旅游物业管理(限选课程)

1、周次周次教学内容教学内容学时学时课外作业及平时考核课外作业及平时考核1 12 2第第1 1章：物业管理概述章：物业管理概述4 42 23 3第第2 2章：房地产与物业管理章：房地产与物业管理4 43 34 4第第3 3章：物业管理机构与物业档案管章：物业管理机构与物业档案管理理4 45 5第第4 4章：物业管理企业财务管理章：物业管理企业财务管理3 36 6第第5 5章：物业管理与社区文化章：物业管理与社区文化3 3第一次书面作业第一次书面作业7 7第第6 6章：物业管理服务质量章：物业管理服务质量3 38 8第第7 7章：物业管理法律法规章：物业管理法律法规3 39 9第第8 8章：住宅小区

2、物业管理章：住宅小区物业管理3 310101111第第9 9章：收益性物业及其它物业管理章：收益性物业及其它物业管理6 6第二次书面作业第二次书面作业12121313第第1010章：旅游物业管理章：旅游物业管理6 6期末考试期末考试2 2第一节物业管理基本概念四、经营性服务四、经营性服务 1开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店；开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店； 2办收费农贸市场；办收费农贸市场； 3养花种苗出售；养花种苗出售； 4利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手（需得到业主大会和相关业主

3、的同意，并依法办理手续）；续）； 5开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；活动； 6从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等；管理咨询等； 7其他多种经营服务项目。其他多种经营服务项目。五、社会性管理与服务五、社会性管理与服务 思考：以你家的小区为例，说说物业管理企思考：以你家的小区为例，说说

4、物业管理企业为你们小区业主提供的物业管理服务有哪些内业为你们小区业主提供的物业管理服务有哪些内容。你认为物业管理企业提供的这些服务项目能容。你认为物业管理企业提供的这些服务项目能否满足业主的要求，还存在哪些问题与不足，需否满足业主的要求，还存在哪些问题与不足，需要进行哪些方面的改进。要进行哪些方面的改进。 一、 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。 一、一、 一、

5、住宅小区是指人们集中成片居住的区域或区块。住宅小区是指人们集中成片居住的区域或区块。新型住宅小区是指按有关规范要求兴建的市政配套新型住宅小区是指按有关规范要求兴建的市政配套比较完善、公用设施比较齐全、经过统一规划、综比较完善、公用设施比较齐全、经过统一规划、综合开发建设的成片住宅区。与以往城市中以行业、合开发建设的成片住宅区。与以往城市中以行业、系统为主建设的职工住区不同，新型住宅小区不再系统为主建设的职工住区不同，新型住宅小区不再是单一的居住功能，其还兼具服务功能、经济功能是单一的居住功能，其还兼具服务功能、经济功能和社会功能等各种功能，它是规划布局合理、配套和社会功能等各种功能，它是规划布

6、局合理、配套设施齐全、功能多样、环境优美、秩序良好的新型设施齐全、功能多样、环境优美、秩序良好的新型城市组成单元。城市组成单元。 一个城市住宅小区的规模到底有多大呢？一个城市住宅小区的规模到底有多大呢？（同学们思考）（同学们思考） 按国家标准按国家标准城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范的的规定，依据居住户数和人口多少的不同，城市住规定，依据居住户数和人口多少的不同，城市住宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。一个居住区规模是住户规模。一个居住区规模是住户10000100001600016000户、户、人口人口300003000050

7、00050000人，一个居住小区住户人，一个居住小区住户3000300050005000户、人口户、人口10000100001500015000人，一个居住组团住人，一个居住组团住户户30030010001000户、人口户、人口1000100030003000人。人。 二、住宅小区的特点二、住宅小区的特点与传统的居民点比较而言，住宅小区有哪些特点呢？与传统的居民点比较而言，住宅小区有哪些特点呢？ （一）住宅形式的多样性（一）住宅形式的多样性（二）规划的统一性（二）规划的统一性（三）小区功能的多样性（三）小区功能的多样性（四）房屋产权的多元性（四）房屋产权的多元性（五）小区的现代社会性（五）小区

8、的现代社会性（一）住宅形式的多样性（一）住宅形式的多样性 现在住宅小区中的住宅，不管是室内装修布局，还是外观色彩现在住宅小区中的住宅，不管是室内装修布局，还是外观色彩造型都丰富多样，风格迥异。一个小区往往高层、底层错落有致，造型都丰富多样，风格迥异。一个小区往往高层、底层错落有致，组合、变化多样，再饰以假山、绿地、回廊、雕塑、人工湖渠等景组合、变化多样，再饰以假山、绿地、回廊、雕塑、人工湖渠等景致，使一个小区无论是整体还是局部都有鲜明的个性特色。致，使一个小区无论是整体还是局部都有鲜明的个性特色。 （二）规划的统一性（二）规划的统一性 小区的规划统一性主要表现在小区内建筑整体布局协调、结构相连

9、、设施设小区的规划统一性主要表现在小区内建筑整体布局协调、结构相连、设施设备统一布设，附属生活服务设施如学校、幼儿园、商业网点、健康娱乐场所等配备统一布设，附属生活服务设施如学校、幼儿园、商业网点、健康娱乐场所等配套齐全；基础设施如道路、给排水、煤气、电力、有线电视、电话电缆等构成一套齐全；基础设施如道路、给排水、煤气、电力、有线电视、电话电缆等构成一个完整的网络，自成体系。这种规划的统一性也使得住宅小区相对封闭独立，便个完整的网络，自成体系。这种规划的统一性也使得住宅小区相对封闭独立，便于居民集中居住。于居民集中居住。 （三）小区功能的多样性（三）小区功能的多样性 一个住宅小区一般具备哪些功

10、能？大家思考。一个住宅小区一般具备哪些功能？大家思考。 新型小区除了基本的居住功能外，还兼具新型小区除了基本的居住功能外，还兼具服务功能，如：文教卫生服务、商业饮食业服服务功能，如：文教卫生服务、商业饮食业服务、文体娱乐服务、金融、邮电服务等多种服务、文体娱乐服务、金融、邮电服务等多种服务功能；社会功能，如社区交际交往、社区文务功能；社会功能，如社区交际交往、社区文化、社区活动、社区文明建设等；经济功能，化、社区活动、社区文明建设等；经济功能，体现在住宅小区在节约用地、合理配置资源、体现在住宅小区在节约用地、合理配置资源、保持住宅的价值等方面。保持住宅的价值等方面。 （四）房屋产权的多元性（四

11、）房屋产权的多元性根据前面学习的知识，住宅小区根据前面学习的知识，住宅小区房屋产权的多元性指的是什么？房屋产权的多元性指的是什么？ 现在，住宅小区中的住宅，一般绝大部分为分现在，住宅小区中的住宅，一般绝大部分为分散的个人购买，产权为众多居民个人所拥有，加之建散的个人购买，产权为众多居民个人所拥有，加之建设单位保留产权和少数单位购买的情况，形成了小区设单位保留产权和少数单位购买的情况，形成了小区房屋产权多元化的各局。小区房屋产权多元化与小区房屋产权多元化的各局。小区房屋产权多元化与小区大量共有部分、共同用设施设备统一管理的要求，是大量共有部分、共同用设施设备统一管理的要求，是物业管理得以存在发展

12、的重要原因之一。物业管理得以存在发展的重要原因之一。 （五）小区的现代社会性（五）小区的现代社会性 现代住宅小区，少则几百户，现代住宅小区，少则几百户，多则几万户，来自不同地区（甚至多则几万户，来自不同地区（甚至不同国家）、不同行业，具有不同不同国家）、不同行业，具有不同社会背景、文化层次、宗教信仰、社会背景、文化层次、宗教信仰、肤色、语言的各色人等聚居一处，肤色、语言的各色人等聚居一处，小区就是一个小社会。小区内社会小区就是一个小社会。小区内社会经济活动频繁、文化宗教多元、生经济活动频繁、文化宗教多元、生活方式多样、家庭规模核心化、血活方式多样、家庭规模核心化、血缘关系疏淡、人际关系广泛而松

13、散、缘关系疏淡、人际关系广泛而松散、代沟明显、资源（公共空间、土地、代沟明显、资源（公共空间、土地、公用设施设备）共享、（区内公共）公用设施设备）共享、（区内公共）事务共管、责任共担等许多现代社事务共管、责任共担等许多现代社会的特点在现代住宅小区都能得到会的特点在现代住宅小区都能得到体现。体现。 第二节第二节 住宅小区管理的内容、目标和要求住宅小区管理的内容、目标和要求一、住宅小区管理概述一、住宅小区管理概述 何谓住宅小区管理？请同学们叙述。何谓住宅小区管理？请同学们叙述。 广义的住宅小区管理既包括政府有关部门对小区的管理广义的住宅小区管理既包括政府有关部门对小区的管理即行政管理和行业管理即行

14、政管理和行业管理( (如房管、规划、工商、治安、环卫、如房管、规划、工商、治安、环卫、消防、街道办事处、居委会等部门的管理消防、街道办事处、居委会等部门的管理) )，也包括物业管理，也包括物业管理公司等具体的专门管理单位对小区的管理，二者都是对小区公司等具体的专门管理单位对小区的管理，二者都是对小区的社会居住活动、行为关系及居住习俗进行制约、调节、疏的社会居住活动、行为关系及居住习俗进行制约、调节、疏导、监督与服务。导、监督与服务。 这里所将的住宅小区管理就是住宅小区业主（组织）通这里所将的住宅小区管理就是住宅小区业主（组织）通过选聘物业管理企业，由业主（组织）和物业管理企业按照过选聘物业管理

15、企业，由业主（组织）和物业管理企业按照物业服务合同约定，对小区的房屋及配套的设施设备和相关物业服务合同约定，对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护其区域内的环境卫生和秩场地进行维修、养护、管理，维护其区域内的环境卫生和秩序的活动。序的活动。 二、小区管理的目标、内容与要求二、小区管理的目标、内容与要求请同学们思考讨论（请同学们思考讨论（5 5分钟）：分钟）：（一）小区管理的目标（一）小区管理的目标（二）住宅小区管理内容与要求（二）住宅小区管理内容与要求（一）小区管理的目标（一）小区管理的目标 住宅小区的管理目标，就是要通过优质高效住宅小区的管理目标，就是要通过优质高效

16、的管理服务，创造发挥小区的整体价值，即达到的管理服务，创造发挥小区的整体价值，即达到小区经济效益、社会效益、环境效益和心理效益小区经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的最佳统一。使得业主满意、政府满意、管理服的最佳统一。使得业主满意、政府满意、管理服务企业满意。务企业满意。 1经济效益经济效益 首先首先，经济效益最直接的体现就是小区的物业，经济效益最直接的体现就是小区的物业管理能保障和发挥小区物业的整体使用功能和价值，管理能保障和发挥小区物业的整体使用功能和价值，维护小区的协调运转，促进小区物业的保值、增值；维护小区的协调运转，促进小区物业的保值、增值；其次其次，良好的物业管理在前期有助于物

17、业以更高的，良好的物业管理在前期有助于物业以更高的价格和更快的速度销售，加快资金的周转，赢得更价格和更快的速度销售，加快资金的周转，赢得更好的回报，在后期可以进一步带动其它项目的开发；好的回报，在后期可以进一步带动其它项目的开发；再者再者，小区的物业管理企业可以以自己良好的专业，小区的物业管理企业可以以自己良好的专业素质和适用的服务项目赢得合理的服务收益。还可素质和适用的服务项目赢得合理的服务收益。还可以通过发挥自身潜能，提高管理效率，获得更大的以通过发挥自身潜能，提高管理效率，获得更大的经济效益；经济效益；最后最后，从政府的角度，小区物业管理使，从政府的角度，小区物业管理使住宅小区房屋维修、

18、治安管理、环境管理等不再需住宅小区房屋维修、治安管理、环境管理等不再需要政府进行大量补贴，而且政府还可以向物业管理要政府进行大量补贴，而且政府还可以向物业管理企业收税，增加财政收入。企业收税，增加财政收入。 2社会效益社会效益 社会效益主要指良好的小区管理，社会效益主要指良好的小区管理，能为整个小区居民提供一个安居乐业能为整个小区居民提供一个安居乐业的生活空间，利于小区的家庭和睦、的生活空间，利于小区的家庭和睦、邻里友善、社会稳定和精神文明建设，邻里友善、社会稳定和精神文明建设，同时能满足居民在居住、文教、健康、同时能满足居民在居住、文教、健康、交往、娱乐等多方面的需求，促进社交往、娱乐等多方

19、面的需求，促进社会的协调与发展。会的协调与发展。 3 3环境效益环境效益 小区的环境因素主要包括小区的卫生绿小区的环境因素主要包括小区的卫生绿化、通风、采光、水质、空气质量、噪音大化、通风、采光、水质、空气质量、噪音大小、建筑密度及景观等。小区管理的环境效小、建筑密度及景观等。小区管理的环境效益主要指通过良好的小区管理，可以提高小益主要指通过良好的小区管理，可以提高小区整体环境质量，使居民有一个整洁、优美、区整体环境质量，使居民有一个整洁、优美、安宁、舒适的居住环境，利于人们修身养性安宁、舒适的居住环境，利于人们修身养性和身心健康。同时，小区环境质量的提高，和身心健康。同时，小区环境质量的提高

20、，也会提高城市整体的环境质量，促进城市环也会提高城市整体的环境质量，促进城市环境的良性循环。境的良性循环。 4 4心理效益心理效益 心理效益是指良好的小区物业管理心理效益是指良好的小区物业管理可以促使居民产生积极向上、安逸、满可以促使居民产生积极向上、安逸、满足、趋善等健康有益的心理心态。反之足、趋善等健康有益的心理心态。反之会使人产生烦躁、疲塌、低迷、自暴自会使人产生烦躁、疲塌、低迷、自暴自弃、不负责任等消极心理。弃、不负责任等消极心理。 （二）住宅小区管理内容与要求（二）住宅小区管理内容与要求 住宅小区管理的内容与要求总的来说，住宅小区管理的内容与要求总的来说，包括小区物质环境的改善和社会

21、环境的改善包括小区物质环境的改善和社会环境的改善两个方面。各小区可以根据自身的实际情况两个方面。各小区可以根据自身的实际情况和条件制定具体的内容与管理要求。目前，和条件制定具体的内容与管理要求。目前，有以下全国性和地区性的规范文件和标准可有以下全国性和地区性的规范文件和标准可以遵循与参考。以遵循与参考。 1全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则：全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则： 2000年年5月建设部发布月建设部发布全国物业管理示范住全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则宅小区标准及评分细则 2普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 2004年初，中国物业管理

22、协会制定了年初，中国物业管理协会制定了普通住宅普通住宅小区物业管理服务等级标准小区物业管理服务等级标准（试行）（试行） ，该，该标准标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准，并根廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准，并根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。各等级服务设定为一级、二级、三级三个服务等级。各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养

23、护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。项主要内容组成。 第三节第三节 住宅小区的文化文明建设住宅小区的文化文明建设一、小区文化文明建设的重要性一、小区文化文明建设的重要性 请大家谈谈住宅小区文化文明建设的请大家谈谈住宅小区文化文明建设的重要性。（重要性。（3分钟）分钟） 住宅是人们的基本生存依托之一，人的一生有二住宅是人们的基本生存依托之一，人的一生有二分之一以上的时间要在住宅中渡过。因此，搞好住宅分之一以上的时间要在住宅中渡过。因此，搞好住宅小区的文化文明建设，改善人们居住的物质环境和人小区的文化文明建设，改善人们居住

24、的物质环境和人文环境，使人们有一个家庭和睦、四邻友善、环境优文环境，使人们有一个家庭和睦、四邻友善、环境优美、秩序良好、风格高雅的生活空间对促进小区居民美、秩序良好、风格高雅的生活空间对促进小区居民的身心健康，养成良好的生活习惯，形成互助友善、的身心健康，养成良好的生活习惯，形成互助友善、关心他人、关心社会的良好风气，提高人们精神境界关心他人、关心社会的良好风气，提高人们精神境界和道德水平有着不可替代的作用。和道德水平有着不可替代的作用。 第三节第三节 住宅小区的文化文明建设住宅小区的文化文明建设一、小区文化文明建设的重要性一、小区文化文明建设的重要性 从大的方面说，小区是城市的基本组成单元，

25、从大的方面说，小区是城市的基本组成单元，小区文化文明建设抓得好对于减轻政府负担，促小区文化文明建设抓得好对于减轻政府负担，促进社会稳定，塑造居民品性、形成良好的市风市进社会稳定，塑造居民品性、形成良好的市风市貌，乃至促进下一代的健康成长，促进整个国民貌，乃至促进下一代的健康成长，促进整个国民素质的提高都有十分重要的意义。素质的提高都有十分重要的意义。 第三节第三节 住宅小区的文化文明建设住宅小区的文化文明建设二、如何抓好小区文化文明建设二、如何抓好小区文化文明建设 大家思考讨论回答（大家思考讨论回答（5 5分钟）分钟）1 1抓好小区物质环境的改善提高抓好小区物质环境的改善提高2 2完善服务体系

26、，做小区居民的贴心人完善服务体系，做小区居民的贴心人第三节第三节 住宅小区的文化文明建设住宅小区的文化文明建设3 3制定小区文明公约制定小区文明公约4 4开展丰富多彩的社区文化活动开展丰富多彩的社区文化活动5 5进一步拓展文化文明建设的深度进一步拓展文化文明建设的深度第九章第九章 收益性物业及其他物业管理收益性物业及其他物业管理教学目的与要求：教学目的与要求：1 1、了解收益性物业及其他物业的涵义和类型；、了解收益性物业及其他物业的涵义和类型；2 2、了解收益性物业及其他物业管理的内容和要求；、了解收益性物业及其他物业管理的内容和要求；3 3、了解收益性物业及其他物业管理的目标和途经；、了解收

27、益性物业及其他物业管理的目标和途经；教学时间：教学时间：6 6学时学时教学方法与手段：讲授与讨论，运用多媒体进行教教学方法与手段：讲授与讨论，运用多媒体进行教学学第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述一、收益性物业一、收益性物业 收益性物业是指在市场上公开出租经营收益性物业是指在市场上公开出租经营的物业。它包括工业类、办公类、商业类、的物业。它包括工业类、办公类、商业类、餐旅类、综合类等几种类型的物业。其中：餐旅类、综合类等几种类型的物业。其中： 工业类物业包括工业大厦、工业厂区、工业类物业包括工业大厦、工业厂区、特种工业建筑等；特种工业建筑等； 办公类物业包括行政办公大楼、业务大

28、办公类物业包括行政办公大楼、业务大楼、商务写字楼等；楼、商务写字楼等； 第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述一、收益性物业一、收益性物业 商业类物业包括商场、购物中心、购物广商业类物业包括商场、购物中心、购物广场等；场等； 餐旅类物业包括酒店大厦、饭店宾馆等；餐旅类物业包括酒店大厦、饭店宾馆等； 综合类物业包括会展中心、会所、娱乐中综合类物业包括会展中心、会所、娱乐中心、旅游度假区等。心、旅游度假区等。第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述二、收益性物业管理二、收益性物业管理 收益性物业管理就是指对出租经营型物业实施收益性物业管理就是指对出租经营型物业实施的物业管理。

29、与非收益性物业管理所不同的是，收的物业管理。与非收益性物业管理所不同的是，收益性物业管理往往要重点考虑到物业的出租经营状益性物业管理往往要重点考虑到物业的出租经营状况、经营收益状况、租户客户稳定状况，所以其管况、经营收益状况、租户客户稳定状况，所以其管理内容和方式比非收益性物业管理要丰富和复杂得理内容和方式比非收益性物业管理要丰富和复杂得多。本章将根据收益性物业的特点，重点介绍写字多。本章将根据收益性物业的特点，重点介绍写字楼、商业场所、工业区、会所、酒店商务楼层等收楼、商业场所、工业区、会所、酒店商务楼层等收益性物业的管理内容和特点。益性物业的管理内容和特点。第一节第一节 收益性物业管理概述

30、收益性物业管理概述三、收益性物业管理的模式三、收益性物业管理的模式 目前，我国收益性物业管理的模式主要目前，我国收益性物业管理的模式主要包括自主经营型和委托服务型两种物业管理包括自主经营型和委托服务型两种物业管理模式。模式。1、自主经营型物业管理、自主经营型物业管理 自主经营型物业管理是指发展商或产权自主经营型物业管理是指发展商或产权单位自己组建下属的物业管理公司或部门对单位自己组建下属的物业管理公司或部门对此收益性物业进行物业管理的模式。此收益性物业进行物业管理的模式。第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述 其特点其特点是：物业管理公司从属于产权是：物业管理公司从属于产权单位，不

31、仅拥有该物业的物业管理权，而单位，不仅拥有该物业的物业管理权，而且还拥有该物业的经营管理权；不但要为且还拥有该物业的经营管理权；不但要为该物业提供物业管理服务，还要为该物业该物业提供物业管理服务，还要为该物业提供出租经营管理服务。提供出租经营管理服务。 第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述 其优点其优点是：采用此模式进行物业管理一是：采用此模式进行物业管理一方面有利于物业管理公司根据承租人或客户方面有利于物业管理公司根据承租人或客户要求调整物业管理服务的内容和质量标准；要求调整物业管理服务的内容和质量标准；另一方面，也有利于物业管理公司根据该物另一方面，也有利于物业管理公司根据该

32、物业的出租经营状况调整物业管理服务的成本业的出租经营状况调整物业管理服务的成本和价格标准。从而，有利于产权单位最大限和价格标准。从而，有利于产权单位最大限度地追求最佳的收益状态，及时调整物业管度地追求最佳的收益状态，及时调整物业管理服务的成本、质量、价格和服务内容。理服务的成本、质量、价格和服务内容。第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述 其缺点是：？其缺点是：？ 其应用物业是：物业管理服务质量其应用物业是：物业管理服务质量较敏感的收益性物业，如商场、酒店、较敏感的收益性物业，如商场、酒店、购物中心等物业。购物中心等物业。 第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述2 2、

33、委托服务型物业管理、委托服务型物业管理 根据前面谈到的自主型物业管理的分根据前面谈到的自主型物业管理的分析，请你说说委托型物业管理的析，请你说说委托型物业管理的涵义涵义、特特点点、优点、缺点优点、缺点和和应用物业形态应用物业形态第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述2、委托服务型物业管理、委托服务型物业管理 指发展商或产权单位以招标的方式委托专业的物业指发展商或产权单位以招标的方式委托专业的物业管理公司或部门对此收益性物业进行物业管理的模式。管理公司或部门对此收益性物业进行物业管理的模式。 其特点其特点是：物业管理公司不属于产权单位，产权单是：物业管理公司不属于产权单位，产权单位与

34、符合要求的物业管理公司签订管理合同，物业管理位与符合要求的物业管理公司签订管理合同，物业管理公司根据合同内容和约定提供相应的服务并收取相应的公司根据合同内容和约定提供相应的服务并收取相应的报酬。报酬。 其优点其优点是：采用此模式进行物业管理一方面有利于是：采用此模式进行物业管理一方面有利于物业管理公司提高竞争意识，改善服务质量，降低服务物业管理公司提高竞争意识，改善服务质量，降低服务成本；另一方面也有利于产权单位从繁琐的物业管理服成本；另一方面也有利于产权单位从繁琐的物业管理服务中脱身出来，专心搞好收益性物业的出租经营活动。务中脱身出来，专心搞好收益性物业的出租经营活动。第一节第一节 收益性物

35、业管理概述收益性物业管理概述 其其缺点缺点是：采用此模式进行物业管理一方面是：采用此模式进行物业管理一方面不利于协调产权单位、物业公司、租户客户三方不利于协调产权单位、物业公司、租户客户三方的关系；另一方面也不利于产权单位和物业管理的关系；另一方面也不利于产权单位和物业管理公司根据出租经营状况及时调整物业管理服务的公司根据出租经营状况及时调整物业管理服务的内容质量和策略手段。内容质量和策略手段。 其其应用物业应用物业是：一般应用此管理模式的是产是：一般应用此管理模式的是产权单位自己没有足够的力量实施必要的物业管理权单位自己没有足够的力量实施必要的物业管理活动，且物业出租经营收益与物业管理服务质

36、量活动，且物业出租经营收益与物业管理服务质量关联性不大的收益性物业，如办公大楼、工业大关联性不大的收益性物业，如办公大楼、工业大厦、工业厂区等物业。厦、工业厂区等物业。 第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述四、收益性物业管理的内容四、收益性物业管理的内容1 1物业管理计划制定物业管理计划制定 确定管理目标确定管理目标 检测物业状况检测物业状况 制定租金方案和经租策略制定租金方案和经租策略 编制物业管理费用预算编制物业管理费用预算 签订物业管理服务合同签订物业管理服务合同 编制物业管理方案编制物业管理方案第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述四、收益性物业管理的内容四、

37、收益性物业管理的内容2租户客户关系管理租户客户关系管理 服务关系管理服务关系管理 费用关系管理费用关系管理 纠纷关系管理纠纷关系管理第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述四、收益性物业管理的内容四、收益性物业管理的内容3 3租赁营销管理租赁营销管理 市场推广管理市场推广管理 租赁业务管理租赁业务管理 营销计划管理营销计划管理 营销活动管理营销活动管理第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述四、收益性物业管理的内容四、收益性物业管理的内容4 4制定出租管理办法制定出租管理办法 制定招租管理办法制定招租管理办法 制定租金管理办法制定租金管理办法 制定合同管理办法制定合同管理办

38、法第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述四、收益性物业管理的内容四、收益性物业管理的内容5 5制定经营管理办法制定经营管理办法 物业宣传管理办法物业宣传管理办法 消费顾客管理办法消费顾客管理办法 物业服务管理办法物业服务管理办法第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理 广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理公务或商务等活动的建筑物。而我们所讲于办理公务或商务等活动的建筑物。而我们所讲的收益性写字楼是指以出租办公室为主的收益性的收益性写字楼是指以出租办公室为主的收益性物业，是企业或公司从事各种业务经营活动的建物业，是企业或公司从事各种

39、业务经营活动的建筑物及其附属设施设备和相关场地的统称，是各筑物及其附属设施设备和相关场地的统称，是各类公司、机构集中办公、开会、进行商务洽谈等类公司、机构集中办公、开会、进行商务洽谈等业务活动的场所。业务活动的场所。 第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理一、写字楼的类型及特点一、写字楼的类型及特点(一一)写字楼的类型写字楼的类型 写字楼在我国还没有统一的分类标准，一般我写字楼在我国还没有统一的分类标准，一般我们是参照写字楼的所处位置、交通状况、大小、形们是参照写字楼的所处位置、交通状况、大小、形象、智能化水平、建筑功能、收益能力等方面进行象、智能化水平、建筑功能、收益能力等方面进行分

40、类。从不同角度可以把写字楼分成以下类型：分类。从不同角度可以把写字楼分成以下类型： 1按建筑面积的大小，可分为小型、中型和按建筑面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼。建筑面积在大型写字楼。建筑面积在1万平方米以下的，称为万平方米以下的，称为小型写字楼；建筑面积在小型写字楼；建筑面积在1万至万至3万平方米之间的，万平方米之间的，称为中型写字楼；建筑面积在称为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的，万平方米以上的，称为大型写字楼。称为大型写字楼。第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理2 2按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼。按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼。 单纯型写字楼

41、，就是写字楼基本上只有办公一单纯型写字楼，就是写字楼基本上只有办公一种功能，没有其它功能（如公寓、展示厅、餐饮种功能，没有其它功能（如公寓、展示厅、餐饮等）；等）； 商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的写字楼。这类楼宇又分为两种，一种是办公室内有写字楼。这类楼宇又分为两种，一种是办公室内有套间可以住宿，如上海的启华大厦；另一种是楼的套间可以住宿，如上海的启华大厦；另一种是楼的一部分作办公用途、另一部分作住宿用途，如北京一部分作办公用途、另一部分作住宿用途，如北京的国际大厦；的国际大厦； 第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理2 2按功能可分为

42、单纯型、商住型和综合型写字楼。按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼。 综合型写字楼，就是以办公用途为主，同时兼综合型写字楼，就是以办公用途为主，同时兼具多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅、具多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅、舞厅、保龄球馆用途等，但各功能部分所占楼宇总舞厅、保龄球馆用途等，但各功能部分所占楼宇总面积的比例都不会太大，用于办公的部分依然是主面积的比例都不会太大，用于办公的部分依然是主要的，否则便不称其为写字楼。广州的中信广场、要的，否则便不称其为写字楼。广州的中信广场、世贸大厦便属这种类型。世贸大厦便属这种类型。 第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理3

43、按现代化程度可分为智能型写字楼与非智按现代化程度可分为智能型写字楼与非智能型写字楼。智能型写字楼是指具有高度自能型写字楼。智能型写字楼是指具有高度自动化功能的办公大楼；反之，传统的、不具动化功能的办公大楼；反之，传统的、不具备现代功能的写字楼即为非智能型写字楼。备现代功能的写字楼即为非智能型写字楼。智能化是写字楼发展的方向，当今建造的大智能化是写字楼发展的方向，当今建造的大型高层写字楼几乎清一色的为智能型写字楼。型高层写字楼几乎清一色的为智能型写字楼。 第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理4按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼。 根据大家的理解，写字楼有哪

44、些特点呢？第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理（二）写字楼的特点（二）写字楼的特点1.1.写字楼多建于城市的繁华地段写字楼多建于城市的繁华地段2.2.写字楼建筑规模大，各类公司机构集中写字楼建筑规模大，各类公司机构集中3.3.设施设备先进，专业化程度高设施设备先进，专业化程度高4.4.服务功能齐全，设施配套完善服务功能齐全，设施配套完善5.5.使用时间集中，人员流动性大使用时间集中，人员流动性大6.6.经营管理要求高，时效性强经营管理要求高，时效性强第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理二、写字楼物业管理的内容与特点二、写字楼物业管理的内容与特点（一）营销推广管理（一）营销推

45、广管理（二）前台服务管理（二）前台服务管理（三）设施设备管理（三）设施设备管理 1.设备制度管理设备制度管理 2.维修与保养管理维修与保养管理第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理二、写字楼物业管理的内容与特点二、写字楼物业管理的内容与特点（四）保安管理（四）保安管理（五）消防管理（五）消防管理 1 1进行消防宣传进行消防宣传 2 2建立三级防火组织建立三级防火组织 3 3消防责任界定消防责任界定 4 4建立消防检查机制建立消防检查机制 5 5制定消防预防制度制定消防预防制度 6 6配备消防设备设施配备消防设备设施第二节第二节 写字楼的物业管理写字楼的物业管理 7 7建立义务消防队伍建

46、立义务消防队伍 8 8建立自防自救组织建立自防自救组织 9 9明确火灾紧急疏散程序明确火灾紧急疏散程序 1010建立消防档案建立消防档案 1111制订应急灭火方案及重点部位保卫方案制订应急灭火方案及重点部位保卫方案（六）清洁卫生管理（六）清洁卫生管理 1 1、制订完善的清洁细则、制订完善的清洁细则 2 2、制订部门各岗位的责任制、制订部门各岗位的责任制 3 3、建立卫生清洁的检查制度、建立卫生清洁的检查制度 4 4、保持楼内公共场所的清洁、保持楼内公共场所的清洁 第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理一、商业场所的类型和特点一、商业场所的类型和特点（一）商业场所的类型（一）商业场所

47、的类型 商业场所是指用于商业经营性质的物业及其场所，商业场所是指用于商业经营性质的物业及其场所，其目的是为投资租赁者提供经营、为顾客提供消费休其目的是为投资租赁者提供经营、为顾客提供消费休闲活动。这里所称商业场所一般包括商场、购物中心、闲活动。这里所称商业场所一般包括商场、购物中心、购物广场、综合商业楼宇等物业类型。商业场所根据购物广场、综合商业楼宇等物业类型。商业场所根据划分标准的不同有不同的类型：划分标准的不同有不同的类型： 1从建筑规模来分类：分为大型商业场所，如从建筑规模来分类：分为大型商业场所，如广州的中华广场、正佳广场等；中型商业场所，如广广州的中华广场、正佳广场等；中型商业场所，

48、如广州的万国广场、维多利亚广场等；小型商业场所，一州的万国广场、维多利亚广场等；小型商业场所，一般指具有商业性质的各种小规模的商业场所。般指具有商业性质的各种小规模的商业场所。 第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理（一）商业场所的类型（一）商业场所的类型 2 2从建筑筑结构来分类：分为开放型商业场所，如广州从建筑筑结构来分类：分为开放型商业场所，如广州的海印电器城、天河电脑城等；封闭型商业场所，如广州天河的海印电器城、天河电脑城等；封闭型商业场所，如广州天河城、广州百货大厦、香港太古城等。城、广州百货大厦、香港太古城等。 3 3从建筑功能分类：分为综合型商业场所，如广州时代从建筑

49、功能分类：分为综合型商业场所，如广州时代广场、财富广场等；商住两用型商业场所，如宁波的金光中心、广场、财富广场等；商住两用型商业场所，如宁波的金光中心、广州的东峻广场等。广州的东峻广场等。 4 4从建筑产权来分类：临时产权型商业场所，具体是指从建筑产权来分类：临时产权型商业场所，具体是指开发商向多个投资者出售物业一定年限的产权，到期后开发商开发商向多个投资者出售物业一定年限的产权，到期后开发商退回投资款收回物业的的类型；分散产权型商业场所，具体是退回投资款收回物业的的类型；分散产权型商业场所，具体是指将整体商业物业分隔成不同面积的单位出售给不同的业主，指将整体商业物业分隔成不同面积的单位出售给

50、不同的业主，物业的产权由多人拥有；统一产权型商业场所，具体是指物业物业的产权由多人拥有；统一产权型商业场所，具体是指物业产权只属于一家投资商、开发商或大业主。产权只属于一家投资商、开发商或大业主。 第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理（二）商业场所的特点（二）商业场所的特点 1 1建筑面积大，配置设备多建筑面积大，配置设备多 2 2经营商号多，服务功能全经营商号多，服务功能全 3 3物品进出多，顾客流量大物品进出多，顾客流量大第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理二、商业场所物业管理的内容和特点二、商业场所物业管理的内容和特点（一）商业场所物业管理的内容（一）商业场所

51、物业管理的内容 1一般性物业管理一般性物业管理 安全保卫管理安全保卫管理 消防管理消防管理 清洁卫生管理清洁卫生管理 车辆管理车辆管理 绿化管理绿化管理第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理 1一般性物业管理一般性物业管理 环境装饰管理环境装饰管理 设施设备管理设施设备管理 房屋维修管理房屋维修管理 档案管理档案管理 物业企业管理物业企业管理第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理 2 2租赁管理租赁管理 招租管理招租管理 租赁关系管理租赁关系管理 租金管理租金管理 租赁合同管理租赁合同管理第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理 3 3推广宣传管理推广宣传管理

52、 租赁市场调查租赁市场调查 租赁广告宣传租赁广告宣传 租户促销宣传租户促销宣传 管理人员推广管理人员推广第三节第三节 商业场所的物业管理商业场所的物业管理 4物业营销管理物业营销管理 营销人员的培训营销人员的培训 营销计划的制定营销计划的制定 营销渠道的选择营销渠道的选择 营销活动的实施营销活动的实施第四节第四节 会展场馆的管理会展场馆的管理 随着经济全球化和行业化的快速发展，会展经济得到随着经济全球化和行业化的快速发展，会展经济得到了快速迅猛的发展，目前我国各大城市出现了各种类型的了快速迅猛的发展，目前我国各大城市出现了各种类型的会展场馆，各种各样的会展频繁举行，这就要求提供优质会展场馆，各

53、种各样的会展频繁举行，这就要求提供优质的会展物业管理，以保证会展活动的正常有序进行。会展的会展物业管理，以保证会展活动的正常有序进行。会展活动一般有汽车展、花卉展、建材展、医药展、电子展等活动一般有汽车展、花卉展、建材展、医药展、电子展等产品展览和全球会议、组织会议、国家会议、行业会议等产品展览和全球会议、组织会议、国家会议、行业会议等大型会议举行，目前中国出现了大型会议举行，目前中国出现了“世博会世博会”、“广交会广交会”、“高交会高交会”、“上交会上交会”等一些全球知名的会展活动，这等一些全球知名的会展活动，这与会展良好优质的管理是分不开的。目前我国每年举办近与会展良好优质的管理是分不开的

54、。目前我国每年举办近2500多个展览会，已建成一批现代化展览中心。多个展览会，已建成一批现代化展览中心。 一、会展的类型和特点一、会展的类型和特点（一）会展的类型（一）会展的类型 1按会展规格档次分类：分为大型会展、中型会展和按会展规格档次分类：分为大型会展、中型会展和小型会展。大型会展是指展位在小型会展。大型会展是指展位在2000个以上的会展活个以上的会展活动，如德国科隆国际博览会、香港珠宝展、广交会等；动，如德国科隆国际博览会、香港珠宝展、广交会等；中型会展是指展位在中型会展是指展位在1000个以上个以上2000个以下的会展活个以下的会展活动，如杭州的西博会、长春汽车展等；小型会展是指动，

55、如杭州的西博会、长春汽车展等；小型会展是指展位在展位在1000个以下的会展活动，如厦门的房交会、东个以下的会展活动，如厦门的房交会、东莞的内衣展等。莞的内衣展等。2按会展内容分类：分为专业会展和综合会展。专按会展内容分类：分为专业会展和综合会展。专业会展是指专门举办某类产品或会议的活动，如杭州业会展是指专门举办某类产品或会议的活动，如杭州丝博会、广州房交会、深圳住交会等；综合会展是指丝博会、广州房交会、深圳住交会等；综合会展是指为多种商品或行业举办的展览活动，如广交会、高交为多种商品或行业举办的展览活动，如广交会、高交会等。会等。 3 3按会展性质分类：分为商业会展、公益会展和文按会展性质分类

56、：分为商业会展、公益会展和文化会展等。商业会展是指为商业活动提供的展览活动，化会展等。商业会展是指为商业活动提供的展览活动，如北京汽车展，大连服装展等；公益会展是指为公益如北京汽车展，大连服装展等；公益会展是指为公益事业提供的展览活动，如北京的环境卫生展、香港的事业提供的展览活动，如北京的环境卫生展、香港的中国载人航天飞行展等；文化会展是指为文化艺术活中国载人航天飞行展等；文化会展是指为文化艺术活动提供的展览活动，如广州的科普展，西安的华夏文动提供的展览活动，如广州的科普展，西安的华夏文化展等。化展等。4 4按会展参展范围分类：分为国内会展和国际会展。按会展参展范围分类：分为国内会展和国际会展

57、。国内会展是指为全国或某特定区域举办的展览活动，国内会展是指为全国或某特定区域举办的展览活动，如全国旅交会、全国建材展、江沪精品服装展等；国如全国旅交会、全国建材展、江沪精品服装展等；国际会展是指为国际性活动提供的会展活动，如海南的际会展是指为国际性活动提供的会展活动，如海南的亚洲博鳌论坛、北京的国际汽车展、上海的国际模具亚洲博鳌论坛、北京的国际汽车展、上海的国际模具展和世博会等。展和世博会等。 （二）会展的特点（二）会展的特点1会展有一定的时间性。各种展览和会议活动往会展有一定的时间性。各种展览和会议活动往往会在比较固定的时间范围内举办，以有利于会往会在比较固定的时间范围内举办，以有利于会展

58、品牌的形成。如广州花卉展、大连国际服装展展品牌的形成。如广州花卉展、大连国际服装展等会展活动都会在相对固定的时间举办。我国每等会展活动都会在相对固定的时间举办。我国每年举办的近年举办的近2000个会展活动大多有自己相对固定个会展活动大多有自己相对固定的会展举办时间。的会展举办时间。2会展有特定的地方性。各种各样的会展活动虽会展有特定的地方性。各种各样的会展活动虽然繁多，但一般会在特定的地方举办，以有利于然繁多，但一般会在特定的地方举办，以有利于参展商和专业观众的联系和稳定。如汽车展一般参展商和专业观众的联系和稳定。如汽车展一般在北京、上海、长春举行，花卉展一般在昆明、在北京、上海、长春举行，花

59、卉展一般在昆明、广州举行，服装展一般在东莞、上海、大连举行广州举行，服装展一般在东莞、上海、大连举行等。等。 3 3会展有较大的影响性。参与会展的各方是通过会展有较大的影响性。参与会展的各方是通过线型价值链来实现价值的传递并实现各方价值。线型价值链来实现价值的传递并实现各方价值。对展览行业来说，主办单位、参展商和专业观众对展览行业来说，主办单位、参展商和专业观众是构成一般展览的三大要素。所以，会展活动的是构成一般展览的三大要素。所以，会展活动的开展对各方都具有很大的影响力，如广交会、高开展对各方都具有很大的影响力，如广交会、高交会等均具有很大的影响力度，为参与会展的各交会等均具有很大的影响力度

60、，为参与会展的各方创造了巨大的会展经济价值。方创造了巨大的会展经济价值。4 4会展有相对的规模性。会展是某类或某些产品会展有相对的规模性。会展是某类或某些产品或某些大型会议集中举办的场所活动，一般具有或某些大型会议集中举办的场所活动，一般具有相当的规模。如珠海国际航空展在航空界具有盛相当的规模。如珠海国际航空展在航空界具有盛名，拥有相当的展览规模；又如中国历史最长的名，拥有相当的展览规模；又如中国历史最长的广交会，展览面积达广交会，展览面积达1616万，是中国最具规模和万，是中国最具规模和影响力的会展之一。影响力的会展之一。 二、会展场馆的类型和特点二、会展场馆的类型和特点 会展场馆是指为各种