课程设计----济南某超声电子股份有限公司厂区价值评估

1、目录、致委托方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件4四、估价结果扌艮5（-）委托方5（二）估价方5（三）估价对象5（四）估价目的6（五）估价时点6（六）价值定义6（七）估价依据7（八）估价原则7（九）估价方法8（十）估价结果8（一）估价人员8（十二）估价作业日期8（十三）估价报告应用的有效期8五、估价技术扌艮告9（-）个别因素分析9（二）区域因素分析10（三）市场背景分析10（四）最高最佳使用原则10（五）估价方法选用10（六）估价测算过程11（七）估价结果17六、附件19致委托方函济南某超声电子股份有限公司:受贵公司委托，木所秉着客观公正科学独立的原则，我们对由贵公司拥有产 权的、位

2、于济南市历城区临港开发区的厂区土地使用权（以下简称“估价对象”） 现值进行了估价，为贵公司办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考 意见，不得作其他用途。木所根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析 现有资料的基础上，经过周密详细的测算，结合估价经验与对影响土地市场价格 因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障 碍的条件下，最终确定估价对象在估价时点2011年1月5日可能实现的市场价值 为：人民币2721万元,大写金额:人民币贰仟荣佰贰拾壹万元。单价为山东建筑大学房地产估价事务所（盖章） 法定代表人签字:2011年1月5日估价师声明我们

3、郑重声明：1. 我们在木估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结 论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3. 我们与木次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害 关系或偏见。4. 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意 见和结论，撰写木估价报告。5. 我们已对木估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、 真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状 况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。 除非另有协议，我们不承

4、担对估价对象出现的问题进行调查的责任。6. 本报告仅为委托方以位于济南市历城区临港开发区的厂区土地使用权进行 转让确定其现值提供参考意见，不得作其他用途。7. 木估价报告依据了委托方提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托 方对资料的真实性负责，我们只对估价对象木身的市场价值发表意见。若资料失 实或有隐匿，估价方不承担责任。如估价对象范围及内容发牛调整，木报告估价 结果应作相应调整乃至重新估价。8. 本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。 未经木估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的 单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，

5、估价机构和估价 人员不承担相应的责任。9. 木估价报告估价结果为估价对象于2011年1月5日之现值，随时间、市 场行情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整。10. 木估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为 木评估机构所有。11. 未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影 响，木报告未考虑政策风险。12. 根据济南市有关规定，木报告估价结果以人民币计价。估价的假设和限制条件(-)估价的假设条件1. 委托方合法取得土地，并以所确认的土地用途(工业用地)评估估价对象 的价值。2. 木报告以估价对象在估价时点（2011.01.05）处于委托方所提供的土

6、地出 让条件为假设前提。3. 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4. 在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。5. 存在自愿销售的出让方，不考虑特殊受让方的额外出价。6. 出让方和受让方有一段合理洽谈时间，通盘考虑市场情形进行议价。7. 假设受让方具有正常的经营管理水平，能获得正常的出租率和收益水平。8. 由于木次估价的估价对象为一整体房地产（和平花园）的一部分，故本次 估价是以估价对象能合法享用整体房地产的各项权益及各项服务配套设施为假设 前提。9. 木次估价假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有抵押情况己注销。（二）估价的限制条件1彳占价时点后，估价报告

7、有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价 对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。2. 木次估价结果未考虑国家宏观经济政策发牛重大变化以及遇有自然力和其 他不可抗力对估价结论的影响。3. 木次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。估价结果报告（一）委托方单位名称：济南某超声电子股份有限公司注册地址：济南市历城区临港开发区 法定代表人：王力宏（二）估价方单位名称：山东建筑大学房地产估价事务所注册地址：济南市历城区临港开发区法定代表人：*估价资格：建设部房地产价格评估壹级资格联系人电话三）估价对象1. 权属状况济南某超声电子股份有限公司厂区为济南某超声电

8、子股份有限公司所有。 2001年1月估价对象取得国有土地使用证，土地面积为79. 35亩，土地使用 者为济南某超声电子股份有限公司。名称：济南某超声电子股份有限公司厂区土地使用权；2. 查勘现状坐落:济南市历城区临港开发区内，考察济南市地价区类划分，估价对象用地 属于五类地价区。四至:根据国有土地使用证列示：东至凤岐路，南至民主与法制杂志社；西至丰展特家具厂，北至 山东建筑大学教授花园居住小区。土地面积及使用年限:该地块总面积为79. 35亩，土地用途为工业用地,总容积 率小于等于2.0。出让年限自2001年1月1日至2050年12月30日，截止估价试 点2011年1月5日，尚余39年；建筑面

9、积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房， 具体信息如下表所示：车间厂房相关信息表层数及层高3层，室内层高均约为4.0米建筑结构钢筋混凝土框架结构建成年份2001 年建筑面积1587. 07平方米用地面积2875. 69平方米外部外墙装饰白色玻璃马赛克装修门窗铝合金窗内部楼地面局部铺花岗岩石板，牛产区域 均为防硫酸地坪装修天花板矿棉板吊顶通风采光条件良好使用功能生产车间及配套管理用房其他条件车间内部安装有一部运货电梯，水电设施 齐全，保养良好，成新率较高产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为五通一平: 即宗地通上水，通下水，通路，通讯，通电，宗地内土地平

10、整。委托方持有国有土地 使用证。3. 周边环境估价对象位于济南市历城区临港开发区经十东路屮段，南距经十路约100米, 东临凤岐路。估价对彖所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价 对彖附近有山东建筑大学、民主与法制杂志社、丰展特家具厂，北侧为在建 的山东建筑大学教授花园居住小区。估价对彖周边有115、116、136、317路等多 条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体屮 心的兴建及brt高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到 进一步的完善。（四）估价目的本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意 见，不得作其他用途

11、。（五）估价时点本报告的估价时点为2011年1月5日。（六）价值定义此次评估的价格是评估对象在2011年1月5日满足评估设定及限制条件及以 下限制条件在完全公开市场下的价值。根据国家有关法律法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实 际情况，本估价报告中的估价结果是指济南市历城区临港开发区济南某超声电子 股份有限公司厂区土地使用权满足合法原则下的土地使用权熟地现值根据委托 方提供的资料，厂区的宗地面积为79. 35亩,其屮车间厂房的建筑面积为1587.07 平方米，土地而积2875. 69平方米本报告设定估价对彖在合法前提下，宗地而积 为79. 35亩,其中车间厂房的建筑而积为1587

12、. 07平方米，土地而积2875. 69平方 米。基础设施开发程度设定为“五通一平”，总容积率小于等于2.0,用途为工业 用地。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在 公开市场上于估价时点最可能形成的价格。(七) 估价依据1. 国家及济南市颁布的有关土地和房地产估价的法律、法规和政策文件(1) 中华人民共和国土地管理法(2) 中华人民共和国房地产管理法(3) 中华人民共和国土地管理法实施条例(4) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(5) 山东省人民政府和山东省国土管理局颁发的有关文件(6) 济南市人民政府和济南市国土管理局颁发的有关文件(7) 国家

13、土地管理局颁发的城镇土地估价规程(试行)(8) 国家土地管理局颁发的关于印发土地估价报告规范格式(1996)的通 知(9) 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书2. 委托方提供的估价对象权属证件及相关资料(1) 济南市国有土地使用权出让合同(2) 国有土地使用证(3) 委托方企业法人营业执照副木；(4) 委托方提供的其他相关资料。3. 估价人员实地查勘所获取的资料4. 估价人员根据估价对象特点调查和掌握的市场资料(八) 估价原则我们在估价时遵循了以下原则：公平原则：要求房地产估价师始终站在中立的立场下，公平客观的评估对象 房地产的价格。合法原则：以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提

14、估价。最高最佳使用原则：以估价对象的最高最佳使用为前提。替代原则：估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则：估价结果是在估价时点的客观合理价格或价值。(九) 估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后， 根据估价对象的特点及本身的实际情况，选取市场比较法和成本法作为本次土地 使用权估价的基本方法。市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交 易价格，交易时间等估价相关数据资料；对所选取的案例分别进行交易情况，时间 因素，区域因素，个别因素修正，以求取比准价格；将所取得比准价格进行技术处理 以确定估价对象现值。成本法是

15、以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正 常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。估价对象价格=土地在 估价时点的市场价格+建筑物现值对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格.（十）估价结果木估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，釆用科学合 理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对 影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点2011年1月5日可能 实现的市场价值为：2732人民币万元,大写金额:人民币贰仟渠佰畚拾贰万元。单价：（十一）估价人员估价人员：（十二）估价作业日期2011年1月5日至

16、2011年1月7日。（十三）估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自2011年1月5日起原则上为一年，但市场状况变化 很大时，估价报告应用的有效期不超过半年。如果使用木估价结果的时间超过半 年不负法律责任。估价技术报告（一）个别因素分析名称：济南某超声电子股份有限公司厂区土地使用权坐落:济南市历城区临港开发区内，考察济南市地价区类划分，估价对象用地属于五类地价区。四至:根据国有土地使用证列示：东至凤岐路，南至民主与法制杂志社；西至丰展特家具厂，北至 山东建筑大学教授花园居住小区。土地面积及使用年限:该地块总面积为79. 35亩，土地用途为工业用地,总容积 率小于等于2.0。出让年限自2001

17、年1月1日至2050年12月30日，截止2011 年1月5日，尚余39年；建筑面积：根据委托方提供的有关资料知，该厂区西北角有一座车间厂房， 具体信息如下表所示：车间厂房相关信息表层数及层高3层，室内层高均约为4.0米建筑结构钢筋混凝土框架结构建成年份2001 年建筑面积1587. 07平方米用地面积2875. 69平方米外部外墙装饰白色玻璃马赛克装修门窗铝合金窗内部楼地面局部铺花岗岩石板，生产区域 均为防硫酸地坪装修天花板矿棉板吊顶通风采光条件良好使用功能生产车间及配套管理用房其他条件车间内部安装有一部运货电梯， 水电设施齐全，保养良好， 成新率较高产权性质及出让条件:土地产权性质为出让土地

18、使用权，出让条件为五通一平: 即宗地通上水，通下水，通路，通讯，通电，宗地内土地平整。委托方持有国有土地 使用证。（二）区域因素分析估价对彖位于济南市历城区临港开发区经十东路中段，南距经十路约100米， 东临凤岐路。估价对象所在区域为济南市东部不繁华地段，与章丘市相邻。估价 对彖附近有山东建筑大学、民主与法制杂志社、丰展特家具厂，北侧为在建 的山东建筑大学教授花园居住小区。估价对象周边有115、116、136、317路等多 条公交线路经过，南侧的经十路为济南市交通路网主干道。近期随着济南奥体中 心的兴建及brt高速公交线路的东延，此处交通、市政、环境、生活等条件得到 进一步的完善。（三）市场背

19、景分析随着2010年全国十一运会在济南的成功举办以及济南建设东部新城政策的实 施，济南东部地区以及全运会场馆周围地区的交通条件得到了极大的改善，基础 设施也得到了极大的完善。十一运会的主场馆和分场馆都在经十路上，住场馆在木 地块以西，分场馆在木地块以东，一次该评估地块的交通条件非常便利，周围的基 础设施也比较完善。（四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用 是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理论证，能使估价对象 产生最高价值的使用，本估价对象位于济南东部产业带，东临凤岐路，南靠经十路, 北托历城工业园。根据委托方提供的资料及估价对象

20、的现状，我们认为估价对象在 满足合法原则的前提下继续作为工业用途开发建设最为有效。（五）估价方法选用估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后， 根据估价对象的特点及木身的实际情况，选取市场比较法和成木法作为木次土地 使用权估价的基本方法.市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交 易价格，交易时间等估价相关数据资料;对所选取的案例分别进行交易情况，时间 因素，区域因素，个别因素修正，以求取比准价格;将所取得比准价格进行技术处理 以确定估价对象现值.成木法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正 常的利润和应纳税金得出估价对象价

21、格的一种估价方法。估价对象价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。（六）估价测算过程1. 市场比较法具体估价思路为：选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例 进行交易情况，时间因素，区域因素，个别因素修正以求取估价对象法定出让年限 下的熟地价，并进而确定其熟地现值。可比案例的选取可遵循如下原则：a. 与估价对象土地的用途相同；b. 与估价对象土地处于同一供求圈；c. 与估价对象土地价格类型相同；d. 与估价对象土地估价时点接近；e. 可比案例均为正常交易，即在公开市场，信息通畅，交易双方平等自愿，五利 害关系的情况下的交

22、易。(1) 选取比较实例根据替代原则，调查济南市同类地区土地市场交易的情况，结合我所收集的低价资料，选取以下三个实例:估价对象实例a实例b实例c地址经1东路中 段*地块丰展特家具厂银座汽车济南炼油厂*地 块交易日 期2006年12月2007年1月2006年12月交易情 况正常正常正常土地剩 余使用年 限39年48年49年48年土地用 途工业用地工业用地工业用地工业用地面积2875. 69 m22190. 7 m22546 m22176 m2建筑容 积率w2. 0w2. 0w2. 0w2. 0交易价 格34. 75万元/ 亩36万元/亩34. 6万元/亩(2)比较因素条件说明将估价对象土地的各因

23、素条件与比较实例的各因素条件详述见表一。表一因素条件说明表比较因素估价对象实例a实例b实例c交易地价(万元/亩)待估34. 753634.6交易情况正常正常正常正常估价时点2011. 12006. 122007. 12006. 12区 域 因 素基础设施状况五通一平五通一平五通一平五通一平位置经十东路 中段经十东路 中段经十东路 中段临近工业南路距市中心距离约18公里约18公里约16公里约14公里交通设施状况较优较优较优较优商服繁华程度不繁华不繁华不繁华不繁华比较因素估价对象实例a实例b实例c个 别 因 素建筑容积率小等-j-2.0小于等于2.0小于等于2.0小于等于2.0土地用途工业工业工业

24、工业土地级别五类五类五类五类土地面积2875. 69m22190. 7m22546m22176m2使用年限39年48年49年48年(3)比较因素条件指数表将比较实例相应因素条件与估价对象土地相比较，确定相应指数,见表二表二比较因素条件指数表比较因素估价对象实例a实例b实例c交易情况100100100100估价时点100989998区 域 因 素基础设施状况100100100100位置10010010098距市中心距离100100101102交通设施状况100100100100商服繁华程度100100100100个 别 因 素建筑容积率100100100100土地用途100100100100土地

25、级别100100100100土地面积100989998使用年限100102102102表三因素比较修正系数表比较因素估价对象实例a实例b实例c交易地价（万元/亩）待估34. 753634.6交易情况100/100100/100100/100100/100估价时点100/100100/98100/99100/98区 域 因 素基础设施状况100/100100/100100/100100/100位置100/100100/100100/100100/98距市中心距离100/100100/100100/100100/102交通设施状况100/100100/100100/100100/100商服繁华程度

26、100/100100/100100/100100/100比较因素估价对象实例a实例b实例c个建筑容积率100/100100/100100/100100/100别 因 素土地用途100/100100/100100/100100/100土地级别100/100100/100100/100100/100土地面积100/100100/98100/99100/98使用年限100/100100/102100/102100/102比准熟地价（万元/亩）33. 3536. 3433. 18经比较修正后的楼面熟地价相差不大，取三个比准价格的平均值作为估价对象法定岀让年限下的熟地价，为34. 29万元/亩,则估价对

27、象现值为：34. 29万元/ 亩x79.35亩= 2721万元2. 成本法成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正 常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。估价对象价格=土地在估价时点的市场价格+建筑物现值（1） 土地在估价吋点的市场价格1）取得土地费用 土地毛地价测算估价对象位于济南市历城区临港开发区，根据委托方提供的济南市土地使 用权出让合同及委托方的介绍，估价对象为工业用途，工业用途用地毛地价为 236 元/m? o 土地开发及其他费用估价对象位于济南市历城区临港开发区，调查估价对象附近土地开发费用情况并结合估价对象情况确定估价对象土地开发费用为150

28、元/代。 土地取得费用土地取得费用=土地毛地价+土地开发及其他费用= 236 元/m2+150 7g/m2= 386 %/m22）利息假设估价对象建设周期为一年，年利率以估价吋点金融机构贷款利率为标准,一年期贷款利率为5. 5%,计算中只计单利，贝归利息= 386 元/m2x5. 5% x 1 = 21. 23 元/n?3) 利润参照市场情况和估价对象项目情况，取开发商利润10%,则: 利润=386 元/m" x 10%= 38. 6 元/ni'4) 管理费按土地取得费的2.5%计算，贝管理费= 386 元/mjx2. 5%=9. 65 元/n?5) 税费各项费用之和的5.5

29、%,贝i：税费=(386+21.23+38.6+9.65) x5. 5%=25. 05 元/n?6) 土地在估价时点的市场价格=土地取得费用+利息+利润+管理费+税费= 386+21. 23+38. 6+9. 65+25. 05 =480. 53 7u/m2土地价格=480. 53 %/m2x (79.35x667) m2= 2533万元(2) 建造建筑物费用及正常利税1) 房屋建造成木 建安工程造价确定建安工程造价为1000元/if。 建材行业统筹基金取建安费用的1%,贝山建材行业统筹基金=1000元/m2x 1%=10元/n? 不可预见费取建安费用的5%,则:不可预见费= 1000元/mj

30、x5%=50元/n? 红线内市政费取建安费用的10%,则:红线内市政费= 1000元/n? x 10%= 100元/n? 其他费用其他费用包括勘探费、规划设计费、竣工图费、质量监督费、工程监理费、 招标费等，合计其他费用单价为110元/n?房屋建造成本合计=（d+= 1270 %/m22）利息估价对象建设周期为一年，年利以估价吋点的金融机构贷款利率为标准，一 年期利率为5. 5%,计算中只计单利并假设资金为均匀投入，计息期按工程建设期 的一半计，贝h利息= 1270 元/m2x5. 5%x 1/2 = 34. 93 %/m23）管理费按房屋建造总成本的2. 5%计算，贝ij：管理费=1270 元/m2x2. 5%=31. 75 7u/m24）利润按开发商利润为10%计算，贝归1270 元/m'