动、自动转换是否灵敏。d. 检查动力配电箱（柜）、并除尘。7.2.2高压开关柜的养护a. 检查高压柜接地是否良好，可靠。b. 检查高压电缆，查看电缆头有无老化、破损、放电现象，有无异常声响。c. 检查六氟化硫压力是否正常，有电显示是否正常。d. 检

46、查高压开关操作机构电源是否正常。e. 若无任何异常，清扫柜外壳灰尘。f. 若发现异常情况，及时报告，请电力局专业公司维修。7.3每半年保养维修（每年4月及10月）a. 对已停电的变压器除尘，给母排螺栓加中性凡士林并紧固。b. 检查低压配电室及环网柜，并除尘。工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第21页共65页7.4年度保养维修a. 在供电局对高压设备进行停电试压检测时，由设备主管组织人员对低压电力配电屏、 柜进行检修。b. 由设备主管组织设备责任人紧固所有配电柜开关、母排螺栓、详细检查、测试联络开 关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好 记录

47、。8相关质量记录8.1 工作联系单8.2 突发事件处理记录表8.4 设备（设施）巡查记录表8.4 停水/电/热/气试消防设施申请单8.5 年度设备、设施检修保养计划8.6 月度设备、设施检修保养计划8.7 设施、设备日常维修及保养记录8.7 配电室运行记录表8.8 电专业设备（设施）维修保养记录表8.9 操作票8.10 来访登记表工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第22页共65页五、生活水泵房作业规程1目的保证小区的高区正常用水，使生活水泵房内的设备、设施正常运行。规范生活水泵房 的管理，特制定此制度。2范围适用于XX项目部所辖各生活水泵房的管理。3职责3.1 工程部经理负责审批

48、保养计划并监督保养工作的实施。3.2 设备主管负责设施的管理和检查，督导保养等工作。3.3 运行操作人员负责具体日常的运行、检查、管理、保养等工作。3.4 由电工负责相关配电柜保养与维修等工作。4管理规定4.1 设备机房内严禁存放任何易燃、易爆、有毒及放射性物品及做带有强烈性气味的作 业工作（如管道刷漆）。并须备有足够的灭火器材，并且不得挪做它用。4.2 设备机房内及工作区域禁止吸烟，并配有“禁止吸烟”警示牌。4.3 运行操作人员必须熟练掌握电气灭火的扑救方法，遇到火险保持头脑冷静果断处理，并及时报告设备主管和工程部经理。4.4 生活水泵必须每天24小时保障住宅内用户用水需求，污水泵等相关设备

49、处于正常状 态。4.5 稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。4.6 运行操作人员必须保持水泵房内及机电设备清洁卫生，并保持室内干燥，没有杂物4.7 运行操作人员必须保证设备正常运行所必须进行的维护保养工作，及时加注润滑油,坚固松动螺栓，更换损坏配件等工作，并填写设备、设施日常维修及保养记录。4.8 生活水箱观察孔应加盖并上锁，钥匙由运行操作人员管理，透气管、溢流口用不锈 钢纱网包扎，以防杂物掉入水池中。4.9 除水泵房工作人员和有关领导、管理人员之外，其他人员未经批准不得入内。外来 人员进入水泵房必须经工程经理批准同意，方可进入并在机房出入登记表登记签字。

50、4.10 运行操作人员对发现设备存在隐患及不正常现象时，应及时处理，处理不了的及时 与设备负责人联系，并上报工程部设备主管或经理。4.11生活水箱按规定定期请专业公司清洗和消毒，并由专业公司取水样送市防疫站进行工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第23页共65页水质检测。4.12 生活水泵房主要设备和水质情况如遇紧急突发事件，按水电紧急突发事件处理程 序进行操作。4.13 生活水泵房主要设备和水泵如进行中、大修或更换时，应及时填写设备、设施大（中）修记录，并由设备主管和工程部经理签字确认存档。5操作规程5.1水泵的操作程序5.1.1水泵正常自动启动a. 检查各连接部位是否安全可靠。

51、b. 检查泵体及各管道是否有漏水现象。c. 检查各个进、出阀门是否开启。d. 检查水箱是否满水，管道及水泵是否已上水，压力表显示是否正常。e. 检查紫外线消毒器是否正常工作。f. 以上各项均符合要求后，合上电源，将控制手柄放在自动状态下起动电机，然后检查 泵转向是否相符。g. 当电机已徐徐起动后，观察控制系统显示压力和管道上压力表显示是否上升，在达到正常转速且压力表显示值达到正常时（一期压力0.60MPa,二期压力0.63MPa），观察泵体、管道在启泵状态的压力下是否有漏水现象；用手指背触摸电机、泵体温度情况及 振动程度；试听电机是否正常运行。h. 待一切正常后，在巡视表格上做好记录，方可离开

52、生活水泵房。5.1.2水泵停机a. 将控制手柄放在停止状态上，停止泵的运行。b. 切断控制系统总电源。c. 待泵停稳后，关闭管道系统的进、出口阀门及压力表阀门。d. 断开紫外线消毒器电源并关闭其进、出口阀门。5.1.3水泵紧急操作程序当其中一台水泵发生故障时，要及时切换至另一台运行，可按照上述正常操作程序进行。当变频器发生故障时，要切换到手动状态下运行，可按照上述正常操作程序进行，但必须有操作人员一直观察水泵出口系统压力，不得超出规定压力（0.66MPa），一旦超出范工程部作业指导书汇编文件编号01版本号A/0页次第24页共65页围要及时停止水泵运行，待压力下降后可进行第二次启动，可重复多次进

53、行。6保养规范6.1保养要求：6.1.1水泵类型不同，保养要求也不同，在制定保养要求前要按照说明书要求进行具体操 作。（一期水泵为进口泵，无法进行加注润滑油，二期水泵为进口泵，可以进行加注润滑油） 6.2每日检修6.2.1每日由设备责任人对生活水泵房内设备进行巡视检查，检查阀门、管道是否有漏水现象，各电气设备运行是否正常，并填写生活水泵房运行巡视记录 。如果有异常现象， 应及时维修，对一些不能及时维修的（带有压力或影响业主正常生活） ，可在夜间停泵后进 行，并执行管道系统操作指导书中计划性停水程序。6.2.2运行压力、运行电压、电流显示是否正常。6.2.3水泵、电机轴承温度是否正常，运转是否有

54、异响和异常振动。6.2.4生活水泵房内消毒器是否正常，污水泵是否能正常起动运行。6.2.5配电控制柜是否有异常现象，端子母排是否有变色现象，接触器是否有异常声响。6.2.6检查室内照明是否有损坏和不亮现象。6.3每周检修（周一进行，填写设备、设施日常维修及保养记录）6.3.1保持室内清洁卫生，每周必须打扫一次，设备表面做到清洁无灰尘、标识整齐，墙 面、地面干净，整洁，无积水现象。6.3.2每周对机件松动部位进行紧固。6.3.3每周检查管道保温，是否有局部脱落现象并进行及时整改。6.4每半年检修（每年3、9月份进行，填写设备、设施日常维修及保养记录）6.4.1对能加注润滑油的泵体，运转部位应每半年按时加油（包括电机和泵体）。6.4.2每半年紧固控制系统所有开关接线端、电气箱外壳接地螺栓、并除尘。6.4.3每半年对生活泵房紫外线消毒器进行更换和调整。6.4.4每半年对水泵房超压安全阀进行测试（放水试验）。6.4.5每半年对灭火器材检查是否保持最佳工作状态。6.