写字楼销售相关知识

1、写字楼销售相关知识一、电梯电梯作为写字楼不可或缺的组成部分，其性能和品质的优越已经深深的影响着客户，也直接的反映了项目的品质。那么一栋写字楼该配置怎样的电梯系统，搜房博友关宏做了详细分析。1、轿厢装饰应选择轻质材料，以降低电梯马达的启动电流，达到节能及延长设备的寿命的目的。2、使用交流电动机的电梯在变频控制上要特别注意其稳定性及平层的控制，特别是超高层建筑。3、每个楼层应加装电梯运行显示器，以便于乘客理解电梯运行状况，减少心理焦躁感。4、电梯轿箱内应设置独立的空调，以便改善轿厢环境。5、电梯机房的温度、湿度的控制必须含在设计范围内，并必须符合电梯厂家的要求，建议尽可能安装独立空调。6、电梯控制

2、方面应设置取消选层功能，以便在错误或恶意制造不正常的电梯选层时，将其取消，以保障电梯运行效率不受影响。7、电梯群控应考虑在特别情况下只剩下一台电梯运行时（例如夜间），能自动切换成单控模式，以保证系统稳定并提高效率。8、在保修条款中，保修期内不仅应履行保修责任，同时应签署维护保养责任，并且应要求投标厂家提供保修期以后三年的每年维护保养费用（全保及标准保）及零配件的单价（在标准保的情况下）。9、在超高层建筑中，由于轿厢晃动是在一定的容许范围内，因此轿厢晃动控制安全装置应考虑在轿厢晃动时不会引起电梯停顿现象，可在此时对电梯减速，10、电梯的平均等候时间不应超过30秒，电梯系统的5分钟运载力不应低于1

3、2.5%11、所有电梯井道应注意井道内气流组织的设计，避免气流噪音对办公区客户的影响。12、所有直升电梯应具备手动控制功能、自动平层功能、手动平层功能。二、空调目前，我国公共建筑总面积大约为45亿平方米，其中99的建筑都属于高能耗。国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的七至八倍，是日本的十倍。控制写字楼的能量消耗，实现节能，迫在眉睫。研究证明，空调系统所消耗的电能约占楼宇电耗的50%左右。实现节能首先就要从楼宇的空调系统着手。目前，写字楼楼宇内的空调系统主要分三大类：1.普通分体式空调分为室内、室外机两部分，主要在低品质写字楼中应用。它易于改造、控制，但外挂机不美观，室内空气质量差。2.

4、大型中央空调单独设置空调机房，由风道将处理后的空气送入各空间。他虽然美观，但占用空间，不易改装、控制，造成能源浪费。3.小型商务中央空调适用于较小的或分隔式的办公空间。它可引入新风系统，易于改造、控制，但投资大、技术要求高。VAV与VRV比较1.VAV(Variable Air Volume即变风量空调系统)：保持空调送风温度的同时，根据房内实际温度的变化来调节送风量。它设备初投资少，舒适性好，但冷冻水管线存在冷损失和维修的问题。2.VRV（Variable Refrigerant Volume即变制冷剂流量系统）：控制技术上按室内机开启的数量控制室外机内的旋涡式压缩机转速，进行制冷剂流量的控

5、制。它控制方式先进，占用空间小且节能，但是新风要靠自然的方式补充，浪费冷量，初投资高。三、消防一般写字楼的消防系统主要有：干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，BTM气体灭火系统。湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。消防联动机网站制作构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。火灾报警系统：自动报警系统（包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警），手动报警系统（包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警）四、各面积区分 建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用,辅助面积和结构面

6、积.商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.公摊面积:1.公共门厅,过道,电梯井,楼梯间,垃圾道.变电室,设备房等为整座服务的公共用房和管理用房的建筑面积.2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及及外墙墙体水平投影面积的50%使用面积:建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和,使用面积大于等于地毯面积.五、顶级写字楼标准1. Essential business location (重要的商务区)毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中，远离城市商务区的写字楼再豪华、再前卫也不能算作顶级

7、写字楼。写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。2. Elegant building(有品位的建筑)有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并引以为豪。3. Excellent facility and service(超一流的硬件设施与服务)顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来的，有些已经根据时代的要求逐渐

8、量化。比如电梯，信息大厦内有5部德国原装蒂森克虏伯高速电梯，速度达2.5米/秒，这主要是充分为客户考虑到写字楼垂直交通问题，节省电梯等候的时间。可量化的标准在可称为顶级的写字楼里俯拾皆是，比如层高，比如单位通风量，比如采光，比如使用率与公共面积的平衡等等，这些都达到了当前市场所能达到的最高水平。另一个评价顶级的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平。作为顶级写字楼，一定会有一个极为专业的物业管理公司为写字楼提供出色的服务，这一点毋庸置疑。4. Extraordinary tenant(出众的客户)除了项目本身，顶级写字楼所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一，一流企业看中一流的品质。写字楼因企业

9、的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内，再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。5. Exact place for business (纯商务)与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化。在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。6. Exception of sale(非卖)评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要

10、指标。统一的业权不但意味着发展商的实力毋庸置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。六、商用公寓与写字楼有什么区别公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那就是它们都是商品房.它们根据功用被不同的消费者接受.公寓在配套上主要是要达到居住功能,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,商场等.而写字楼要求在好的地段,交通方便,周边有一定的商业气氛.当然内部配套也是不可忽视的.公寓于写字楼使用人群基本一致，都是企业白领，但购买和用途有差别，写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性

11、，按以后的发展形式来看，不论是物管、配套等因素来看。2者将会融合，现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。公寓是以居住为主，但也掺杂的办公成份，其设计类型完全区别于居住小区，有商业氛围在其中，可称为商住两用。写字楼则以商为主，在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用，主要以公司、企业为消费群体。功能：写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式人群：写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业公寓的目标人群以以往实际经验判断更多为满足居住需求人群七、小业主的写字楼和开发商的写字楼区别小业主多的大楼对物业管理水平的要求较高，管理难度较大，因此难免影响整幢大厦的品质，因此在5A甲级

12、写字楼中，只租不售的写字楼的综合品质要优于可售写字楼。小业主多的大楼由于各业主对客户要求有所不同，因此客户基本无法在楼内扩租，而大业主可调配的面积多，适合客户扩租，即使是在合同期内扩租，很多大楼也可以商量，不算违约。无疑给客户提供了很大的伸展空间。八、办公楼物业档次划分标准的研究就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业

13、在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙

14、，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有

15、综合布线。(2)建筑规模：超过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。(7)智能化：3A5A(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是

16、海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。2、高档物业(甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T

17、OT0等等。配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：15万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：有多种交通工具直达。(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。(7)智能化：3A及3A以上。3、中档物业(乙级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有

18、关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。配套设施：有专用地上、地下停车场。设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。(2)建筑规模：无限制。(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。(4)物业服务：有物业公司服务。(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。4、低档物业(丙级

19、写字楼)(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。配套设施：无。设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。(2)规模：无限制。(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。(5)交通便利：有交通线路到达。(6)所属区位：一般城区位置。九、写字楼分类标准与等级美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投

20、资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准：（1）“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的

21、一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标准，写字楼分为如下四个类别：顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心

22、、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。乙级写字楼，硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5 A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面

23、为传统的物业管理服务。在写字楼开发和营销过程中，甲级写字楼是最常遇到的物业类型，为了使读者对甲级写字楼更清晰的认识，全面认识甲级写字楼的（2）As系列分类，即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说。3A是指3种自动化系统，包括楼宇自动化（Building Automation System）、办公自动化（Office Automation System）和通讯自

24、动化（Communication System）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（Safeguard Automation System）、消防自动化系统（Fire Automation System），合起来称为5A。由此看，不能认为5A就高于3A。各系统包含的内容主要有：通讯自动化系统。包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。楼宇自动化系统。包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统。办公自动化系统。包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多

25、媒体查询系统、物业管理计算机系统。安保自动化系统。包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。消防自动化系统。消防联动、自动喷淋、自动报警等。（3）按功能复合程度分类。分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大厦等。综合楼的高级形态是商务综合体。所谓商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览

26、及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。商务综合体的配套商业设施主要包括餐饮（高档饭店、麦当劳、比萨店、咖啡店、果蔬店、茶吧

27、、酒吧）、特色超市、精品购物店（世界名牌时装、饰品、珠宝、艺术品、民间工艺品）、银行、商务服务中心（票务代理、图文制作、速递）等。北京华润置地开发的优士阁根据Shopping Mall的综合性、符合性和互补特点，进一步借用以描述商务综合体，称为“商务Mall”，集办公、酒店、金融、图书馆、健身等为一体，是成熟的商务综合体十、5A写字楼的评定标准写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有

28、一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。那么，什么是5A智能化呢？一般是指OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A写字楼具体还有一些标准：第一要素：黄金区位房地产开发有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对于酒店可能并非个个是真理，但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。第二要素：超大规模这里所说的超大规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱

29、乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上星级。第三要素：建筑文化所谓建筑文化，对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。第四要素：硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。

30、这好比比尔·盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。第五要素：软件服务相对酒店的五星级服务标准，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、活动策划、会展中心等服务。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月

31、票等方面下功夫。十一、商务楼、写字楼、商铺类型划分商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府饭店世界精品街汇萃世界一线品牌，北京丰联广场上面是写字楼，下面四层是商业，以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。商务楼、写字楼底商商铺项目的特点1）建筑形式特点

32、商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城

33、市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。2）铺面、铺位类型商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。3）经营业态特点商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。4）投资回收形态商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个

34、底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。投资策略商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。商务楼、写字楼商

35、铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。商务楼、写字楼零散商铺的特点1）建筑形式特点该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要，鉴于上述原因，这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。2）铺面、铺位类型商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式，无论是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这些零散商铺具有一定的铺面的价值。十二、写字楼结构分类解析1. Essential business location (重要的商务区)毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标

36、准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中，远离城市商务区的写字楼再豪华、再前卫也不能算作顶级写字楼。写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。2. Elegant building(有品位的建筑)有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并引以为豪。3. Excellent facility and service(超一流的硬件设施

37、与服务)顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来的，有些已经根据时代的要求逐渐量化。比如电梯，信息大厦内有5部德国原装蒂森克虏伯高速电梯，速度达2.5米/秒，这主要是充分为客户考虑到写字楼垂直交通问题，节省电梯等候的时间。可量化的标准在可称为顶级的写字楼里俯拾皆是，比如层高，比如单位通风量，比如采光，比如使用率与公共面积的平衡等等，这些都达到了当前市场所能达到的最高水平。另一个评价顶级的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平。作为顶级写字楼，一定会有一个极为专业的物业管理公司为写字楼提供出色的服务，这一点毋庸置疑。4. Extraordinary tenant(出众的客户)除了项

38、目本身，顶级写字楼所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一，一流企业看中一流的品质。写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内，再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。5. Exact place for business (纯商务)与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化。在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。6. Exception of sale

39、(非卖)评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力毋庸置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。十三、商业地产概念与解析商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在一些国际发达地区，一般来讲他们都会将商业地产分为六类商业和住宅混合地带店面商业地带一般商业地点中心商业地点临近商业地点办公商业地点商业和住宅混合地带就是提倡商业和住宅在同地区发展。商业地产的发展规模常常分为三级中心：一级中心、二级中

40、心、三级中心。一级中心包括零售业，一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等。另外是餐饮业，全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店；还有娱乐休闲，并且是全面配套，以高档为主。二级中心一样有零售业、餐饮业，但是属于中档的档次。还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等等。三级中心就是一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等等。所以，我们要了解决定商业地产形成的因素，要了解项目特色、客流情况，尤其是要进行科学的规划。并不是我们随便在哪里都可以开一个大型的，或者是大型的百货公司。应当计算该区域里的人均收入是多少，居民可以花费的收入是多少。商业地产项目的开发一定要重视有没有客源，能

41、不能赚钱，不一定高档、不一定大就能够赚钱，而是要看这个城市，看这个地点，究竟你的目标客户是哪一个层次。针对这个层次，针对你的目标客户来设计你的整个商业形式。此外，地理环境、政府的公共投入和城市规划的配合等，都是决定一个商业地产项目能否取得成功的重要因素。作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员，也是商用地产最重要的成员，商业地产（commercial property）的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。对于商业地产没有一个完整、准确的定义：在媒体的引导下，仿佛商铺或者底商就是商业地产了。但我们应该首先廓清这个概念：商铺绝对

42、不应该是商业地产的全部,一个成熟的商业地产模式必然是包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内的极为广泛的概念。商业地产是一种结合体商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征环环相扣，系统性极强。简单地说，商业地产是一种结合体。首先它是地产与商业的结合体，把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来；其次它是商务办公与住宅的结合，符合人们的生活快节奏的时代要求；再次它是商业零售与传统百货的结合，开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超

43、市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用；此外，它还是贷款与融资的结合体，一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的，良好的资金链条至关重要，没有支撑后期的管理和运营费用是致命的；最后它是旅游、休闲、娱乐的结合体，一站式的生活配套满足了人们的不同需求，使项目成为一个个附属于城市的卫星城。住宅类项目在推广过程中将业主作为主要受众不同，商业地产推广中的投资特点和商业特点表现较为明显，更多地针对投资者为受众。此外，住宅的开发本身可以通过滚动开发的模式回收资金，因而资金压力相对比较轻；而一个大型的商业计划，要通过投资建成商业气氛就要求开发商有雄厚的资金储备和抵御风险的

44、能力，要有大的资金投入，多数情况下，其建设维护成本及单价较之住宅要高出许多。在商业发展成熟地区，一般来讲商铺住宅价格比维持在4：1到5：1之间。这种情况造成了商铺开发及投资总额相对较大，因而风险相对较大，从规避风险的角度考虑，将会出现多个利益主体共同分担风险的局面，因此其相关的利益主体较之住宅类产品明显要多。在商业地产的运作中，最基本的利益主体将由发展商、投资者、经营者、消费者等构成；各个利益主体都有其明显的利益要求，因此，商业地产在推广中必须要根据各个利益主体的不同关注侧重点，选择主诉求点。商铺投资虽然并不等同于商业投资，但事实上仍占其绝大多数的份额。目前商铺投资方式主要有返租式、自营式两种

45、：返租式投资方式即由大商家租赁商铺并从事商业经营，商铺产权人获得稳定的高额租金回报，投资者无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者；而自营式投资方式指投资者在投资商铺后是作为商铺的经营者而出现的，投资者必须亲自参与经营管理，收益的稳定性不如返租式，此外对投资者的经营能力也有较高要求。随着近几年中国房地产业的持续升温，商铺地产作为房地产中最具专业化的开发形态，以其惊人的价值提升速度，成为房地产市场中最受关注的投资热点。人们用手中的富余资金购买商铺，然后或返租获取固定回报，或单独出租获取租金，或出售赚取差价，博取更多收益。商业地产中另外一类是仓库和工业楼。它们占用土地的

46、面积较大，可分割成小块空间以租给零散的租客，也可大面积地租给主流租客。投资仓库或工业楼的优点是：首先，业主只须负有限责任，通常只负责大楼结构和屋顶之维修，而租户则须负责内部的维修等事宜；其次，业主只须支付大楼立体结构的保险费用，而租户则须支付其他所有开销；最后，购买仓库或工业大楼的投资者通常可以用较少的头期款即可获得贷款，用最少的投入（包括头期款）而获得最高的利润，这是一切投资者遵循的守则。投资仓库或工业大楼也有明显的局限：例如，环境保护方面的要求甚严，业主在这方面必须谨慎，尽量避免连带责任；此外，如果分割成小块空间出租给分散的租客，通常签署租约不会太长，租客流动性大，导致费用增加，也容易产生

47、收租困难、资金周转不灵等问题；也要考虑到，若租给主流租客，固然带来稳定的租金收入，但若主流租客移出他处，则会造成整个仓库或工业楼100%空置。商铺投资的要素对于商业地产主要形态的商铺，投资者该如何预测及评估其投资的潜在价值呢第一、在投资返租式商铺时，投资者的风险取决于经营管理者是否具有长期、稳定经营的能力，所以选择有实力的开发商是关键。应该充分了解开发商以前所开发项目的业绩及市场评价；如果开发商开发项目多且保留了其开发的项目中的大多数商业面积时，则可以比较确认开发商有经济实力，能做到以出租为主，其承诺的投资回报就会比较有保障。第二、专业的商业运营机构进驻商业物业以后可以保证投资者实现投资回报。

48、开发商将商业物业委托商业管理公司全权经营，而商业管理方再依靠自己的商业管理优势组织商家进场经营。因此产权式商场在权属结构上变得更加合理：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，三权分立是科学经营和稳定投资回报的保证。第三、副商圈商铺投资有保障。城市商业地产中除去那些发展多年、商业成熟、具有大区辐射力的中心一级商圈，就是正在发展壮大的城市副商圈，这一类型的地段主要依附大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势，因此这样的区

49、域周边的房地产住宅市场发展势头旺盛，拥有不少地标性高档写字楼建筑。第四、消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的重要性。在投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的，很多时候并不能仅仅只看人流量大，还应当做更深层次的分析。所投资区域的消费人群的消费结构对区域的消费市场的繁荣起着极其重要的作用，对投资者来说，把握住这一因素，才能更好地进行投资。第五、交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。现代社会交通是城市的动脉，便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价

50、值有着异常重要的作用，便捷、发达的交通能够输送大量的客流，从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜力，值得引起投资者的充分关注。以上所列举的是投资商业地产的几大外部客观要素，对于投资者来说，如何针对不同类型商业地产的投资特点，做出理性分析，进行策略性的投资，做到有效控制成本，降低投资风险，才是自身决策最重要的问题。通晓国际规则这些年来，在中国房地产投资市场中经常出现盲目追随的跟风现象，“拍脑袋”的决策方式往往取代了对于项目盈利可行性的理性分析和论证，造成了大家蜂拥而上争相投资一类项目，出现了恶性竞争无人得利的状况。这种情况主要是由于相当多的房地产从业人员没有经受过系统、科学的专业教育所致。须知，对于房地产投资的财务分析、市场分析和用户分析，以及结合实际的