物业强电系统管理办法：电梯操作保养规程

1、物业强电系统管理办法：电梯操作保养规程 物业项目强电系统管理方法:电梯操作、保养规程 二.电梯操作、保养规程 1.0目的 规范电梯运行管理,修理保养工作,确保电梯良好运行。 2.0适用范围 适用于本公司辖区内项目管理处电梯的运行管理,修理保养。 3.0职责范围 3.1工程处经理负责检查电梯运行管理工作的实施状况。 3.2工程处经理负责审核>,并检查修理保养工作的实施状况。 3.3工程组主管负责电梯运作管理的组织实施。 3.4工程组主管负责制定设施年度修理保养计划,并详细组织实施修理保养工作。 3.5电梯管理员详细负责电梯的日常运行管理修理保养。 4.0程序要点 4.1巡察监控 4.1.1

2、工程组当职人员每天应对小区内全部电梯的主要部位至少巡察一次。 4.1.2巡察监控的主要内容: a)线引电机有无异常噪音或气味,是否温度过高,线引电机轴承是否需要加注润滑油,螺栓是否松动。 b)减速箱是否需要加注润滑油,油色,油位是否正常,连轴器是否牢固牢靠,螺栓有无松动。 c)指示仪表,指示灯是否正确,各继电器,接触动作是否正常,有无异常声响。 d)变压器,电阻器,电抗器温度是否正常,有无过热现象。 e)制动器动作是否正常,制动线圈是否过热,制动轮上是否有油污。 f)曳引轮,曳引绳,限速器,机械选层器,测速机等运行是否正常,有无异常声响。 g)通讯设备是否畅通灵敏,指示牌是否完好,盘车手轮,开

3、闸板手等橡胶工具是否已放在制定位置。 h)轿箱照明灯是否正常,厅外轿内指层,指令及指示灯是否正常。 i)厅门及轿门踏板是否清洁洁净。 j)轿箱对重导靴油盅油量是否足够。 k)电梯运行有无异常振动或声响,舒适感有无明显变化。 l)开门关门有无异常,轿箱内应急灯是否牢靠。 m)底坑限速器,张紧装置,开关和碰铁距离是否异常。 n)补偿链是否有异响。 o)底坑有无积水或脏物。 4.1.3巡察过程中入发觉上述状况有不正常时,电梯管理员应准时采取措施予以解决并汇报项目经理。 4.2异常状况处置 4.2.1发生火灾的处置: a)楼层发生火灾时,电梯管理员应马上击碎玻璃按动"消防开关"使电

4、梯进入消防运行状态,电梯运行到基站后,应使乘客保持冷静,疏散乘客快速离开轿箱。 b)井道内发生火灾时,电梯管理员马上停梯,疏导乘客快速离开轿箱,切断电源,用干粉灭火器掌握火势扩散。 4.2.2电梯浸水的处置: a)当底坑内出现少量进水或浸水时,应将电梯停在二楼以上,断开电梯总电源。 b)当楼层发生水淹或浸水时,应将轿箱停于进水层站的上一层,断开电梯总开关。 c)当底坑,井道或机房进水较多时,应马上停梯,断开电梯电源总开关。 d)对湿水电梯应进行除湿处理,试梯后正常才能投入正式运行。 4.2.3停电,故障造成电梯困人时,按应急状况处理规程处理。 4.3电梯机房管理 4.3.1非值班人员不得进入机

5、房,若领导检查有工程组主管伴随。 4.3.2机房内禁止存放易燃易爆或危急品,机房内应配备手提式灭火器,禁止吸烟。 4.3.3每周打扫一次机房卫生。 4.3.4机房应当做到随时上锁,不允许私配钥匙。 4.4交接班要求 4.4.1接班人远颖准时接班。 4.4.2接班人应专心听取交班人交代,并查看交接班记录表确认后签名。 4.5修理保养 4.5.1设施年度修理保养计划表的制定。 4.5.2每年的12月5日之前由项目管理处工程组主管组织电梯管理员一起研究、制定设施年度修理保养计划表上报公司工程处经理审批。 4.5.3制定设施年度修理保养计划表的原则是: a)电梯使用的频度。 b)电梯运行状况。 c)合

6、理时间。 4.5.4设施年度修理保养计划表的内容: a)修理保养项目及内容。 b)备品备件计划。 c)详细实施修理保养时间 d)估计费用。 4.6电梯管理员进行电梯修理保养时应按设施年度修理保养计划表进行。 4.7电梯修理保养安全操作 4.7.1修理保养前的安全预备工作: a)在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌。 b)关好厅门,不好关厅门时,用合适的护栅挡住入口处,防止无关人员进入电梯轿厢或井道。 c)有人在轿顶做检修工作时,必需按下轿顶检修箱上的检修开关,关好厅门。 4.7.2检修过程中的安全留意事项: a)给转动部位加油,清洗或观看钢丝绳的磨损状况时必需停闭电梯。 b

7、)人在轿顶工作时,站立之处应有选择,脚下不得有油污,否则应打扫洁净以防滑倒。 c)人在轿顶上预备开动电梯以观看有关电梯部件的工作状况时,必需牢牢系住钢丝绳并应留意整个身体位于轿厢外框尺寸之内,防止其他部件碰伤,并且轿内检修人员开梯时,要交待和协作好,未经许可不准开动电梯。 d)禁止在井道内和轿顶上吸烟。 e)检修电器部件时尽可能避免带电作业,必需带电操作或难以在完全切断电源的状况操作时应于防触电,并应由监护人,必备工具和材料,特殊应留意电梯突然起动运作。 f)使用的手灯必需采用带护手的、电压36伏以下的安全灯,最好使用手电筒。 4.8电梯管理员负责电梯的日常修理保养工作,大、中型修理由外委完成

8、。 4.9每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑。 4.9.1检查曳引电动机,减速箱有无异常响声。 4.9.2检查曳引电动机和减速箱联轴器性圈有无损件。 4.9.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑的好,动作 是否敏捷无阻碍。 4.9.4门机直流电动机碳刷磨损假如超过新装时厚度的1/3时则应更换。 4.9.5限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮,张紧轮措应无异常磨损。 4.9.6检查张紧装置动作是否正常,否则应作机械调整。 4.9.7检查安全钳传动连杆动作是否敏捷无卡阻。 4.9.8清洁掌握柜内各元器件,检查接触器,继电器动作是否正常,有无异常声响,触点有无灯火,熔焊、积碳现象,如有则进行整修。 4.9.9检查机械选层器钢带有无断裂,开裂和扭曲现象如有则应更换。 4.9.10清除轿门,各厅门导轨的灰尘、油垢。 4.9.11检查自动门传动机构,安全触板转动机构是否正常,要求门口距厅门地板5-8mm。 4.10每年对小区内全部电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。 4.11每次电梯修理保养时间不允许超过8小时。 4.12电梯管理员应将上述修理保养工作,清楚、完整、规范的记录在设施日常保养表内。 4.13电梯因修理保养等原因需要停梯时,应由工程组主管报告主管经理批准后执行。 4.14客户服务部提前24小时通知有关用户并做出解释。 5.0