岸线价格评估方法及案例

1、沿岸线的土地如何评估一般江河岸线隶属于港务局管理。 例如长江各段岸线就对应着不同的岸线使用费 （估计根据河道进深、距离入海口等等有关），以米为计算单位。如果你指的仅仅是岸线费用，偶想直接去查询相关的管理文件即可。如果你评估的沿岸线的土地价格，则除了按正常评估方法求出地价外，还需加入岸线使用费这个“隐性土地他项权”对地价的影响，用公式表示：V=V1+V2V1不考虑岸线影响时的总地价；V2该宗地沿岸线的长度L *单位岸线使用费。岸线使用费由上海市港口局下属的港政中心具体负责征收，全额上缴市级财政国库。征收对象为港口岸线使用单位。岸线使用费按市港口局核发的 上海港口岸线使用许可证 （含临时岸线使用许

2、可证）所核定的岸线长度及规划的码头前沿线水深计征。岸线使用长度以米为计算单位（不足一米按一米计算）。不同的规划码头前沿线水深的岸线每米每季征收标准为：8 米以上（含8 米）水深，按90 元计征；5 米以上（含5 米）至 8 米以下水深，按30 元计征；2 米以上（含2 米）至 5 米以下水深，按10 元计征；不足 2 米水深，按3 元计征。政府行政机关、部队、公安、体育运动等部门、团体及国家财政全额拨付经费的单位，在所使用的岸线上从事非生产经营活动，免缴岸线使用费。对于因政策性亏损并由财政给予补贴的企业，经市财政核定，在亏损补贴期间其岸线使用费免缴。获准使用岸线的单位，其岸线使用费按批准使用岸

3、线的下季度起缴纳。终止使用岸线的单位，其岸线使用费按批准终止使用岸线的下季度起停止缴纳。岸线使用费每季度缴纳一次，每季中间一个月的15 日为该季最迟缴纳日。根据上海港口岸线管理办法第十一条凡获准使用岸线的单位，应当在取得岸线使用许可证后的一年内，投入建设或者使用。逾期不投入建设或者使用的，应当办理申请展期手续，展期为 6 个月。逾期不办理展期手续或者展期已满仍不投入建设或者使用的，上海港务局可注销其岸线使用许可证。这是上海的。所以我认为，征费标准相当于取得费或者使用权费，实际情况还需要加上开发建设费用。岸线资源价值评估摘要：岸线资源作为一类特殊的资产近年来在越来越多的评估实践中为大家所遇到，对

4、于这一类特殊的资产究竟该如何界定以及在评估实践中我们该采用何种评估技术路线或处理方法，笔者试图从理论和实践两个方面谈谈自己的体会和认识，以供同仁们探讨。关键词：岸线无形资产评估一、岸线资源应界定为无形资产岸线资源价值在企业实践生产经营活动中体现为岸线使用权的价值，从无形资产的定义及其特点看，应界定为无形资产。 它具有一般无形资产的共同属性：1、非实体性。岸线资源价值实际体现为一种岸线使用权的价值，不具有实体形态，是一种隐形存在的资产。2、垄断性。岸线资源的使用权具有排它性，由特定主体控制和占有并需通过一定代价才能取得。随着港口岸线有偿使用制度的建立，岸线使用权人排他使用其拥有的岸线使用权并需为

5、获得岸线使用权向政府有关部门支付费用。3、效益性。通常情况下，拥有岸线使用权的企业比同类规模的不拥有岸线使用权的企业产生更高的经济效益。4、不确定性。岸线使用权能为岸线使用权人带来的经济利益具有一定的不确定性。这种不确定性与岸线使用权人拥有的有形资产的规模和市场竞争强弱、国家宏观经济政策、产品性能与质量等诸多因素直接相关。二、岸线资源价值评估的主要方法（一）从纯理论角度出发，岸线资源价值评估适用一般资产价值评估方法：1、收益还原法收益还原法是指通过估算岸线使用权在合理收益期限内的预期收益并折算为现值， 以确定岸线资源价值的一种资产评估方法。收益还原法适用于存在收益的岸线价格评估测算。收益还原法

6、的基本公式是：岸线价格=岸线纯收益÷还原率。 在此，将纯理论的最一般形式和可操作的两种表现形式表示如下：情形 1 纯理论的最一般公式式中：P岸线收益价格a1、 a2、 a3an分别为未来各年岸线纯收益r1 、 r2 、 r3rn 分别为未来各年的岸线还原率情形 2 岸线收益永续且其他因素不变的形式式中， p 为岸线价格， a 为岸线纯收益， r 为岸线价格还原率。情形 3 岸线收益年期有限且其他因素不变的形式式中， p， a，r 之含义同前n 为岸线使用年期或岸线收益的年期2、市场比较法市场比较法， 又称市价比较法或市场资料比较法，它是在求取待评估资产价格时， 以条件类似原资产买卖实

7、例与待估资产加以对照比较， 从而求取待估资产价格的一种方法。 由于我国尚未形成统一的岸线使用权交易市场，缺乏岸线市场交易价格， 因此，该方法仅在理论上适用于岸线资源价值评估。这里例举两种简便实用、易于操作的公式：公式 1 加法比较测算公式估价资产价值=交易实例资产价值×（1+ K1 + K2 + K3 + K4 + K5）式中：K1 为交易情况修正系数（有正有负，下同）K2 为估价期日修正系数K3 为标准化修正系数K4 为区域因素修正系数K5 为个别因素修正系数公式 2 乘法比较测算公式估价资产价值=交易实例资产价值×（1+ K1）×（ 1+ K2）×（

8、 1+K3）×（ 1+ K4 ）×（ 1+ K5）式中：K1、 K2、 K3、K4、K5 同前3、成本法成本法也称还原法、 合同法， 是以开发港口岸线等所耗费的各项费用之和为主要依据， 在加上一定的利润和应纳税金来确定港口岸线资源价值的评估方法。成本法的基本原理是生产费用价值论，其测算公式为：新开发岸线价格 = 购置开发岸线使用权费用 + 岸线开发所需投资 （开发费用、税收、其他 + 利润）需要说明的是， 成本法仅在理论上适用于新开发岸线价格的评估，由于现行我国港口岸线使用收费主要有以下三种形式：（ 1）使用者无偿取得港口岸线使用权，定期缴纳港口岸线使用费。 （ 2）使用者

9、在取得港口岸线使用权时，一次性支付港口岸线占用费。 （ 3）使用者以更高的价格得到土地使用权，不再另行支付岸线使用费或占用费。 且岸线开发投资往往与其它水工资产合并计量，因此在实践操作过程中，该方法很难使用。（二）从评估操作角度出发，岸线资源价值评估应主要运用以下两种评估方法 ：1、收益还原法岸线的使用主要有生产型、物流型、旅游娱乐型和公共设施型四种不同的类型。收益还原法仅适用于生产型、物流型和旅游娱乐型三种使用方式的岸线价格评估。收益还原法评估岸线价格的基本思路是：通过企业调查， 获得占用岸线企业年创造价值总量（用近三年年平均利润+年平均工资总额表示），笔者认为，占用岸线企业价值总量主要由生

10、产经营利润、土地收益、 建筑物收益和岸线收益四部分所构成，从企业所创造价值总量中剥离出生产经营利润、土地收益、 建筑物收益就能得到岸线资源创造的收益，从而进一步求取岸线价格。其计算公式如下：式中：P 岸线岸线价格企业年利润总额S 营业企业年主营业务收入r 营业未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率S 地企业占用的土地面积p 地企业占用的土地的单位地价，这里取基准地价r 地土地还原利率S 建企业使用的建筑总面积P 建建筑重置价r 成建筑物平均成新r 建房屋还原利率L 企业占用岸线长度r 岸岸线还原利率2、基准岸线段价格修正系数法基准岸线段价格修正系数法，是利用政府公布的岸线段基准价格表（

11、见表 1），按照替代原则，就待估岸线的水文条件、地质条件、环境状况、水深条件、腹地条件、期日因素等与相同类型岸线段范围内的基准条件状态相比较，选取相应的修正系数对基准岸线段价格进行修正， 进而求取待估岸线使用权价值的一种评估方法。其计算公式如下：P = P0×(1 ±R1) × (1 ±R2)×(1 ±R3)×(1 ±R4) × (1 ±R5)×(1 ±R6)× (1 ±R7 )×(1 ±R8 ) × (1 ± R9

12、 ) ×R10×S式中： P 估价岸线的价值P0 估价岸线所在类型岸线段区域基准价格R1 水文条件修正系数R2 地质条件修正系数R3 环境状况修正系数R4 集疏运条件修正系数R5 锚地和航道条件修正系数R6 产业集聚规模修正系数R7 规划限制修正系数R8 水深条件修正系数R9 腹地条件修正系数R10期日修正系数S海岸线长式中，具体因素修正系数适用于生产型、物流型用途岸线。旅游娱乐型用途岸线具体修正因素应视旅游娱乐型用途岸线的特点适当调整。需要说明的是 由于基准岸线段价格的评估工作目前我国只有少量地区开展并实施， 因此，从目前的评估实践看，运用这一方法评估岸线价格有较多的局限

13、性。 但是随着各地岸线有偿使用制度的逐步建立、完善和发展， 相信在不远的将来，采用这一方法评估岸线价格将得到广泛的运用。三、目前评估实践中对岸线使用权的主要处理方式1、不单独确认为一项资产，混淆在港口码头资产中“评估”，通常通过主观的适当调整码头资产造价水平或相关费率来“评估”。笔者认为，岸线资源作为一项资源性资产，前述已从理论层面分析了它应被界定为一项可确指的无形资产， 因此该处理方式实质是一种漏评行为，且存在恶意抬高其他资产价格的嫌疑。2、不单独确认为一项资产，在地价评估中通过岸线修正系数的形式有意识的考虑占用岸线土地的“岸线价格” 。例如舟山市公布的基准地价对该问题的处理方式是： 对于商

14、业用地和住宅用地不考虑占用岸线土地的修正问题，而对于工业用地则专门引入了“距岸线距离修正”，但这种处理方式显然忽视了岸线资源本身存在的差异。综观上述两种“评估”岸线价格的方法，笔者认为都没有从本质上把握岸线资源作为一项资源性资产， 作为一项可确指的无形资产应单独确认计价这一基本事实。四、案例分析案例背景： A 公司为一家主营轻、重油的石油贸易公司，在我国沿海某市拥有油库资产（主要包括码头、房地产、油库储罐设备、岸线等），B 公司拟收购由 A 公司以油库资产、货币资金为出资方式全资成立的 C公司 100% 股权。某评估公司接受委托对 A 公司出资投资 C 公司的油库资产进行评估。1、收益还原法本

15、案例中 A 公司年利润总额取三年利润总额的平均值27,562, 元，年主营业务收入取三年主营业务收入的平均值212,017, 元，未占用岸线的同类型、同规模企业年平均营业利润率取12%。A 公司土地面积35, 平方米，土地还原利率取8%，企业使用的建筑总面积 1, 平方米，房屋还原利率取8%，根据土地、建筑物评估，土地单价评估值为元 / 平方米，建筑物重置价为2, 元 / 平方米，建筑物平均成新率为90%。委估岸线长 140 米，岸线还原利率取8%。（ 27,562, 212,017, ×12% 35, ×× 8% 1, ×2, × 90%&#

16、215; 8%）÷（×8%） 65, 元/ 米经计算 , 采用收益法岸线评估值为65, 元 / 米。2、基准岸线段价格修正系数法由于估价对象之岸线使用权在该市颁布的基准岸线段价格覆盖区域内，因此，采用基准岸线段价格修正系数法对岸线使用权进行评估。 计算公式如前述所示，在此主要对因素修正计算过程列示如下：表 1 物流型基准岸线价格影响因素修正系数表岸线级别影响因素优较优一般较劣劣水文条件 R11地质条件 R12环境状况 R31集疏运条件 R41锚地和航道条件1R5产业集聚规模 R61规划限制 R7水深 10 米，修正系数为1，10-15 米修正系数为， 15-20米修正8系数

17、为， 20-25米修正系数为， 25 米以上按 25 米进行修正。水深条件 R水深米，修正系数为，米修正系数为，5 米以下修正系数为 0。腹地 300 米修正系数为1，300-400 米修正系数为， 400-600 米修正系数为， 600-800 米修正系数为，800-1000 米修正系数为 .腹地超过1000 米按 1000 米计算。腹地条件 R9250300 米范围修正系数为， 200-250米修正系数为， 150-200米修正系数为，100-150 米修正系数为， 50-100 米修正系数为，20-50 米修正系数为， 5-20 米修正系数为， 5 米以下修正系数为0。10根据规程公式期

18、日修正 R其中： n 为待估岸线可使用年期，为还原利率表 2 物流型岸线价格修正因素说明表岸线级别影响因素优较优一般较劣劣水文条件 R1岸线很稳定岸线稳定微冲较不稳定岸线不稳定完全满足各 较好地满足各基本满足各不能满足小不能满足部部分工程设地质条件 R类工程设施 类工程设施的类工程设施分工程设施2建设要求建设要求的建设要求施的建设要的建设要求求环境状况 R清洁较清洁轻度污染中度污染严重污染3完全能满足较好满足级别基本满足级不能完全满 与级别相关级别相关对足级别相关 对集疏运的集疏运条件 R4相关对集疏运别相关对集集疏运的要对集疏运的 要求有较大的要求疏运的要求求要求差距完全能满足 能较好地满足

19、基本能满足对瞄地和航与级别相关锚地和航道条级别相关对 级别相关对瞄级别相关对瞄地和航道道的要求不件 R5瞄地和航道 地和航道的要瞄地和航道的要求有较能完全满足的要求求的要求大差距较级别相关较级别相关企较级别相关较级别相关 较级别相关企业配套协企业配套协 企业配套协产业集聚规模业配套协作程企业配套协作程度平均作程度平均 作程度平均R6度平均状况有作程度平均状况有显着状况有所降 状况有显着所提高状况提高低降低属于国家岸 符合国家岸线基本符合国部分岸线利部分重要岸规划限制 R7线总体规划 总体规划和城家岸线总体用方式受规线利用方式和城市规划市规划规划和城市划限制受规划限制重点开发岸规划线段水深条件

20、R8见修正系数表腹地条件 R见修正系数表9期日修正 R根据规程公式10其中： n 为待估岸线可使用年期，为还原利率根据物流型基准岸线条件（以一般为基准）类比被评估对象，各影响因素修正系数如下：表 3 估价对象因素修正系数影响因素待估岸线基准岸线条件修正系数水文条件 R1岸线稳定微冲5%基本满足各类工程基本满足各类工程设地质条件 R20%设施的建设要求施的建设要求环境状况 R3较清洁轻度污染5%较好满足级别相关基本满足级别相关对集疏运条件 R45%对集疏运的要求集疏运的要求能较好地满足级别锚地和航道条件 R5基本能满足级别相关8%相关对瞄地和航道对瞄地和航道的要求的要求较级别相关企业配较级别相关

21、企业配套产业集聚规模 R6套协作程度平均状3%协作程度平均状况况有所提高规划限制 R7符合国家岸线总体基本符合国家岸线总5%规划和城市规划体规划和城市规划水深条件 R8水深 12米水深 10米20%腹地条件 R9腹地 300 米腹地 300 米0%合 计51%其余计算过程略，经计算，采用基准岸线段价格修正系数法岸线评估值为 66550 元 / 米。运用两种方法得出的岸线评估值接近，考虑到 A公司经营业绩的波动性，本评估案例最终选用了基准岸线段价格修正系数法的评估结果作为最终的评估结果。结束语 : 岸线资源价值评估是近年来评估实践中遇到的一个新课题，相关评估理论研究尚处于起步和探索阶段， 但积极开展岸线资源价值评估对推进港口基础设施开发、 加强岸线开发统一管理均有着重要的意义， 作为一名评估行业从业人员， 应充分认识到岸线资源价值评估的重要性， 积极推动这一行业的发展。以下摘自北京龙源智博资产评估有限责任公司出具的“珠海港股份有