农村土地流转中中介组织的地位与作用

1、农村土地流转中中介组织的地位与作用张 新卢剑宁（黑河市国土资源局爱辉国土资源所，黑龙江 黑河164300）摘 要：木文首先论述农村土地流转中介组织的主要职能，以及发展农村土地流 转中介组织的必要性；分析当前我国农村土地流转中介组织发展中存在的主要问 题，探讨了现有土地流转过程中中介组织的类型及特点，考察了中介组织在土地 流转过程中产牛的原因以及发挥的积极功能，并进一步分析了中介组织所存在的 问题以及对策。关键词：土地流转；中介组织；地位；作用农村土地问题是“三农问题”的重要问题，农村土地流转又是农村土地 的核心问题之一；而农村土地流转中介组织是促进农村土地流转的媒介源动力和 关键助推器；但现实

2、中这一关键助推器的数量不足且会出现运作不畅的情况。农 村土地流转中介组织的问题己成为制约农地流转的关键瓶颈；加强对农村土地流 转中介组织的研究己成为理论和现实的双重迫切要求。木文拟对近年来相关研究 成果进行综合分析和归纳整理，揭示当前研究存在的问题与不足，指出亟待加强 研究的问题，探析农村土地流转中介组织的发展趋势和研究方向。1土地流转中的中介组织关于中介组织的内涵和外延，有两种不同的解释。一种是在党的十四大 报告中提到的市场中介组织，主要是指在企业与政府之间、企业与市场、企业与 企业之间发挥其服务、沟通、公证、监督作用的组织。另一种含义是在“中华人 民共和国国民经济和社会发展&lsq

3、uo;九五’计划和2010年远景目标纲要” 中提到的“发展联结农户和市场的中介组织”，它指的是在引导农户进入市场过 程中，向农户提供牛产性服务、流通性服务以及金融性服务的市场中介服务组织。土地流转过程中的中介组织是指土地流转过程中孕育出来的，将农地的 供给主体和需求主体之间联结起来的中介组织。它在农地的供给主体和需求主体 之间起到了沟通和桥梁的作用。在土地流转过程中，这些中介组织的具体表现形 式有土地信托服务中心、土地信托服务站、土地银行、土地流转协会等等。但就目前农地流转过程中的中介组织而言，它还处于起步阶段。从中介 组织的数量来说，其数量还比较少，还不足于适应现阶段农地

4、流转的客观需要， 即使在土地流转中介组织最为发达的浙江省也是如此。浙江全省有3000余个类 似“土地信托中心”的农地流转中介服务组织，但这些中介服务组织数量占村数 量的比例仅为7.8%o就中介组织产生和发展的区域范围来说，现阶段出现的中 介组织主要是集中在江浙沿海一带土地流转比率较高的地区，绍兴县700多个村 村村建立了土地信托服务社，县、镇两级也相应建立了土地信托服务中心和土地 信托服务站，而在内地这种组织则相对稀少。从现有中介组织的结构和功能来看， 目前农地流转过程中的中介组织还不能够完全承担农地流转本身对它的要求，其 职能缺失的现象比较严重。人多数的中介组织只是履行着收集发布土地流转信息

5、、 调节土地流转过程中出现的纠纷，极少涉及到土地测量评估、估价等方面的业务。2 土地流转中中介组织的产生与作用土地流转过程中的中介组织是在一定现实历史背景之下产生的，土地流 转发生过程中存在的现实基础为其产生和发展提供了一定的空间。随着农村劳动力向第二、三产业的转移，部分农户家庭中开始岀现“土 地富余化”的趋势，土地流转作为家庭“减负”或“增收”的途径在农户间发生。 这种流转只是农户的个体行动，缺乏一个网络状的中介服务组织。土地流转的无 组织性导致了一方面部分农户希望转入农地的愿望无法实现，另一方面家庭主要 劳动力常年外岀务工经商的农户家庭超过耕种能力的承包地却又无法转岀，严重 阻碍了土地资源

6、的合理化配置。另外无组织性的土地流转直接影响了土地流转的 规范化管理。以笔者在湖北三个村的调查显示，农户间的农地流转几乎都以私下口头协议的形 式进行，从流转数量、流转吋间到流转后税费由谁负担，基本上都是私下口头的 约定。农地流转既没有书面协议，更没有通过任何组织，协议稳定性差，纠纷隐 患较多，双方权益无法受到法律的保护。因此，为了畅通土地流转信息，规范土 地流转行为，促进土地流转的发生，客观上需要承担相关职能的中介组织产生和 发展。农业规模化口号的提岀，客观上对土地流转过程中中介组织的产生和发 展起到催化作用。在建立社会主义经济体制的进程中，“农业规模化”的口号提 出来，并于1996年写入国民

7、经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标 纲要。农业的规模化需要克服目前土地分散化、细碎化的局面，为土地流转的 发生提供了政策空间，推动了土地流转的发生，进而为土地流转的中介组织的存 在提供了社会空间，客观上对土地流转中介组织的产生和发展起到了催化作用。土地流转过程中孕育而生的中介组织是顺应着土地流转的需要出现的， 而目前刚刚起步的中介组织已经开始显示其促进土地流转的积极功能。土地交易 与其它普通的商品交易相比存在很大的差异，其运作的程序相当的复杂。土地使 用权的流动一般都会涉及到土地所有权主体、土地承包权主体和土地使用权主体 等多方面的利益协调。而无组织的个体交易无法规范交易的程序，在

8、土地流转过 程中经常会发生一些矛盾和问题，亦即无法保障土地流转当事人的权益。中介组 织在承担土地测量评级、农地估价、土地信用、土地交易、土地合同管理以及法 律咨询的功能后将更有助于农地流转行为的规范化管理，保障土地所有者、承包 者和经营者三方的合法权益。中介组织的产生和发展推动了土地流转机制的健全和土地管理制度的完善，将有 利于形成一个统一的规范性的土地流转市场，进而推动着土地流转向着合理化、 规范化的方向发展。3 土地流转中中介组织存在的问题及对策虽然土地流转中的中介组织刚刚孕育，仅得到了初步的发展，但其促进 土地规范化的流转和推动土地流转市场发育的功能已经得到了凸现，同时由于主 客观原因的

9、影响，土地流转中孕育出来的中介组织仍然存在着一些缺陷和不足。第一、尽管一些地方已经建立了土地流转的中介组织，但由于行政因素 的影响，这些中介组织在实践中按照市场经济法则来运作土地流转的组织并不多。 用行政手段来调整土地资源，影响了规范化土地市场的建立。第二、中介组织数 量上的缺少无法适应土地流转的实际需要。随着土地流转在全国范围内的兴起, 土地流转市场的膨胀，中介组织的增长却明显滞后。除了东部沿海部分省市开始 发育中介组织外，广大的中西部地区的土地流转仍然处于无组织化，中介组织的 发育缓慢。第三、中介组织的结构不适应完善土地流转市场的需要。在土地流转 过程中兴起的中介组织，多是部门主导的外生型

10、组织，其运作的方式明显地带有 行政色彩；相比之下，由群众自发主导的内生型的中介组织则其少。在具体的工 作中，行政因素介入过多，影响了中介组织正常功能的发挥。中介组织的这种不 合理结构，并不能够满足完善上地流转市场的客观需要，势必会影响土地流转市 场的正常发育和发展。为了促进土地流转中中介组织的发展，使其功能得到充分的发挥，我们 应该努力地为它的发展创造良好的条件。首先，为中介组织创造良好的社会环境。一方面要建立健全各项规章制 度，保障中介组织的合法地位和权益，并规范中介组织的经营和运作；另一方面 要减少政府的行政干预，让中介组织自己经营，同吋鼓励农民自发组织成立新型 的内生型中介组织，优化中介组织的组织结构。其次，要加强中介组织自身的建 设和完善。中介组织的功能要想得到发挥就必须依托强而有力的信息网络和过硬 的业务素质。中介组织除了要最大限度的收集土地供需双方的信息外，还急需提 升自身土地测量评估、估价、土地合同管理以及提供相关法律咨询等方面的业务 能力。最后，应该重视加强对中介组织的法律道德教育，使其遵纪守法，遵守社 会公德，按照市场的规范来进行运作、交易，正确引导它们以诚信为本，提