“以房养老”在操作过程中面临的风险—经济管理_第1页
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文档简介

1、“以房养老”在操作过程中面临的风险一经济管理一是市场风险。房屋估值是确定养老贷款金额的关键, 而房屋价值是随着房地产价格的波动而起伏的。房价上行 时，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔约；房价下行时, 抵押房屋的贬值给金融机构带来风险。房地产市场的变数 不可控，使得双方对房屋估值难以达成一致。二是寿命预 测风险。贷款年限是根据老年申请人的寿命来确定的，而 预测寿命是个难题，贷款年限的不确定性致使每月发放的 养老金数额也难以确定，隐含着贷款发放期和寿命期不合 带来的风险。如果养老贷款发放到期，而老年人还健在， 无法偿还贷款致使抵押权实现，老年人不仅将失去房屋， 而且将面临生活失去经济的困境。三是金

2、融利率风险。时 间跨度长、金额数目大是以房养老业务的特点，数十年利 率变动的积累会对以房养老业务的收益影响很大，特别是 在未实现完全利率市场化的我国。四是政策风险。我国经 济处于快速城镇化过程的高拆迁率，国内房屋平均30年寿 命，住宅建设用地使用权70年到期，都会增加交易过程中 的成本。上述诸多风险的存在，直接导致了 “以房养老” 业务收益的不确定性。所以，创造良好的外部环境是推行 以房养老的重要前提条件。构建“以房养老”顺利实施的环境1. 完善消费者保护机制和贷款机构保护体系"以房养老”机制予以采纳和实施，很大程度上取决 于风险的控制。对年老者的保护机制的建立，使其老有所 依；对各

3、类参与机构的保护，使其愿意为其利益参与其中, 各取所需才可实现“以房养老”的设想。担保机制的建 立，尤其是政策性担保机制的建立，有利于降低业务的经 营风险，提高机构开展此项业务的积极性。新加坡的“以 房养老”业务，就是由住房公积金管理中心来做的，该中 心是拥有政府背景的公益性组织。2. 建立金融贷款、担保、资产评估等机构及个人的信 用系统“以房养老”涉及房地产、银行、保险、社保及行政 管理多个领域，其推广需要各方共同的配合和协调，这是 “以房养老”得以实施的“软件保障”。在该项业务实施的 过程中，涉及资格评审、房产评估、贷款发放和偿还、保 险精算、信用评估等方面；而活跃完善的房地产市场更是 必

4、不可少。这些制度的完善和相互配合都有赖于相关机构 的积极参与、探索和协调。3. 调整经济政策以创造“以房养老”的宽松环境一是征收遗产税的征收。“以房养老”在美国等国家之 所以流行，与其征收高额的遗产税和超前消费观念有很大 关系。与其遗留下的遗产要交高额的税负，不如在生前将 房产变现以期生活得以改善提高。二是延长现有的居民住 宅70年土地使用权政策以减少交易成本，提高房屋交易市 场的可操作性。三是对从事“以房养老”相关业务的机构 给予一定的税收优惠，使其有利可图。4. 转变传统观念使“以房养老”得以实施我国传统的财富代际传递观念根深蒂固，如何让民众 接受新的消费理念，除了在经济上的措施以外，现代理财 理念的推广也是至关重要的。通过理财教育提高人们对 “以房养老”这

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