试论物业管理企业成本的特点及管控

1、    试论物业管理企业成本的特点及管控    徐红梅物业管理企业主要负责对小区房屋及室外环境的管理维护与安全保障工作，其业务特征决定了其管理内容的复杂性，在企业成本上，也有着一系列独有的特点，这也是物业管理企业成本管控的基本依据。成本管控与企业效益是密切相关的，在市场环境日益复杂的今天，物业管理企业普遍面临着激烈的竞争，能够做好成本管控工作，保证企业效益水平，也关系到企业发展的可持续性。基于此，本文将对物业管理企业成本的特点及管控要点进行讨论。物业管理工作的有效开展，是保证小区生活环境安全、洁净、舒适的必要条件，在现代城市及一些乡镇小区式居住形式日益普

2、遍的大环境下，物业管理企业的作用价值发挥也显得越来越重要的。物业管理企业工作的有效开展，需要一定的资金作为支持，能否做好企业成本的管控，不仅关系着物业管理企业的发展，也关系到其具体工作的实践水平，把握物业管理企业的成本特点，提高成本管控的水平，也是新时期物业管理企业的必然选择。一、物业管理企业成本的特点（一）成本产生的点多面广随着城市化建设水平的不断提高，以及新型乡镇建设工作的持续推进，城乡住宅小区的规模呈现出持续扩大的趋势，商业建筑的数量也有所增加，对于物业管理工作的需求也越来越高。对于物业管理企业而言，在日常工作中，管理环境日益复杂，管理要素众多，也要面临着较大的管理工作压力。在物业管理企

3、业的业务内容涉及小区安保、环境卫生管理、房屋外部结构及设施维护维修等，各项工作开展有涉及到大量的岗位及人员，整体来看产生成本的节点众多。一些面积较大、结构较复杂的小区中，物业管理服务范围更大，成本产生的涉及面更广，成本产生节点也更多，这些都会给物业管理企业的成本管控提出挑战。（二）成本管理战线较长物业管理企业在业务开展中由于涉及管理内容点多面广，且管理工作的长期动态性较强，成本产生的各项事件不可能在同一时间段内集中发生，这就决定了不可能通过集中管理来实现成本有效管控的目标，导致成本管理在时间战线上相对于其他类型企业更长。同时，为满足管理需要，物业管理企业内部部门设置往往较多，企业成本的产生大多

4、来源于一线业务环节，而成本管理大多需要上层进行统筹管控，因此，成本发生后需要由下至上逐层上报，最终上报到上层管理部门采取管控措施，这也拉长了成本管理战线，一线工作者缺少决策权，整体管理效率由较低，既不利于成本管控的有效实施，也会影響物业管理服务的顺利开展，还会增加管控过程中的变量因素，增加管理的复杂性。（三）成本数据管理难度大成本数据是成本管理的基础资料和依据，在物业管理企业的成本管理活动中，由于不同小区间在规模、房屋建筑数量、住户人数等实际情况上存在差异，且同一小区由于户型、面积、房屋类型不同，也会导致管理条件的不同，这些共同造成物业管理企业在成本管控上难以形成统一的管理标准和模式。加之物业

5、管理实践中，成本产生的点多面广、管理战线长等特征的存在，导致所产生的物业管理成本数据也非常复杂，变化因素众多，在管理上具有较大的难度。二、提高物业管理企业成本管控有效性的建议（一）创新成本管控方法物业管理企业成本控制中，成本管控方法的选用是非常重要的，一些物业管理企业在成本管控方法的选择上缺乏科学考量，导致实际运用的方法较为粗放、低效，且与企业自身成本管控实际条件与需求不符，制约了成本管控的有效性。对此物业管理企业还需要加强对成本管控方法的科学创新。如可运用较为先进科学的作业成本法，针对物业管理企业成本产生点多面广的特征，对成本产生的环节进行全面梳理，清晰划分出具体的作业单位，以作业为对象进行

6、成本核算，由于作业划分是从企业业务开展全过程、全要素角度出发的，因而也可以保证成本核算管理的全面性，从长远角度来看，更有助于减少成本管控漏洞，提高成本管控的质量和效果。（二）树立精细化成本管理思维精细化管理现代管理学理论中的一种重要思维，其对于提高管理细致性和实效性是具有积极意义的。在物业管理企业的成本管控实践中，也应当树立精细化成本管理的思维，改变以往粗放、随意的管理习惯与模式，加强对成本管理细节的关注和把控，促进成本管控的有效实施。具体实践中，物业管理企业要深入认识和理解精细化管理思维的核心内涵，创新成本管控的基本思路。同时，要结合实际条件，对于成本管控相关的各项要素进行整合分析，确保对各

7、类要素的全面把握。在此基础上，进一步细化完善成本管控的制度，从管理要素出发，对制度进行细化，对细节要素的管理作出具体可行的规定，并加强各项工作开展的精细化要求，减少成本管控中细节漏洞的出现，也为长线管理中的动态成本控制提供保障。（三）完善信息化成本管理系统信息化技术的应用能够有效提高成本管理的效率与质量，对于物业管理企业而言，其本身成本管控工作量大、管理内容复杂、变量多，单纯依靠人工进行成本管控，或仅是较低层次的使用信息化手段辅助成本管理，都是难以保证工作效率的，还可能因人为失误而导致管理问题的出现，无法满足物业管理企业成本有效管控的需求。对此，物业管理企业应进一步完善信息化成本管理系统的建设

8、，加强信息化管理技术手段的升级运用，强化硬件设备配置，对于成本管理软件系统要定期做好更新。在此基础上，加强信息化成本管理工作流程的设计，在成本管控实践活动中充分应用信息化技术，提高成本信息采集、整合、储存、分析、调取、传输、管控决策下达的高效性，并减少人为失误或违规、舞弊行为导致的成本管理失效问题，提高成本管控可靠性。（四）改善组织结构及运行机制组织结构的合理性以及运行机制的完善性，都会对成本管控效率及效果产生影响，如组织结构过于复杂、管理流程过于繁琐，就会导致成本管控低效，因而，对于物业管理企业而言，改善组织结构体系，优化组织运行机制，也是保证成本管控有效性的重要措施。物业管理企业要对当前组

9、织结构体系进行重新审视，发现组织结构中导致成本管理低效的具体原因和冗余环节，在保证组织职能正常发挥的前提下，对现行组织结构进行优化调整，精简冗余的中间环节，并优化权责配置，适当向下放权，形成新的组织结构体系。以新的组织结构体系为基础，进一步对组织运行机制进行创新构建，强化各部门、各岗位、各要素之间的交流联系和信息共享，提升组织运行的顺畅性，为成本管控提供更有力的保障。（五）加强成本管控中的核算监督成本管控工作的开展还离不开有效的监督作为保障，在做好成本管控各项工作的基础上，物业管理企业还要注重加强成本管控中的核算监督。应当建立完善的成本核算监督管理机制，明确监督的基本要求和责任分配，确定成本核算监督的具体职能部门和相关岗位。同时，还要严格落实好成本核算监督工作，借助信息技术提高成本核算的可靠性，并开展全方位监督，引导企业全员参与，保证成本管理相关各项活动的透明度和规范性，发挥监督约束作用，保证成本管控的效果。三、结语做好成本管理工作对于物业管理企业而言是至关重要的，物业管理企业