中海地产2008年成都市精装修市场报告

1、.成都市精装修市场报告目 录一、成都精装修市场概况2二、指标特征分析31、物业类型分析32、环线分布分析33、区域分布分析44、装修报价分析55、装修报价与销售价对比分析7三、精装修产品分析81、目前成都精装修市场的主要项目标准情况8（1）项目装修档次定位表：8（2）目前成都主要在售精装项目精装标准82、主要精装楼盘分析9（1）厨房9（2）卫浴10（3）客厅及卧室11（4）公共部分12四、典型个案分析141成都精装修房市场个案分析14【西城公馆】14【金域西岭】15【挪威森林】16【龙湖·三千城】17【鹭岛国际社区】182国内主流城市精装修房市场个案分析19【中海瀛台】19【创智天地

2、】21【宝地东花园】24五、部分户型装修亮点26一、成都精装修市场概况 成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。 装修档次两极分化严重，以500元/平方米1500元/平方米的中低端和2500元/平方米5000元/平方米的超高端为主。体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。 目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。二、指标特征分析1、物业类型分析 2008年，成都市场上目前在售的精装修项目共有25个，其中公寓类项目24个，占到了装修项目的96%，别墅

3、类项目仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房项目中属于稀缺资源。数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构易居视点上图反映出目前市场上全装修项目以公寓为绝对主流，别墅类精装项目由于属于稀缺资源，在客户群中难以做到统一标准，目前尚处于探索和试行阶段。2、环线分布分析数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构易居视点： 通过对项目环线分布的研究，精装修项目以2-3环和外环以外项目较为集中 其中8个精装修项目集中在2-3环内，外环的项目为7个，主要位于郫县、龙泉和温江区域。3、区域分布分析数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 由上图可知，城西

4、、城中、城东是精装修项目分布比较集中的三个区域。双流的装修项目目前仅为雅居乐花园，现今精装豪宅在市场是为数不多，开发商借此机遇，通过豪华装修烘托出产品品质，从而具备拔高价格的优势。 在主城区中，城西、城东的精装房项目占比分别达到了25%和13%，由于该区域一直作为购房的热销区域，竞争力激烈，因此一些开发商想通过精装房提升项目品质，使得项目更具备强有的竞争力。郊区区域中，郫县、龙泉、温江的精装项目分布较为平均，由于郊区环境未来发展潜力大，自住的购房目的为主，项目的装修以中端为主，使得总价易于控制，受到许多购房者青睐。易居视点： 在激烈的市场环境下，精装修项目能够在一定程度上增加项目的竞争力度，吸

5、引购房者关注。4、装修报价分析数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构 从装修报价的区段分布来看，现今成都市场上1000元/平米以下的低端标准成为装修的主力，2000-2500元/平米的高端装修也占据了一定席位。豪装项目比较最小，属于市场稀缺产品。易居视点： 由于精装房项目在成都市场尚未成熟，开发商推出精装房较为谨慎，1000元/平米以下的低端产品能够很好的控制成本，同时符合多数成都购房者的需求。数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构易居视点 从研究报价的分布来看，环线从内到外，装修档次逐步提升； 从环线分布图来看，装修报价超过3000元/平米以上的项目集中在外环

6、外。2000-2500元/平米的高端精装项目主力分布较为均衡。报价在1000元/平米以下的项目分布环线较多，此类物业多以投资为主，因此对于装修的标准要求不高，仅需要满足方便入住的条件即可。 数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构易居视点从区域分布来看，城西和城中各价格段分布较广，低端和中端装修标准成为了装修房的主力，对于普通家庭而言，1000元/平米左右工程价格的装修效果足够满足其生活功能上的需求。温江和双流区域以2000-2500元/平米和3000元/平米以上的装修标准为主，满足高端客户要求。龙泉区域呈现出两端高，中间低的结构特征，恒大绿洲的跃层精装房拉动了该区域的装修价格层

7、次是造成这种现象的主要原因。 5、装修报价与销售价对比分析数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息成都机构易居视点： 由上图可知，6000-8000元/平米金额段分布区域较广，主城区区域中，城西和城东区域此价格占比最为明显。郊区区域中，温江区域多以4000-6000元/平米和6000-8000元/平米定价为主，郫县和双流多以高端项目的精装房为主。 6000-8000元/平米金额段同时也为精装修项目集中的定价区间，其中，1000元/平米以下的装修价格分布销售金额区间较广。三、精装修产品分析1、目前成都精装修市场的主要项目标准情况（1）项目装修档次定位表：项目分级精装标准（元/）豪华3000

8、以上高档2000-2500中档1200-1500低端1000以下（2）目前成都主要在售精装项目精装标准项目名称区域装修价格龙湖·三千城城东1500万科·魅力之城四期城东900-1000成都万达广场城东700-800万科西岭城西1500乐摩筑城西700-800西城公馆城西2000-2500锦官·红南港城西500-1000鹭岛国际社区城西1500一鑫居城南780金科·一城一期城北800天合凯旋港城北800富力史丹尼国际公寓城中2000-2500花样年·新街坊二期城中500第一站·玉沙小花园城中400城市理想城中1500恒大绿洲龙泉1500

9、-2000东山国际新城一期龙泉720新里·派克公馆三期郫县1000恒大城温江1500-2000珠江国际花园温江1200雅居乐花园（独栋别墅）双流55002、主要精装楼盘分析（1）厨房u 厨房配置表项目名称顶部地面墙面橱柜品牌厨房电器及品牌麓山国际社区石膏板吊顶仿古地砖乳胶漆、局部马赛克欧圣户式家用中央空调、热水器、抽油烟机、燃气灶龙湖.三千城铝扣板和石膏吊顶地砖瓷砖 （斯米克）欧派水龙头,皂液器(摩恩),抽油烟机(方太),燃气灶(方太),消毒柜(西门子)珠江国际花园未知瓷砖部分瓷砖家丽雅嵌入式煤气灶方太抽油烟机 高士水龙头万科.金域西岭未知地砖面砖未知水龙头,皂液器(摩恩),抽油烟机

10、(方太),燃气灶(方太),消毒柜(方太)恒大城未知天然石拼花亚细亚高级墙面砖高级实木面板组合橱柜摩恩洗菜盆及龙头 、抽油烟机、燃气灶西城公馆石膏板吊顶、乳胶漆地砖墙砖科宝博洛尼（意大利）灶具：铁达尼（意大利）、消毒柜：科宝博洛尼（意大利）抽油烟机鹭岛国际社区吊顶顶棚防滑砖瓷砖或石材金牌或贝特燃气灶、抽油烟机、热水器u 厨房天地墙分析在售精装项目中厨房地面以地砖为主。部分相对低端项目如珠江国际花园采用瓷砖，节约成本；高端项目如恒大城使用了天然石，彰显项目品质。在墙面材料的选择上，大多项目选择了面砖，面砖的成本低，施工方便，使用时也易于清洁，在局部可通过艺术面砖的装饰，使墙面达到更加美观的效果。项

11、目厨房的顶部处理主要采用两种方式：铝扣板、防腐石膏板。主要考虑到烹饪时产生的水蒸气对顶板的腐蚀，铝扣板可以比较好的解决这一问题，但在造型上不如防腐石膏板美观，在西城公馆等项目中采用了石膏板。u 厨房电器配置分析厨房配置燃气灶电磁炉抽油烟机消毒柜微波炉空调冰箱麓山国际社区龙湖.三千城珠江国际花园万科.金域西岭恒大城西城公馆鹭岛国际社区备注:表示项目配置了此类产品。从实际使用上来看，厨房可配置的电器比较多，但厨房的首要任务是满足客户的烹饪需求，因而燃气灶（电磁炉）、抽油烟机是精装项目的基本配置；其他如冰箱、烤箱、洗碗机等电器，仅在部分项目中配置；究其主要原因，一方面因冰箱、空调的价格较高，会增加精

12、装的整体成本；另一方面考虑到不同业主对品牌的喜好会有不同，配置此类电器有一定营销风险；若未配置，应注意在厨房或餐厅中预留其位置。（2）卫浴u 卫浴设施项目名称地面墙面台盆、洁具品牌龙头、花洒品牌浴缸品牌麓山国际社区仿古砖仿古砖、局部马赛克杜拉维特汉斯格雅杜拉维特龙湖.三千城地砖瓷砖科勒摩恩科勒珠江国际花园地砖瓷砖美标高士未知万科.金域西岭地砖面砖乐家未知未知恒大城天然石天然石TOTO摩恩未知西城公馆地砖墙砖杜拉维特汉斯格雅（德国）卡德维鹭岛国际社区防滑砖瓷砖或石材杜拉维特汉斯格雅（德国）杜拉维特u 卫浴天地墙分析 卫生间由于其功能原因，无论是地面还是墙面，其防水性能要求较高，在成都的在售精装修

13、项目中，中档项目卫生间的地面以地砖为主，高端项目如恒大城采用了天然石； 墙面材料的使用上以瓷砖为主，部分项目使用了面砖和天然石u 卫浴洁具配置分析 在部分高端项目中采用了别墅中使用较多的双面盆设计，男女主人拥有自己专属的面盆，增加业主的尊贵感在卫浴品牌的使用上，目前大多项目以科勒、美标、乐家、TOTO等国内外知名品牌为主，但这些产品的产品线过长，客户对项目使用的型号了解不足，影响客户对项目品质的整体认知；高端项目如恒大城使用了更为高端的汉斯格雅、杜拉维特、卡德维，对客户的打击力比较大。（3）客厅及卧室项目名称顶部地面墙面麓山国际社区乳胶漆、局部石膏板吊顶手工竹地板乳胶漆、转角使用金属圆弧护角龙

14、湖.三千城乳胶漆、局部石膏板造型实木复合地板墙纸珠江国际花园未知升达木地板墙砖万科.金域西岭未知实木复合地板涂料恒大城未知实木复合地板多乐士乳胶漆、欧雅高级墙纸西城公馆石膏吊顶及高档乳胶漆实木复合地板墙纸鹭岛国际社区乳胶漆、局部石膏板吊顶复合实木地板乳胶漆/壁纸、木作贴面或大理石客厅和卧室的面积较大，且作为平时活动的主要区域，地面和墙面材料的选择，是客户比较关注的焦点问题。从目前成都市场精装项目在地面材料的选择上来看，以实木复合地板为主，符合目前的大多数客户的居住习惯，且对于整体装修成本的控制比较有利；从使用效果来看，其美观性和实用性较强。在墙面材料的选择上，主要以墙纸和乳胶漆为主。墙纸的成本

15、相对较高，但更为美观，在中高端项目中使用较多；乳胶漆相对成本较低，适合低端精装项目。（4）公共部分u 公共配置项目名称外墙进户门走廊窗材大堂电梯厅电梯品牌 鹭岛国际社区涂料钢质防火防盗门高档瓷砖地面塑钢窗材大理石地面，粉状喷涂铝合金门窗高档瓷砖地面蒂森电梯龙湖.三千城其它钢质门 石材、面砖普通铝合金中空玻璃门窗大理石地板砖、花岗石西子OTIS珠江国际花园涂料;面砖防盗门高级抛光地砖铝合金窗高级抛光地砖大理石 高级墙砖 广州日立万科.金域西岭涂料;面砖;石材防盗门大理石地面、高级墙砖 铝合金大理石地面、高级墙砖、设置休息厅大理石地面通力电梯恒大城涂料钢质防

16、盗门 地砖玻璃，塑钢大理石大理石奥的斯西城公馆涂料;面砖钢质防盗门地砖塑钢大理石大理石 日立u 智能系统楼盘安保系统 及智能化设施供水系统车库配置鹭岛国际社区小区闭路监控系统、保安多点巡更无线监管系统、楼宇对讲系统、红外线监控 市政供水系统、每户配独立水电表IC卡智能停车系统龙湖.三千城户内设彩色可视对讲机；红外探测器底跃设置2个、平层不设置，顶跃设1个；室内主卧室应急按钮1个；厨房配燃气探测器1个市政供水系统 IC卡停车系统珠江国际花园可视对讲系统、红外监测系统市政供水，一户一表 地下车库、一卡通管理系统万科.金域西岭红外线微波探测，黑白可视

17、对讲，燃气泄露探测，紧急按钮市政供水系统恒大城门禁系统、红外监测系统、防盗防煤气泄漏系统、楼宇对讲系统市政供水 地下车库西城公馆专业保安，指纹识别，密码认证和消防措施市政供水系统 一卡通项目的公共配置和智能系统与非精装项目没有太大区别,精装项目的精装标准一般为室内部分报价，并不含公共部分。附：住房装修主要部件电视机、冰箱、洗衣机、空调等的主要品牌电视机空 调洗衣机冰 箱附：住房装修主要部件煤气灶、抽油烟机、热水器、地板等，市场主流的国内知名品牌。煤气灶抽油烟机地 板热水器四、典型个案分析1 成都精装修房市场个案分析【西城公馆】u 项目概况物业名称西城公馆项目分级高端目前售价

18、均价7500元/装修标准2500元/环线位置2.5环区域羊西线建筑形态4栋30层高层酒店式公寓总占地20000总建面70000开发商成都飞大置业u 主要产品配置表设备系统中央空调、市政供水系统厨房系统基础配置，三件套的炉灶卫浴系统卫浴三件套智能系统指纹识别、密码认证、可视对讲收纳系统无厅房系统强化地板 该项目地段优势较为明显，商业及生活配套成熟。开发商通过壹号公馆蓄积了较多投资客户，并且细致的精装修标准为项目增色不少。易居视点： 高端小户型项目仍存在一定市场空间 品牌开发商项目开发经验的积累与客户的维系至关重要【金域西岭】u 项目概况 物业名称金域西岭项目分级中端目前售价6947元/装修标准1

19、500元/环线位置三环外区域城西建筑形态11栋33层高层;联排:16栋总占地总建面400000开发商成都万科置业有限公司u 主要产品配置表设备系统无特色厨房系统依据人体工程学和科学的餐厨动线设计了厨房空间系统，使烹饪程序更加流畅轻松；光洁的流线表面使清洁打理更为简单快捷；还有超大容量的储纳空间卫浴系统设计采用创新的流线布局和合理的干湿功能分区、分类收纳。特别在主卧卫生间的设计中采用具有强大收纳功能的镜柜和盆下柜，全面满足化妆、洁面、淋浴和入厕的使用要求智能系统厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能。三部分智能安防系统，其中包括有红外线双重监控系统，主卧24小时报警按钮，厨

20、房煤气报警系统等收纳系统衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板厅房系统对电源插座、电视管线、自由备餐柜的精心设置、户内门框装上了防撞橡胶条金域西岭是万科07年主推的精装产品，以打造全家居生活为理念，推出了U8系统，U8代表了在"万科全面家居解决方案"集团系列品牌中一个专属于成都的标准体系和集成化创新模式，其第一次将精装系统化，为成都的精装房提供了可供参考的标准。易居视点：万科作为整个市场的领头羊，U8系统的面世，充分体现出万科在产品的设计优势和市场敏锐度的超前，专属于成都的标准体系的建立不但体现了万科的人性化设计，更为占领成都精装市场起

21、到深远的影响。【挪威森林】u 项目概况物业名称挪威森林项目分级低端目前售价5177元/装修标准900-1000元/环线位置三环外区域城东建筑形态2栋11层小高层;5栋32层高层;5栋16层小高层总占地总建面300000平方米开发商成都万科置业有限公司u 主要产品配置表设备系统无特色厨房系统大功率抽油烟机、大功率五驱灶具、大单盆水槽、水盆柜（可放置常用大小的两个泡菜坛、两个洗菜盆和一桶色拉油）卫浴系统卫浴三件套、专业浴室柜、镜柜、盆下柜、开敞式毛巾架、条形地漏智能系统单元门禁可视对讲、户内可视对讲系统、首层大堂及侯梯厅消防报警系统、电梯内摄像监控及紧急求助按钮、客厅红外探头装置、主卧紧急求助按钮

22、、厨房燃气报警系统收纳系统厨房配置干杂柜两组、碗柜三组、电器柜一组、多功能拉篮、炉具柜一组、抽屉柜、锅柜、吊柜厅房系统22米高的户内门、预留自由备餐柜位、中空玻璃、塑料空腔型材挪威森林是万科继07年推出金域西岭U8系统之后，又一次以打造全家居生活为理念，推出的绿色家装系统。挪威森林提出让“建筑赞美生命，让生命回归绿色”。绿色家装系统在公共空间、玄关空间、厅房空间、厨房空间、卫浴空间、收纳空间、智能家居、家具电气八大要素进行了合理规划。易居视点：作为万科在未来成都市场将陆续推出精装项目，充分体现出万科对产品的设计优势，并且能够针对成都购房者的生活特征而设计，表现了开发商的设计人性化。【龙湖

23、83;三千城】u 项目概况物业名称龙湖三千城项目分级中端目前售价均价7500元/装修标准1500元/环线位置2环-3环区域城东建筑形态4栋6-7层多层；5栋34层高层总占地75333总建面376665开发商成都龙湖锦华置业有限公司u 主要产品配置表设备系统空调（一个柜机，3个挂机）厨房系统基础配置，三件套的炉灶、电器配置、燃气探测器卫浴系统卫浴三件套智能系统彩色可视对讲机；红外探测器、主卧室应急按钮收纳系统家具（餐桌、沙发、茶几、书桌、床、衣柜、电视柜等）厅房系统实木地板 液晶电视 龙湖三千城是继龙湖三千里之后，兼容城市价值与居住价值，首度开创的城市综合体高台华宅。高层电梯公寓推出精装房后，在

24、建设路板块异常激烈的竞争市场中，迅速占领自己的一席之位，全面提升了城东的居住品质和配套。其可变空间部分只是进行了简单装修，地面为复合实木地板，墙面仅进行了乳胶漆处理，类似于储藏室设计。 易居视点： 产品差异化的处理，在区域内取得的相当不错的效果，可选择品牌的营销模式更加人性化的打动了购房者的内心。【鹭岛国际社区】u 项目概况物业名称鹭岛国际社区项目分级中端目前售价7500元/装修标准1500元/环线位置2.5环区域城西建筑形态2栋15层小高层;2栋16层小高层;1栋17层小高层总建面115791开发商成都滕王阁房地产开发有限公司u 主要产品配置表设备系统海尔或格力等同档次空调厨房系统基础配置，

25、三件套的炉灶、电器配置、可燃气体泄露自动探测器卫浴系统卫浴三件套智能系统闭路监控系统、保安多点巡更无线监管系统、楼宇对讲系统、红外线监控收纳系统无厅房系统实木地板 鹭岛国际社区07年曾经推出3000元/精装标准的水晶公寓，市场反响良好。鹭岛三期前期产品并未进行精装销售，在沉寂一段时间未开盘后，三期后期产品以送精装的方式再次出现在消费者面前，以超高性价比吸引了大量客户的眼光。易居视点：与三千城的营销手段相似，以增加产品附加值的方式，提升产品性价比，在区域内以差异化产品定位取得市场认同。从整体情况来看，目前市场上主要存在两种类型的精装产品，一类是以万科.金域西岭、万科.挪威森林为代表的，以“万科全

26、面家居解决方案”为理念指导的精装系列产品；另一类是以龙湖.三千城为代表的以增加产品附加值，打造区域内高性价比产品为主导思想的精装系列产品。从目前情况来看，后一类产品在市场上取得了比较大的成功，龙湖.三千城、鹭岛国际社区的销售情况在其推行精装以后在不断攀升。2 国内主流城市精装修房市场个案分析【中海瀛台】1.项目概况物业名称中海瀛台项目分级中档目前售价25000元/m2装修报价1300元/m2估算成本8001000元/m2环线位置中外环区域徐汇建筑形态多层、小高层、高层总建面积150000m2容积率1.73开发商中海车位配比1:0.582.产品配置中海瀛台主要产品配置表设备系统中央空调厨房系统基

27、础配置，三件套的炉灶、电器配置卫浴系统卫浴三件套、配淋浴房，配中档玻化砖智能系统楼宇对讲系统收纳系统简单收纳设置，简配五金配件厅房系统实木地板3.产品分析特点：a)、通过室内设计提高了项目的档次感； b)、注重细节的打造4.项目浏览u 入户区域数字门锁在此装修标准中采用不多，对档次有一定提升u 客厅、餐厅客厅的灯带设计，结合样板房的软装，视觉效果较好餐厅与客厅没有明显区隔，墙面运用玻璃扩充空间u 卧室卧室硬装设计简洁，收纳空间经过简单区隔u 厨房设备厨房部品的功能设计合理，炉灶区配置不锈钢控制油烟u 卫浴空间卫浴设备以功能实用为主，加以简单装饰设计，效果较好【创智天地】物业名称创智天地项目分级中档目前