深圳中海物业华侨海景城东方之珠物业管理顾问方案

1、华侨海景城东方之珠物业管理顾问方案深圳市中海物业管理有限公司二零零二年六月华侨海景城暨东方之珠物业管理顾问方案目录上篇公司综合介绍 第一部分 公司情况简介第一节 企业介绍第二节 企业文化第三节 企业发展第四节 企业优势第二部分公司营业执照第三部分公司资质证书 下篇物业管理顾问方案 第一部分顾问方式概述及顾问期限确定第二部分顾问管理工作范围第三部分顾问管理工作内容 第四部分顾问管理目标 第五部分顾问管理设想第六部分顾问费用郑 重 申 明为了让贵公司能实际又全面地了解我公司的整体情况及我司物业管理顾问工作模式，我们特此编写了华侨海景城暨东方之珠项目物业管理顾问方案。以上方案仅供贵公司高层人仕在决策

2、以上两项目物业管理合作单位时使用。任何人不得以任何理由、任何形式将本方案内容外传予其它单位或个人，否则，我司将保留因此对我司名誉及经济上可能造成损失的索赔权。若本方案未被贵公司采纳，我司将予以收回。特此申明！深圳市中海物业管理有限公司 2002年 6 月第 一 部 分公 司 情 况 简 介 第一部分 公司情况简介第一节 企业介绍深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业”）是香港最大建筑商及房地产上市公司中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司自1991年于深圳成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握香

3、港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全(security)、清洁(cleaning)、优美(elegancy)、舒适(comfort)、方便(convenience)的生活及工作环境。多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅取得广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港文汇报、大公报、商报、星岛日报，国内的人民日报

4、、经济日报、工人日报、法制日报等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、长春、郑州、东莞等全国各大城市。中海物业以提高中国物业管理行业整体素质为己任，以完美、科学的专业物业管理与服务来推动中国现代城市文明的进程。中海物业在全国多个大城市管理的写字楼、商场、商住区、别墅区

5、等高档物业90余处，逾一千三百多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示范小区（大厦）14个，占全国国优总数的3.5%，为国内同业拥有国优最多；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量标准体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导的管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。在长期的物业管理实践中，中海物业管理模式逐渐形成，中海物业的名牌效应和物超所值的优良服务提高了所接管物

6、业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。第二节 企业文化中海对业主的承诺：“让您和您的子孙后代永远满意。”中海的工作宗旨：“业主至上，服务第一。”中海的工作精神：“严格苛求，自觉奉献。”中海的质量方针：“为业主及物业使用人提供安全、清洁、 优美、 舒适，方便的生活和工作环境。”团队精神：所有员工都要有“我的中海物业、中海物业的我”的归属感、责任感和集体荣誉感，实行首问负责制，强调1+1+1>3，即在任何情况下，都要自觉维护公司的利益和形象，使整体效能大于元素效能之和。全程营销：所有岗位都把对每一位业主用户的每一次具体服务与公司的生存发展、个人的荣辱得失紧密联系起来，明确100-10，就是

7、说即使一次微小的失误，也很可能前功尽弃，必须争取零缺陷、无微瑕服务。经营理念：品牌、信誉为先，实力、质量为本。 以质量立足市场在质量上做到规范化、标准化，以高标准的质量体系立足市场，并不断突破与自我超越，使中海物业以高档的物业与优质服务获得市场的认同。以品牌角逐市场拥有优良品牌的企业才有永恒的生命力和吸纳力。中海物业精神的内涵就是以品牌去占领市场、获得市场。这种精神内涵的实现是以规范化管理创造品牌、实施创优承诺全面发展品牌、实现自我超越升华品牌、实施塑造工程全情演绎品牌。以信誉赢取市场中海物业以“管就高标准、干就创一流”，树立起中海良好的市场口碑和“有诺必践、一诺千金”的信誉。以实力拓展市场中

8、海物业对楼宇的管理实行条块结合、以条为主的专业化管理和内外并举、以效为先的规模化专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成了独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。第三节 企业发展中海物业自1991年成立以来，选择了“市场化生存、规模化经营、精品化管理、专业化服务”的发展道路，率先与国际接轨，勇于向未来挑战，通过自主经营、自觉扩张、自我积累和自我超越，使管理规模、法人净资产分别增长了20倍，在全国物业管理行业创造了一系列第一，成功地立于行业潮头，成为中国物业管理行业的“旗舰”。（一） 蓄势待发1991年7月，香港最大建筑商及房地产上市公司中国海外集团，在深圳注册成立了深圳市中海物业管理有限公司，主

9、要服务于中国海外集团开发的房地产项目。这一出身，使中海物业首先把香港的成功物业管理经验全面地移植到深圳，开创香港模式运用内地之先河。公司所管理的第一个小区海富花园，不仅在当时引起轰动，且时至今日仍是深圳物业管理协会向社会广为推荐的观摩基地之一。（二） 探索前进1995年4月，公司注册为独立法人，具备了搏击市场的条件。1996年开始试探市场，首次对外承接“中银花园”物业管理项目，把中海物业管理推向社会。1997年，又率先走出深圳，接管了天津华昌大厦，引发了深圳的物业公司北上、西进、东扩的浪潮。（三） 接轨国际1996年2月，公司在全国服务性行业中首家获ISO9000国际标准质量体系认证，率先与国

10、际惯例接轨，并由此引发了国内物业管理绵绵不断的认证热潮。三年后，又在国内物业管理行业中第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证。新千年，所属三个专业子公司也全部通过ISO9000国际标准质量体系认证。中海物业的质量保证体系，从人员素质、服务质量、效率、提供手段、细微程度、完整性等六个方面阐明了中海质量保证体系的高标准。（四） 自我超越自己动手编撰了40余万字的体系文件，实施“管理科学化、服务规范化、作业程序化、工作标准化”之后，又不断推出注入新的元素和内涵的体系文件升级，创造了诸如“白纸巾横竖擦拭壁砖60厘米无污迹”等许多行业新标准，至今仍被广泛引用。除此之外，公司在ISO9000

11、中引入营销要素、成本要素和设计要素，提供了更为细致全面的高标准，可使物业在完全入伙一年左右达到ISO9000国际质量保证体系的标准。新千年，公司又完成了ISO9000的2000版改版工作。公司还在许多广阔的范围对自我进行不断超越，树立了行业典范。（五） 快速扩张在拥有充分优势的基础上，中海物业于1998年大举进军市场，在短短的时间内获得了滚雪球式的发展，迅速地完成了规模化经营过程。至2000年11月底，签约管理高档物业建筑面积达1000万平方米，涉足国内16个大城市；公司也发展为拥有6个子公司、2个区域公司的集团式专业化企业，管理规模、法人净资产分别增长了20倍。此外，还深入到房地产信息咨询、

12、技术开发、服务、转让、房屋租赁中介、机电设备销售、家居装饰工程、网上增值服务等广阔的领域。规模化经营产生的规模效应、社会资源得到的合理优化和富有效率的配置，使中海物业能够以比较合理的物业管理费用，支持高档的服务质量。（六） 两翼齐飞在稳健发展高档物业全面委托管理的基础上，公司充分发挥管理优势、技术优势、区位优势、品牌优势，一是全力推进各种形式的管理技术有偿输出。二是向社会逐步扩大技术含量高的专业服务，特别是在楼宇智能化领域取得了长足的进步和可喜的成绩，得到了市场的认可，从而为公司拓展了新的发展空间。（七） 专业道路1998年2月在国内同行业中第一家引进了专业化经营的运作方式，将技术资源重新优化

13、配置，形成流程化、专业化、一体化的智能化物业管理。公司将技术含量高的专业工作和技术人员从传统的物业管理中独立出来，先后组建了楼宇科技、电梯工程、专业清洗三个专业化公司，以科技型管理模式取代劳动密集型管理，对内实行专业技术保障服务，对外实行专业化管理经营，走上了专业化发展的道路，成为中海物业保持行业优势的一个亮点。（八） 领先科技大力发展科技化和智能化的物业管理，全方位引入网络技术、现代电脑科技、办公自动化技术，以及智能安全管理、车辆管理等技术，使管理与服务手段发生了革命性的变化。98年底公司组建了由技术拨尖人才领衔的信息技术研发中心，投资100多万先后开发出大型物业管理软件（据专业人士介绍，该

14、软件比目前以财务软件为基础的物业管理软件更具有实际操作性）、智能化物业发布系统和中海一卡通系统，并朝着智能楼宇产品研制开发、社区网络建设服务、智能小区设计、安装方向飞速发展。公司还与上海同济大学、湖南证券建立了密切的合作关系，并于99年10月成为国际著名高科技企业韩国三星的合作伙伴。（九） 求新求变中海物业不满足于已有的模式，始终追求最完美的境界。1999年公司导入酒店式管理技术，聘请了10多位专事酒店管理人才，成立服务中心，提供一站式服务，通过联合办公简化办事手续；并以业主为核心，实行“服务设计、菜单服务”等，变“我有什么服务你享受什么服务”为“你需要什么服务我就能提供什么服务”，目前已经陆

15、续推出3个类别100余个服务项目，让业主进行物业消费时有了更多的选择权和自主权。此外，公司还招聘专业艺术人才，成立了“中海物业艺术团”，每年在各小区为业主进行2次左右的演出，平时则在中海物业所辖的会所中工作。既提高了业主的精神生活，又提高了中海物业的文化品味。（十） 飞越理想中海物业始终遵循“以人为本”的思想，体现了对人的终极关爱。古人讲以“礼”、“乐”治国，中海物业则从管理制度、公众制度到管理文化、社区文化等多方面，提出“氛围管理”的物业管理理念，展示了一种“无为而治”的物业管理理念。中海物业还积极参与社区管理与社区建设，在社区管理上除了交通管理、环境管理、文化管理之外，还提出了崭新的商业服

16、务质量管理等概念。在社区建设上创立社区环境工程系列，如艺术环境工程、社区保健工程、社区信息工程、社区服务工程等。中海物业已经接近了物业管理的真谛，“家园”二个字已经被每一个中海物业人精心地呵护着。现在，中海物业已经被许多权威人士和业内同仁誉为全国物业管理行业的旗舰，国家建设部住宅与房地产业司司长、中国物业管理协会会长谢家瑾女士曾不止一次说“中海物业代表了中国物业管理未来的发展方向”。第四节 企业优势中海物业之所以能成为业内翘楚，不在于她过去取得了何种成就，关键在于她能不断摸索并求新求变。沿着努力创新的发展思路，“中海”在以下十个方面重点突破，并已取得了可观的社会效益和经济效益，这无疑又走在了行

17、业与市场的前面。（一） 超前化的服务启动中海物业始终不渝地把产业链条的上一个环节“发展商”，作为自己第一个也是最重要的服务对象，追求“为商家增色、让物业生辉”的服务效果。一旦与发展商建立合作关系，便赤诚相见、倾心相助，立即启动前期服务工作。我们涉足16个大城市市场、管理90多个高档楼盘、接触100万以上业主用户，所掌握的信息和积累的经验对发展商大有裨益。前期服务主要是通过派专家组查阅图纸、现场调查等形式，本着对发展商负责、对业主负责、对日后物业管理负责的精神，从我们日常总结出来的8个方面100个关键点上，为楼盘的设计、开发和销售提供有说服力的书面建议。这些建议有着中海物业的独特视角：a) 建筑

18、设计方面：物业管理者的身份，使我们特别关注外墙、道路、管线、光照、隐蔽工程等容易被发展商忽略的环节，我们的完善设计建议可以保证项目的整体优化，最大限度地降低日后的物业管理运行成本。b) 设备配置方面：物业管理的实践，使我们详知什么品牌、什么型号的设备具有最佳的性能价格比，我们的设备配置建议可以实现先进性与经济性的完美结合，有效地避免发展商在设施设备上无谓投入。c) 形象包装方面：物业管理的广泛社会接触，使我们清楚了解众多发展商不同的销售策略和各类置业者动态的消费心理，我们的推广建议能够切中市场潮流和走势，并和中海物业的品牌一起促进和加速楼宇的销售。（二） 精准化的服务标准。中海物业倡导“严格苛

19、求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充分体现在各个岗位各项作业的具体实践中。一般的服务产品由于缺乏科学量化而模棱两可，难以准确识别、难以客观评价。我们通过化无形为有形，克服物业管理事务随时出现、随机进行而容易带来的随意性的问题。公司经过实地抽样、技术分析、统计对比、反复测算，按照“明显超过同行、全面高出国优”的基本定位，系统制订并颁布了涵盖物业管理全部事务的10个系列近万个数据化的服务作业标准，保证给业主用户提供的优质服务产品可知、可感、可辨、可验，寓精诚服务于精细管理中，酿精彩生活于精心呵护间。这些标准强调了4个原则：a) 时效原则：要求规定的事情必须在规定的时间内办结，不能推托延宕，超过规定

20、时间，办得再好也要视为没有办好。如接到报修后维修人员25分钟到达现场，一般故障30分钟内处理完毕等。b) 质效原则：要求规定的事情必须办到规定的程度，不能应付凑和，没有达到规定程度，即使流了再多的汗也算白流。如白色纸巾擦拭60厘米长壁砖3遍后无污迹。c) 综效原则：要求规定的事情必须按照规定的程序办理，追求全过程的完美，让服务对象无可挑剔。如维修人员入户维修要穿上鞋套-讲明故障原因、维修方法和收费并征得同意-在作业地面铺上苫布低噪无尘作业清理现场-请主人签字认可。d) 情效原则：要求规定的事情必须办出规定的最佳效果，讲究用出色的服务征服人心，给服务对象留下良好印象，如抽样问卷调查的满意率达到9

21、5%以上。（三） 规范化的服务控制中海物业坚持“管则精品、干则一流”， 通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。公司贯彻ISO9000国际质量保证体系和ISO14001国际环境管理体系一丝不苟，实行逐日自行检查、半月专业检查、月度综合检评。其中重点抓住楼检这个关键环节，组建专门班子，采取日期不确定、事先不预告的方式，增加例行楼检的随机性，并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失、升迁、去留紧密挂钩，以促使各管理处把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接受来自三个方面的监督，把他们的意见和建议作为推动管理服务工作的动力：业主用户的监督：我们视业主

22、用户反映为检验管理服务工作的第一信号，各个管理处每月设立一个设备区开放日，半年公布一次财务收支情况，每年进行一次满意度抽样调查，形成了小区建设管理上的互动效应。发展商的监督：我们认为负责任的发展商永远关注他的作品，管理服务的运作情况定期向发展商通报，管理服务的变更提前征求发展商意见，管理服务中出现的问题及时与发展商沟通，联手创品牌。政府部门的监督：我们自觉接受政府部门的指导监督，邀请政府主管部门的官员定期对公司管理服务工作进行讲评，聘请相关部门的人员长期担任管理处的业务指导，促使管理服务工作始终处于领先水平。（四） 个性化的服务设计中海物业融汇国内外、业内外先进经验，创造了被行业普遍推崇和争相

23、仿效的的中海管理模式。这个模式“精诚服务、精彩生活”的基本精神一成不变，但具体内涵则在不断丰富和发展。我们每承接一个新的项目，都不是原有模式的简单“克隆”、“拷贝”，而是再创新、再升华的过程。所有新项目入伙之前，我们都要集中各方面的专家，在充分进行市场调查的基础上，经过拟订、论证、审批、试行、完善五个环节，全面考虑4个方面的16个要素，为其度身定做“时髦而且合体”的管理方案，使所有的项目既保持中海物业的管理服务水准，又独具特色。这些要素是：地区的要素：包括地方的法规、经济、文化、习俗等，考虑这些要素，主要是为了使我们的管理服务能够为当地的社会环境、市场环境所接纳，既标新立异，又落地生根。物业的

24、要素：包括物业的位置、类型、布局、功能等，考虑这些要素，主要是为了使我们的管理服务能够契合物业的实际情况，充分发挥物业的建筑设计功能。发展商的要素：包括发展商的定位、取向、要约等，考虑这些要素，主要是为了是我们的管理服务能够更好地配合发展商的发展战略，有力地托举发展商的房地产品牌。业主用户的要素：包括业主用户的层次、特点、质素、需求等，考虑这些要素，主要是为了保证我们的管理服务能够适应业主用户的心理预期，并被他们接受和认可。（五） 菜单式的服务内容中海物业悉心关注和呵护业主用户的物质和精神生活，郑重向所有业主用户承诺“让您和您的子孙后代永远满意”。 我们在管理服务过程中，不断调整、充实新的服务

25、项目，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求，同时还随着公司的发展壮大，逐步增加公司有承受能力的无偿服务。我们以业主为核心，实行“服务设计，菜单服务”，因而形成了不是我现有什么服务你只能享受什么服务，而是你需要什么服务我就能提供什么服务，这一中海物业酒店式管理的突出特点。目前我们已经陆续推出了3个类别100余个服务项目，让业主进行物业管理服务消费时有更多的选择权和自主权。这3个类别的服务是：常规服务：主要有所有业主用户共同享有的维修、保安、清洁、绿化、消杀、车管等服务项目，它满足业主用户安居乐业的普遍需求，立足于构筑一个安全、整洁、优美、舒适、方便的生活环境

26、和工作环境。特约服务：主要有部分业主用户有偿享有的商务、信息、秘书、庆典、代理、家居等服务项目，它满足成功人士提高生活质素、提高工作效率的需求，立足于创造一种新的现代的上流社会的生存方式。襄助服务：主要有特殊业主用户无偿享有的救助、捐助、义工、提醒、邮发等服务项目，它满足那些有特殊困难和临时困难的业主用户需要，立足于弘扬一种人们感到久违了的社会主义道德风尚。（六） 人本化的服务理念中海物业向全体员工不断灌注业主用户是我们衣食父母的职业意识，以业主用户满意作为管理服务工作的出发点和归宿点。“用我至真至诚、至善至美的服务，给您至尊至贵的感受”，成为公司全体员工的共同追求。为此我们高薪聘用了一批曾经

27、长期在国际知名酒店从事管理工作的资深专家，由点及面，对常规物业管理服务进行整合。在这个基础上，公司组织修订3个层次40余万字的质量体系文件，从服务主旨、服务架构、服务设施、服务手段、服务标准、服务控制等方面全面导入酒店管理技术，融入酒店管理元素，推出了带有鲜明时代特色的中海物业的升级版本，其中突出强调4个问题：全程营销：所有岗位都把对每一位业主用户的每一次具体服务与公司的生存发展、个人的荣辱得失紧密联系起来，明确100-10，就是说即使一次微小的失误，也很可能前功尽弃，必须争取零缺陷、无微瑕服务。团队精神：所有员工都要有“我的中海物业、中海物业的我”的归属感、责任感和集体荣誉感，实行首问负责制

28、，强调1+1+1>3，即在任何情况下，都要自觉维护公司的利益和形象，使整体效能大于元素效能之和。一站服务：所有工作都首先考虑最大限度地方便业主用户，管理处设立服务中心，通过联合办公简化办事手续，避免业主用户东求西告。氛围管理：所有小区都着眼酿造一种精神和行为都能够得到升华的氛围，如将“严禁”之类的警示标识更改为“足下留情、春色更浓”等的温馨提示，主要通过吸引、感化来实行管理有序。（七） 高科技的管理手段中国物业管理的初期是属于劳动密集型产业，人员素质要求相对较低，对于大量的日常工作主要以“量”取胜。而中海时时把握时代脉搏，不断发展现代企业机制，完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化：远

29、程的网络化管理：众所周知21世纪是信息化、网络化的时代，而21世纪现代企业管理的精髓在于效率，如何提高单位时间的效率，并且高质量完成工作，是中海不断追求的目标。中海紧跟时代的步伐率先在同行业中采用电脑化管理模式，将各个管理层通过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。统一的软件化管理：开发物业管理软件基于长期的高素质物业管理经验，中海物业投入100多万进行大型物业管理专业软件开发，据专业人士介绍，该专业软件比目前以财务软件为基础的物业管理软件更具有实际可操作性，所以还未推出便已受到同行的关注。先进的智能化管理：智能化程度直接决定着楼盘素质的高低，目前在美国最大的物业管理公司便有着很高的智能化管理

30、水平。中海物业还专门成立楼宇科技公司，利用其能够把握现实需求和未来走势的优势，以及对智能化设备地了解，根据经济和实用的原则来进行智能化建设，同时与韩国三星SDS建立地区代理合作关系，保证了技术根本的先进性，并大幅度降低了成本。（八） 合理化的服务成本控制中海物业以一贯倡导的“一张纸两面用”的勤俭办事精神，珍惜和用好来自业主用户的每一分钱。各个层次均实行质量成本双否决责任制，力求所费必有所值。为了更加严格和科学地进行成本管理，我们组织专门班子，测定出物业位置、设计功能、占地面积、设备状况、使用年限、管理要求等各种因素在成本构成中的权变系数，建立起了计算岗位定员编制、公用水电限额和维修材料用度的数

31、学模型。公司以此为依据，并采取“集中配送、货比三家、两人采购”和修旧利废、节奖超罚等一系列具体措施，分项控制活劳动和物化劳动的消耗，保证业主、企业、社会全面受益。授益于业主：在同一收费标准下，提供的服务含量明显高于其他物业公司，使业主用户享受到了最佳质量价格比的服务，仅公司放弃执行国优小区管理费提高20%的规定，每年让利100多万元给业主用户。（针对深圳市的全委项目而言）创利于企业：在物业管理利润空间微乎其微的情况下，完全依靠物业管理（没有任何补贴）创造利润，实现自我生存、自我积累、自我发展，公司资产5年增加10多倍。造福于社会：在公司不断发展进步的同时，也为社会稳定和国家建设做出了积极的贡献

32、，累计创造就业岗位数千个，每年上缴国家税金近千万元。（九） 专业化的服务人才中海物业一直致力于改善员工队伍的有机构成，把高档次、高品位、高质量的服务建立在高素质人才的基础之上。利用自身的吸引力和凝聚力，通过向社会公开招聘、到内地大型企业借调和接收名牌院校本科以上毕业生等途径，广泛汇聚各个门类的人才。现在公司拥有电子计算机、自动控制、机电设备、精细化工、建筑、园林、环保、艺术等专业的中高级技术人员240多名。我们把制约物业管理服务水平提升的技术难点作为技术开发的重点，坚持“你能翻多高跟头、我就搭多大舞台”的用人之道，从各个方面为专业技术人员施展才能创造条件，进而形成了自己的技术优势。（十） “一

33、条龙” 的服务体系中海物业在国内物业管理行业率先与国际惯例接轨，实行一体化管理与市场化服务相结合的运作模式，即管理处统筹全部管理服务工作，具体服务事项则分两种情况：技术含量、商业含量、文化含量和艺术含量高的部分，由中海物业自己的专业公司和团体提供，目前我们已经成立了教育培训、楼宇科技、外墙清洗、电梯工程、企业VI形象设计、家居装饰、花木基地和艺术团等8个专业公司和实体；简单劳动密集的部分，条件成熟的分判给社会上有相当资质的企业，条件尚未成熟的由管理处承担。无论是自己的子公司还是社会的专业公司，均按照市场经营方式进行筛选，与管理处建立合同关系，按照中海物业的规定标准提供专业服务。从而彻底革除了管

34、理处小而全的弊端，简化了内部管理事务，使管理处能够更加专心致志地组织、统筹、协调和督导各项服务工作的实施。它普遍使用了高素质的专业服务队伍，使管理服务水平产生了新的飞跃，并且能够与时代同步提升。同时，它有效解决了内部活力不足的问题，引入了更加灵活的优胜劣汰机制，使专业公司始终有“责任在身则如履薄冰、未达标准则寝食难安”的感觉。它充分利用了广阔的市场资源，使经过比价择定的费用支出大幅度降低，并且不再呈现刚性，大大降低了成本。楼宇科技公司：楼宇科技公司集智能化设计、集成、施工、维护于一身，先后与韩国三星、上海同济、湖南证券建立了长期经济技术合作关系，完成小区安全管理系统、楼宇自控系统、“一卡通”系

35、统、会议系统、演播系统、局域网系统、多媒体查询系统等智能化建设工程逾千万元。专业清洗公司及研发中心：拥有独立知识产权产品就意味着一个新的利润增长点的出现，中海物业在实际物业管理中发现传统的清洗剂往往使墙砖釉面失去光泽、镀膜玻璃蚀痕累累，为解决这一问题，中海物业组建专业清洗公司及清洗剂研发中心，开展技术攻关，针对不同的建筑物上不同的部位，不同材质本身及污垢的化学特性，研制生产去污力强，保护物体本色，不腐蚀毗连物体的专用清洗剂，成功开发出具有独立知识产权的W、D、K、T等4个系列22种专用清洗剂，既为自身实现高质量的保洁服务提供了技术保证，又创造了新的利润来源。电梯工程公司：抢占电梯工程市场电梯是

36、每个中高层、小高层住宅的重要一环，其维修与保养成为具有很大发展潜力的市场。对电梯管理，中海物业设计了“专人保养，整梯备件、自动寻呼、限时修复”的服务方式。我们采用现代调试、实验、检测、监控手段，掌握独到的保证电梯安全、平稳、经济运行的技术措施，安装、改造、维修10多个品牌、40多种型号的客梯、货梯、扶梯、观光梯500多部。这种规模化的管理无疑具有两方面的优势：首先，由于电梯品牌繁杂，只有在上规模的情况下，人员才能根据其不同的特点得到合理配置；其次，维修电梯所需的各种配件进货渠道畅通，降低维修成本。企业VI设计部：许多物业管理公司所负责的小区变化多，不太统一，但中海物业组织设计师对自己的辖区进行

37、策划包装，同意了形象使企业形象方面更上一个台阶。装饰工程部：“买房难，装修更难”这一句话相信会引起不少人的共鸣，中海物业认为自己涉足家庭装修无疑有几个有利条件：了解业主的真实需求；出了问题，作为物业管理公司会真正负起责任；“中海”是品牌资源。中海装饰工程部已经宣告成立，为广大业主解决这个“美丽”的难题。对于小区的装修管理，中海物业设计了“装修套餐”服务，从设计咨询、报价审查到质量监理实行一条龙服务，这种寓管理于服务的方式，能够解决开发商和业主一直头疼的问题，使业主切实感到“用钱放心、办事省心、居家舒心”的中海“三心级”服务。中海花圃：一年四季花红草绿是深圳有别于内地城市的一大风景。以前中海物业

38、为购买花草花费不少，使得管理成本增加，现在，中海物业置地育苗，建起了“中海花苑”，既在降低成本的基础上满足了自身需求，又通过出售获益甚丰。中海艺术团：中海物业招聘了一些专业艺术人才，每年在各小区为业主进行2次左右的演出，平时则在中海物业所辖的会所中工作。“中海艺术团”的成立既提高了业主的精神生活，又提高了中海物业的文化品味。第 二 部 分公 司 营 业 执 照第 三 部 分公 司 资 质 证 书下 篇物 业 管 理 顾 问 方 案 华侨海景城暨东方之珠项目物业管理顾问方案华侨海景城位于厦门市繁华的鹭江道和禾祥西路交汇处，是厦门华侨城房地产开发有限公司斥巨资精心打造的21世纪新生代大规模豪华社区

39、。项目的定位高档，将超大规模园林设计与独特的建筑风格相融合，建成后将成为厦门唯一的新外滩国际化滨海高尚园林社区。 项目规划用地约27000平方米，总建筑面积约22万平方米，其中1-2层的裙楼将建成长达700多米的滨海休闲购物广场。一期工程已于2002年2月破土动工，预计2003年底可交付使用。东方之珠项目（禹洲新城二期）位于合港路与合旭路交汇处，项目由厦门禹洲房地产开发有限公司开发,项目总用地约15000多平方米，建筑总面积近6万平方米，绿化率35%，容积率3.4, 小区设计合理, 配套设施完善，预计2003年底入伙。享有“中国第一管家”美誉之称的深圳市中海物业管理有限公司凭借其在物业管理领域

40、十多年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心成功承接华侨海景城和东方之珠两个项目的物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理的全新理念全程导入到以上两个项目的物业管理工作中，全心全力为即将入住的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便的美好家园，让每一位业主亲身体会到中海物业高品质的服务。深圳市中海物业管理有限公司针对以上两个项目的实际情况特制定本物业管理顾问服务方案，以下将就所提供的物业管理顾问服务方式作以系统的阐述。第一部分 顾问方式概述及顾问期限确定<一>、 顾问方式概述：（十一） 为保证华侨海景

41、城和东方之珠两个项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，发展商厦门华侨城房地产开发有限公司和厦门禹洲房地产开发有限公司拟聘请深圳市中海物业管理有限公司为本物业物管工作的顾问商（以下简称“顾问商”），指导发展商下属的物业管理公司（以下称“管理商”）负责华侨海景城和东方之珠的物管工作的具体实施运作；以便利用中海物业在人力资源、经验、管理经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面的优势提供高品质的物业管理顾问服务。（十二） 双方合作关系一旦确定，顾问商将会把华侨海景城和东方之珠的物管工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据华侨海景城和东方之

42、珠的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。（十三） 为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，顾问商将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理和安保顾问，作为管理商管理的实体“核心”，以华侨海景城项目为重点的同时兼顾跟进东方之珠项目的进展，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合华侨海景城和东方之珠物管工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及

43、时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。（十四） 顾问商提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也会促进华侨海景城和东方之珠的租售；在顾问期限内，顾问商允许发展商就华侨海景城和东方之珠向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。顾问服务方式示意图：传达、推行方案制定物管方案管理商反馈方案执行情况及其它问题根据反馈信息修订方案驻场顾问顾问团定期或不定期检查、考核、了解信息双向沟通顾问期限顾问期限分为前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为合

44、作双方签约之日起至华侨海景城一期物业入伙之日（即发展商书面通知业主入住的日期）前两个月（预计十六个月）；实操指导阶段为一年，自华侨海景城一期物业入伙之日前两个月起至入伙之日后十个月；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后三个月。<三>驻场顾问和顾问团工作职责驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段中海将于项目现场派驻两名物业管理资深人仕分别担任驻场经理主管全面工作和安保顾问，常驻物业现场负责以下各类工作：全面考察项目，熟悉物业所在地物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。将项目物业管理计划推行过程中遇到

45、的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等的工作。日常物业管理工作的培训、指导、咨询。紧急事故的应对与处理技巧。 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，具体安排如下：Ø 前期介入阶段预计赴现场考察3次，每次工作2-3个工作日：l 首次考察拟安排于项目签约两周内l 设施、设备、材料集中选型阶段拟赴现场工作1次l 工程交接验收阶段拟赴现场工作1次实操指导阶段预计赴现场考察4次，每次

46、工作2-3个工作日：l 一期物业入伙前两个月赴现场工作一次l 一期物业入伙当月赴现场工作一次l 以后每季度赴现场工作一次服务质量跟踪阶段预计赴现场考察1次，每次工作2-3个工作日：l 本阶段末赴现场工作一次顾问团主要负责工作如下：由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。负责解决物业管理工作中的重点和难点等。定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。<二>、 顾问工作安排（详见下表）工 作 阶 段人 员 构 成工 作 方 式现 场 工 作

47、 安 排前期介入（预计十六个月）顾问团35人定期赴现场考察指导赴现场工作3次，每次2-3个工作日，考察时间拟分别安排于签约后两周内/设施、设备集中选型阶段/工程交接验收阶段。实操指导（十二个月）顾问团35人定期赴现场考察指导赴现场工作4次，每次2-3个工作日。驻场顾问2人常驻现场作日常指导本阶段内常驻现场实地工作。服务质量跟踪（三个月）顾问团35人定期赴现场考评指导本阶段末赴现场工作一次，23个工作日。另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价，

48、顾问团不定期赴现场的费用另计。说明：1、 顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。2、 前期介入阶段，顾问团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯等专业人仕，楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等专业人仕将依据项目进展的不同阶段的实际需要予以选派。3、 实操指导阶段，顾问商派驻项目现场的驻场经理具有丰富的管理经验，常驻现场协助管理商对本项目提供物业管理服务。顾问团对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。4、 顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时

49、将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。第二部分 顾问管理工作范围1、 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2、 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。3、 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场

50、等。4、 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。5、 专业装修工程质量监理与装修管理。6、 公用绿地、花木的绿化养护与管理。7、 公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。8、 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。9、 对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。10、 管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。11、 接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。12、 全方位家居服务和各类商务服务支持等。13、 协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体

51、物业使用人的公共利益。14、 理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。第三部分 顾问管理工作内容一、前期介入阶段合作期限：由签约之日起至华侨海景城一期入伙之日前二个月结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。（一） 由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备的）、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。根据我司长期从事物业管理

52、实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。1、 考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；2、 建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；3、 设备机房的环境、通风是否满足要求；4、 对住户室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；5、 根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置和建造价格建议；6、 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以

53、及管理用房的布局；7、 在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；8、 在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；9、 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择。10、 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；11、 根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的

54、缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；12、 给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；13、 根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；14、 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；15、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；16、 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；17、 根据地方物业管理法规、政策及中海物业长期以来的物管经验对管理商的管理模式、岗位设置、人员配备等提

55、出建议；18、 根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；19、 对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。针对项目的市场定位，准确推测准业主层次，从实用性上建议会所适合经营的项目，在此基础上进一步建议哪些项目可收费，哪些项目不宜收费，其原则在于先聚人气，进而达到既创造社会效益又有一定经济收益的目的。（二） 从业主/住户使用的角度，提出专业建议：如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施；如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计

56、等方面的，以方便业主装修及使用，减少将来物管的难度。（三） 从智能化的角度，提出专业建议：1、 考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；2、 针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；3、 根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；4、 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。（四） 从环保的角度，提出专业建议：1、 根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；2、 对物业内商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；3、 根据会所增设的项目及物业配套设施，从节能和环保的角度，提出建议。（五）